20**年物業(yè)公司上半年工作總結
上半年，公司在公司董事會決議精神指導下，在以陳達總經理領導的經營班子的帶領下，全體員工團結協(xié)作，緊緊圍繞經營與管理這個中心，以“勵精圖治、開拓物業(yè)市場;眾志成誠，再創(chuàng)大廈輝煌;重經營、控成本、提高經濟效益;重管理、抓培訓、創(chuàng)新服務理念;重品牌、拓市場、增強競爭實力;重人才、創(chuàng)機遇、擴大發(fā)展空間”為經營管理方針，克服了目前新建寫字樓硬件設施好，價格低所帶來的市場沖擊，以及廈內幾家大客戶由于公司自建樓宇和國家政策調整等原因的搬遷給公司造成的巨大經營影響等困難，加大內部物業(yè)管理和對外營銷工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢，使經營工作扭轉了不利的局面，保持出租率穩(wěn)定回升，最高達到86.39%;物業(yè)管理也取得較大進展，客戶滿意率保持在98%以上;員工隊伍建設也實現(xiàn)了人員繼續(xù)精干，任務不斷加大，素質進一步提高，精神面貌實現(xiàn)大改觀的嶄新局面。
一、上半年經營狀況及預算執(zhí)行情況
1、營業(yè)收入
截止20**年5月末完成營業(yè)收入331.12萬元(含能源費58.99萬元)，占預算815萬元(含能源費149萬元)的40.63%，比上年同期減少57.98萬元。減少的主要原因是出租率低于上年同期，20**年5月出租率為83.42%，20**年5月出租率為75.95%。
2、營業(yè)成本
營業(yè)成本完成3.75萬元，占預算8萬元的46.88%，比上年同期增加1.40萬元。營業(yè)成本是餐飲的外賣成本，今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬元。
3、三項費用
三項費用即營業(yè)費用、工資及福利、行政管理及公共費用合計216.41萬元，占預算524.50萬元的41.26%，比上年同期減少10.76萬元。主要是公司通過減員增效，工資減少4.17萬元;公司開展節(jié)能降耗節(jié)余水電費2.21萬元，維修費節(jié)余1.81萬元。
4、營業(yè)稅金
營業(yè)稅金完成14.60萬元，占預算41.50萬元的35.18%，比上年同期減少1.81萬元。
5、毛利
毛利完成96.36萬元，占預算241萬元的39.98%，比上年同期減少46.81萬元。主要原因是營業(yè)收入低于上年同期。
6、非經營費用
非經營費用為201.84萬元，占預算583萬元的34.62%，比上年同期減少49.59萬元。主要原因是房產稅繳稅期限的改變，20**年房產稅自用部分一次繳納，20**年改為按季繳納，此項節(jié)余24.87萬元，業(yè)主費用節(jié)余7.09萬元。
7、營業(yè)外收支
營業(yè)外支出為0.45萬元。
8、凈利潤
截至20**年5月末凈利潤為-105.93萬元，占預算-342萬元的30.97%，比上年同期減虧0.32萬元。
上半年經營運營情況預測：
根據公司1-5月經濟運營情況預測,20**年上半年大廈公司營業(yè)收入預計完成410萬元(含能源費74.5萬元),占預算815萬元(含能源費149萬元)的50.31%;營業(yè)成本預計完成4.5萬元,占預算8萬元的56.25%;營業(yè)稅金預計完成21萬元,占預算41.5萬元的50.6%;三項費用預計完成260萬元,占預算524.5萬元的49.57%;毛利預計完成124.5萬元,占預算241萬元的51.66%;非經營費用預計完成261萬元,占預算583萬元的44.77%;利潤總額預計完成-136.95萬元,占預算-342萬元的40.04%.
