天津市非住宅物業(yè)服務(wù)合同范本

　　（JF-20**-016）

　　甲方：

　　業(yè)主委員會主任：________聯(lián)系電話：________

　　住所：________郵政編碼：________

　　乙方：

　　法定代表人：________聯(lián)系電話：________

　　住所：________郵政編碼：________

　　營業(yè)執(zhí)照號碼：________

　　企業(yè)資質(zhì)證號：________資質(zhì)等級：________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》和《天津市物業(yè)服務(wù)條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，甲方代表全體業(yè)主將________（物業(yè)項(xiàng)目名稱）委托乙方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)服務(wù)事宜，訂立本合同。

　　本合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　第一條 委托物業(yè)的基本情況

　　物業(yè)類型（寫字樓、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)）：

　　座落位置：____市____區(qū)（縣）____道（路、街）____號

　　四至：東________南____________西________北________

　　總占地面積：________萬平方米

　　總建筑面積：________萬平方米。

　　其中：地上____層、地下____層。

　　寫字樓________萬平方米

　　商業(yè)________萬平方米

　　工業(yè)園區(qū)________萬平方米

　　委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附表一、二、三、四。

　　（后附規(guī)劃總平面圖）

　　第二條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）房屋本體和共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理：

　　（二）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)：

　　1.供、配電設(shè)施設(shè)備:

　　2.給、排水設(shè)施設(shè)備:

　　3.升降系統(tǒng):

　　4.消防系統(tǒng):

　　5.空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng):

　　6.智能化系統(tǒng):

　　7.樓宇自動化系統(tǒng)（通訊系統(tǒng)等）:

　　8.停車場管理系統(tǒng):

　　9.其他:

　　（三）共用部位和共用場地的環(huán)境保潔和綠化養(yǎng)護(hù)：

　　（四）物業(yè)裝飾裝修的管理：

　　（五）車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理：

　　（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和消防管理：

　　（七）物業(yè)檔案的建立、保管和使用：

　　（八）其他委托事項(xiàng)：

　　1、____________

　　2、____________

　　3、____________

　　第三條 物業(yè)服務(wù)合同期限

　　物業(yè)服務(wù)合同期限為____年（一般不得低于兩年）。

　　自____年____月____日起至____年____月____日終止。

　　第四條 甲方權(quán)利義務(wù)

　　（一）代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)服務(wù)活動中的合法權(quán)益；

　　（二）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約；

　　（三）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（四）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）審定乙方提出的物業(yè)服務(wù)服務(wù)年度計(jì)劃及管理制度，監(jiān)督并配合乙方管理服務(wù)工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行；

　　（六）實(shí)行酬金制的審定乙方提出的年度財(cái)務(wù)預(yù)算及財(cái)務(wù)報告；

　　（七）制定、修改、審議物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；

　　（八）負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)服務(wù)所需相關(guān)文件和資料；

　　（九）制定專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　　（十）制定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案；

　　（十一）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)；

　　（十二）負(fù)責(zé)處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題：

　　1、____________

　　2、____________

　　（十三）其他：

　　1、____________

　　2、____________

　　3、____________

　　第五條 乙方權(quán)利義務(wù)

　　（一）依照國家、本市有關(guān)規(guī)定和本合同約定，制定物業(yè)服務(wù)服務(wù)方案和制度，對物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備、消防、公共秩序及環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行管理服務(wù)；

　　（二）在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示；

　　（三）依照本合同約定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)；

　　（四）建立物業(yè)項(xiàng)目的管理檔案；

　　（五）對業(yè)主違反國家和本市有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)和規(guī)章及管理規(guī)約的行為，進(jìn)行勸阻、制止，并向甲方和有關(guān)部門報告；

　　（六）對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀；

　　（七）不得將物業(yè)項(xiàng)目全部委托給他人管理，但可以將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)；

　　（八）負(fù)責(zé)編制物業(yè)的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施；

　　（九）提前將裝飾裝修房屋的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主，當(dāng)業(yè)主裝飾裝修房屋時，對不符合安全要求和影響公共利益的行為，進(jìn)行勸阻制止，勸阻無效時向有關(guān)行政管理部門報告；

