物業(yè)管理公司(以下簡稱物管公司)在其受托物業(yè)管理(以下簡稱物管)區(qū)域內(nèi)停車管理的責(zé)任界定問題,之所以一再討論,懸而不決,表面上是法律規(guī)定不明,實際上其根本原因是立法立場問題。對于物管區(qū)域的停車到底是占位還是保管,或是雙重關(guān)系,站在不同的立場則有不同的認識。物管公司一方希望將該關(guān)系定為占位關(guān)系,而車主一方,肯定希望定為保管關(guān)系。

本文試圖在討論物管性質(zhì)的基礎(chǔ)上,對物管區(qū)域停車管理的各種責(zé)任作出分析,并以公平等價原則預(yù)設(shè)停車場管理的法律關(guān)系,以作立法參考。

(一)存車的法律性質(zhì)

從法律角度來看,因存車而產(chǎn)生的法律關(guān)系雖有不同,但由于車輛保管是以占地為前提的,其中包含場地占用的性質(zhì),因此,保管與占位并非完全矛盾的兩個概念。要區(qū)分保管和單純的占位,應(yīng)從保管的性質(zhì)著手。保管合同是一種雙務(wù)實踐合同,必須以保管標(biāo)的的實際交付作為合同成立的必要要件,并以是否有償作為承擔(dān)損害賠償?shù)那疤帷?/P>

那么,存車人與物管公司之間的關(guān)系如何界定呢?

1、保管關(guān)系的確定

存車人進入物管公司管理的停車場(地)存放車輛,雙方對合同性質(zhì)有明確約定的,從約定;沒有約定的,則要視不同情況而定。如果物管區(qū)域的停車場(地)經(jīng)公安部門辦理了備案批準手續(xù),可以對外從事收費停車業(yè)務(wù),具有按照公安交管部門要求的停車場(地)的管理制度、管理人員和管理范圍等條件,存車 人在此存車,應(yīng)視作雙方有建立保管關(guān)系的真實意思表示。具體有以下三種情況:

一是,物管公司對存車人發(fā)放停車證或其他憑證,存車人憑證方能開走車輛的,應(yīng)當(dāng)視作雙方依照交易習(xí)慣履行了存 車交付手續(xù),并由物管公司擁有排他的占有權(quán),符合保管合同的條件,保管法律關(guān)系成立。

二是,如果存車人交付了存放車輛的有關(guān)費用,物管公司未發(fā)放停車憑證,僅向存車人出具了停車發(fā)票。這種情況是否具有保管的性質(zhì),不能一概而論。如若存放的車輛并非隨停隨取,停車場(地)要對車主進行大致辨認或憑車鑰匙方可取走車輛,則可認定停車場對車輛具有排他的控制權(quán),停車發(fā)票可視作車輛存放在該停車場(也即為事實交付)的憑證,此時雙方已形成事實上的交付與看管的關(guān)系,應(yīng)當(dāng)認為保管法律關(guān)系成立。

三是,保管合同中保管方承擔(dān)的責(zé)任要較占位的大一些,相應(yīng)地管理成本也要高一些,如停車費中能夠體現(xiàn)這一保管與單純占位的區(qū)別,也可以認定為事實上的保管關(guān)系成立。

2、占位關(guān)系的確定

上述以外的情形,如停車場未經(jīng)批準設(shè)立,或系臨時占位停車等,可認為是一種單純的占位關(guān)系。

(二)物管公司承擔(dān)何種責(zé)任

1、物管的性質(zhì)與區(qū)域安全

物管內(nèi)涵和外延隨時代變遷會有一些變化。本文所及“物管”是指經(jīng)合法登記注冊的物管公司對其受托管理區(qū)域的管理。管理是指組織內(nèi)部管理者對其組織的規(guī)劃、組織、指揮等,是上對下的不平等關(guān)系。

而“物管”卻并非什么領(lǐng)導(dǎo)對業(yè)主的管理,而是受托物管公司對業(yè)主群體的服務(wù)。在這里,“物管”的概念就是“服務(wù)”的概念。

物管公司內(nèi)部的組織、指揮、協(xié)調(diào)等才是管理學(xué)意義上的管理。

因此,服務(wù)是物管公司的主要經(jīng)營范圍。服務(wù)既是物管的本質(zhì)與內(nèi)容,亦是物管公司必須遵循的經(jīng)營原則。物管公司至少應(yīng)為委托人提供的服務(wù)包括:物管區(qū)域的衛(wèi)生、綠化維護;

