物業管理法律相關知識
一、物業管理法律體系
1.國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。
2.最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題
(一)物業管理招投標
通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
(二)物業管理服務
建設部發布了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發布的《物業管理委托合同(示范文本)》。《物業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年發布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業主自治
《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的'法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。
(五)物業使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。
(六)物業服務收費
涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。
三、物業管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性
我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。
(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》
出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。
(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統
完善物業管理的司法保障制度，明確業主個人、業主集團、業主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進行規范，并對監管、物業驗收和保修等方面做出細致規定，保障物業質量及配套機制的完善，為我國物業管理的長遠和高效發展提供保障。同時，建立專門處理系統，以解決物業管理糾紛為專職，不僅能提供相關法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業管理糾紛。
篇2：物業管理糾紛若干法律問題
物業管理糾紛若干法律問題
物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：
（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；
（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；
（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；
（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；
（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；
（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。
這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。
要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。
因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。
第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。
那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。
對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行為不構成侵權。
由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業主或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。如物業管理服務合同中約定，對業主欠費的可以或不可以采取停水電等措施的，應從其約定.物業管理公司如違反合同約定，則應承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析。
物業管理費主要分為為業主、使用人提供衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。這三項服務費用既有聯系又有區別。業主僅拖欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權；業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理公司不承擔責任；如物業管理公司收取費用后未及時上交有關部門，致使有關部門停止供水、電、氣的，則物業管理公司未盡服務義務，應承擔違約責任，給業主、使用人造成損失的，應賠償損失。在有關部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業管理公司對拖欠公眾代辦性質的服務費用的業主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用應依法追償，物業管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業主、使用人交納費用的行為，侵犯了業主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規或規章中不宜賦予物業管理公司采取停水、電、氣等權利。
綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。
篇3：淺議主要的物業管理糾紛法律問題
淺議主要的物業管理糾紛法律問題
司法實踐中物業管理糾紛常見問題主要包括：
一、物業服務企業違法收費的問題
物業服務企業違法收費主要有以下幾種情況：
1.物業服務企業向業主收取物業服務合同中約定內容以外的費用