　　（十）負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃；

　　（十一）定期向全體業(yè)主公布場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施所得收益收支情況；

　　（十二）實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，至少每季度向甲方或全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收支情況；

　　（十三）對本物業(yè)的共用部位、設(shè)施及場地不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或者完善配套設(shè)施設(shè)備，經(jīng)甲方和有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可以實(shí)施；

　　（十四）本合同終止乙方不再管理本物業(yè)時，在合同終止之日起十日內(nèi)，除向甲方或業(yè)主委員會移交本合同第十條第一項(xiàng)規(guī)定的資料外，還必須辦理下列移交事項(xiàng)：

　　1、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額；

　　2、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的檔案資料；

　　3、物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共同的場地、設(shè)施設(shè)備；

　　4、實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)移交物業(yè)服務(wù)服務(wù)期間的財(cái)務(wù)資料。

　　（十五）應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作。在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作；

　　（十六）接受全體業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　　（十七）接受物業(yè)服務(wù)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；

　　（十八）其他：

　　第六條 物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用

　　經(jīng)協(xié)商，本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)采取的形式（包干制或酬金制）。

　　（一）物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、包干制

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：

　　寫字樓：____元/月·平方米

　　商業(yè)：____元/月·平方米

　　工業(yè)園區(qū)：____元/月·平方米

　　____：____元/月·平方米

　　2、酬金制

　　（1）本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：

　　寫字樓：____元/月·平方米

　　商業(yè)：____元/月·平方米

　　工業(yè)園區(qū)____元/月·平方米

　　________：____元/月·平方米

　　（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇以下第____種方式從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金：

　　①物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月/季/年按____元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金；

　　②物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月/季/年按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額%的比例提取酬金。

　　（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并于每____月公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　（二）未出售的空置房屋的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納；

　　（三）竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

　　（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用；

　　（五）交納費(fèi)用時間：

　　（1）業(yè)主于________交納；

　　（2）開發(fā)建設(shè)單位于________交納。

　　（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)每年按照不超過實(shí)收物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)____%從物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)中提取，采取實(shí)報實(shí)銷的方式由乙方單獨(dú)設(shè)置科目列支。

　　（七）業(yè)主或者開發(fā)建設(shè)單位逾期交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的____比例交納違約金。

　　（八）業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

　　第七條 車位使用費(fèi)收費(fèi)方式

　　（一）機(jī)動車停車場應(yīng)當(dāng)委托乙方管理服務(wù)，經(jīng)營管理事項(xiàng)由甲乙雙方另行訂立，并作為本合同的附件。

　　（二）非機(jī)動車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　第八條 特約服務(wù)費(fèi)

　　業(yè)主委托乙方提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外特約服務(wù)的，其費(fèi)用由雙方約定；乙方應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)用房

　　在合同生效之日起____日內(nèi)，甲方向乙方無償提供并移交________建筑平方米、坐落于________的物業(yè)服務(wù)用房，用于物業(yè)服務(wù)服務(wù)和業(yè)主活動。物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　第十條 物業(yè)及物業(yè)服務(wù)交接

　　自本合同生效之日起，由甲方向乙方移交下列資金、物品和資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　　（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；

　　（三）共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；

　　（四）物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；

　　（五）業(yè)主有關(guān)情況資料；

　　（六）物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額；

　　（七）實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料；

　　（八）物業(yè)服務(wù)需要的其他資料；

　　（九）物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共同的場地、設(shè)施設(shè)備。

　　第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費(fèi)用等。

　　第十二條 專項(xiàng)維修資金歸集和使用

　　按照下列約定，籌集、使用本區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)維修資金：

　　（一）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納和續(xù)交專項(xiàng)維修資金；

　　（二）業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時，其帳戶上的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造；

　　（三）參照本市有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金。

　　第十三條 違約責(zé)任

　　（一）甲方違反合同第四條的約定，使乙方未完成規(guī)定的管理服務(wù)目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方解決，逾期未解決的，甲方承擔(dān)違約責(zé)任；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)當(dāng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

　　（二）乙方違反本合同第二、五條的約定，未能達(dá)到約定的管理服務(wù)目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方在日內(nèi)整改，逾期未整改的，乙方承擔(dān)違約責(zé)任；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)當(dāng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

