你小區物業是什么類型的

　　快來選，你小區物業是什么類型的?他們是好物業嗎?好物業應該是什么樣?

　　在現代居住社區中，物業管理的質量直接影響到居民的生活質量和物業價值。通過對不同物業管理類型的分析，我們可以提煉出優秀物業管理應具備的核心特質。

　　1. 擺爛型物業

　　擺爛型物業通常表現為對物業管理和服務缺乏基本的責任感和積極性。這類物業可能因為資金不足、管理層不作為或其他原因，導致服務質量低下。典型的就是人員最少化，年齡最大化，能不做的事堅決不做，能拖的事盡量拖。小區長期無人打掃，垃圾堆積如山;綠化帶雜草叢生，無人修剪;安全設施老化，門禁系統形同虛設。盡管業主對此怨聲載道，但其仍無動于衷，沒有任何改進措施。長期下去導致小區環境惡化，房價下跌。

　　2. 拍照型物業

　　拍照型物業在表面上看起來很專業，服務態度良好，但實際上提供的服務是形式大于內容。這類物業可能會在業主提出問題時迅速響應，派人到現場拍照記錄，給業主一種正在解決問題的假象。然而，這些照片往往只是為了留存自己有所作為的證據或者為了做工作簡報。我就看到過某物業公司開展為業主清潔大門活動，管家叫保潔就站在業主大門口，假裝擦拭大門，拍完照就走了，照片立馬發群里以及業主微信。

　　3. 摳門型物業

　　摳門型物業在成本控制上過于嚴格，往往以犧牲服務質量和居住環境為代價。這類物業的宗旨是要錢沒有。很多物業企業，項目收了錢，立馬會被公司劃走，要費用就得申請，層層審批。很多時候不是項目經理不想做事，但確實是巧婦難為無米之炊。結果就是在維修、保養、綠化等方面盡可能節省開支，導致小區設施老化、環境惡化。還有為了省錢，可能會減少公共區域的照明，導致夜間小區昏暗，增加安全隱患;或者減少清潔人員，導致小區清潔不及時，影響居住體驗。這種成本控制，最終會損害物業的長期價值和業主的滿意度。

　　4. 無主見型物業

　　無主見型物業在決策時缺乏獨立性和果斷性，容易受到業主意見的影響，沒有形成統一的服務標準。這類物業在面對業主的不同需求時，無法做出合理判斷，導致服務標準不一，今天有業主說應該這么做，明天有業主說應該那樣做，物業都照辦了，后面業主發現物業沒聽從自己的，立馬群里說物業不作為，亂作為，結果是兩邊都不討好。例如，一些業主要求增加地下停車場要增設垃圾桶，方便丟垃圾，而另一些業主則認為地下室空氣不流通增設垃圾桶會導致很臭，物業聽從了任何一方，都不能讓業主滿意。

　　5. 被動型物業

　　被動型物業缺乏主動解決問題的意識，往往是抽一鞭子就動一下，只有在業主或外部壓力下才會采取行動。這種物業在日常管理中缺乏預見性和計劃性，對業主的需求和物業的維護沒有主動跟進和改進。例如，小區的排水系統出現問題，物業直到業主投訴后才派人檢查，而不是提前進行定期檢查和維護。這種被動式的服務模式會導致服務效率低下，業主的需求得不到及時滿足，影響物業的整體服務質量。

　　6.老好人型物業

　　老好人型物業通常指的是那些在服務過程中過分追求業主滿意度，對業主的任何要求都盡可能滿足，哪怕這些要求可能超出了物業服務的范疇或違反了相關規定。這種物業服務的典型特點包括：對業主的不合理要求也往往難以拒絕，擔心影響業主滿意度或評價。在面對業主的過分要求時，忽視了物業服務的基本原則和規定，導致管理上的混亂。由于對所有業主的要求都盡量滿足，可能導致物業資源分配不均，忽視了對公共區域和設施的維護。在需要做出決策時，老好人型物業可能因為擔心得罪業主而猶豫不決，缺乏果斷性。例如，如果一個小區的業主要求在公共綠地上搭建私人設施，老好人型物業可能會出于不想得罪業主的考慮而同意，即使這違反了物業管理規定，損害了其他業主的利益和小區的整體環境。

　　7. 堅守原則型物業

　　堅守原則型物業嚴格遵守合同和法規，以大多數業主的利益為出發點，合理制定和執行服務計劃。這種物業能夠平衡不同業主的需求，通過有效的溝通和協商，達成共識，形成統一的服務標準。例如，面對小區內是否要增加兒童游樂設施的問題，這類物業會通過調查問卷、業主大會等方式，收集業主意見，然后根據大多數業主的意愿做出決定，并按照合同和法規進行實施。這種物業有可能會得罪某些業主，讓其覺得物業服務不到位，但這種服務模式有利于維護業主的共同利益，提高業主的滿意度和忠誠度。

