物業消防系統管理規范細則

　　本規定旨在全面規范物業公司各管理處消防系統的操作運行及維修保養工作，以確保消防系統設備時刻處于良好的運行狀態，為小區及相關區域的消防安全提供堅實保障 。

　　1. 消防系統設備的運行管理

　　1.1 設備責任人需每日對消防栓及噴淋系統、二氧化碳氣體滅火系統、防排煙設備、防火卷簾門、疏散指示燈、手持(推車)式滅火器等各類消防設備的工作狀況，展開細致的巡視檢查。在巡視過程中，需對設備的外觀完整性、運行參數正常性、有無異常聲響或氣味等方面進行全面觀察。完成巡視、檢查后，應將詳細情況如實記錄在《工作日志》內，以便后續追溯及分析 。

　　1.2 中控室值班人員肩負著重要職責，需負責每天 24 小時持續監控火災自動報警系統及消防聯動柜的運行情況。監控過程中，要密切關注系統的各項數據變化、指示燈狀態以及有無異常提示等。并將每天系統運行過程中發生的各類事件，包括正常運行記錄、報警信息、設備自檢情況等，詳細記錄在《中控室值班記錄表》中。一旦發現報警等異常情況，需第一時間及時通知值班安全員前往查看。對于經判斷為設備故障的情況，需立即發出《派工單》，通知設備責任人迅速進行處理 。

　　1.3 若小區確認發生火警，中控室值班員此時應嚴格按照 “消防系統設備操作規程” 的標準流程，正確且迅速地操作消防設備。同時，必須遵照《消防、治安、車輛管理控制程序》上的相關文件要求，有條不紊地展開緊急滅火處理工作，以最大程度降低火災損失 。

　　2. 消防系統設備操作規程

　　2.1 火災報警控制器聯動主機在平常狀態下，應設定處于 “手動” 狀態。當出現特定情況，按下 “火警確認” 鍵后，主機便會自動轉換為 “自動” 狀態，進而聯動相關的消防設備、設施，以應對可能發生的火災危險 。

　　2.2 當火災自動報警控制器接收到報警信號時，主、分機報警指示燈會立即亮起，清晰顯示報警地點，同時會伴有警車聲音提示，以引起值班人員的高度注意 。

　　2.3 火警處理：

　　2.3.1 中控室值班人員在接收到報警信號后，需根據報警地點，迅速通知就近當值安全員前往進行查看。若經安全員現場確認，為誤報等因素引起的非 “真火警” 信號，此時需將主、分機進行復位操作，使系統恢復正常狀態 。

　　2.3.2 若經判斷為設備故障，值班人員則需及時通知設備責任人，對故障設備進行維修或更換設備元件。對于一些未能及時處理的故障，為避免影響系統整體運行，可先將該故障點進行屏蔽操作。待故障處理完畢后，再將屏蔽解除，使系統恢復完整功能 。

　　2.3.3 如確認為 “火警”，中控值班員需按以下流程進行處理：

　　1.1 消防設備聯動關系(各設備均處于自動狀態下)

