物業(yè)管理企業(yè)會計核算方法
會計核算是會計的基本職能之一，在會計基礎(chǔ)工作中占有非常重要的地位，它對提高整個會計工作水平，起著舉足輕重的作用，為此，公司根據(jù)國家財政部頒布的《會計法》等一系列法律法規(guī)，特制定如下會計核算管理辦法：
一、會計核算的一般要求
1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國會計法》和國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定建立會計帳冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。
2.會計核算內(nèi)容。
2.1 款項和有價證券的收付；
2.2 財物的收發(fā)、增減和使用；
2.3 債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算；
2.4 資本基金的增減和經(jīng)費的收支；
2.5 收入、費用、成本的計算；
2.6 財務(wù)成果的計算和處理；
2.7 其他需要辦理會計手續(xù)、進行會計核算的事項；
3.會計核算的基本要求。
3.1 會計核算應(yīng)當以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進行，保證會計指標的口徑一致、相互可比和會計處理方法的一個年度前后期一致，年度前后期如有變更，應(yīng)當在說明中加以披露。
3.2 會計核算年度：以公歷一月一日起至十二月三十一日止。
3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。
3.4 會計制度：實行《會計法》和《兩則兩制》，共性財務(wù)政策部分按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》執(zhí)行，特性財務(wù)政策部分按照《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
3.5 固定資產(chǎn)折舊方法：以《會計法》規(guī)定的直線法執(zhí)行，按固定資產(chǎn)總額預(yù)留5%的殘值后每月按時計提折舊。
3.6 低值易耗品攤銷方法：以《會計法》規(guī)定的一次攤銷法按月攤銷，但同時要設(shè)備查簿對低值易耗品進行輔助管理。
3.7 存貨收發(fā)方法：采用《會計法》規(guī)定的先進先出法進行核算。
3.8 成本核算方法：按照《會計法》和《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定的實際成本法、開發(fā)間接費用按工程量進行分配的核算方法執(zhí)行。
3.9 會計核算原則：以《會計法》規(guī)定的權(quán)責發(fā)生制為原則。
3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，不得偽造、變造，不得設(shè)置帳外帳，不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。
3.11按照國家統(tǒng)一會計制度的要求設(shè)置和使用會計科目。
3.12公司使用會計電算化，所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應(yīng)當符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規(guī)范》等規(guī)章。未使用會計電算化前按國家規(guī)定的手工操作方法執(zhí)行。
3.13會計檔案應(yīng)當按照《會計檔案管理辦法》的規(guī)定進行妥善保管，對電算化電子數(shù)據(jù)及相應(yīng)會計備份資料、文字資料等應(yīng)視同會計檔案進行管理。
3.14會計記錄文字統(tǒng)一使用中文。
3.15原始記錄：各種原始記錄(包括自制和外來)，嚴格按《會計法》規(guī)定的辦法執(zhí)行，以保證原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。
二、會計憑證
1.原始憑證必須具備如下內(nèi)容：
1.1 原始憑證的基本要素：憑證的名稱；填制憑證的日期；填制憑證單位名稱或填制人姓名；經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章；接受憑證單位名稱；經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價和金額。
1.2 如從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章；對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位的公章。
1.3 自制的原始憑證必須有經(jīng)辦單位的領(lǐng)導(dǎo)人或者由單位領(lǐng)導(dǎo)人指定的人員簽名或者蓋章。
1.4 購買實物的原始憑證，必須有驗收證明。
1.5 支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明，不能僅以支付款項的有關(guān)憑證如銀行匯款憑證等代替。
1.6 發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗收證明；退款時，必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。
1.7 職工因公出差借款憑據(jù)，必須附在記帳憑證之后，收回借款時，應(yīng)當另開收據(jù)或者退還借款付本，不得退還原借款收據(jù)。
1.8 經(jīng)上級有關(guān)部門批準的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)當將批準文件作為記帳憑證的附件。
2.記帳憑證必須具備如下內(nèi)容：
2.1 記帳憑證的基本要素：填制憑證的日期；憑證編號；經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要；會計科目；金額；所附原始憑證張數(shù)；填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構(gòu)負責人(主管會計人員)簽名或蓋章。
2.2 填制記帳憑證時，應(yīng)當對記帳憑證進行連續(xù)編號，電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務(wù)負責人、主管會計人員印章或者簽字。
3.會計憑證的字跡和保管要求。
3.1 填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。
3.2 會計憑證要及時傳遞，不得積壓，以保證會計核算的及時、正常進行。
3.3 會計憑證登記完畢后，應(yīng)當按照分類和編號順序裝訂、保管，不得散失。
3.4 原始憑證不得外借，其他單位確需借用的，可以提供復(fù)制件，但應(yīng)當履行嚴格的報批和借用登記手續(xù)。
3.5 原始憑證如有遺失，應(yīng)當按照規(guī)定的要求取得相應(yīng)證明，并辦理審核和報批手續(xù)。
三、會計帳簿
1.會計帳簿的設(shè)置。按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會計帳簿。包括總帳、明細帳、日記帳和其他輔助性帳簿，以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。
2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時，應(yīng)當在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，并填寫帳簿扉頁上的"啟用表"，注明啟用日期、帳簿起止頁數(shù)、記帳人員和會計機構(gòu)負責人、會計主管人員姓名等，并加蓋名章和單位公章。當有記帳或者財務(wù)負責人調(diào)動工作時應(yīng)在"啟用表"上履行簽字等手續(xù)。
3.帳簿的登記。會計人員應(yīng)當根據(jù)審核無誤的會計憑證登記會計帳簿，具體方法嚴格按《會計法》的規(guī)定執(zhí)行。