篇2：物業管理模式類型與作用

　　物業管理模式類型與作用

　　一、物業管理與傳統管理

　　建國以后，國家對城鎮房屋管理實行的是計劃經濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮房屋管理的主要模式。物業管理與傳統的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮房屋的使用期的管理。物業管理是傳統管理的延伸和發展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區別。

　　(一)管理實體

　　城鎮房屋傳統管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構-各地區房管部門及其下屬的事業單位-房管所(站)。物業管理則是一種經營性、企業化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業管理企業和各種專業服務公司。

　　(二)管理機制

　　傳統管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經營性的管理行為，建立在以租養房的基礎上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養房屋。物業管理則是在市場經濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業養房”的方針，依靠對物業的經營和對業戶的優質服務來管好物業并取得自身的的生存和發展。

　　(三)市場機制

　　傳統管理是按產業系統劃分的部門管理，往往一個完整的物業區域，其內部各個物業因產權歸屬不同而被分割，影響了物業的統一管理。物業管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統的分割，適應產權多元化的格局，按市場機制運作。業主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理服務合同，開展業務。

　　(四)服務范圍

　　傳統管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業單位，缺乏開展經營性服務的主動性和積極性。物業管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業務，以高效優質的服務取得企業的經濟效益。

　　(五)主導地位

　　傳統管理由于產權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯系，有明確的權利義務，而且業主在其中居主導地位。

　　綜上所述，物業管理完全轉換了傳統機制下政府、管理單位、業主和使用人三者之間的關系。物業管理使原來由政府對物業和物業環境的保養、服務直接負責、直接管理，轉換為由業主、使用人自負其責。這種轉換既體現了物業業主、使用人的合法權益，又建立了新的、適應社會主義市場經濟秩序的政府、業主(使用人)和管理公司三者之間的法律關系和經濟關系，實現業主自治和專業管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。在這種機制和模式下，轄區的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業的業主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業，維護共同的利益。

　　二、物業管理的作用

　　從以上物業管理的業務范圍、物業管理和傳統管理的異同的論述中已接近了本章的主題。這里再對物業管理在社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析:

　　(一)房地產經濟體制改革配套工程

　　中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產經濟體制改革不可缺少的配套工程。

　　(二)提高房地產經營活動的效益

　　房地產經營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成，房地產開發、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業管理作為房地產開發經營的最終環節，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業管理天然地賦有提高房地產經營效益，繁榮和完善房地產市場的功能。當前，商品房售后管理是房地產經營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業管理能吸引和提升客戶對物業投入的興趣，提高物業的使用價值和經濟價值?，F在，發展商終于明白，優良、方便的物業管理是樹立企業形象，招攬用戶，推銷物業的重要手段和策略。周到的物業管理所提供的稱心的居住和工作環境，能免除后顧之憂。由于物業管理在建設現代家園中的特殊地位，其在房地產行業中的地位越來越重要。

　　(三)提高城鎮居民的生活和居住水準

　　城鎮居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業管理從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環境，其水準和內容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F代化的家居離不開高水平、規范化的物業管理。優質的物業管理不是單純的事務性操辦和技術性保養，而是要在此基礎上為業主、使用人創造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優雅、舒適的生活環境。

　　規范化的物業管理與社區建設相結合，能使物業區域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業管理既能充分發揮物業的功能，保障業戶的合法權益，又能增強業戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這種居住環境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結。

　　(四)城市管理的基礎工作

　　現代城市管理主要包括:建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經濟產業管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業小區是城市的細胞，小區的環境整潔、優美，城市的面貌也就煥然一新?，F在，物業管理已逐步從對新區管理延伸到建成區的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優化提供了全方位的支持。

　　當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資，發展經濟。物業管理作為一種不動產的現代化管理模式，不受地區、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業務有所開拓，往往會考慮“安居樂業”。因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環境。所以，優質的物業管理不僅體現城市的優美形象，也是優化投資環境、吸引外商在華置業的重要條件。

　　1996年世界衛生組織提出了“健康城市”的標準為:

　　(1)為市民提供清潔和安全的環境;

　　(2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統;

　　(3)通過富有活力和創造性的各種經濟手段，保證滿足市民在營養、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求;

　　(4)擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創立健康城市而努力工作;

　　(5)能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定;

　　(6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯系;

　　(7)保護文化遺產并尊重所有居民的各種文化和生活特性;

　　(8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利;

　　(9)作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務;

　　(10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。

　　以上這些要求大部分同物業管理的文明、衛生小區建設相符合，所以，物業管理是建設現代城市的基礎工作。

　　(五)提供廣泛的就業機遇

　　物業管理是提供商品勞務的行業，物業管理面廣量大，能提供廣泛的就業機遇。

　　首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。公房事業性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來，隨著房地產開發經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房經租為主的城鎮房管部門作為住房福利制模式下的產物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統公房兩大部門。物業管理就為兩者的轉換開辟了一個廣闊的天地。