　　（三）乙方違反本合同第六、七、八條約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)代表業(yè)主要求乙方清退；造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)當(dāng)給予業(yè)主經(jīng)濟(jì)賠償。

　　（四）合同期滿，乙方未按規(guī)定時間向甲方辦理移交事項(xiàng)，乙方向甲方支付違約金元。

　　（五）若相關(guān)業(yè)主拒絕、阻礙乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；

　　（六）甲、乙任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц禵_______元的違約金；違約方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)超過違約金部分的經(jīng)濟(jì)損失。

　　（七）其他：

　　第十四條 質(zhì)量糾紛的約定

　　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或者安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向開發(fā)建設(shè)單位反映并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以有資質(zhì)的鑒定部門的鑒定為準(zhǔn)。

　　第十五條 不可抗力的約定

　　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

　　第十六條 免責(zé)條款

　　以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：

　　1、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

　　2、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

　　3、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

　　4、____________。

　　第十七條 爭議處理

　　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或者報請物業(yè)服務(wù)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或者調(diào)解不成的，按下列第

　　種方式處理：

　　1、向________仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第十八條 合同附件

　　（一）雙方可以對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

　　（二）本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十九條 合同備案

　　（一）本合同正本連同補(bǔ)充協(xié)議及附件共____頁，一式三份，甲乙雙方及區(qū)（縣）物業(yè)服務(wù)行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　（二）本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，乙方持本合同到項(xiàng)目所屬的區(qū)縣物業(yè)服務(wù)行政主管部門辦理備案。

　　第二十條 其他約定事項(xiàng)

　　（一）________

　　（二）________

　　（三）________

　　（四）________

　　（五）________

　　第二十一條 合同的解除

　　本合同期限屆滿前三個月，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商不再續(xù)約的，按照有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

　　乙方應(yīng)該繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助甲方選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條 合同責(zé)任、續(xù)約及生效

　　（一）乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主，本物業(yè)的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　（二）本合同期限屆滿三個月前，乙方與甲方協(xié)商續(xù)約事宜，雙方同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　（三）本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方（業(yè)主大會）：________ 乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：________

　　住所：________住所：________

　　業(yè)主委員會主任：________法定代表人：________

　　委托代理人：________委托代理人：________

　　郵政編碼：________郵政編碼：________

　　電話：________電話：________

　　傳真：________傳真：________

　　____年___月___日____年____月____日

　　附表1：

　　物業(yè)構(gòu)成細(xì)目

　　一、房屋建筑細(xì)目

　　樓號建筑面積（平方米） 結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 備注

　　總計(jì)：____樓____幢____門____個

　　附表2：

　　二、設(shè)備細(xì)目

　　項(xiàng)目內(nèi)容型 號單位數(shù)量備 注

　　附表3：

　　三、設(shè)施細(xì)目

　　項(xiàng)目內(nèi)容標(biāo) 準(zhǔn)單位數(shù)量備 注

　　附表4：

　　四、其他

　　填寫說明

　　1、本合同適用于本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)及其相關(guān)活動。

　　2、訂立本合同前，當(dāng)事人雙方須認(rèn)真協(xié)商各項(xiàng)條款，合同一經(jīng)簽字或者蓋章即生效（當(dāng)事人另有約定的除外），本合同任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　3、合同應(yīng)當(dāng)用鋼筆、毛筆、簽字筆或打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“/”劃掉。涂改之處，須經(jīng)合同當(dāng)事人簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　4、合同發(fā)生重大變更、解除及合同文本遺失的，應(yīng)當(dāng)及時到原備案機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　5、本合同不得翻印。

篇2：天津市非住宅物業(yè)服務(wù)合同范本

　　天津市非住宅物業(yè)服務(wù)合同范本

　　（JF-20**-016）

　　甲方：

　　業(yè)主委員會主任：________聯(lián)系電話：________

　　住所：________郵政編碼：________

　　乙方：

　　法定代表人：________聯(lián)系電話：________

　　住所：________郵政編碼：________

　　營業(yè)執(zhí)照號碼：________

　　企業(yè)資質(zhì)證號：________資質(zhì)等級：________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》和《天津市物業(yè)服務(wù)條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，甲方代表全體業(yè)主將________（物業(yè)項(xiàng)目名稱）委托乙方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)服務(wù)事宜，訂立本合同。