4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發(fā)生錯誤，不允許涂改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正，也不允許重抄，而應(yīng)當根據(jù)情況，按照規(guī)定采用劃線更正法等進行更正。
5.對帳。將會計帳簿記錄的有關(guān)數(shù)字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對，保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。
6.結(jié)帳。將本期內(nèi)所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)全部登記入帳的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定的方法對該期內(nèi)的帳簿記錄進行小結(jié)或年結(jié)，結(jié)出本期或本年發(fā)生額合計和余額，并將其余額結(jié)轉(zhuǎn)下期或者轉(zhuǎn)入新帳。
四、編制財務(wù)報告
1.必須按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定定期編制財務(wù)報告，包括會計報表主表、附表、附注及財務(wù)分析。
2.會計報表應(yīng)當根據(jù)登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。
3.會計報表之間、會計報表各項之間，凡有對應(yīng)關(guān)系的數(shù)字，應(yīng)當相互一致。
4.財務(wù)分析：按季度分析，分析應(yīng)包含各項財務(wù)指標，及重要的會計事項。
5.會計報告由公司經(jīng)理和財務(wù)部長、主管會計等人簽字或蓋章(年終報表企業(yè)主要負責人和財務(wù)負責人必須簽字)后及時送交各有關(guān)單位(上級主管公司、稅務(wù)局、銀行)。
篇2：物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則
物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則
隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費這一敏感話題越來越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來看，因管理費標準的確定、收取、使用及財務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進一步研究物業(yè)管理費的編制和管理費會計核算的一系列問題已顯得十分必要。
本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費和管理費會計核算方面的一些隱性問題，對物業(yè)管理費的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會計核算中的特性和特殊原則進行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。
一、物業(yè)管理費的定義、性質(zhì)和編制原則：
(一)物業(yè)管理費的定義：
物業(yè)管理人為了實現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動(提供服務(wù)的全過程中所耗費的物質(zhì)消耗和活勞動消耗)所需的成本，通過科學測算，編制出來的費用標準并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費用。
(二)物業(yè)管理費的性質(zhì)：
物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務(wù)產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進行對物業(yè)管理服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質(zhì)。
(三)物業(yè)管理費的編制原則：
1、成本核算原則：
物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費以及維修養(yǎng)護和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業(yè)進行合理剖析，對所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進行科學的成本核算才能得出。
2、折舊補償原則：
折舊是指固定資產(chǎn)的補償方式，即按照固定資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準備金的經(jīng)濟行為。這種補償是由固定資產(chǎn)的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉(zhuǎn)移的特點決定的。
現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來越多，越來越復(fù)雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價值份額，但不具有附屬設(shè)備的實物，設(shè)備實物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補償?shù)膬浣?包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類納入物業(yè)管理費，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。
3、保本微利原則：
在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序，引導(dǎo)消費者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，而理解不出來對于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟體制的建設(shè)而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費的原則來取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。
4、分級管理原則：
作為高附加值的不動產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負擔過重和不恰當刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動產(chǎn)具有的市場價值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標準)和管理公司資質(zhì)等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權(quán)系數(shù)指標，以物化成本、活勞動成本加上物業(yè)等級和管理公司資質(zhì)等級權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費結(jié)果。
5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。
現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對這部分管理費的訂價，可用市場機制和價值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費核算標準的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實際用途分別確定適當?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費標準。
二、物業(yè)管理費的成本構(gòu)成及編制方法
(一)物業(yè)管理費核算成本構(gòu)成