　　物業管理業的發展還能帶動相關行業的發展。物業管理業同裝飾維修業、家政服務業、園林綠化業等部門有密切的聯系。這些行業也能吸納大量的勞動力。

　　三、物業管理的類型

　　物業管理的類型也就是物業管理的模式、方式。依據開發商、業主和物業管理部門的關系，一般劃分為兩大類:

　　(一)委托管理型

　　這是典型的，也是基本的管理方式。開發商、業主采用招投標或協議的方式，通過“物業管理服務合同”委托專業化的物業管理企業，按照“統一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的管理行為。

　　如果物業的產權屬于兩個或兩個以上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔業主自治管理的職能。

　　這種方式，按照自用或出租又可分為:

　　1.自用委托型

　　業主將自有自用的物業委托物業管理企業管理，這是典型的委托管理方式。

　　2.代理經租型

　　業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式:一種是出租權屬于業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理;另一種是把經租權也委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。

　　代理經租型的物業管理費用的收交也有兩種方式:一種是物業管理費包含在租金里，由業主支付，一般只包括基本費用;另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業管理企業支付。

　　不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規定。

　　(二)自主經營型

　　開發商、業主將自有的物業不是委托給專業的物業管理企業管理，而是由自己單位內部設立物業管理部門來管理。其與委托管理型的基本區別有兩點:

　　第一，是在物業所有權和經營管理權的關系上。自主經營型是二權合一，委托管理型是二權分離。

　　第二，是在法人地位上。自主經營型物業所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。

　　自主經營型按其對物業的使用和經營方式又可分為:

　　(1)自有自用型。這一類大多數是收益性物業，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部門來管理自己的物業;

　　(2)自有出租型。開發商、業主和物業管理企業合而為一，來經營管理自己的出租物業，實質上是一個擁有自己產業的物業管理企業。

　　自主經營型的物業管理區域一般規模都不大。如果本單位所屬的物業管理部門成為獨立的法人單位，這個物業管理企業與原單位(開發商、業主)就應該訂立委托管理服務合同。自主經營型也就向委托管理型轉換了。

篇3：物業知識教材:小區違反管理規定類型及處罰

　　物業知識教材:小區違反管理規定類型及處罰

　　一、違反規定的類型

　　1.從地點分類

　　①樓宇內的違反環境衛生管理規定。

　　樓宇內的含義指室內公用面積與公共場所、業主與使用人所居住的房間與房屋。比如陽臺內飼養家禽、家畜,占用公用樓層中的過道、樓梯,堆放雜物,影響觀瞻、衛生,向樓層內排放油煙與熱水淋浴器廢氣,樓層墻體上亂貼、亂畫,安裝廣告牌,收音機、電視超音量播放,影響鄰居,向窗外、樓外亂丟廢棄物、垃圾,樓內隨地吐痰,裝修中向下水道排放泥漿水與雜物,把裝修垃圾撒落樓內,或堆放在樓層中等等。

　?、谛^環境中違反環境衛生管理規定。

　　除樓內、屋內違反情況外,其余均為小區環境中的違反行為。當然這種區分不是絕對的,比如,噪音影響可能聲源在室外而干擾室內人的生活,排污(有毒有害)污染源可能在室內,但通過下水道影響小區環境,甚至城區環境,較常見的從窗內、樓內向外吐痰、拋東西,影響環境衛生,甚至影響他人生命安全。

　　2.從環衛分類

　?、俳ㄖこ?/a>類。

　　如建筑垃圾及廢棄物亂丟亂扔,把建筑垃圾混入生活垃圾中,把泥漿水排放到下水道,造成下水道堵塞,裝修帶來的噪聲,或在規定時間外施工等。

　?、谌粘Ｉ铑悺?/p>

　　如在公共場所焚燒花圈、衣物及其他雜物等。

　?、塾绊懢G化類。

　　如向綠化帶亂丟垃圾,在綠化帶堆放物品,在綠化帶中亂搭亂建違章建筑與構筑物,在樹木間掛繩晾衣等。

　　④安保類。

　　如汽車與摩托車漏油,在車庫內或小區環境中大批油斑、油漬,汽車與摩托車等不恰當排放廢氣等。

　　3.從物質形態分類

　?、俟腆w廢物與垃圾。如糞便傾倒在下水道中,廢棄電池混入生活垃圾中等。

　?、趶U氣、粉塵。如脫排油煙機排煙與熱水器排氣,復印機廢粉混入垃圾中等。

　?、畚鬯?。小區內的加工場排出的有毒有害污水,脫排油煙機清洗的油污水等。

　?、茉肼暋?/p>

　　4.從政府管理類型分類

　?、侪h境衛生管理類。

　　如隨意向地面和水域傾倒、排放垃圾和糞便,隨地吐痰,亂扔果皮、紙屑、煙蒂等垃圾,隨地便溺,倒污水,在里弄、道路、廣場、空地等露天場所和公共垃圾容器內焚燒樹葉和垃圾。

　　②環境保護與防治類。

　　如飲食服務業、單位食堂排放煙和油煙氣未經凈化處理,安裝空調器、冷卻設施,影響環境和他人生活。