自家園地種菜是不是自己的事兒?業主自己能不能夠任性自為?記者采訪法律界人士發現,這種有人稱為“風雅”,有人稱為“老土”的現代生活方式,至今并沒有明確的界定。因此,不同律師在回答上,各自向不同的法律依據靠攏,從而也得出了不盡相同的結論。

南京三法律師事務所尹有芳分析認為,如果物業公司在和業主簽訂《物業管理協議》時明確規定,除了物業公司種植的花卉樹木外,業主不得在庭院中栽種其他植物,不得隨意砍伐,那么業主就不能自由種菜。如果《物業管理協議》中沒有明確規定這一點,業主應有種菜的自由,但是這里也有個度的問題。

我國《物業管理條例》第七條規定,業主在物業管理活動中,應履行的義務包括——遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

尹有芳律師認為,維護小區的環境衛生和整體形象是業主的義務,一旦業主個人種菜的行為擴大到影響小區整體環境和形象的時候,種菜行為是不受法律保護的。

江蘇法德永衡律師事務所的芮敏律師則表示,業主無權改變花園地塊的用途,因此不能種菜。

她解釋說,一旦業主在花園中種菜,這塊地的用途就變成“工地”,土地使用的性質就被私自改變了,就好比規劃建設教學樓的土地建成了商業樓,土地使用性質改變了,這是國家法律所不允許的。

針對部分業主提出的“我買下了自家的花園,種不種菜是自己的事。”芮敏律師解釋說,土地不像住宅,土地的產權屬于國家。因此只能購買花園的土地使用權,不能買下土地的產權。而使用這塊土地的權利,自然應當接受當初規劃做出的土地用途約束。

然而業主不吃這一套。一位業主說,為什么種菜就變成了“工地”,種花種樹就不是“工地”呢?尤其是,觀賞性蔬菜和景觀植物如何區別?“何以見得種杜鵑是美化景觀,種西紅柿就是破環景觀?”盡管這位市民有抬杠之嫌,但兩者的區別和法律依據,律師確實未能解釋清楚這一點。

篇2：專家分析：業主委員會的法律地位

　　武中俐:廣州大學法學院副教授

　　許備飛:廣州市律協房地產委員會主任、廣東誠濟法律師事務所副主任

　　牛博雁:廣州天力物業管理有限公司部門經理

　　武中俐:

　　業主委員會的法律性質如何?涉及了其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔問題,對業主委員會法律性質的不同回答,將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律效果,在實際中有著非常重要的意義,根據各地不同做法,對于業主很員會的法律性質,主要有兩種不同的意見:一是社團法人;二是非法人組織。實際上,《條例》并沒有明確規定業主委員會的法律性質,但是通過法律解釋,尤其是通過業主委員會的職責的分析,可以判斷業主委員會的法律性質應當屬于非法人組織。涉及糾紛訴訟事務時,應當由全體業主授權于業主委員會。業主很員會是經過當房地產主管部門的登記,并接受其指導、監督和管理的組織則一個常設的進行物業自治管理的業主自治機構。

　　牛博雁:

　　根據《民法通則》,法人是具有民事和民事行為能力,依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織,可分為企業法人、機關、事業單位和社會團體法人幾種。業委會不是企業法人、也不是機關和事業單位。根據新條例第十六條,“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”即可,且目前備案的內容對“場所使用權證明和驗資報告”沒什么要求,因些,業委會也不是社會團體法人,所以可以認為符合新條例備案要求的業主很員會并未具備獨立法人資格。

　　許備飛:

　　在討論業主委員會的資格之前,首先要弄清楚業主大會有什么地位。目前要我國業主大會都沒有法人資格、《條例》規定作為業主大會的執行機構的業主委員會的法人資格更無從談起。但是,就目前來說,無論業主大會他有沒有法人資格,我們暫且把它假設為一個管理機構,經過他的授權之后,業委會也會有一個相應的訴訟資格。如果未經業主大會的授權,那么業委會什么資格也沒有。他的前提條件是必須經過授權,這是唯一條件,也是能否代表全體業主與物業公司等進行法律活動的唯一條件。