物業(yè)管理費的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動成本和特殊權(quán)重三個部分。特殊權(quán)重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權(quán)重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權(quán)重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構(gòu)成。
1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。
2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業(yè)務(wù)費用或單項對外承包等項目。
3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機動費等項目。
4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。
5、不可預(yù)見費：對以上幾項內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。
6、保險費：包括房屋保險、設(shè)備保險和第三者責任險等項目。
7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲備金和大修理基金兩部分。
8、公共用水、電費：包括所有公共設(shè)備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。
9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，及對其上級開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計算此項目。
10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。
11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項合理與否，應(yīng)通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。
12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費用可單獨核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節(jié)或分攤成平均值按月計收。另外，有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標準，單獨計收。
(二)物業(yè)管理費核算要點及方法：
1、確定管理費成本構(gòu)成的注意事項：
前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據(jù)盡量準確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運用模糊數(shù)學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數(shù)據(jù)：
管理費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調(diào)試費在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和調(diào)查清市場價格，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均應(yīng)嚴格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標準及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。
3、計算公式：
管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI/Sy
(P代表所求物業(yè)管理費的標準；S代表計算物業(yè)的總面積；F代表單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標準等于計算物業(yè)的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計為：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式，加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果(計算到小數(shù)點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會和業(yè)主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。
三、物業(yè)管理費會計核算的特性分析和特定原則
在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理中，對于管理處一級的物業(yè)管理費的會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，人們總覺得有些方面與一般的財務(wù)管理原理不同，比如，一般財務(wù)管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的，而管理費收入減去費用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會計原理的指導(dǎo)下做好管理費會計核算，是解決在物業(yè)管理實踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來確定管理費會計核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費會計核算工作。
(一)物業(yè)管理費"所有者權(quán)益"是業(yè)主
在會計基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。
由于物業(yè)管理費是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費除管理者傭金和固定稅費外都要用回在對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時，管理費本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個會計年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)降低管理費標準。所以，做為會計主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對以管理費為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。
(二)物業(yè)管理費會計主體沒有“利潤”
利潤是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終成果，也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現(xiàn)為虧損。
從物業(yè)管理費會計核算活動的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營活動的正凈額不能被經(jīng)營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經(jīng)營者支配，其經(jīng)營者的利潤在管理費成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級的會計核算活動中是沒有利潤的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進行適當?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費如有缺口需要分攤為對應(yīng)性前提的，是以管理費能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進行二次分配時才可變成利潤。而不進行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.
