物業服務合同的訂立、形式與內容
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
【釋義】 本條規定了物業服務合同的訂立、形式與內容。
條例第15條規定業主委員會作為業主大會的執行機構,其職責之一就是根據業主大會的選聘結果,代表業主與中選的物業管理企業訂立物業服務合同。由于業主人數眾多,需要借助業主大會的程序來決定具體提供物業服務的物業管理企業。同時業主大會作為會議性質的組織,在監督執行合同方面有一定的困難。業主委員會作為常設機構,是業主大會的執行機構,由其代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同較為妥當,也便利于以后的監督檢查工作。
依據《合同法》第10條的規定,法律、法規規定采用書面形式的,應當采用書面形式。條例鑒于物業服務合同的內容復雜,牽涉的事項眾多,特別要求服務合同必須采用書面形式。
物業管理事項主要是指物業服務企業應當提供的服務內容,因此物業服務合同應當認真規定。一般而言,物業管理的事項包括:
(1)物業共用部位以及共用設備的使用管理、維修和更新,例如公共道路的保養,電梯、車位、機電設備的維護與管理等;
(2)物業管理區域內公共設施的使用、管理、維修和更新;例如小區的文化、體育設施的保養、維修;
(3)公共環境衛生服務,例如公共場所的綠化;
(4)安全防衛服務,包括如進出管理、消防管理、交通秩序維持等等;
(5)物業檔案資料保管。
物業服務合同除了可以約定上述管理服務事項外,還可以根據本物業管理區域的具體情況,就業主或者物業使用人的自有部分有關設備的維修保養管理事宜以及業主或者物業使用人特別委托的物業服務事項作出約定。
關于物業服務事項的服務質量,物業服務合同也應當作出規定,這樣可以明確物業管理企業應達到的目標,也方便業主對于物業管理企業的服務進行考核。例如電梯每日至少運行多少小時,維修等待時間不應長于多少小時等等。
物業服務費用,即業主應當向物業管理公司交納的服務費用。一般來說,物業服務費用應根據不同的服務項目由雙方協商確定。服務合同首先應當規定服務費用的計算標準,標準的制定一方面需要遵循有關法規的規定,另一方面要結合本物業管理區域的情形予以具體化。例如對于供暖費用的計算,如果是按照采暖面積計算費用,就需要明確面積的具體計算方法。其次應當規定物業服務費用的交納期限,例如有的物業服務費用是按月交納,有的則是按季交納,再例如有的費用是采取預收的形式,有的則是事后核實計收。
雙方的權利義務的具體內容是與上述的物業服務事項等內容緊密聯系的。不過一般而言,物業管理企業可以根據有關的法律法規,結合本物業管理區域的實際情況,制定物業管理的各項詳細制度,例如衛生公約、治安公約等等。不過需要注意的是,如果屬于對于物業管理的重大措施,應當取得業主大會或者業主委員會的同意。物業管理企業可以依據有關法律法規、物業服務合同實施有關的服務、管理,并收取有關的費用。對于某一些專業性服務,如果合同沒有相反的規定,物業管理企業可以委托專業服務企業代為提供。與此相關,物業管理企業可以制止各種違反物業服務合同的行為。在提供物業服務的過
程中,物業管理公司也有權獲得業主大會與業主委員會的協助與支持。業主委員會則主要享有對于物業管理企業的物業服務進行檢查、督促的權利。包括審議物業管理企業的服務情況,檢查監督其具體工作,審議有關的物業服務費用的收取標準,討論有關的財務預決算,依法批準監督專項資金的管理與使用等等。專項維修資金的管理與使用:專項維修資金是指專項用于物業的公用部位、公用設施設備保修期滿后的大修、更休與改造的資金。專項維修資金屬于全體業主公共所有,由物業管理企業根據維修、更修的實際需要提出使用計劃,業主委員會對于專項資金的使用應當加以審議與監督。
物業服務合同還應當就物業管理用房作出約定。物業服務合同應當對于物業管理用房的具體位置、管理企業的具體使用權限、管理用房的日常維護與保養以及設施設備的維修、根修作出規定。
合同期限:物業服務合同應當確定合同的期限,以及期限的起算、終止日期。與此同時,應當對于物業服務合同的提前終止作出規定,例如可以規定如果物業服務企業提供的服務未達到要求,業主委員會可以在何種具體情形下決定終止合同。如果業主委員會提議終止合同,雙方如何具體磋商,在此期間如何保證物業服務不中斷。合同一旦終止,那么物業服務費用的繳納與使用又將如何處理等等。