　　1.1.1 當任棟任區任層任號煙感、溫感、手報出現火警時：

　　動作：本棟本層及相鄰層任號警鈴會立即響起，廣播開始播報火警信息，送風口迅速打開 。

　　動作：本棟屋頂層正壓送風機、轉換層正壓風機啟動，為疏散通道提供正壓通風 。

　　1.1.2 裙樓：當任層任號煙感、手報出現火警時：

　　動作：裙樓任號警鈴響起，廣播播報火警，送風口打開 。

　　動作：裙樓廣播、警鈴、送風口均動作，全面警示人員疏散 。

　　動作：本棟所有風機啟動，增強通風排煙能力 。

　　1.1.3 地下室報警：當任號煙感、溫感、手報出現火警時：

　　動作：本層任號警鈴、廣播、送風口、正壓風機、排煙機同時啟動，保障地下室通風排煙及人員警示 。

　　動作：所有天面風機啟動，輔助通風排煙 。

　　1.1.4 當任棟任區任層任號消火栓報警時：

　　動作：消火栓泵啟動，為滅火提供充足水壓 。

　　1.1.5 當任棟任區任層任號水流指示器報警時：

　　動作：本棟本區本層任號警鈴響起，提示該區域出現水流異常 。

　　1.1.6 當任棟任區任層任號壓力開關報警時：

　　動作：地下室噴淋泵啟動，啟動噴淋滅火系統 。

　　2. 消防系統設備安全管理

　　2.1 消火栓及噴淋管網各閥門在正常情況下，必須始終處于常開狀態，以確保在火災發生時，消防用水能夠順利供應。并且，所有消火栓箱上必須張貼封條，防止非緊急情況下被隨意開啟 。

　　2.2 嚴禁任何人員動用消防設施(設備)進行非消防工作，以保證消防設施(設備)時刻處于可正常使用的待命狀態 。

　　2.3 除消防主機外，其它相關聯動設備就地控制柜(消火栓泵、噴淋泵、防排煙風機、防火卷簾門、消防廣播等)都必須設定處于 “自動” 狀態，以便在火災發生時，能夠迅速響應并自動啟動 。

　　2.4 只有在經過嚴格確認火警的情況下，才可以按下 “火警確認” 鍵，聯動相關消防設備。若出現誤操作 “火警確認” 鍵的情況，可先將主機切換至手動狀態，然后操作主機進行復位，再逐一手動停止已啟動的各相關聯動設備，使系統恢復正常 。

　　2.5 為確保消防系統常年處于良好工作狀態，物業事務部應每年組織一次消防系統的聯動試驗。在試驗過程中，需對各類消防設備的聯動情況、運行效果等進行全面測試，以檢驗系統的可靠性，并及時發現潛在問題進行整改 。

　　3. 消防系統設備的維修與保養

　　3.1 消防系統設備的維修與保養工作，需嚴格按照管理規程 “維修” 及 “保養” 上的要求進行。維修與保養工作應涵蓋設備的日常檢查、定期維護、故障維修等各個方面，確保設備始終處于良好運行狀態 。

　　3.2 對消防系統主要設備進行檢修時，必須辦理《設備(設施)檢修工作票》，并經有關領導批準后方可進行檢修。在檢修過程中，需嚴格遵守安全操作規程，確保檢修工作安全、有序進行 。

　　3.3 消火栓及滅火器的檢查保養內容及周期，要嚴格按照《消火栓檢查卡》和《滅火器檢查卡》上的要求進行。通過定期檢查保養，確保消火栓及滅火器在消防狀態下能迅速投入正常使用，發揮其應有的滅火作用 。

　　3.4 消防系統設備檢查保養內容及周期見附表，附表中詳細規定了各類設備的檢查保養項目、時間間隔、保養標準等，為消防系統設備的維護提供了明確的操作指南 。

篇2：物業安全消防系統維修保養操作規范

　　物業安全消防系統維修保養操作規范

　　1、中控室設備維修保養工作程序

　　（1）中控室設備由中控室維修工負責維修保養成。

　　（2）機電主管每年12月制定下一年度《消防設備檢查保養計劃表》、《防盜報警對講系統、公共天線、保安閉路電視系統檢查保養計劃表》，并按設備運行情況制訂中修、大修計劃。

　　（3）中控室維修工資按各保養計劃表的要求進行維修保養，并將維修保養情況記錄于相應記錄內。

　　（4）消防設備維修后必須恢復原來狀態，不得隨意更改原器材、線路。

　　（5）中控室設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的故障，應將故障原因、解決時間上報管理處，限期解決。

　　（6）凡是夜間發生的，不影響用戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的中控室設備故障，可能由由班中控室維修工作進行維修。