　　本合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　第一條 委托物業(yè)的基本情況

　　物業(yè)類型（寫字樓、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)）：

　　座落位置：____市____區(qū)（縣）____道（路、街）____號

　　四至：東________南____________西________北________

　　總占地面積：________萬平方米

　　總建筑面積：________萬平方米。

　　其中：地上____層、地下____層。

　　寫字樓________萬平方米

　　商業(yè)________萬平方米

　　工業(yè)園區(qū)________萬平方米

　　委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附表一、二、三、四。

　　（后附規(guī)劃總平面圖）

　　第二條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）房屋本體和共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理：

　　（二）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)：

　　1.供、配電設(shè)施設(shè)備:

　　2.給、排水設(shè)施設(shè)備:

　　3.升降系統(tǒng):

　　4.消防系統(tǒng):

　　5.空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng):

　　6.智能化系統(tǒng):

　　7.樓宇自動化系統(tǒng)（通訊系統(tǒng)等）:

　　8.停車場管理系統(tǒng):

　　9.其他:

　　（三）共用部位和共用場地的環(huán)境保潔和綠化養(yǎng)護(hù)：

　　（四）物業(yè)裝飾裝修的管理：

　　（五）車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理：

　　（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和消防管理：

　　（七）物業(yè)檔案的建立、保管和使用：

　　（八）其他委托事項(xiàng)：

　　1、____________

　　2、____________

　　3、____________

　　第三條 物業(yè)服務(wù)合同期限

　　物業(yè)服務(wù)合同期限為____年（一般不得低于兩年）。

　　自____年____月____日起至____年____月____日終止。

　　第四條 甲方權(quán)利義務(wù)

　　（一）代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)服務(wù)活動中的合法權(quán)益；

　　（二）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約；

　　（三）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（四）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）審定乙方提出的物業(yè)服務(wù)服務(wù)年度計(jì)劃及管理制度，監(jiān)督并配合乙方管理服務(wù)工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行；

　　（六）實(shí)行酬金制的審定乙方提出的年度財(cái)務(wù)預(yù)算及財(cái)務(wù)報告；

　　（七）制定、修改、審議物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；

　　（八）負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)服務(wù)所需相關(guān)文件和資料；

　　（九）制定專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　　（十）制定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案；

　　（十一）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)；

　　（十二）負(fù)責(zé)處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題：

　　1、____________

　　2、____________

　　（十三）其他：

　　1、____________

　　2、____________

　　3、____________

　　第五條 乙方權(quán)利義務(wù)

　　（一）依照國家、本市有關(guān)規(guī)定和本合同約定，制定物業(yè)服務(wù)服務(wù)方案和制度，對物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備、消防、公共秩序及環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行管理服務(wù)；

　　（二）在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示；

　　（三）依照本合同約定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)；

　　（四）建立物業(yè)項(xiàng)目的管理檔案；

　　（五）對業(yè)主違反國家和本市有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)和規(guī)章及管理規(guī)約的行為，進(jìn)行勸阻、制止，并向甲方和有關(guān)部門報告；

　　（六）對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀；

　　（七）不得將物業(yè)項(xiàng)目全部委托給他人管理，但可以將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)；

　　（八）負(fù)責(zé)編制物業(yè)的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施；

　　（九）提前將裝飾裝修房屋的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主，當(dāng)業(yè)主裝飾裝修房屋時，對不符合安全要求和影響公共利益的行為，進(jìn)行勸阻制止，勸阻無效時向有關(guān)行政管理部門報告；

　　（十）負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃；

　　（十一）定期向全體業(yè)主公布場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施所得收益收支情況；

　　（十二）實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，至少每季度向甲方或全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收支情況；

　　（十三）對本物業(yè)的共用部位、設(shè)施及場地不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或者完善配套設(shè)施設(shè)備，經(jīng)甲方和有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可以實(shí)施；

　　（十四）本合同終止乙方不再管理本物業(yè)時，在合同終止之日起十日內(nèi)，除向甲方或業(yè)主委員會移交本合同第十條第一項(xiàng)規(guī)定的資料外，還必須辦理下列移交事項(xiàng)：