違約責任:物業服務合同的履行過程中不可避免地會發生合同一方未能依照合同的約定履行的情況,這時候就需要探討該違約方的違約責任問題。雖然《合同法》對于違約責任作了一些規定,但是當事人在物業服務合同中還是應當根據物業服務的具體情形,有針對性地做出相應的規定,便利于將來糾紛的解決。根據合同法的規定,承擔違約責任的具體形式包括繼續履行、賠償損失、支付違約金、適用定金罰則等。《合同法》第111條規定,當事人一方不履行金錢債務或者履行金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行。由于物業服務合同主要是要求物業管理企業提供符合約定的物業服務,因此要求繼續履行將是承擔違約責任的主要方式之一。《合同法》第114條規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少”。由于物業服務的特殊性,雙方通常無法事先確定損失賠償的數額,因此違約金的設定便成為常用的承擔違約責任的方式。常見的如規定業主如果沒有按時的繳納物業服務的費用就需要支付一定的滯納金,這里的滯納金事實上就是違約金。
自然,物業服務合同作為雙方當事人自由協商的結果,只要不違反有關的法律規定,可以規定上述內容以外的事項,特別是業主委員會認為依據本物業管理區域實際情況需要與物業管理企業特別約定的事項。
篇2：物業管理條例釋義之第五十六條
責任人對存在安全隱患的物業進行維修養護的義務
第五十六條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承擔。
【釋義】 本條規定了責任人對存在安全隱患的物業進行維修養護的義務。
法條在這里使用了責任人的概念。該條把責任人與物業管理企業相并列,強調責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護。所以,該條的責任人,就不包括承擔維修養護義務的物業管理企業本身。因此,所謂責任人主要包括兩種情況:一種是物業業主專有部分存在安全隱患、危及公共利益和他人安全的責任人,比如陽臺玻璃的安裝不夠牢固等。這部分的責任人是物業專有人,物業專有人對自己專有的部分,有義務維持其正常的安全狀態。如果物業存在著安全隱患,對公共利益和他人的合法利益造成危險的,區分所有人應該及時的維修養護。這種義務來源于所有權的行使本身,所有權人有權利在符合法律規定的范圍內自由的使用自己的財產,但是,也有義務尊重他人的人身財產安全,確保物業的正常安全狀態,如果物業存在著安全隱患,業主就有義務及時的加以維修養護。
另外,如果第三人造成了業主專有部分的損害,那么,在對外關系上,物業專有人仍然是責任人,因為,其他業主很難知曉到底誰是具體的侵權人,也就無法行使相應的權利,它只能以物業專有人為責任人,要求其承擔維修養護的義務。當然,物業專有人在承擔責任之后,可以再向具體的侵權人追償。這種責任具有依附于物業的性質,在業主將物業轉讓給第三人的時候,相關的責任也就由受讓的第三人來承擔。受讓人因此遭受的損害只能由其再向出讓人追償。第二種是對共有部分消除危險的責任。它也可以分為兩種情況,一種是侵權責任人,對因自己的侵權行為造成物業危險的,比如侵權人在對共有部分施工過程中,擅自破壞承重墻,破壞管道線路等,給他人或公共利益帶來了危險或妨礙,作為業主代表的業主委員會有權要求侵權責任人恢復原狀、消除危險、排除妨礙。另外,如果業主大會或業主委員會將某一項維修養護工作承包給物業管理企業以外的企業或個人,那么,該承包的企業或個人也是維修養護義務的責任人。在維修養護的過程中,如果需要利用相鄰關系人的通道、陽臺等,根據相鄰關系法理,相鄰人有提供必要的方便,予以協助配合的義務。