　　（7）機電主管對維修保養提供工作指導及檢查監督。

　　2、中控室消防設備檢查保養

　　（1）火災報警系統的檢查保養

　　A、每日對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查；

　　a.按自檢芻，讓報警控制進行自檢。

　　b.然后按消聲芻，消去控制器的聲音。

　　B、月檢查保養。

　　a.完成日檢保養全部內容。

　　b.控制器主要工作電壓測試.

　　c.公共場所煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45°與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好。

　　d.隨機抽取不低于5%的煙感器，噴煙后查視報警是否正確。

　　e.手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失。

　　f.任選兩個手動報警按鈕，進行模似報警，測試報警功能是否正常。

　　g.對樓層內道中各支箱進行外觀檢查，外接線是否固定良好。

　　h.對火災報警控制柜、聯動控制柜等進行清掃除塵。線路松動，應進行緊固。對自檢、消音、復位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查。

　　C、年檢查保養。

　　按《建筑消防設施器材檢查、維修保養記錄》執行。

　　D、消防泵的維護保養。

　　泵體：

　　a.檢查、補充、替換潤滑油，如油質變色，有鐵屑應全部替換。

　　b.泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、砂眼，泵軸滲水無溢流支地面。

　　c.轉動靈活，無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲不銹（有防銹措施）墊片齊。

　　d.外觀整潔，油漆完好，標志清楚，銘牌字跡清晰。

　　E、閥門、管道及附件的維護保養。

　　a.閥門開閉靈活、無卡阻，關閉嚴密，內外無漏水。

　　b.閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔。

　　c.單向閥動作靈活，無漏水。

　　d.壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀察，堅固良好，表閥及接頭不滲水。

　　F、電機的維護保養。

　　a.外觀整潔，銘牌清晰，各部件堅固牢靠，聯軸器有保護罩。

　　b.線耳聯接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。

　　G、每半年進行一次定期保養檢修，并記錄于《消防水泵半年保養記錄表》內。

　　H、風機保養。

　　a.斷開主電源，掛上標示牌，檢查電機接地是否良好。

　　b.緊固各部分松動的螺絲及聯軸器。

　　c.檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點。

　　d.調整皮帶松緊，手轉皮帶輪，觀察轉動是否良好。

　　e.檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。

　　f.清潔電機及風濾器和機殼內部。

　　g.向轉動部位加滑油，保證聯軸器及軸承的靈活性及穩定性。

　　h.檢查調節閥的機械開閉動作、開閉角度標志。

　　i.手動開機測定三相電流值，檢查指示燈電壓，電流表，聽查風機各部件運行聲音。

　　j.各遙控點的控制箱（含箱內元件）全面檢查。

　　k.連續三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。

　　l.連續運轉半小時驗證風機運轉正常。

　　m.每半年進行一次定期保養檢修，并記錄。

　　(2)疏散出口指示燈的保養。

　　A、月保養內容

　　a.檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現象。

　　b.出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應立即修理。

　　c.檢查出口指示燈安裝是否牢固。

　　d.針對檢查中發現的缺陷取下來進行修復，再裝回原位。

　　e.燈臬外殼及面板擦抹干凈。

　　B、每3個月進行一次備用電池亮燈(半個小時)使電池放電后再充電,延長電池壽命。

　　(3)滅火器使用及保養。

　　A、滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地面，不得受到烈日的暴曬，不得接近熱源或受劇烈振動。

　　B、滅火器懸掛地點的環境溫度為-10~55℃

　　C、滅火器設置地點應位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。

　　D、對滅火器要經常檢查，檢查內容為:

　　a.噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）。

　　b.壓力表指針是否在綠色區域（如在約色區

域要檢查原因，檢查后果要重新灌裝）。

　　c.零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）。

　　d.可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應送專業部門維修及進行耐壓試驗）。

　　e.鉛封是否完好（一經開放，必須按規定再行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。剛性連接式噴筒是否能紅其軸線回轉，并可在任意位置停留，推車式滅火器的行車機構是否靈活，有否檢驗標志。