物管區(qū)域的安全;進出車輛、人員的管理;物管區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的維護等;業(yè)主委托的其他服務(wù)。如果物管區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全不屬物管范圍,亦即如果物管公司明示對此不負責(zé)任,那么恐怕目前的物管公司會被全

篇2：論物業(yè)管理停車管理

　　論物業(yè)管理停車管理

　　隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，社會車輛、家庭車輛的擁有量出現(xiàn)了激增的趨勢，進而對地面空間的有限性提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，車位不足的矛盾日益凸顯，停車管理亦越來越得到重視。

　　停車管理是物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一，包括：

　　(1)交通規(guī)則，交通進出口以及路線的規(guī)劃布局等；

　　(2)指揮調(diào)度；

　　(3)收費管理，停車收費的管理；

　　(4)交通安全的管理。

　　其重點是防止車輛的亂停亂放，做好小區(qū)內(nèi)安全停車。

　　做好停車管理，使小區(qū)內(nèi)的車輛有秩序地停放，有利于維護交通秩序，保障業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全；保證通道的暢通、保證行人的安全，做到最大限度地方便業(yè)主，防止車輛被盜、遭損等等。

　　然而，隨著停車管理在物業(yè)管理中的普遍應(yīng)用，諸多問題開始浮出水面。下文就具體問題具體分析，指出這一問題產(chǎn)生的根源，并給出相應(yīng)的解決辦法。另外，物業(yè)管理企業(yè)作為微利行業(yè)，如何規(guī)避因停車管理而帶來的高額風(fēng)險?除加大防范力度外，將這部分管理項目承包給專業(yè)停車管理公司亦不失為明智之選。

　　一、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)停車管理存在的問題及產(chǎn)生根源

　　因停車管理產(chǎn)生的矛盾已經(jīng)十分普遍，各種案例時常見諸報端。車輛丟失、剮蹭等事件的理賠糾紛頻繁，物業(yè)管理企業(yè)往往因此而陷入不公平的索賠當(dāng)中。

　　1.停車收費難。規(guī)劃缺陷帶來停車位的嚴重不足；免費停車的習(xí)慣；開發(fā)商前期車位費定價太低，物業(yè)管理公司被動上調(diào)停車費引發(fā)矛盾；地面、地下價差太大，導(dǎo)致地面車位不足、地下車位過剩車位權(quán)屬不明確，業(yè)主對交費不認同等等，這些現(xiàn)象直接導(dǎo)致了停車收費難度的加大。

　　2.停車需求激增。據(jù)建設(shè)部最新的一項調(diào)查顯示，目前全國停車位缺口平均在60%以上；而相應(yīng)的竟是配建車位的不足或被挪作它用，停車設(shè)施缺乏，地上有車無位，地下車庫有場無車，資源得不到有效整合，浪費現(xiàn)象比較嚴重。

　　3.小區(qū)亂停亂放及占路停車現(xiàn)象多。這樣必然會堵塞消防通道和影響正常通行，引發(fā)安全隱患。缺乏停車管理的專業(yè)流程，是導(dǎo)致產(chǎn)生亂停亂放占路停車現(xiàn)象的主要原因；一般物業(yè)管理企業(yè)對停車管理比較隨意，沒有預(yù)見因流程問題引發(fā)的后果沖突。另外由于缺少配建的自行車泊位也是原因之一，自行車亂停亂放，擠占道路空間和人行道。

　　4.停車交費觀念淡薄，交費意識差。由于有關(guān)停車管理的相關(guān)政策和法規(guī)宣傳力度不夠，停車收費產(chǎn)生糾紛繼而會引發(fā)物業(yè)管理費收繳矛盾更增加了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的誤會。

　　5.物業(yè)管理人員對車輛管理缺乏專業(yè)知識和技能，以及不能與車主進行有效的溝通，也時常引發(fā)暴力沖突和矛盾。

　　二、解決目前“停車難”的辦法

　　剖析“物業(yè)停車難”存在的根源目的在于找到解決問題的辦法。

　　1.明確停車位的權(quán)屬、明示價格。

　　現(xiàn)行停車費價格的制定方法是政府定價和市場調(diào)節(jié)價雙軌并行。由于政府指導(dǎo)價相對較低，地面公共停車場供不應(yīng)求；而地下停車場、立體停車場多數(shù)由開發(fā)商自己定價，相對較高

