物業(yè)消防系統(tǒng)管理規(guī)范細則

　　本規(guī)定旨在全面規(guī)范物業(yè)公司各管理處消防系統(tǒng)的操作運行及維修保養(yǎng)工作，以確保消防系統(tǒng)設備時刻處于良好的運行狀態(tài)，為小區(qū)及相關區(qū)域的消防安全提供堅實保障 。

　　1. 消防系統(tǒng)設備的運行管理

　　1.1 設備責任人需每日對消防栓及噴淋系統(tǒng)、二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)、防排煙設備、防火卷簾門、疏散指示燈、手持(推車)式滅火器等各類消防設備的工作狀況，展開細致的巡視檢查。在巡視過程中，需對設備的外觀完整性、運行參數(shù)正常性、有無異常聲響或氣味等方面進行全面觀察。完成巡視、檢查后，應將詳細情況如實記錄在《工作日志》內(nèi)，以便后續(xù)追溯及分析 。

　　1.2 中控室值班人員肩負著重要職責，需負責每天 24 小時持續(xù)監(jiān)控火災自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動柜的運行情況。監(jiān)控過程中，要密切關注系統(tǒng)的各項數(shù)據(jù)變化、指示燈狀態(tài)以及有無異常提示等。并將每天系統(tǒng)運行過程中發(fā)生的各類事件，包括正常運行記錄、報警信息、設備自檢情況等，詳細記錄在《中控室值班記錄表》中。一旦發(fā)現(xiàn)報警等異常情況，需第一時間及時通知值班安全員前往查看。對于經(jīng)判斷為設備故障的情況，需立即發(fā)出《派工單》，通知設備責任人迅速進行處理 。

　　1.3 若小區(qū)確認發(fā)生火警，中控室值班員此時應嚴格按照 “消防系統(tǒng)設備操作規(guī)程” 的標準流程，正確且迅速地操作消防設備。同時，必須遵照《消防、治安、車輛管理控制程序》上的相關文件要求，有條不紊地展開緊急滅火處理工作，以最大程度降低火災損失 。

　　2. 消防系統(tǒng)設備操作規(guī)程

　　2.1 火災報警控制器聯(lián)動主機在平常狀態(tài)下，應設定處于 “手動” 狀態(tài)。當出現(xiàn)特定情況，按下 “火警確認” 鍵后，主機便會自動轉(zhuǎn)換為 “自動” 狀態(tài)，進而聯(lián)動相關的消防設備、設施，以應對可能發(fā)生的火災危險 。

　　2.2 當火災自動報警控制器接收到報警信號時，主、分機報警指示燈會立即亮起，清晰顯示報警地點，同時會伴有警車聲音提示，以引起值班人員的高度注意 。

　　2.3 火警處理：

　　2.3.1 中控室值班人員在接收到報警信號后，需根據(jù)報警地點，迅速通知就近當值安全員前往進行查看。若經(jīng)安全員現(xiàn)場確認，為誤報等因素引起的非 “真火警” 信號，此時需將主、分機進行復位操作，使系統(tǒng)恢復正常狀態(tài) 。

　　2.3.2 若經(jīng)判斷為設備故障，值班人員則需及時通知設備責任人，對故障設備進行維修或更換設備元件。對于一些未能及時處理的故障，為避免影響系統(tǒng)整體運行，可先將該故障點進行屏蔽操作。待故障處理完畢后，再將屏蔽解除，使系統(tǒng)恢復完整功能 。

　　2.3.3 如確認為 “火警”，中控值班員需按以下流程進行處理：

　　1.1 消防設備聯(lián)動關系(各設備均處于自動狀態(tài)下)