　　1、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額；

　　2、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的檔案資料；

　　3、物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共同的場地、設(shè)施設(shè)備；

　　4、實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)移交物業(yè)服務(wù)服務(wù)期間的財(cái)務(wù)資料。

　　（十五）應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作。在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作；

　　（十六）接受全體業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　　（十七）接受物業(yè)服務(wù)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；

　　（十八）其他：

　　第六條 物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用

　　經(jīng)協(xié)商，本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)采取的形式（包干制或酬金制）。

　　（一）物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、包干制

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：

　　寫字樓：____元/月·平方米

　　商業(yè)：____元/月·平方米

　　工業(yè)園區(qū)：____元/月·平方米

　　____：____元/月·平方米

　　2、酬金制

　　（1）本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：

　　寫字樓：____元/月·平方米

　　商業(yè)：____元/月·平方米

　　工業(yè)園區(qū)____元/月·平方米

　　________：____元/月·平方米

　　（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇以下第____種方式從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金：

　　①物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月/季/年按____元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金；

　　②物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月/季/年按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額%的比例提取酬金。

　　（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并于每____月公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　（二）未出售的空置房屋的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納；

　　（三）竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

　　（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用；

　　（五）交納費(fèi)用時間：

　　（1）業(yè)主于________交納；

　　（2）開發(fā)建設(shè)單位于________交納。

　　（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)每年按照不超過實(shí)收物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)____%從物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)中提取，采取實(shí)報實(shí)銷的方式由乙方單獨(dú)設(shè)置科目列支。

　　（七）業(yè)主或者開發(fā)建設(shè)單位逾期交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的____比例交納違約金。

　　（八）業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

　　第七條 車位使用費(fèi)收費(fèi)方式

　　（一）機(jī)動車停車場應(yīng)當(dāng)委托乙方管理服務(wù)，經(jīng)營管理事項(xiàng)由甲乙雙方另行訂立，并作為本合同的附件。

　　（二）非機(jī)動車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　第八條 特約服務(wù)費(fèi)

　　業(yè)主委托乙方提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外特約服務(wù)的，其費(fèi)用由雙方約定；乙方應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)用房

　　在合同生效之日起____日內(nèi)，甲方向乙方無償提供并移交________建筑平方米、坐落于________的物業(yè)服務(wù)用房，用于物業(yè)服務(wù)服務(wù)和業(yè)主活動。物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　第十條 物業(yè)及物業(yè)服務(wù)交接

　　自本合同生效之日起，由甲方向乙方移交下列資金、物品和資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　　（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；

　　（三）共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；

　　（四）物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；

　　（五）業(yè)主有關(guān)情況資料；

　　（六）物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額；

　　（七）實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料；

　　（八）物業(yè)服務(wù)需要的其他資料；

　　（九）物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共同的場地、設(shè)施設(shè)備。

　　第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費(fèi)用等。

　　第十二條 專項(xiàng)維修資金歸集和使用

　　按照下列約定，籌集、使用本區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)維修資金：

　　（一）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納和續(xù)交專項(xiàng)維修資金；

　　（二）業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時，其帳戶上的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造；

　　（三）參照本市有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金。

　　第十三條 違約責(zé)任

　　（一）甲方違反合同第四條的約定，使乙方未完成規(guī)定的管理服務(wù)目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方解決，逾期未解決的，甲方承擔(dān)違約責(zé)任；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)當(dāng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

　　（二）乙方違反本合同第二、五條的約定，未能達(dá)到約定的管理服務(wù)目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方在日內(nèi)整改，逾期未整改的，乙方承擔(dān)違約責(zé)任；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)當(dāng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

　　（三）乙方違反本合同第六、七、八條約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)代表業(yè)主要求乙方清退；造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)當(dāng)給予業(yè)主經(jīng)濟(jì)賠償。

　　（四）合同期滿，乙方未按規(guī)定時間向甲方辦理移交事項(xiàng)，乙方向甲方支付違約金元。

　　（五）若相關(guān)業(yè)主拒絕、阻礙乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；

　　（六）甲、乙任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц禵_______元的違約金；違約方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)超過違約金部分的經(jīng)濟(jì)損失。