(三)物業(yè)管理費會計核算與管理的特定原則
從管理費的性質(zhì)及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：
1、業(yè)主支付原則
強調(diào)業(yè)主支付原則是因為：首先，交納管理費既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個市場關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們在日常管理費收取工作中會經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費的情況；三是有些開發(fā)商對空置房以無業(yè)主房為由不交管理費。
實際上，物業(yè)管理運作是一個系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運作，尤其是在接管后的運作過程中，絕不會因為上述三種情況的任何一種的存在而停止部分運作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)管理的正常運作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費的責任和義務(wù)，樹立原則意識，才能更進一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費的收取和管理問題。
2、獨立核算原則
會計主體成立的前提條件必須是擁有獨立資金，進行獨立的經(jīng)濟活動的企業(yè)和實行獨立的會計報告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實行獨立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營、管理、服務(wù)的獨立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，是由管理費的全成本性決定的。管理費中對于會計主體向上級繳交的企業(yè)管理費和利潤已做為成本在當期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對物業(yè)的維護管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會計核算的獨立為主要內(nèi)容的獨立運作。再次，是由管理費的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實行獨立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。
3、多退少補原則
從管理費的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費的構(gòu)成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運用的費用。由于管理費標準被確定(批準)后在一定的時間內(nèi)是一個相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業(yè)主(用戶)分攤和在另外某種情況下管理費出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對于管理費的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個財務(wù)年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH
(1)虧損：由于市場變化，物價上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計劃外修補，更新項目等方面的原因使管理費出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)余填補、業(yè)主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費標準過低而提請增加管理費標準。|
(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術(shù)改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導(dǎo)致管理費出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個財務(wù)周期結(jié)束時用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時可根據(jù)情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤；同時為鼓勵管理者為節(jié)余所做的有效勞動，再可提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費標準。
4、監(jiān)督報告原則
也稱為接受監(jiān)督，財務(wù)公開原則，它包括了二個方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報，知情內(nèi)容就是所交納的管理費是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業(yè)管理服務(wù)和管理費收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對于自己所提供的管理服務(wù)是否達到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業(yè)主委員會報告工作來實現(xiàn)。
5、利益保全原則
管理處作為會計主體除對管理費進行核算和開展正常管理服務(wù)活動外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營活動，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動和與上級公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營活動，這類經(jīng)營活動如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補償管理處的經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場地、場所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。
篇3：談物業(yè)管理企業(yè)會計核算方法
談物業(yè)管理企業(yè)會計核算方法
物業(yè)管理會計核算方法隨房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同而不同，根據(jù)上海市商品住宅收費的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費、保安費、保潔費、房屋設(shè)備運行費、維修費（包括綠化養(yǎng)護費）等五部分費用。