　　1.1.1 當任棟任區(qū)任層任號煙感、溫感、手報出現(xiàn)火警時：

　　動作：本棟本層及相鄰層任號警鈴會立即響起，廣播開始播報火警信息，送風口迅速打開 。

　　動作：本棟屋頂層正壓送風機、轉(zhuǎn)換層正壓風機啟動，為疏散通道提供正壓通風 。

　　1.1.2 裙樓：當任層任號煙感、手報出現(xiàn)火警時：

　　動作：裙樓任號警鈴響起，廣播播報火警，送風口打開 。

　　動作：裙樓廣播、警鈴、送風口均動作，全面警示人員疏散 。

　　動作：本棟所有風機啟動，增強通風排煙能力 。

　　1.1.3 地下室報警：當任號煙感、溫感、手報出現(xiàn)火警時：

　　動作：本層任號警鈴、廣播、送風口、正壓風機、排煙機同時啟動，保障地下室通風排煙及人員警示 。

　　動作：所有天面風機啟動，輔助通風排煙 。

　　1.1.4 當任棟任區(qū)任層任號消火栓報警時：

　　動作：消火栓泵啟動，為滅火提供充足水壓 。

　　1.1.5 當任棟任區(qū)任層任號水流指示器報警時：

　　動作：本棟本區(qū)本層任號警鈴響起，提示該區(qū)域出現(xiàn)水流異常 。

　　1.1.6 當任棟任區(qū)任層任號壓力開關報警時：

　　動作：地下室噴淋泵啟動，啟動噴淋滅火系統(tǒng) 。

　　2. 消防系統(tǒng)設備安全管理

　　2.1 消火栓及噴淋管網(wǎng)各閥門在正常情況下，必須始終處于常開狀態(tài)，以確保在火災發(fā)生時，消防用水能夠順利供應。并且，所有消火栓箱上必須張貼封條，防止非緊急情況下被隨意開啟 。

　　2.2 嚴禁任何人員動用消防設施(設備)進行非消防工作，以保證消防設施(設備)時刻處于可正常使用的待命狀態(tài) 。

　　2.3 除消防主機外，其它相關聯(lián)動設備就地控制柜(消火栓泵、噴淋泵、防排煙風機、防火卷簾門、消防廣播等)都必須設定處于 “自動” 狀態(tài)，以便在火災發(fā)生時，能夠迅速響應并自動啟動 。

　　2.4 只有在經(jīng)過嚴格確認火警的情況下，才可以按下 “火警確認” 鍵，聯(lián)動相關消防設備。若出現(xiàn)誤操作 “火警確認” 鍵的情況，可先將主機切換至手動狀態(tài)，然后操作主機進行復位，再逐一手動停止已啟動的各相關聯(lián)動設備，使系統(tǒng)恢復正常 。

　　2.5 為確保消防系統(tǒng)常年處于良好工作狀態(tài)，物業(yè)事務部應每年組織一次消防系統(tǒng)的聯(lián)動試驗。在試驗過程中，需對各類消防設備的聯(lián)動情況、運行效果等進行全面測試，以檢驗系統(tǒng)的可靠性，并及時發(fā)現(xiàn)潛在問題進行整改 。

　　3. 消防系統(tǒng)設備的維修與保養(yǎng)

　　3.1 消防系統(tǒng)設備的維修與保養(yǎng)工作，需嚴格按照管理規(guī)程 “維修” 及 “保養(yǎng)” 上的要求進行。維修與保養(yǎng)工作應涵蓋設備的日常檢查、定期維護、故障維修等各個方面，確保設備始終處于良好運行狀態(tài) 。

　　3.2 對消防系統(tǒng)主要設備進行檢修時，必須辦理《設備(設施)檢修工作票》，并經(jīng)有關領導批準后方可進行檢修。在檢修過程中，需嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保檢修工作安全、有序進行 。

　　3.3 消火栓及滅火器的檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期，要嚴格按照《消火栓檢查卡》和《滅火器檢查卡》上的要求進行。通過定期檢查保養(yǎng)，確保消火栓及滅火器在消防狀態(tài)下能迅速投入正常使用，發(fā)揮其應有的滅火作用 。

　　3.4 消防系統(tǒng)設備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期見附表，附表中詳細規(guī)定了各類設備的檢查保養(yǎng)項目、時間間隔、保養(yǎng)標準等，為消防系統(tǒng)設備的維護提供了明確的操作指南 。

篇2：物業(yè)安全消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)操作規(guī)范

　　物業(yè)安全消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)操作規(guī)范

　　1、中控室設備維修保養(yǎng)工作程序

　　（1）中控室設備由中控室維修工負責維修保養(yǎng)成。

　　（2）機電主管每年12月制定下一年度《消防設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《防盜報警對講系統(tǒng)、公共天線、保安閉路電視系統(tǒng)檢查保養(yǎng)計劃表》，并按設備運行情況制訂中修、大修計劃。

　　（3）中控室維修工資按各保養(yǎng)計劃表的要求進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于相應記錄內(nèi)。