　　業(yè)主對停車場的權(quán)屬問題及價格的合理性容易產(chǎn)生質(zhì)疑，實際生活中極易帶來分歧和矛盾。解決這一問題的根本在于事先約定，開發(fā)商應(yīng)在《房屋買賣合同》中明確說明地下停車場是否由全體業(yè)主分攤并提供證明材料，如屬開發(fā)商所有，則需約定停車費的標(biāo)準，作為房屋買受人購房的參照條件之一，以避日后業(yè)主指責(zé)開發(fā)商隨意定價之嫌。

　　2.增加停車位的供給，進行價格調(diào)控。

　　面對資源稀缺問題，物業(yè)管理企業(yè)可以從增加供給和減少需求兩方面做出努力。

　　一方面，可以利用現(xiàn)有空地創(chuàng)造條件盡可能增加停車位的供給，如補建停車場；沒有空地的，可利用小區(qū)道路劃臨時停車場

　　來緩解停車壓力；還可以利用科技手段解決車位不足的問題，比如修建立體停車庫、綠地停車場，提高單位土地使用率。但這些工作都需要得到業(yè)主的同意和政府交管部門的認可。

　　另一方面，可以利用價格杠桿適當(dāng)抑制停車需求。業(yè)主把車停在小區(qū)地面或周圍的路面，自己既省錢又方便，卻苦了行人和過往的社會車輛。適當(dāng)縮小地上停車場與地下停車場收費差價，把地上的車輛分流到地下停車場去。

　　3.提供政策優(yōu)惠，促進停車場建設(shè)，推動停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

　　擴大停車場建設(shè)是目前解決停車難的另一關(guān)鍵所在。要使停車場建設(shè)進入良性循環(huán)，就需要政府進行財政金融政策的支持，從而吸引民間資本的積極參與，并按企業(yè)經(jīng)營方式推動停車業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

　　三、如何規(guī)避停車管理的風(fēng)險

　　停車管理現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)進行市場競爭的重要手段。以車輛停放的安全便利吸引住戶，并通過高效管理做好停車場的服務(wù)工作，如提供車輛清洗的專項服務(wù)等。但同時，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著停車管理的風(fēng)險，首當(dāng)其沖的就是停車場機動車輛的被盜。由于相關(guān)法規(guī)的滯后，往往在案發(fā)后的賠償責(zé)任追究中，眾多物業(yè)管理企業(yè)都陷入了不公平的索賠糾紛之中。

　　目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管理的項目都很有限，其停車場的規(guī)模也相對較小。這樣常為了轉(zhuǎn)嫁停車管理風(fēng)險而向保險公司交納較高的投保成本，如此將不利于物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營，停車管理費的收取可能還不夠支付整個停車管理的成本。物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源主要是業(yè)主的物業(yè)管理費，如果還要消耗物業(yè)管理費來保障停車管理，對物業(yè)管理企業(yè)本身來說就是一個不可忽視的成本風(fēng)險，會帶來整體利潤的下降。

　　在物業(yè)管理行業(yè)，一個矛盾沒處理好，往往牽一發(fā)而動全身，就可能導(dǎo)致業(yè)主委員會的聲討，甚至謀求其他物業(yè)管理企業(yè)進駐。在物業(yè)管理中，物業(yè)和車輛是業(yè)主的兩大主要資產(chǎn)，因物業(yè)管理企業(yè)的核心優(yōu)勢在物業(yè)管理方面，所以其經(jīng)營管理的重心自然就放在物業(yè)方面，停車糾紛勢必在所難免。

　　目前激烈的市場競爭環(huán)境，一個企業(yè)靠單打獨斗很難發(fā)展，企業(yè)、行業(yè)間的合作越來越重要，利用不同領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，滿足顧客的不同需求，提升各自的市場競爭力。物業(yè)管理企業(yè)可以將停車管理分化出來，交由專業(yè)的停車管理公司打理。如此一來，不但規(guī)避了風(fēng)險，還可集中優(yōu)勢專注自身特長；另外，高品質(zhì)的專業(yè)停車管理也是物業(yè)管理中的亮點。