一、管理費、保安費、保潔費
管理費主要用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新等的各項賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。
保潔費則是用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務(wù)，包括樓道、走道、門廳等保衛(wèi)的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。
保安費用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護居住區(qū)公共秩序而進行的防范性巡視、值班的服務(wù)。
按有關(guān)規(guī)定以上三項收費項目的定價由物業(yè)管理公司在政府公布的基準價及浮動幅度的基礎(chǔ)上與業(yè)主委員會協(xié)商確定，報物價部門核準、備案。鑒于上述收費項目具有聯(lián)動性，絕大多數(shù)情況下物業(yè)公司同時兼管這三方面服務(wù)，而收費又是包干制的，所以這三項收費可視作廣義的管理費，用“公共性服務(wù)費”概括，可在“經(jīng)營收入”下設(shè)立“公共性服務(wù)收入”二級核算科目。
與公共性服務(wù)費收入相對應(yīng)的公共性服務(wù)支出，可在“經(jīng)營成本-公共性服務(wù)支出”賬戶下反映。為了滿足物業(yè)公司內(nèi)部管理的需要和對外公布賬目的需要，在“經(jīng)營成本-公共性服務(wù)支出”下應(yīng)當設(shè)立以下三級明細賬戶。
1、管理人員工資及附加。
2、服務(wù)人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。
3、清潔衛(wèi)生費。主要用于核算清潔服務(wù)的物料消耗、人員制服等。
4、保安費。主要用于核算保安服務(wù)的物料消耗、人員制服等。
5、辦公費。主要用于核算管理處的水電費、通訊費、差旅費、辦公用品、辦公雜項費等。
6、固定資產(chǎn)折舊費。主要用于核算直接用于管理服務(wù)用的各項固定資產(chǎn)的折舊費。
7、法定稅費。
8、法定利潤。
二、設(shè)備運行費
設(shè)備運行費是物業(yè)公司向高層住宅的居民收取的（底層不收）用于房屋公用設(shè)備的能耗及房屋公用設(shè)備日常的維修保養(yǎng)費用。房屋設(shè)備有操作人員的，還應(yīng)包括操作人員的人工成本。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定在業(yè)主委員會未成立之前，物業(yè)公司收取房屋設(shè)備運行費的標準是0.55元/平方米*月，實行包干制。如今已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)公司可暫按0.55元/平方米*月預(yù)收房屋設(shè)備運行費，多退少補，按實結(jié)算。
對于設(shè)備運行費的核算方法，目前有兩種觀點，第一種觀點認為運行費是物業(yè)公司代業(yè)主收取的費用，實行按實結(jié)算，設(shè)備運行費有結(jié)余不是物業(yè)公司的收益。同樣，設(shè)備運行費不夠用了，也不是物業(yè)公司的虧損，所以應(yīng)通過負債來核算。可單設(shè)一級短期負債類賬戶“房屋設(shè)備運行費”，在“房屋設(shè)備運行費”賬戶下設(shè)“設(shè)備運行費收入”和“設(shè)備運行費支出”兩個二級賬戶，在“房屋設(shè)備運行費-設(shè)備運行費支出”下可增設(shè)“電梯電費”、“水泵電費”、 “電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護費”、“水泵養(yǎng)護費”和“其他設(shè)備養(yǎng)護費”這六個明細賬戶用于分類核算。收到設(shè)備運行費時，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“房屋設(shè)備運行費-運行費收入”；支付相關(guān)成本時，分別借記“房屋設(shè)備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。年終將設(shè)備運行費支出的明細科目全額與收入對沖，即借記“房屋設(shè)備運行費-運行費收入”科目，分別貸記“房屋設(shè)備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目。房屋設(shè)備運行費余額在貸方的表明設(shè)備運行費的結(jié)余，在借方則表明設(shè)備運行費的超支。房屋設(shè)備運行費可在流動負債下的其他流動負債項目中反映。
另一種觀點認為，設(shè)備運行費雖說是按實結(jié)算，但如果只在負債項目中反映的話，無疑會使得人人們對物業(yè)公司總體經(jīng)營規(guī)模的認識有偏差，特別當該物業(yè)公司是以管理高層商品住宅為主時，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業(yè)主管理委員會之前，設(shè)備運行費是包干制的，那就更應(yīng)該進收入了。采用這種觀點核算運行費時，應(yīng)在“經(jīng)營收入”下設(shè)“設(shè)備運行費收入二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)“設(shè)備運行費支出”二級賬戶，另外在“經(jīng)營成本-設(shè)備運行費支出”下再設(shè)“電梯電費”、“水泵電費”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護費”、“水泵養(yǎng)護費”、“其他設(shè)備養(yǎng)護費”和“設(shè)備運行費結(jié)轉(zhuǎn)”等七個三級賬戶。受到設(shè)備運行費時，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“經(jīng)營收入-設(shè)備運行費收入”，支付相關(guān)成本時，借記“經(jīng)營成本-設(shè)備運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。每月月末，按房屋設(shè)備運行費收入和支出的差額，借記“經(jīng)營成本-設(shè)備運行費支出-設(shè)備運行費結(jié)轉(zhuǎn)”科目，貸記“房屋設(shè)備運行費”科目，“房屋設(shè)備運行費”賬戶性質(zhì)同前。
我認為后一種觀點較為可取。
三、維修費
維修費是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的專門用于房屋公共設(shè)施養(yǎng)護、綠化綠地養(yǎng)護、樓內(nèi)公燈及小區(qū)路燈的日常養(yǎng)護和能耗的費用。維修費由物業(yè)公司先行預(yù)收，后按實結(jié)算。維修費的收取標準政府沒有明確規(guī)定，根據(jù)經(jīng)驗我認為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。