　　（4）消防設備維修后必須恢復原來狀態(tài)，不得隨意更改原器材、線路。

　　（5）中控室設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的故障，應將故障原因、解決時間上報管理處，限期解決。

　　（6）凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶生活、工作的，不會產(chǎn)生嚴重后果的中控室設備故障，可能由由班中控室維修工作進行維修。

　　（7）機電主管對維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。

　　2、中控室消防設備檢查保養(yǎng)

　　（1）火災報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)

　　A、每日對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查；

　　a.按自檢芻，讓報警控制進行自檢。

　　b.然后按消聲芻，消去控制器的聲音。

　　B、月檢查保養(yǎng)。

　　a.完成日檢保養(yǎng)全部內(nèi)容。

　　b.控制器主要工作電壓測試.

　　c.公共場所煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45°與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好。

　　d.隨機抽取不低于5%的煙感器，噴煙后查視報警是否正確。

　　e.手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失。

　　f.任選兩個手動報警按鈕，進行模似報警，測試報警功能是否正常。

　　g.對樓層內(nèi)道中各支箱進行外觀檢查，外接線是否固定良好。

　　h.對火災報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進行清掃除塵。線路松動，應進行緊固。對自檢、消音、復位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查。

　　C、年檢查保養(yǎng)。

　　按《建筑消防設施器材檢查、維修保養(yǎng)記錄》執(zhí)行。

　　D、消防泵的維護保養(yǎng)。

　　泵體：

　　a.檢查、補充、替換潤滑油，如油質(zhì)變色，有鐵屑應全部替換。

　　b.泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、砂眼，泵軸滲水無溢流支地面。

　　c.轉(zhuǎn)動靈活，無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲不銹（有防銹措施）墊片齊。

　　d.外觀整潔，油漆完好，標志清楚，銘牌字跡清晰。

　　E、閥門、管道及附件的維護保養(yǎng)。

　　a.閥門開閉靈活、無卡阻，關閉嚴密，內(nèi)外無漏水。

　　b.閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔。

　　c.單向閥動作靈活，無漏水。

　　d.壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀察，堅固良好，表閥及接頭不滲水。

　　F、電機的維護保養(yǎng)。

　　a.外觀整潔，銘牌清晰，各部件堅固牢靠，聯(lián)軸器有保護罩。

　　b.線耳聯(lián)接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。

　　G、每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄于《消防水泵半年保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

　　H、風機保養(yǎng)。

　　a.斷開主電源，掛上標示牌，檢查電機接地是否良好。

　　b.緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。

　　c.檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點。

　　d.調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否良好。

　　e.檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。

　　f.清潔電機及風濾器和機殼內(nèi)部。

　　g.向轉(zhuǎn)動部位加滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性。

　　h.檢查調(diào)節(jié)閥的機械開閉動作、開閉角度標志。

　　i.手動開機測定三相電流值，檢查指示燈電壓，電流表，聽查風機各部件運行聲音。

　　j.各遙控點的控制箱（含箱內(nèi)元件）全面檢查。

　　k.連續(xù)三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。

　　l.連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時驗證風機運轉(zhuǎn)正常。

　　m.每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。

　　(2)疏散出口指示燈的保養(yǎng)。

　　A、月保養(yǎng)內(nèi)容

　　a.檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象。

　　b.出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應立即修理。

　　c.檢查出口指示燈安裝是否牢固。

　　d.針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進行修復，再裝回原位。

　　e.燈臬外殼及面板擦抹干凈。

　　B、每3個月進行一次備用電池亮燈(半個小時)使電池放電后再充電,延長電池壽命。

　　(3)滅火器使用及保養(yǎng)。

　　A、滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地面，不得受到烈日的暴曬，不得接近熱源或受劇烈振動。

　　B、滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為-10~55℃

　　C、滅火器設置地點應位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。

　　D、對滅火器要經(jīng)常檢查，檢查內(nèi)容為:

　　a.噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）。

　　b.壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在約色區(qū)

域要檢查原因，檢查后果要重新灌裝）。

　　c.零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）。

　　d.可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗）。

　　e.鉛封是否完好（一經(jīng)開放，必須按規(guī)定再行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。剛性連接式噴筒是否能紅其軸線回轉(zhuǎn)，并可在任意位置停留，推車式滅火器的行車機構(gòu)是否靈活，有否檢驗標志。

