深圳某物業停車位租賃協議

　　甲方：深圳市______物業管理有限公司

　　乙方：______業主

　　本公司_________管理處地下停車場，受發展商委托向住戶出租汽車車位，經雙方協商，特簽訂如下租賃合同，共同遵守。

　　1、甲方向乙方提供地下______號停車車位，租賃期從______年___月___日起，至______年___月___止。因該車位是出售車位，故在租賃期間若有人買該車位，乙方須服從甲方安排，另行調整車位，但甲方應于一周前通知乙方。

　　2、車位月租金為人民幣______元(大寫_________)，押金為人民幣______元(大寫_________)。乙方在簽訂合同時，須交付一個月車位租金和押金(此項押金租賃期滿時退還)，以后乙方按月向甲方交付車位租金。如乙?a href=http://m.dewk.cn/wygw/jhfy/ target=_blank class=infot*xtkey>講話詞苯荒沙滴環眩锨紛飩鴣桓鱸亂隕險擼追接腥ㄊ棧爻滴蛔飧耍⒋友航鷸鋅鄢紛飩穡囁鍆嘶掛曳健?/p>

　　3、乙方使用車位必須遵守甲方制定的車場管理規定，服從車場管理人員管理。車輛入場憑證泊車，出場驗證放行。違反規定者，甲方有權制止，情節嚴重拒不服從的，甲方有權解除租賃合同。乙方必須愛護車場內公共設施，造成損壞的必須承擔修復和賠償責任。

　　4、乙方所租用的車位只準乙方登記的車輛使用，乙方如更換車輛、車牌號、車型和車身顏色等，需事先到管理處登記備案。

　　5、乙方車輛在本車場內停放期間，除屬甲方責任造成乙方車輛損壞或丟失以外，對乙方不按規定車位泊車，不鎖防盜鎖、不鎖車門車窗或將車位牌借與他人使用，以及其他非甲方過失原因造成車輛丟失或損壞，其責任概由乙方自負。

　　6、本車場不負車內物品保管責任，貴重物品請車主隨身帶走，如有丟失概不負責。

　　7、車位租賃合同期滿后，經乙方申請可以續訂合同，但乙方必須在合同期滿前一個月向甲方提出申請，經甲方同意后續訂合同。解除車位租賃合同時，乙方應憑車輛出入證退還押金。

　　8、合同期內甲方有權根據政府有關部門規定調整車位租金(以政府部門規定數為準)，并及時通知乙方。

　　9、合同在履行過程中如雙方發生爭議，應友好協商解決，協商不成時，雙方均可向人民法院提起訴訟。

　　10、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

　　11、本合同自雙方簽字之日起生效。

　　甲方：深圳zz物業管理有限公; 乙方：_________

　　委托代表：_______p;&nbs; 委托代表：_________

　　______年___月___日

篇2：物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　近日某商業大廈內的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現因車輛丟失向物業管理公司要求索賠，但是物業管理公司拒絕賠償，于是雙方發生激烈爭執。

　　[案例分析]

　　本案例爭論的焦點是物業管理公司提供停車位構成的是“停車位有償使用合同關系”還是“保管合同關系”。物業管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關系，那么需要在其經營范圍、收費標準、對外明示及物業管理合同中提供相應的證據。

　　本案例物業管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關系，這在寫有“本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！” 的停車卡上已經表明，事實上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的，所以物業管理公司提供停車服務不是保管合同關系，物業管理公司沒有對車輛進出進行檢驗的義務。如果物業管理公司停車場值班人員發現有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報警，應是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實。所以，物業管理公司不應進行賠償。

　　[解決方法]

　　本案例中物業管理公司應據理力爭，堅持不予賠償的主張。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協商解決。但如果客戶仍固執己見，要求物業管理公司提供賠償，那么物業管理公司就應用法律手段保護自己，準備好所需各類證據，到人民法院提請訴訟，主張人民法院保護自己的合法權益。

　　[相關法規政策]