　　E、滅火器則消防部門進行灌裝

　　(4)消防栓的保養。

　　A、每月逐個檢查一次。

　　a.栓外檢查：檢查栓門關閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞，栓門封條是否完好。

　　b.隨機抽取消火栓總數的10%測試，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示，檢查箱內元件是否良好，有無脫落，栓內水龍頭有無滲漏。

　　c.栓門封條脫落破損的補貼封條。

　　B、每年逐個打開消火栓檢查一次（與管道放水沖洗同步）。

　　a.完成月檢查中栓外檢查部分。

　　b.開栓門取出水帶，仔細檢查有破損，如有應立即修補或替換；檢查有無發黑、發霉，如有，應取出刷凈、涼干。

　　c.將水帶交換近邊或翻動一次。

　　d.檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固，有無缺損，如有，立即修復，然后擦凈在栓內放好。

　　e.檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。

　　f.檢查修整全部支架，掉漆部位應重新補刷，同時油漆。

　　g.將栓箱內清掃干部，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。

篇3：物業安全消防系統操作規范

　　物業安全消防系統的操作規范

　　1、消防主機

　　（1）報警

　　①當接到FS90消防主機報警時，按"消音"鍵消去報警聲；

　　②按"復位"鍵，查看消防主機能否復位進入系統正常正常狀態：如能進入系統正常狀態，證明報警是誤報，按"復位"鍵復位；如不能進入系統正常狀態，證明是故障或火警預報，查"狀態"鍵確認AV值。

　　（2）查狀態確認AV值（當AV值等于100時，證明有火警信號出現，立即派人到現場查看）

　　③按STATES（狀態）；

　　④按FI（直到出現SD地址摸板）；

　　⑤按地址碼（0-9）；

　　⑥按CLEAR取消.

　　（3）火警預報或故障報警時（AV=90~100時屬于火警預報；AV=0~30時屬于故障報警。把火警預報與故障帶內暫時隔離、鎖住，使系統進入正常狀態）

　　①按MODLEY修改

　　②輸入密碼按1234

　　③按ENTER輸入兩次

　　④按CLEAR取消

　　(4)開鎖(處理完火警預報或故障報警時,把已隔離的點打開,讓系統恢復正常運行狀態)

　　①按CDMMAND指令;

　　②輸入密碼1234;

　　③按ENTER輸入;

　　④按FI選擇SD地址摸板;

　　⑤按地址碼（0-9）；

　　⑥按ENTERL輸入;

　　⑦按F3;

　　⑧按F4;

　　⑨按CLEAR取消.