　　E、滅火器則消防部門進行灌裝

　　(4)消防栓的保養(yǎng)。

　　A、每月逐個檢查一次。

　　a.栓外檢查：檢查栓門關閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞，栓門封條是否完好。

　　b.隨機抽取消火栓總數(shù)的10%測試，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示，檢查箱內(nèi)元件是否良好，有無脫落，栓內(nèi)水龍頭有無滲漏。

　　c.栓門封條脫落破損的補貼封條。

　　B、每年逐個打開消火栓檢查一次（與管道放水沖洗同步）。

　　a.完成月檢查中栓外檢查部分。

　　b.開栓門取出水帶，仔細檢查有破損，如有應立即修補或替換；檢查有無發(fā)黑、發(fā)霉，如有，應取出刷凈、涼干。

　　c.將水帶交換近邊或翻動一次。

　　d.檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固，有無缺損，如有，立即修復，然后擦凈在栓內(nèi)放好。

　　e.檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。

　　f.檢查修整全部支架，掉漆部位應重新補刷，同時油漆。

　　g.將栓箱內(nèi)清掃干部，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。

篇3：物業(yè)安全消防系統(tǒng)操作規(guī)范

　　物業(yè)安全消防系統(tǒng)的操作規(guī)范

　　1、消防主機

　　（1）報警

　　①當接到FS90消防主機報警時，按"消音"鍵消去報警聲；

　　②按"復位"鍵，查看消防主機能否復位進入系統(tǒng)正常正常狀態(tài)：如能進入系統(tǒng)正常狀態(tài)，證明報警是誤報，按"復位"鍵復位；如不能進入系統(tǒng)正常狀態(tài)，證明是故障或火警預報，查"狀態(tài)"鍵確認AV值。

　　（2）查狀態(tài)確認AV值（當AV值等于100時，證明有火警信號出現(xiàn)，立即派人到現(xiàn)場查看）

　　③按STATES（狀態(tài)）；

　　④按FI（直到出現(xiàn)SD地址摸板）；

　　⑤按地址碼（0-9）；

　　⑥按CLEAR取消.

　　（3）火警預報或故障報警時（AV=90~100時屬于火警預報；AV=0~30時屬于故障報警。把火警預報與故障帶內(nèi)暫時隔離、鎖住，使系統(tǒng)進入正常狀態(tài)）

　　①按MODLEY修改

　　②輸入密碼按1234

　　③按ENTER輸入兩次

　　④按CLEAR取消

　　(4)開鎖(處理完火警預報或故障報警時,把已隔離的點打開,讓系統(tǒng)恢復正常運行狀態(tài))

　　①按CDMMAND指令;

　　②輸入密碼1234;

　　③按ENTER輸入;

　　④按FI選擇SD地址摸板;

　　⑤按地址碼（0-9）；

　　⑥按ENTERL輸入;

　　⑦按F3;

　　⑧按F4;

　　⑨按CLEAR取消.