　　1．《停車場管理規定》

　　1．小區停車場實行日夜24小時值班制度，由保安值班員負責管理。

　　2．本停車場只對本轄區內的業主、本公司的職員及前來轄區參觀的客人開放。

　　3．車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規定位置上停放整體、有序。

　　4．停放時應與周圍車輛保持適當距離，鎖好車門后，調好防盜系統。

　　5．停放時要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設施設備的安全。

　　6．車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離。

　　7．停車場不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險品的車。

　　8．管理人員值班期間應認真負責，熱情服務，隨時察看車輛的情況，對車主的合理要求應給予滿足。

　　9．管理人員交接班時應辦理交接手續，核對停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。

　　10．遵從秩序，文明禮讓。

　　2．《車輛管理工作標準 》

　　1. 道路線型、斷面與整個住宅區建筑群體布置相協調；

　　2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處；

　　3. 外來車輛未經許可，不可進入轄區；

　　4. 進入物業轄區內車輛，均服從物業公司管理；

　　5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入轄區；

　　6. 駛入轄區內車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生（救護車、警車、救火車除外）；

　　7. 轄區內所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車；

　　8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到；

　　9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；

　　10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；

　　11. 停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

　　12. 停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

　　13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

　　14. 停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

　　15. 轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；

　　16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；

　　17. 臨時停放車輛收費率100%；

　　18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

　　19. 外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

　　3．《停車場(庫)管理規定》

　　1.目的

　　確保停車場(庫)內的設備、設施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內整齊有序。

　　2.范圍

　　適用于理工科技大廈停車場(庫)。

　　3.職責

　　3.1 交通班負責指揮車場(庫)內的車輛整齊停放、存放、監護和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。

　　3.2 交通班長和警衛班長負責車場管理、監督、指導。

　　4.程序

　　4.1 停車場(庫)管理

　　4.1.1 停車場(庫)設保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00。

　　4.1.2大廈內所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。

　　4.2 停車庫

　　4.2.1 當有車輛駛入地下車庫時,值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。

　　4.2.2 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況,發現漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。

　　4.2.3 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發生。

　　4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經勸阻不聽者按有關規定處理。

　　4.2.5 車輛出庫時,仔細核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應立即到車擋面前向司機敬禮,再有禮貌盤問。

　　A.若是車主的親友,和車主聯系認可,并有駕駛證方可放行。

　　B.若盤問時發現有問題,應立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應急準備,以防不法分子盜車行兇。

　　4.2.6 當發現無關人員或可疑人員到車庫時,保安崗應按如下程序進行處理。

　　A.當車庫發現無關人員時,保安崗應勸導其離開車庫,對于不聽從勸導的人員應立即通知交通班長及警衛班長,前往處理。

　　B.當停車庫發現可疑人員時,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發現問題, 可把可疑人員放行。當發現可疑物品及車輛有損時,應立即送交保安部進行處理,并進行事件的記錄。

　　4.3 地面停車場

　　4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規定行駛方向行駛,停放車輛位置適當,使車場車輛停放整齊。

　　4.3.2指揮開出車輛按規定方向行駛,慢行開出停車場。

　　4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發現門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現象應及時通知車主,并做好記錄。

　　4.3.4 夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況。

　　4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場。

　　4.3.6 如有特殊情況及時上報有關部門。

　　5.監督執行

　　保安部經理。

　　4．《自行車樓的管理規定》

　　1.目的

　　為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特制定本規定。

　　2.范圍

　　適用于理工大廈自行車樓的管理。

　　3.職責

　　3.1 保安部警衛隊負責自行車樓安全的管理。

　　3.2 保安內勤負責發放存車牌,并在《自行車牌發放登記表》上做好記錄。

　　3.3 保安部經理負責監督、檢查。

　　4.程序

　　4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領取自行車牌,保安內勤在《自行車牌發放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。

　　4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內自行車牌的懸掛板上。

　　4.3 值勤保安員負責指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便。

　　4.4 客戶存車后保安員負責將同號小牌交于顧客,以備取車之用。

　　4.5 客戶取車時必須將相應號碼的小牌交與保安員,方可取車。

　　4.6 值勤保安員負責、監督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。

　　5.監督執行

　　保安部經理監督執行。

篇3：商品房停車位產權的歸屬

　　商品房停車位產權的歸屬

　　近年來，商品房住宅小區停車位（場）的產權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產開發商、物業管理公司和小區業主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現，各方利害關系當事人各執一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。