維修費的核算方法如同設(shè)備運行費一樣也有兩種觀點。采用第一種觀點的應(yīng)設(shè)立一級負債類賬戶“維修費”，在“維修費”賬戶下設(shè)“維修費收入”和“維修費支出”兩個二級賬戶，為了加強明細核算應(yīng)在“維修費-維修費支出”下增設(shè)“房屋養(yǎng)護費”、“綠化養(yǎng)護費”、“其他公共設(shè)施養(yǎng)護費”、“公燈電費”和“維修費結(jié)轉(zhuǎn)等五個三級賬戶，維修費的賬戶性質(zhì)與實務(wù)操作同”設(shè)備運行費“科目類似。
四、房屋維修基金
房屋維修基金是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設(shè)施設(shè)備維修基金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價的35，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修和更新。房屋維修基金應(yīng)當專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。房屋維修基金的利息凈收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作房屋維修基金滾存使用和管理。
對于房屋維修基金的會計核算處理，滬財會（1999）182號文附件二《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》代管基金中已有詳細說明。它對于物業(yè)大修收入要不要進入經(jīng)營收入的判斷依據(jù)是該項工程是企業(yè)自己承接的，還是發(fā)包的。如是本企業(yè)自己承接的則收取或轉(zhuǎn)入物業(yè)大修收入在“經(jīng)營收入”科目中核算。如是發(fā)包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點是補充規(guī)定中的代管基金只設(shè)了一級科目，沒有下設(shè)明細賬，我認為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對工作。
所以應(yīng)在“代管基金”賬戶下設(shè)“基金本金”、“補充基金”、“基金利息”和“物業(yè)工程費用”等四個二級明細賬戶。其中“補充基金”主要核算物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用扣除必要的成本后轉(zhuǎn)入房屋維修基金賬戶的部分。“物業(yè)工程費用”主要核算經(jīng)業(yè)主委員會簽字認可的應(yīng)從房屋維修基金中列支的物業(yè)工程費用部分。年終時，“代管基金-物業(yè)工程費用”應(yīng)全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉(zhuǎn)補充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業(yè)工程費用”，如利息收入不足以彌補物業(yè)工程費用則差額借記“代管基金-補充基金”。“代管基金-補充基金”的借方余額表明動用的本金數(shù)，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結(jié)余數(shù)，當房屋維修基金的結(jié)余數(shù)低于原始本金的30%時，需要再次募集維修基金。代管基金是物業(yè)管理公司的長期負債，應(yīng)在其他長期負債下列示。
五、停車費
物業(yè)管理公司在管理服務(wù)的過程中，可能會接受業(yè)主委員會委托對屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財產(chǎn)進行有償經(jīng)營。如進行車輛停放服務(wù)、出租廣告牌服務(wù)。該經(jīng)營項目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權(quán)，所以政府發(fā)文規(guī)定該類收入在扣除必要的成本后應(yīng)當轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務(wù)，諸如停車費的收取，物業(yè)管理公司是需要付出相當大的努力的，所以我認為必要的成本中應(yīng)當包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費。為了核算停車費，應(yīng)在“經(jīng)營收入”賬戶下設(shè)立“停車費收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”賬戶下設(shè)“停車費支出”二級賬戶，在“經(jīng)營成本-停車費支出”下分設(shè)“車管員工資”、“收費勞務(wù)費”、“其他停車支出”和“停車費結(jié)轉(zhuǎn)”等四個三級賬戶。計提收費勞務(wù)費時應(yīng)借記“經(jīng)營成本-停車費支出-收費勞務(wù)費”，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費收入”。月末將停車費扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金，借記“經(jīng)營成本-停車費支出-停車費結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記“代管基金-補充基金”。
六、其他有償經(jīng)營收入
物業(yè)管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業(yè)的最終目的是為了獲取經(jīng)濟利益的最大化。怎樣才能緩解這個矛盾呢？我認為物業(yè)管理公司只有在依托業(yè)主的基礎(chǔ)身上，搞多種經(jīng)營，大力開拓各種有償服務(wù)的市場。如開展代購商品服務(wù)、代做房屋租賃、置換中介等。經(jīng)營規(guī)模越大，管理成本就越低，效益就越好。
為了核算此類經(jīng)營收入可在“經(jīng)營收入”下設(shè)“有償服務(wù)收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)有償服務(wù)支出“二級賬戶，如單個經(jīng)營項目規(guī)模特別大的可但列明細。
七、代收款項
物業(yè)公司在管理服務(wù)中必然要向業(yè)主收取一些代收代付款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業(yè)公司的經(jīng)營收入，除非物業(yè)公司收取的代收款項中包含代辦手續(xù)費等服務(wù)收入時，則借記“代收款項-水電費”等科目，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費收入”將手續(xù)費收入轉(zhuǎn)出。