　　2、打印

　　（1）安裝打印紙

　　①將新紙卷穿在送紙轉軸上；

　　②將送紙轉軸安放在打印機支架上；

　　③將紙頭向內褶入半寸，造成一平直紙頭備用；

　　④將紙頭穿國光電開關擎后裝進打印機構上，按動打印機面板上"送紙"（PA-PERADVANCE）按鈕燈，使紙頭穿過打印機構；

　　⑤繼續送紙，預留約12寸備用；

　　⑥將紙頭穿越有關軸并接上回收轉軸；

　　⑦將紙頭放入回收轉軸的槽內；

　　⑧將回收轉軸順時針旋轉數圈使回收紙卷牢固。

　　（2）安裝完打印紙后，如有報警或故障，打印紙將自動打印記錄。

　　（3）取出打印紙

　　①取出送紙轉軸；

　　②取出紙卷芯；

　　③按動打印機面板上"送紙"（PAPERADVANCE）按鈕燈，使紙尾完全送出打印機；

　　④取出回收轉軸；

　　⑤取出舊紙卷存檔。

　　3、消防聯動柜上的消防電話，可通向各個樓層（備有插孔）高壓房、水泵房，在樓層查看報警點位置情況時的操作要領

　　（1）把插孔電話插入孔內，消防聯動柜收到聲響報警。

　　（2）按"樓層"（水泵房、高壓房）鍵一次。

　　（3）與樓層（或機電維修部電工）通話。

　　4、消防廣播

　　（1）進行消防廣播疏散時，按消防廣播指示燈相鄰樓層數碼燈，燈亮。

　　（2）接通開關（向前按）。

　　（3）調節廣播旋鈕，應控制音量清晰、清楚（沿逆時針方向音量變大，順時針方向音量）。

　　（4）向樓層開始廣播。

　　5、報警時的客貨梯

　　（1）當發生火情時，從消防聯動柜上按"電梯回降"鍵，客貨梯迫降到一樓停止運行。

　　（2）從客貨梯前室首層擊破玻璃，按"消防"開關鍵，客貨梯迫降首層。

　　6、消防泵當有"火險"報警時

　　（1）自動啟動

　　①在樓層擊破"消防栓報警盒"時消防聯動柜發出聲響報警；

　　②消防泵自動啟動。

　　（2）手動啟動

　　①把選擇"自動/手動"開關置于"手動"位置；

　　②按啟動鈕"手動"啟動消防水泵。

　　7、噴淋泵當有"火險"報警時

　　（1）自動啟動

　　①噴淋泵處于"自動"位置；

　　②噴淋頭爆裂，水流擎動作，消防聯動柜發出聲響報警；

　　③噴淋頭自動啟動。

　　（2）手動啟動

　　①選擇"自動/手動"開關置于"手動"位置；

　　②按啟動鈕"手動"啟動消防水泵。

　　8、防火卷簾當有火情或濃煙時

　　（1）防火卷簾接收探頭信號自動啟動

　　①消防聯動柜發出聲響報警，出現防火卷簾關閉訊號；

　　②防火卷簾關閉。

　　（2）手動啟動

　　①把"自動/手動"選擇開關置于"手動"位置；

　　②按**樓層防火卷簾啟動鈕

　　③消防聯動柜上會發出響聲報警，出現防火卷簾關閉訊號；

　　④從樓層防火卷簾開關裝置盒向下按啟動鈕（向上為打開，中間為停止），防火卷簾會向下關閉。

　　9、停非消防電

　　發生火災需要截斷電源時，從消防聯動柜上按"停非消防電"鍵，停電滅火。

　　10、消防栓

　　（1）室內消防栓

　　①發生火災后將消火栓箱用鑰匙打開或硬物擊碎箱門上的玻璃；

　　②按緊急報警按鈕；

　　③消火栓箱上的紅色指示燈亮，送出火警信號；

　　④消火栓可以直接啟動消防水泵供水；

　　⑤取出掛架上水帶接口，并接在消防栓接口上；

　　⑥按逆時針方向旋轉消防栓手輪；

　　⑦出水滅火。

　　（2）室外消火栓

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　　①用專用消防扳手沿逆時針方向旋轉打開出水口悶蓋；

　　②接上水帶（水槍）或吸水管；

　　③用專用扳手打開閥塞即可供水；

　　④使用后應關閉閥塞，上好出水口悶蓋。

　　（3）消防水喉

　　①打開消火栓箱門將卷盤旋出；

　　②接出膠管和小口徑水槍；

　　③開啟供水閘閥即可進行滅火；

　　④使用完后，將供水閘閥關閉，待膠管排除積水后卷回卷盤，把卷盤轉回消火栓箱。

　　11、滅火器

　　（1）將滅火器提到火場上。

　　（2）拆下鉛封，拔掉保險銷。

　　（3）在滅火器有效噴射距離內，將噴嘴（或膠管噴口）對準火焰根部。

　　（4）按下壓把后，開啟密封，滅火劑噴出。

　　（5）松開壓把，間歇噴射機構復位，噴射停止。

　　（6）噴射時，應迅速左右擺動，向前平推掃射，防止回火復燃。

　　（7）在室外操作時，應選擇在上風方向噴射。