　　筆者試圖在現行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產法律制度的的特征、商品房住宅小區房地產權的產權登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區停車位的產權歸屬。

　　一、現行法律制度框架下，房地產權的法律規定和特征

　　在現行法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行政管理五大方面的內容。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規定，建設部公布的《城市房屋產權產籍暫行管理辦法》第三條規定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規定，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條的規定，《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條、第三條第二款規定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規定，人們可以清楚地知道現行的房地產法律制度具有以下的特征：

　　（一）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權。

　　（二）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

　　（三）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

　　（四）在二級市場轉讓房地產時，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

　　（五）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

　　（六）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。

　　（七）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

　　筆者認為，上述的法律規定和特征明確了房地產財產權利的以下幾個問題：

　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、《房地產證》的建筑物才具有房地產權。在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

　　（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

　　計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

　　（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產證》，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。

　　（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

　　（五）依據經典的“物權”理論，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權利依附于主物之中。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權利。

　　（六）在二級房地產市場首次轉讓房地產時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商（賣方）與業主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。

　　但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于業主（買方）。

　　二、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產權的初始登記和轉移登記

　　商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關宜按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權面積份額，其不可能有獨立的房地產權，其法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。

　　在辦理首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。由于不計算容積率建筑物的法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權利將全部轉移并歸屬于全體買方業主。

　　假若房地產開發商與買方簽訂《房地產買賣合同》時，在《房地產買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產權屬于房地產開發商”時，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據法律強制性規定，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬應歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　三、商品房住宅小區停車位的房地產權歸屬

　　依據上述現行的房地產法律制度的特征、房地產權的產權登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區二類四種存在形式的停車位產權作一分析判斷。

　　（一）商品房住宅小區內或城市區域里，獨立建設的多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。

　　此類停車位（場），在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，所以該類停車位（場）的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

　　（二）在商品房住宅小區內，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產權的歸屬。

　　1、地面停車位的房地產權歸屬。地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

　　房地產開發商預售或現售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉移登記，商品房住宅小區的業主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位并無建筑面積或構筑物，其是設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在業主按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產權的初始登記和《房地產證》。

　　可見，地面停車位的產權，本質上只是土地使用權。由于業主按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權面積，因此，地面停車位的法律權利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　2、樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉移登記時，不能取得《房地產證》，其房地產權依附于取得《房地產證》的建筑物。

　　根據本文闡述的房地產法律規定，房地產開發商在轉移房地產時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

　　可見，樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢設置架空層停車位住宅樓房的全體業主。

　　3、樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產權狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產權狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產權依附并歸屬于該幢設置地下停車位（場）樓房的全體業主。

　　四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產權歸屬

　　在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區公共設施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產權應定位歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區普通市民的整體利益，而且住宅小區的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。

　　《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定：房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有約定的，停車場、廣告權益隨房地產轉移；有特別約定的，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權份額，此時“停車場”的產權當然可以依買賣合同約定，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。在此種情形下，房地產開發商當然可以依法取得“停車位”的《預售許可證》或《房地產證》，從而可以出售“停車位”，房地產開發商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產權歸屬。此時，適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定。

　　有人認為：“根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定，在任何情形下，經房地產發展商和買方的協商約定，商品房住宅小區的停車位的產權，均可以歸屬房地產發展商”。筆者認為：上述的認識并未注意到現行商品房住宅小區的停車位沒有攤分土地使用權份額的事實，亦未注意到房地產權是土地使用權與房屋所有權合二為一、土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的，以致對法律適用的認識出現偏差，人為地曲解第十三條第二款規定的本意。

　　據媒體報道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認為，在土地資源緊缺的國情下，應科學地利用有限的城市土地資源，立法機關和房地產管理機關對城市公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區公共設施的停車位不宜買賣，其產權應進一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區的全體業主。同時，應鼓勵房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。