在責任人不履行維修養護義務的時候,由于損害造成的危險或隱患事關全體物業人的財產人身安全,必須及時加以消除,否則一旦造成后果就不堪設想。為了充分發揮物業財產的效用,杜絕事故的發生,條例規定,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承擔。《民法通則》第117條第2款規定,損壞國家的、集體的財產或者他人財產的,應當恢復原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的,侵害人并應當賠償損失。物業業主當然可以根據法律規定,要求侵權人予以維修養護,必要時可以通過訴訟來救濟,強制其履行義務。
但是,這種情況顯然要費時費力,所以,條例才作了這樣的規定。由于這在本質上是在物業管理企業和全體業主之間形成了一個新的合同義務關系,因此,必須得到業主大會的同意。當然,由物業管理企業維修養護,主要是考慮到物業管理企業熟悉物業情況,有維修養護的經驗,并不是因此就對業主大會的意思自治進行限制。所以,條文特別強調了,“可以”由物業管理企業維修養護,而不是“應當”或“必須”由物業管理企業來維修養護。由此所產生的費用由責任人承擔,當然,在這里的費用必須是合理的費用,在發生爭議時,雙方可以請求人民法院予以確認。
篇3：物業管理條例釋義之第五十七條
建設單位違反招投標規定的行政責任
第五十七條 違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
【釋義】 本條規定了建設單位違反招投標規定的行政責任。
所謂行政責任,是指違反行政法律和法規,而依法必須承擔的責任。為了保護業主的合法權益,避免在業主、業主大會聘用新的物業管理企業之前,在物業前期服務過程中,建設單位和物業管理企業相互勾結,侵害業主合法權益的情況發生,針對目前建設單位私自選聘物業管理企業,導致所選聘的物業管理企業素質差,造成業主和物業管理企業之間糾紛不斷的現狀,條例第24條規定,國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位,應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。本條就是從法律責任的角度確保了第24條的落實。
該條責任的構成要件是:
1.責任主體是住宅物業的建設單位,即為了給業主提供前期的物業管理服務而選聘物業管理企業的該物業的建設單位。
2.建設單位的行為違反了本條例關于招投標或者協議選擇物業管理企業的規定,包括:
(1)在條例規定必須采用招投標方式時而未采用的,即對投標人超過三個或者住宅規模較大的住宅物業,不按條例要求進行招投標。既包括不進行任何形式上的招投標,也包括雖然有形式上的招投標,但雙方惡意串通,虛假招投標的行為。
(2)在可以協議選聘具有相應資質的物業管理企業的情況下,未履行相應的批準程序的。根據第24條的規定,如果投標人少于3人,或者住宅的規模較小,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業,但是要經過物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門的批準。如果未經批準,擅自采取協議選聘的方式,就是對條例第24條的違反。
做出行政處罰的機關是物業所在地的區、縣級以上地方人民政府房地產行政部門。
本條規定的行政處罰的方式有:
(1)責令限期改正,規定在一定的時間內,糾正錯誤做法,包括恢復招投標,預先申請批準。
(2)給予警告,警告是對違法者予以告誡和譴責,申明其行為已經構成違法,要求其以后不再重犯,這是針對違法者聲譽的一種處罰。
(3)罰款,強制違法者在一定期限內向國家交納一定數量貨幣而使其遭受一定經濟利益損失的處罰形式。本條規定的罰款數額是10萬元以下,并且可以和責令限期改正、警告并用。
要注意的是,本條只是規定了建設單位的行政責任,并沒有涉及違法選聘的物業管理合同的效力問題以及由此造成的損失賠償問題。實際上,正如條例第26條規定的,即使前期物業管理合同約定了期限,但是,只要業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效。前期物業服務合同就終止。如果業主對前期物業管理企業的管理服務不滿,可以通過及時的與其他物業管理企業簽訂合同的方法,而自然的終止前期物業管理合同。當然,如果前期物業管理人在管理過程中有未盡善良管理人義務,造成了業主損失的情況,業主及業主委員會有權要求賠償損失。