　　參考文獻:

　　①董映雪，《關(guān)注停車管理，提升物業(yè)價值》，《城市開發(fā)》雜志，20**.6

　　②王學(xué)東，《商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運營管理》，清華大學(xué)出版社，20**.8

篇3：上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理暫行規(guī)定(2004)

第一條(目的和依據(jù))
為規(guī)范住宅物業(yè)管理區(qū)域停車秩序,保障停車管理雙方的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定,制定本暫行規(guī)定。
第二條 (適用范圍)
本規(guī)定適用于本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛的停放和管理。
第三條(停車設(shè)施管理規(guī)定)
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施按以下規(guī)定實施管理:
(一)建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施(包括地面或者地下停車庫、立體停車庫等)應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用,尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租,不得閑置不用。
(二)一套住宅的業(yè)主不能擁有兩個或者兩個以上車位[[,但在本暫行規(guī)定實施前已銷售的,或住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的停車位與住宅房屋套數(shù)比例超過1:1的,超過部分的停車位不受此限。
(三)停車位要轉(zhuǎn)讓的,受讓對象應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。租用停車位的業(yè)主享有該車位的優(yōu)先購買權(quán)。
(四)停車位有空余的,可以臨時出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人使用。出租時,租賃雙方應(yīng)在停車位出租合同中約定:當(dāng)本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者使用人需使用時,出租人可終止合同,收回出租的車位。但出租人應(yīng)在終止合同前二個月書面通知承租人。
(五)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路上設(shè)置停車位的,不得占用消防通道,不得妨礙行人和其他車輛通行。
第四條(停車管理服務(wù)單位)
物業(yè)管理企業(yè)提供住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車管理服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同未就停車管理做出約定的,由業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主決定停車管理辦法。
第五條(停車管理服務(wù)基本要求)
物業(yè)管理企業(yè)或者其他停車管理單位(以下合稱停車管理單位)應(yīng)當(dāng)按照以下要求提供停車管理服務(wù):
(一)遵守本市停車管理的有關(guān)規(guī)定;
(二)履行物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)停車管理的約定;
(三)制定停車管理制度,包括停車管理單位的職責(zé)、停車位和臨時進出車輛停放的管理方案、發(fā)生緊急情況的處置預(yù)案等;
(四)地面、墻面設(shè)立交通標(biāo)識,引導(dǎo)車輛按規(guī)定路線行駛;
第六條(車輛停放收費)
車輛停放收費按以下規(guī)定執(zhí)行:
(一)建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施向業(yè)主、使用人出租的,執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費標(biāo)準。
(二)業(yè)主大會決定對車輛在全體共用部分停放收費的::,參照物價部門規(guī)定的標(biāo)準收費。業(yè)主大會成立前,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放收費,執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費標(biāo)準。
(三)停車收費應(yīng)當(dāng)出具專用憑證。
對臨時進出車輛停放實行收費的,停車管理單位應(yīng)在車輛進門時發(fā)放臨時停車憑證,出門時驗證放行。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,不得收費。
車輛在共用部分停放的收益,歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有,主要補充專項維修資金,用于共用部分的維修養(yǎng)護,也可以按照業(yè)主大會的決定,用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第七條(機動車停放人應(yīng)遵守的規(guī)定)
車輛停放人應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定:
(一)遵守業(yè)主大會決議、業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約和住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理制度,聽從停車管理人員的指揮;
(二)車輛停放不得占用消防通道,不得妨礙消防設(shè)施的使用,不得擅自停放他人車位,不得影響行人和其他車輛的正常通行。
(三)按照規(guī)定或者約定交納車輛停放費用;
第八條(停車管理服務(wù)合同)
車輛停放人可以與停車管理單位訂立停車管理服務(wù)合同,可以約定機動車基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。
車輛停放人對停放的車輛有保管要求的,另行簽訂保管合同。
第九條(違規(guī)停車的處理)
對不按規(guī)定停放車輛,影響住宅物業(yè)管理區(qū)域道路暢通或者公共安全的,停車管理單位可以按照停車管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約或者業(yè)主大會決議進行處理,由此產(chǎn)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第十條(施行日期)
本規(guī)定自20**年11月1日起施行。