　　2、打印

　　（1）安裝打印紙

　　①將新紙卷穿在送紙轉(zhuǎn)軸上；

　　②將送紙轉(zhuǎn)軸安放在打印機支架上；

　　③將紙頭向內(nèi)褶入半寸，造成一平直紙頭備用；

　　④將紙頭穿國光電開關擎后裝進打印機構(gòu)上，按動打印機面板上"送紙"（PA-PERADVANCE）按鈕燈，使紙頭穿過打印機構(gòu)；

　　⑤繼續(xù)送紙，預留約12寸備用；

　　⑥將紙頭穿越有關軸并接上回收轉(zhuǎn)軸；

　　⑦將紙頭放入回收轉(zhuǎn)軸的槽內(nèi)；

　　⑧將回收轉(zhuǎn)軸順時針旋轉(zhuǎn)數(shù)圈使回收紙卷牢固。

　　（2）安裝完打印紙后，如有報警或故障，打印紙將自動打印記錄。

　　（3）取出打印紙

　　①取出送紙轉(zhuǎn)軸；

　　②取出紙卷芯；

　　③按動打印機面板上"送紙"（PAPERADVANCE）按鈕燈，使紙尾完全送出打印機；

　　④取出回收轉(zhuǎn)軸；

　　⑤取出舊紙卷存檔。

　　3、消防聯(lián)動柜上的消防電話，可通向各個樓層（備有插孔）高壓房、水泵房，在樓層查看報警點位置情況時的操作要領

　　（1）把插孔電話插入孔內(nèi)，消防聯(lián)動柜收到聲響報警。

　　（2）按"樓層"（水泵房、高壓房）鍵一次。

　　（3）與樓層（或機電維修部電工）通話。

　　4、消防廣播

　　（1）進行消防廣播疏散時，按消防廣播指示燈相鄰樓層數(shù)碼燈，燈亮。

　　（2）接通開關（向前按）。

　　（3）調(diào)節(jié)廣播旋鈕，應控制音量清晰、清楚（沿逆時針方向音量變大，順時針方向音量）。

　　（4）向樓層開始廣播。

　　5、報警時的客貨梯

　　（1）當發(fā)生火情時，從消防聯(lián)動柜上按"電梯回降"鍵，客貨梯迫降到一樓停止運行。

　　（2）從客貨梯前室首層擊破玻璃，按"消防"開關鍵，客貨梯迫降首層。

　　6、消防泵當有"火險"報警時

　　（1）自動啟動

　　①在樓層擊破"消防栓報警盒"時消防聯(lián)動柜發(fā)出聲響報警；

　　②消防泵自動啟動。

　　（2）手動啟動

　　①把選擇"自動/手動"開關置于"手動"位置；

　　②按啟動鈕"手動"啟動消防水泵。

　　7、噴淋泵當有"火險"報警時

　　（1）自動啟動

　　①噴淋泵處于"自動"位置；

　　②噴淋頭爆裂，水流擎動作，消防聯(lián)動柜發(fā)出聲響報警；

　　③噴淋頭自動啟動。

　　（2）手動啟動

　　①選擇"自動/手動"開關置于"手動"位置；

　　②按啟動鈕"手動"啟動消防水泵。

　　8、防火卷簾當有火情或濃煙時

　　（1）防火卷簾接收探頭信號自動啟動

　　①消防聯(lián)動柜發(fā)出聲響報警，出現(xiàn)防火卷簾關閉訊號；

　　②防火卷簾關閉。

　　（2）手動啟動

　　①把"自動/手動"選擇開關置于"手動"位置；

　　②按**樓層防火卷簾啟動鈕

　　③消防聯(lián)動柜上會發(fā)出響聲報警，出現(xiàn)防火卷簾關閉訊號；

　　④從樓層防火卷簾開關裝置盒向下按啟動鈕（向上為打開，中間為停止），防火卷簾會向下關閉。

　　9、停非消防電

　　發(fā)生火災需要截斷電源時，從消防聯(lián)動柜上按"停非消防電"鍵，停電滅火。

　　10、消防栓

　　（1）室內(nèi)消防栓

　　①發(fā)生火災后將消火栓箱用鑰匙打開或硬物擊碎箱門上的玻璃；

　　②按緊急報警按鈕；

　　③消火栓箱上的紅色指示燈亮，送出火警信號；

　　④消火栓可以直接啟動消防水泵供水；

　　⑤取出掛架上水帶接口，并接在消防栓接口上；

　　⑥按逆時針方向旋轉(zhuǎn)消防栓手輪；

　　⑦出水滅火。

　　（2）室外消火栓

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　　①用專用消防扳手沿逆時針方向旋轉(zhuǎn)打開出水口悶蓋；

　　②接上水帶（水槍）或吸水管；

　　③用專用扳手打開閥塞即可供水；

　　④使用后應關閉閥塞，上好出水口悶蓋。

　　（3）消防水喉

　　①打開消火栓箱門將卷盤旋出；

　　②接出膠管和小口徑水槍；

　　③開啟供水閘閥即可進行滅火；

　　④使用完后，將供水閘閥關閉，待膠管排除積水后卷回卷盤，把卷盤轉(zhuǎn)回消火栓箱。

　　11、滅火器

　　（1）將滅火器提到火場上。

　　（2）拆下鉛封，拔掉保險銷。

　　（3）在滅火器有效噴射距離內(nèi)，將噴嘴（或膠管噴口）對準火焰根部。

　　（4）按下壓把后，開啟密封，滅火劑噴出。

　　（5）松開壓把，間歇噴射機構(gòu)復位，噴射停止。

　　（6）噴射時，應迅速左右擺動，向前平推掃射，防止回火復燃。

　　（7）在室外操作時，應選擇在上風方向噴射。