欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公示業(yè)主房號，合法嗎?

　　物業(yè)公司

　　公布未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主房號

　　這樣做

　　是否侵犯業(yè)主的隱私呢 ??

　　近日

　　一則視頻引發(fā)關(guān)注

　　視頻中

　　銅山區(qū)寶信潤山小區(qū)

　　將欠費(fèi)4年以上業(yè)主房號

　　制作成一個大展板

　　在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，時長00:06

　　視頻一出

　　引發(fā)市民爭議

　　有人贊同此方式催收物業(yè)費(fèi)

　　也有人認(rèn)為侵犯了業(yè)主隱私權(quán)

　　對此記者展開了調(diào)查

　　聽聽各方的說法

　　業(yè)主：欠物業(yè)費(fèi)，房號被公示

　　寶信潤山小區(qū)位于銅山區(qū)湘江路與海河路交叉處，業(yè)態(tài)有高層、別墅、商業(yè)，2014年之后陸續(xù)交付，高層和別墅區(qū)共有2600多戶業(yè)主，徐州寶信物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)三個業(yè)態(tài)區(qū)域的管理和服務(wù)工作。多年來，確有少部分業(yè)主沒有按時交納物業(yè)費(fèi)。

　　約半個月前，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)醒目位置處擺放了一個黃色的大展板，那些多年沒有交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主房號被“公示”。有業(yè)主拍下了一段小視頻發(fā)到了網(wǎng)上，引發(fā)網(wǎng)友廣泛關(guān)注和討論。

　　視頻可以看到，展板最上方印著“寶信潤山小區(qū)欠費(fèi)4年以上公示”字樣，左部分是自2017年至今未繳費(fèi)名單，右部分是自2018年至今未繳費(fèi)名單，約有近百戶欠費(fèi)業(yè)主家的房號信息。

　　展板最下方還有備注：寶信潤山小區(qū)高層共計(jì)2023戶，以上業(yè)主多年未交物業(yè)費(fèi)，已通過多種方式催收，仍然不交，目前部分已提交法院。

　　聲音：有人贊同，有人反對

　　近日，記者來到寶信潤山小區(qū)，剛從東門進(jìn)去幾米遠(yuǎn)一處綠化帶前，確實(shí)擺放著視頻中出現(xiàn)的黃色展板，不過展板上已經(jīng)被劃掉了四五個房號。記者隨后采訪了多位業(yè)主，針對此事大家紛紛發(fā)表各自看法。

　　業(yè)主A：

　　這個公示很好，有個別業(yè)主長期不交物業(yè)費(fèi)，對正常交費(fèi)的業(yè)主不公平，物業(yè)公司多次催收無果，實(shí)屬無奈才采取這種‘曝光’的方式，希望能引起這部分不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的重視，督促其盡快交費(fèi)，我認(rèn)為沒啥不妥的。

　　業(yè)主B：

　　我反對這種曝光房號的方式催收物業(yè)費(fèi)，怎么不來了解一下他們?yōu)槭裁床唤晃飿I(yè)費(fèi)呢?物業(yè)服務(wù)到位嗎?小區(qū)管理是否有不如人意的地方?給物業(yè)反映的問題是否都能及時得到處理和解決?如果物業(yè)服務(wù)不到位，問題處理不及時，憑什么讓業(yè)主積極主動去交物業(yè)費(fèi)?在物業(yè)不作為的情況下，業(yè)主也只有通過這種不交物業(yè)費(fèi)的方式來和物業(yè)公司進(jìn)行抗衡。

　　業(yè)主C：

　　我們小區(qū)有業(yè)主委員會，和物業(yè)公司簽有服務(wù)合同，合同中對雙方的權(quán)利義務(wù)都有明確約定，毫無疑問，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，提供和合同相符合的服務(wù)也是物業(yè)公司的義務(wù)，如果認(rèn)為哪方?jīng)]有履行自己的義務(wù)，那么就通過合法的途徑進(jìn)行解決。對于長期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)該通過合法的手段進(jìn)行催收，自行在小區(qū)內(nèi)公示房號的做法，我不清楚是否合法，是不是涉嫌侵犯業(yè)主家的隱私，請讓律師給普及一下相關(guān)法律知識吧。

　　物管：公示后有業(yè)主主動來交費(fèi)

　　徐州寶信物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人張經(jīng)理表示，確有在該小區(qū)內(nèi)公示長期不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主家房號的行為，“公示的業(yè)主約有90戶，計(jì)劃公示一個月的時間，目前已經(jīng)公示半個月了，自從公示后，已經(jīng)有幾位業(yè)主主動來交納所拖欠的物業(yè)費(fèi)了，看來公示還是有一定的效果的。”