篇3：物業管理招投標中若干問題的法律分析

　　物業管理招投標中若干問題的法律分析

　　文/　王利明　宋志紅

　　一直以來，我國物業管理中存在大量的“誰開發，誰管理”的現象，這種“父子兵”模式實踐中給物業管理帶來了很多后弊端。針對這一現狀，于今年9月1日實施的國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)明確規定建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。根據該《條例》的精神，建設部頒發了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(建住房‘20**’130號令)(以下簡稱《辦法》)，對物業管理招投標問題作出了較為詳細的規定，為物業管理活動提供了法律依據與操作指南。然而，由于物業管理的強制招投標在我國才剛開始實行，實踐中還存在著許多空白和不規范的地方。本文依據相關法律規定結合招投標程序對物業管理招投標中的一些問題進行法律分析。

　　一、招投標主體的問題

　　(一)招標人和招標代理機構

　　招標人是依照招投標法及相關法律法規的規定提出招標項目、進行招標的法人或者其它組織。在物業管理服務的招標中，招標人包括兩種：

　　一是物業建設單位。這種招標的客體是從物業交付使用后至業主委員會成立前的前期物業管理項目。這也是上述建設部頒發的《辦法》的適用范圍。建設單位在出售物業前，必須選聘物業管理公司并同其簽訂前期物業服務合同。該合同將成為建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同的組成部分。住宅物業的建設單位用招投標方式選聘物業管理公司是強制性的。《條例》第24條第2款規定：“住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”也就是說除少數經批準的特殊情況可協議選聘外，對于住宅物業，前期物業管理階段的物業管理公司必須由建設單位以招投標的方式選聘。對其它物業，國家也提倡其建設單位通過招投標的方式選聘物業管理企業。

　　另一種招標人就是業主大會和業主委員會。在社區入住達到一定比例時，依法召開首次業主代表大會并選舉產生業主委員會。業主大會可以續聘原物業管理公司，也可以重新選聘新的物業管理公司。如果業主大會不再和原物業管理公司續簽合同，則可重新選聘新的物業管理公司來進行小區的物業管理，該選聘也可以通過招標的方式。根據《物業管理條例》的規定，選聘物業管理公司的權利屬于業主大會，而物業服務合同則由業主委員會來簽訂。因此，在這種情形下，業主大會和業主委員會是招標人。此種情形下的招投標活動可以參照上述《辦法》的規定。這里需要注意的是，在選聘物業管理公司時，業主大會和業主委員會的權利不受前期物業服務合同的限制，如果業主委員會和其選聘的物業管理公司簽訂的新的物業服務合同生效，則前期物業服務合同終止，而不論其到期與否。

　　但不管哪一種，概括說來，招標人都是物業的實際產權人。因為即使在前一種情況中，由于招標活動發生在物業出售前，此時的產權人仍然是建設單位。

　　招標人有權決定是自行辦理招標適宜或者是委托招標代理機構代為辦理。由于招標投標活動是一種組織性、規范性及專業性較強、具有較高難度的交易運作方式，許多建設單位都難以憑借自身的力量進行招投標，而需委托招標代理機構進行。招標人有權自由選擇招標代理機構。招標代理機構必須具備《招標投標法》第13條規定的資金、人員、技術等條件。

　　(二)投標人

　　物業管理投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件所要求的其它條件。我國實行物業管理企業的資質等級管理，把物業管理企業分為一級、二級、三級三個資質等級和臨時資質。

　　物業管理企業投標的能力受到其資質的限制。不同資質等級的企業所能管理的物業規模不同。 招標人在招標前需根據物業的具體情況確定參與投標的物業管理企業所應具有的資質，并對其資格進行審查。