　　（七）其他：

　　第十四條 質(zhì)量糾紛的約定

　　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或者安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向開發(fā)建設(shè)單位反映并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以有資質(zhì)的鑒定部門的鑒定為準(zhǔn)。

　　第十五條 不可抗力的約定

　　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

　　第十六條 免責(zé)條款

　　以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：

　　1、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

　　2、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

　　3、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

　　4、____________。

　　第十七條 爭議處理

　　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或者報請物業(yè)服務(wù)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或者調(diào)解不成的，按下列第

　　種方式處理：

　　1、向________仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第十八條 合同附件

　　（一）雙方可以對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

　　（二）本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十九條 合同備案

　　（一）本合同正本連同補(bǔ)充協(xié)議及附件共____頁，一式三份，甲乙雙方及區(qū)（縣）物業(yè)服務(wù)行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　（二）本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，乙方持本合同到項(xiàng)目所屬的區(qū)縣物業(yè)服務(wù)行政主管部門辦理備案。

　　第二十條 其他約定事項(xiàng)

　　（一）________

　　（二）________

　　（三）________

　　（四）________

　　（五）________

　　第二十一條 合同的解除

　　本合同期限屆滿前三個月，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商不再續(xù)約的，按照有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

　　乙方應(yīng)該繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助甲方選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條 合同責(zé)任、續(xù)約及生效

　　（一）乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主，本物業(yè)的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　（二）本合同期限屆滿三個月前，乙方與甲方協(xié)商續(xù)約事宜，雙方同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　（三）本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方（業(yè)主大會）：________ 乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：________

　　住所：________住所：________

　　業(yè)主委員會主任：________法定代表人：________

　　委托代理人：________委托代理人：________

　　郵政編碼：________郵政編碼：________

　　電話：________電話：________

　　傳真：________傳真：________

　　____年___月___日____年____月____日

　　附表1：

　　物業(yè)構(gòu)成細(xì)目

　　一、房屋建筑細(xì)目

　　樓號建筑面積（平方米） 結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 備注

　　總計(jì)：____樓____幢____門____個

　　附表2：

　　二、設(shè)備細(xì)目

　　項(xiàng)目內(nèi)容型 號單位數(shù)量備 注

　　附表3：

　　三、設(shè)施細(xì)目

　　項(xiàng)目內(nèi)容標(biāo) 準(zhǔn)單位數(shù)量備 注

　　附表4：

　　四、其他

　　填寫說明

　　1、本合同適用于本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)及其相關(guān)活動。

　　2、訂立本合同前，當(dāng)事人雙方須認(rèn)真協(xié)商各項(xiàng)條款，合同一經(jīng)簽字或者蓋章即生效（當(dāng)事人另有約定的除外），本合同任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　3、合同應(yīng)當(dāng)用鋼筆、毛筆、簽字筆或打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“/”劃掉。涂改之處，須經(jīng)合同當(dāng)事人簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　4、合同發(fā)生重大變更、解除及合同文本遺失的，應(yīng)當(dāng)及時到原備案機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　5、本合同不得翻印。

篇3：物業(yè)服務(wù)合同簽訂注意要點(diǎn)

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂注意要點(diǎn)

　　物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實(shí)信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見后方可簽訂。

　　物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，除可遵循簽訂一般合同時的注意事項(xiàng)外，還要注意以下四個要點(diǎn)：

　　(一)"宜細(xì)不宜粗"的原則

　　為確保合同雙方的權(quán)益，明確各目的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，減少日后的糾紛，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對合同進(jìn)行談判洽商時，要遵循"宜細(xì)不宜粗"的原則，即對合同的具體條款要進(jìn)行細(xì)致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次的約定：

　　1.委托項(xiàng)目　　委托哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。如"房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理"："共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理"："環(huán)境衛(wèi)生"等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)逐項(xiàng)給予明確;同時哪些項(xiàng)目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對分包的原則要求和限制條件，也應(yīng)給予明確。

　　2.各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容

　　各委托項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，應(yīng)表述清楚，越詳細(xì)越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，項(xiàng)目內(nèi)容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)......環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書中明確提出外，還應(yīng)在合同談判時給予準(zhǔn)確界定。如部隊(duì)和一些政府機(jī)關(guān)在"保安服務(wù)"這一委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。