　　張經(jīng)理說，自從該小區(qū)交付后，他們公司就進(jìn)駐小區(qū)提供服務(wù)，但是多年來，確實(shí)有小部分業(yè)主沒有按照約定及時交納物業(yè)費(fèi)，“對于不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，我們采取上門收、電話通知、下通知單、發(fā)律師函、公示、訴訟等途徑進(jìn)行催收，此次就是通過公示房號的方式進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的催收工作。”

　　“如果認(rèn)為我們服務(wù)不到位，可以通過業(yè)主委員會進(jìn)行反饋，我們積極進(jìn)行整改，但是如果沒有正當(dāng)理由，拖欠不交物業(yè)費(fèi)就是違約行為了。”張經(jīng)理說，“物業(yè)企業(yè)也要運(yùn)營，也有成本支出，沒有資金支持也難以為繼，按照合同約定，業(yè)主先交費(fèi)他們再提供服務(wù)，不過實(shí)際執(zhí)行中，他們先服務(wù)，業(yè)主后交費(fèi)也是可以的，但是多年不交費(fèi)實(shí)在難以承受。”

　　張經(jīng)理最后說，之前也起訴了部分不交費(fèi)的業(yè)主，展板上的業(yè)主如果公示期還不交費(fèi)，將會繼續(xù)采取訴訟方式解決。

　　律師：公示房號不侵犯業(yè)主隱私權(quán)

　　江蘇帝伊律師事務(wù)所主任張玉龍說，《民法典》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;

　　合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　“物業(yè)公司通過公示房號的方式催要物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)沒有侵犯業(yè)主的隱私權(quán)。根據(jù)民法典規(guī)定，隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間、私密活動、私密信息。房號是物業(yè)公司已經(jīng)掌握的信息，不屬于隱私范疇。”張玉龍說，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示房號，在展板上顯示房號，不屬于侵犯業(yè)主隱私權(quán)。但建議物業(yè)公司為了避免激化矛盾，最好通過發(fā)律師函的方式催要，經(jīng)催要無果，再通過訴訟或者申請仲裁的方式要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。

篇2：小區(qū)開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛，拒繳物業(yè)費(fèi)

　　小區(qū)開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛

　　--能否作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由

　　[案情簡介]

　　原告某物業(yè)公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司。在原告為被告提供物業(yè)服務(wù)期間被告應(yīng)按照政府部門核定的物業(yè)管理費(fèi)，按建筑面積每平方米0.8元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，公共用電另計(jì)，但被告卻自20**年12月起拖欠原告的物業(yè)管理費(fèi)及原告為其代繳的電費(fèi)、水費(fèi)。經(jīng)原告多次上門催收及張貼小區(qū)公告的形式催繳，被告仍不繳納。被告楊某某辯稱，原告所述不實(shí)，被告是交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，只是被告不可能保留所有繳費(fèi)票據(jù)，且原告的部分訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效。同時，即使被告沒有繳納部分費(fèi)用，過錯也不在被告，原告收費(fèi)后不出具正式發(fā)票，被告有權(quán)拒交。從20**1年開始被告發(fā)現(xiàn)自己房屋墻體存在長期漏水等情況，被告多次向原告要求進(jìn)行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，原告的行為違反了其作為物管公司的法定義務(wù)。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[法院審判]

　　20**年1月25日，原告與某小區(qū)的開發(fā)商某某置業(yè)有限公司簽訂了《某物業(yè)管理委托合同》，合同第三條約定：乙方(原告)提供服務(wù)的受益人為某物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人，某物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同第二章系委托管理事宜，第四條約定：房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，......。第五條約定：共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，......。第十四條約定：負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：1.物業(yè)管理服務(wù);2.水、電、氣代收費(fèi)用......。第三章委托管理期限，第十七條約定：委托管理期限為三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告與被告簽訂了《管理公約》，第二條第(二)款第8項(xiàng)約定：業(yè)主必須在每月5日前到物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)、水電氣費(fèi)以及其他費(fèi)用。管理費(fèi)、水電氣費(fèi)按月繳納，......。第三條第(二)款第1項(xiàng)約定：原告負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。20**年7月1日接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)以來，數(shù)次接到被告反映家中存在漏水現(xiàn)象。同月20日，重慶市江北區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會出具《證明》：被告因與原告發(fā)生糾紛，在業(yè)委會成立后要求業(yè)委會協(xié)調(diào)解決。證明中還記載，被告稱其20**年1月發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了諸多質(zhì)量問題，向公司工作人員曾某某、賴某某反映，公司一直未予以解決。由于漏水嚴(yán)重及時間較長，造成了被告的家具和裝修嚴(yán)重?fù)p毀。

　　法院審理認(rèn)為，原告系某小區(qū)開發(fā)商在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對某小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理符合相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，原告與被告的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系成立。《某物業(yè)管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。原告對小區(qū)共用部分、共用配套設(shè)施及相關(guān)場地實(shí)施了物業(yè)管理服務(wù)活動以及代交水電費(fèi)的行為、表明其履行了物管企業(yè)的主要管理義務(wù)。被告作為小區(qū)業(yè)主，與原告簽訂了《管理公約》，接受了原告的物業(yè)服務(wù)，