《條例》第41條規定，物業費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。但是，部分物業服務企業為了盲目地謀求經濟利益，存在向業主收取物業服務合同中約定內容以外費用的問題。
2.物業服務企業單方擴大收費范圍、提高收費標準
有的物業服務企業除物業服務合同中約定的收費外，收取其他管理費，如對小區內住戶收取裝修管理費。
3.物業服務企業任意向住戶收取手續費
根據《條例》第45條第2款的規定，物業服務企業提供代收服務時，對于其代收的水、電、氣、熱、通訊、有線電視費等各種費用時，不能任意收取手續費。
4.物業服務企業任意行使罰款權
《行政處罰法》第15款規定，行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施。物業服務企業不屬于行政機關，也未取得行政機關的授權，不具有包括罰款在內的任何行政處罰權。《條例》第46條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。該條未授予物業服務企業罰款權。但在實踐中存在物業服務企業違反法律的規定向業主收取罰款的問題。
二、物業服務企業侵權的問題
1.物業服務企業侵犯建筑物共用部分、小區公用部分或配套公共設施的侵權問題
《條例》第50條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。第51條規定，業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意；業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。從以上條款的規定看，小區道路、場地等共用部分與配套公共設施的所有權屬于業主，但在實踐中存在物業服務企業未經業主同意擅自改變共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和場地的情況。例如，某高層住宅一樓電梯至大堂間一較大面積的公共部位，物業服務企業將該部位租給他人設攤經營。
實踐中，物業服務企業侵犯區分所有權人的建筑物的外墻、屋頂的權益較多。例如，未經區分所有權人同意，在建筑物的外墻或屋頂上搭建廣告牌。建筑物的屋頂雖然是頂樓用戶的天花板，直接為頂樓用戶承載雨雪、隔熱擋風所用，但屋頂并非頂樓用戶的專有財產，更不是物業服務企業可以隨便處置的“無主”財產，它實際是為整個建筑物服務，屬于建筑物全體區分所有權人的共有財產。建筑物的外墻也是如此，屬于建筑物全體區分所有權人的共有財產。不經區分所有權人同意，物業服務企業無權出租屋頂或外墻，或以其他營利目的使用屋頂或外墻。對屋頂和外墻的使用權，必須由全體區分所有權人行使，收益也應歸全體區分所有權人按份共有或者用于該建筑物的專項維修資金。物業服務企業未經全體區分所有權人同意或授權，擅自將建筑物的屋頂和外墻用于經營，或出租給他人使用，從中牟利，屬于侵權行為。
2.物業服務企業人員濫用職權侵權問題
主要有兩種情況：一是物業服務人員毆打、侮辱區分所有權人、使用人，或者非法闖入區分所有權人、使用人的住宅的情況。二是違法停電、停水、停氣的情況。實踐中，停電、停水、停氣是物業服務企業對不符合其要求的區分所有權人或使用人經常采用的一種方法。例如，區分所有權人未交納物管費，便對其停水、電、氣。《條例》第45條規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。這一條表面上是對停水、電、氣等的企業收取費用的行為的規范，但深入分析，該條款規定實際上隱含了第二層含義：既然水、電、氣等費用是由相關企業向最終用戶收取，那么與最終用戶建立直接的法律關系的是供水、供電、供氣等企業，最終用戶與相關企業在水、電、氣等的使用上建立了合同關系，他人不得妨害該合同的履行。當前，隨著供電、供水和供氣制度的改革，住宅小區在供電、供水、供氣等方面基本上都實現了一戶一表，更加明確了最終用戶(業主)與供水、電、氣企業之間的直接法律關系，即合同關系。物業服務企業擅自停水、電、氣的行為妨害了相關合同的履行，侵害了區分所有權人或使用人的合法權益。
3.物業服務企業疏于管理或玩忽職守產生的侵權問題
作為物業服務企業，應當積極按照物業服務合同的要求履行合同義務，積極修繕公用設施。但存在物業服務企業疏于管理或玩忽職守，并且由于該疏于管理或玩忽職守的行為造成住戶人身或財產損害的情況。例如，物業管理區域內的消防安全設施屬于公共設施，物業服務企業負有管理和修繕義務，應經常性地對消防安全設施進行檢查，及時解決發現問題保證消防安全設施能夠正常使用。如果物業管理區域內在發生火災時，由于消防設施損壞而不能使用，致使火災不能得到及時撲滅，就會產生物業服務企業的侵權問題。再如，某住宅樓道的照明燈長期損壞，數次催促物業企業也未進行維修，某晚一住戶小孩上樓時因樓道黑暗而摔成骨折，該情形即是物業服務企業不作為的失職行為侵犯了他人的健康權。此外，有的物業服務企業在維修施工時，或者在通道上挖坑修繕地下設施時，違反施工規章制度，不設置明顯標示和采取其他安全措施，出現小區內人員傷害的侵權情況。
三、業主拒交物業管理費用
物業管理活動中的交費問題是物業管理活動中一項最為重要的問題，我國的各級物業管理法律法規中，均明確規定了物業服務企業提供物業管理服務時有權收取物業管理服務的費用，同時對所收取的服務費用的多少賦予業主和物業服務企業在合同自治的原則下協商確定。但《物業服務合同》簽訂的主體是物業服務企業與業主委員會，這種約定的效力能否及于業主。我們認為，《物業服務合同》是業主委員會代表業主所簽訂的合同，其效力能夠及于業主，如果業主未按照約定交納物業管理費用，便構成違約。
四、業主間侵權問題
（1）業主擅自改變房屋的使用用途或超過設計負荷使用房屋。房屋的裝飾裝修引發的問題，在物業管理活動中非常普遍，業主在購得房屋后，通常會根據自身的喜好等因素對室內進行裝飾裝修。物業服務企業不得對業主和物業使用人裝飾裝修房屋的做法進行非法干涉，但應當要求業主在對房屋進行裝飾裝修時不得違反國家有關法律法規的規定或者有關房屋用途的約定。業主擅自改變房屋用途就構成侵權行為。
（2）業主擅自在物業共用區域內私自搭建建筑物、構筑物及堆放物品或占用共用部位、共用設施設備。
（3）業主破壞物業區域內衛生、共用綠地及花木，或在共用部位或公用設施設備上進行涂畫。
（4）業主不遵守物業區域內交通規則駕駛車輛、不按規定停放車輛。
（5）業主損毀物業共用部位或共用設施設備及未經批準在物業區域內存放易燃、易爆、劇毒和放射性等危險物品。
（6）業主飼養兇猛動物或不按有關法律法規規定圈養寵物。
（7）業主違規發出噪音。
（8）經有關部門的鑒定，業主的房屋可能危及毗連房屋和公共安全的，業主未及時進行修繕或采取相關措施。