　　3.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)　　各委托項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運(yùn)要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化;而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如"整潔"，因?yàn)槭欠裾麧嵅灰鬃鞒鰷?zhǔn)確判斷。

　　目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(中物協(xié)[20**]1號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據(jù)。

　　4. 管理和服務(wù)費(fèi)用

　　各委托項(xiàng)目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了委托項(xiàng)目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時，要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費(fèi)，還是酬金制付費(fèi)，雙方都應(yīng)經(jīng)過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導(dǎo)價應(yīng)視作一個參考依據(jù)，各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同，對最終取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。

　　5.對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款　　物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，應(yīng)對物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎懲條款。目前，各法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國或省、市優(yōu)秀(示范)小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)上浮10%～25%，但真正執(zhí)行的并不多，執(zhí)行起來也較難。考慮到政府不宜對比做出規(guī)定，因而在合同談判時，業(yè)主可以設(shè)立一些獎勵條款，以激勵物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如，業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎勵基金，對有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約，可適當(dāng)提高酬金等。

　　上述五個層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

　　正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的談判要遵循"宜細(xì)不宜粗"的原則，所以經(jīng)過招投標(biāo)確定了中標(biāo)單位后，要有相對較長的(與一般招投標(biāo)相比)的合同談判時間。《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

　　(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾

　　除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外，在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務(wù)等。這是因?yàn)椋?/p>

　　(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體制轉(zhuǎn)軌時期，廣大消費(fèi)者對計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償?shù)某兄Z不利于全社會全面、正確地理解、認(rèn)識和實(shí)踐社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。

　　(2)無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)而向全體住用人，其他的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無償提供這部分專項(xiàng)、特約服務(wù)對那些不需要或未享受到該項(xiàng)管理服務(wù)的人來說就是不公平的。

　　(3)無償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務(wù)仍是有成本，需要支付費(fèi)用的，無論開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應(yīng)該長期承擔(dān)這筆費(fèi)用。否則，最終導(dǎo)致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，二是將該成本費(fèi)用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔(dān)給全體業(yè)主。

　　(4)物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實(shí)踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標(biāo)機(jī)會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來困難，極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

　　在物業(yè)管理的具體實(shí)施中，有時開始開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會自行出資做一些公益性活動，如新年聯(lián)歡會、"六一"兒童付費(fèi)活動等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費(fèi)項(xiàng)目給予優(yōu)惠。這都是無可厚非的，這樣做有利于物業(yè)管理的運(yùn)作，是應(yīng)該提倡的。但是，除經(jīng)業(yè)主大會同意，這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供，這些活動的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中指出，只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

　　(三)實(shí)事求是留有余地

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在合同談判中，既要實(shí)事求是，更要留有余地。下面幾點(diǎn)應(yīng)引起開發(fā)商，尤其是物業(yè)管理企業(yè)的注意。

　　1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行　　在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，不同的物業(yè)有不同的檔次，這是客觀條件;不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實(shí)施物業(yè)管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個基礎(chǔ)之上。要注意，對經(jīng)過努力才有可能達(dá)到的一些標(biāo)準(zhǔn)，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。

　　2.對分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾

　　物業(yè)的開發(fā)建造是一個過程，有時又分期實(shí)施。在物業(yè)服務(wù)合同，尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要充分考慮這點(diǎn)。例如，24小時熱水供應(yīng)，當(dāng)最初個別業(yè)主入住時，一般無法提供，在合同中就要說明并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時機(jī)以及未提供該項(xiàng)服務(wù)時物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)減免;又如，當(dāng)一個住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時，在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住，這個入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時尤其應(yīng)注意。

　　(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式

　　在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中，不可避免地會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間;既有違法的問題，但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認(rèn)識水平的范疇。最然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。

　　由于物業(yè)管理活動具有生產(chǎn)與消費(fèi)同時產(chǎn)生同時結(jié)束的特點(diǎn)，問題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭議的焦點(diǎn)，導(dǎo)致解決這些問題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問題要更為復(fù)雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當(dāng)各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件;其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式更應(yīng)引起重視。