　　據(jù)此，法院判決如下：

　　一、楊某某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付重慶麥某某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)(含電梯費(fèi))818.95元。

　　二、駁回重慶麥某某物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。

　　[律師點(diǎn)評]

　　本案所涉及的問題是，被告抗辯認(rèn)為：其房屋墻體存在長期漏水等情況，又多次向原告要求進(jìn)行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業(yè)費(fèi)的理由。答案是否定的。因?yàn)楸桓嫠Q的漏水部分是在被告的專屬的房屋內(nèi)，其維修的責(zé)任不在原告的物業(yè)服務(wù)范圍，故被告該辯解理由不能成立，法院不予采納。

　　其實(shí)，還可以從合同相對性的角度來理解這個問題，與被告簽訂商品房買賣合同的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)被告房屋的質(zhì)量問題。

　　當(dāng)事人可以就此事宜起訴房地產(chǎn)開發(fā)商要求進(jìn)行賠償，其依據(jù)可以是侵權(quán)糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業(yè)服務(wù)公司是缺乏理由的。

篇3：疫情期間業(yè)主辦出入證,物業(yè)要求先交1年物業(yè)費(fèi)

　　疫情期間，業(yè)主辦出入證，物業(yè)要求先交1年物業(yè)費(fèi)，這樣做對嗎?

　　為抗擊新冠肺炎疫情

　　全國各地采取了嚴(yán)格的管控措施

　　不少小區(qū)加大了對進(jìn)出人員的限制

　　出入證、二維碼等證明材料

　　紛紛派上用場

　　然而，近日不少小區(qū)業(yè)主反映，自己在辦理出入證時，被要求先繳納一個季度/一年的物業(yè)費(fèi)，否則不予辦理，疫情結(jié)束之后才能出門。疫情當(dāng)前，物業(yè)的做法讓人氣憤不已，業(yè)主們認(rèn)為這種將出入證與物業(yè)費(fèi)捆綁的辦理方式不合理，有強(qiáng)買強(qiáng)賣的嫌疑。

　　物業(yè)的做法合理嗎?

　　長期以來，我國物業(yè)與業(yè)主之間存在著一些無法調(diào)和的矛盾，既有“會來事”的物業(yè)，也有“愛找茬”的住戶。而此次物業(yè)采取將出入證與物業(yè)費(fèi)捆綁在一起的辦理方式顯然是不合理的。

　　淮安市消保委專家團(tuán)成員邵大平表示：物業(yè)將出入證與物業(yè)費(fèi)捆綁的方式不合理且不合法。

　　物業(yè)為業(yè)主辦理出入證，是根據(jù)當(dāng)?shù)卣鹿谝咔榉揽匾笏扇〉呐R時性措施，該行為并不屬于物業(yè)為業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)是否向業(yè)主出具通行證，應(yīng)當(dāng)審查的是業(yè)主是否符合領(lǐng)證條件，而不是是否繳納物業(yè)費(fèi)。出入證申請條件各地都有具體規(guī)定，由當(dāng)?shù)卣孢m用，物業(yè)無權(quán)取代當(dāng)?shù)卣畬⑹欠窭U納物業(yè)費(fèi)作為捆綁條件。

　　另外，物業(yè)與業(yè)主之間是平等的民事主體關(guān)系，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”物業(yè)主張物業(yè)費(fèi)有法定的渠道和方式，如物業(yè)以業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)而拒絕發(fā)放通行證，既違反了當(dāng)?shù)卣囊咔榉揽赝ㄖ螅彩聦?shí)上形成對業(yè)主人身自由的違法限制。

　　淮安市消保委公益律師薛美林也表示：將辦理出入證與物業(yè)費(fèi)捆綁的行為肯定是不對的。

　　首先，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)公司提供的是服務(wù)而非管理，出入小區(qū)是業(yè)主行使房屋所有權(quán)的一種形式，這是業(yè)主應(yīng)有之權(quán)，不應(yīng)當(dāng)收費(fèi)，更不應(yīng)當(dāng)與物業(yè)費(fèi)捆綁。

　　其次，物業(yè)公司對人員、機(jī)動車實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置必要的出入證(卡)。當(dāng)前情形下，很多地方政府基于對疫情管控的考慮，要求嚴(yán)格控制人員流動和車輛通行，具體做法便是要求各業(yè)主憑出入證出入小區(qū)，且盡量做到一戶一人出入，這種出入證管理辦法平時本就在執(zhí)行只是尚未如此嚴(yán)格而已，因此，更不能以此為要挾交納物業(yè)費(fèi)。

　　最后，對于違反規(guī)定，逾期不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》也是規(guī)定了維權(quán)途徑的，“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。