二、成本費用控制及財務管理情況
公司嚴格貫徹執(zhí)行預算控制的原則，將費用指標分解落實到每個部門和個人，在預算執(zhí)行過程中，按照預算完成進度每月上報資金支出計劃，報業(yè)主審核批準。工程方面在服務水平不降低的情況下，力爭節(jié)能降耗，空調運行根據每天氣溫的實際情況進行供給調整，從一點一滴節(jié)約成本費用，截止5月末，節(jié)約水電費2.21萬元;工程部加強設備的日常的維護保養(yǎng)工作，使維修費節(jié)余1.81萬元;保潔部對低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標準(如洗滌劑的使用)，使低值易耗品節(jié)余3.61萬元;在物品采購上，進一步完善了采購制度，由財務部經理及相關部門負責人組成了采購審核委員會，首先對所有供應商的資格進行嚴格評定，只有供應商的資質、所提供產品的質量、所提供產品的價格等幾項指標都符合標準，才可能成為大廈的供應商;其次計財部與相關部門還隨時詢價，以便隨時調整所購物品的價格，以保證所購物品質優(yōu)價廉，降低采購成本。
公司進一步強
化財務電算化管理，保證了財務高效準確及數據安全性與穩(wěn)定性;及時完成各類報表的上報工作;進一步強化對欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編制租金收取情況表，對幾家經常交費不及時的客戶，進行重點關注，將租金的清繳落實到部門、個人，保證了各類應收款項的及時足額收繳;積極進行了稅收籌劃工作，20**年哈爾濱市涉外分局征收自用房產稅時，實行一次征收，經與稅務局協(xié)調爭取，今年自用房產稅實行按年征收，按季繳納，為公司節(jié)省了資金成本;針對20**年稅務檢查提出的關于能源費征稅的問題，大廈公司采取了積極的應對措施，今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授權委托合同書，所有銷售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章，使所簽合同更加嚴密，從而規(guī)避了稅務風險;公司每月進行一次損益分析，對各項指標按完成預算進度情況、與上年同期進行比較，及時指出經營中應注意的事項，為公司的經營發(fā)展獻技獻策;
三、全力抓好銷售工作
在公司領導的重視和直接指導下，在其它部門的大力支持與配合下，經銷售部全體員工的努力，上半年新、擴租面積達1985.96平米，僅上半年出租面積即超過20**年全年新擴租面積,創(chuàng)歷史新高。
市場形勢及銷售策略
二00四年是公司經營工作最為艱難的一年，年初廈內有近10家客戶到期，因各種原因不再續(xù)租，造成公司極大的被動。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開發(fā)區(qū)管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專業(yè)甲級寫字樓的低價格招商，給我廈造成了巨大沖擊。現(xiàn)廈內的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響，可能有搬遷到聯(lián)通大廈(奧維斯大廈另一半)，這無疑將對我廈造成嚴重的影響，直接關系到公司全年經營任務的完成。
另一方面新建寫字樓的低價位沖擊市場，也迫使我廈租金價格逐年下降，利潤率也隨之有所下降，經營難度愈來愈大。
鑒于以上情況，公司決定以市場為導向，更新觀念，抓住突出重點，突出產品優(yōu)勢，依托強有力的軟件服務，堅守地域名牌，堅守高檔寫字樓這塊陣地。年初在經過廣泛的市場調研后，制定了今年的營銷方案。以此為指導開展工作。
1、采取主動出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過去足不出戶在廈等客戶的被動局面。銷售員對哈市寫字樓市場進行了一次全方位的調研，公司領導與大家一起針對競爭對手，逐一進行詳細分析，真正做到了知己知彼。同時對各大廈內的入駐公司也進行了地毯式拜訪，積累了大量目標客戶，為日后銷售工作奠定了良好的基礎。
2、銷售部建章建制，嚴格管理，在公司領導的直接領導下每周一固定開部門例會，對廈內客戶及意向客戶逐一分析，不放過任何可能成交的機會。
3、完善內業(yè)工作，銷售部目前已建立了《競爭對手檔案》、《目標客戶檔案》、《廈內客戶檔案》、《每日工作計劃表》、《每日工作記錄表》、《會議紀要檔案》等，每月月末出臺《出租率一覽表》、《月租賃情況報告》、《月租金收入表》、《月客戶變動情況表》及《下月客戶變動情況預測表》等。
4、公司根據不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內進行宣傳，搞促銷活動，收到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷售收入。
5、依據不同的出租狀況，對空房進行整體規(guī)劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。
6、針對每一個銷售案例，對談判流程進行剖析，讓每位銷售員從中受到啟發(fā)，分析談判技巧，從中積累經驗與教訓，提高銷售人員的銷售和談判技能，為日后銷售工作起到積極的促進作用。
7、對新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環(huán)境的親切和溫馨。
8、進一步完善銷售考核方案。公司依據今年的銷售指標任務，進行細化，給銷售部下達了詳細的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時，依據考核方案制定了不同的獎懲制度，從單價、付款方式等各方面制定不同的獎勵標準，進一步調動銷售人員積極性，增強集體主義意識，培養(yǎng)團隊精神，以促進全年銷售指標順利完成。
正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經營班子對市場的準確把握，制定的營銷方案和具體銷售策略切實可行，因此取得了可喜的成績，出租率由最低時的71.2%上升到86.39%。為完成今年的經營指標奠定了良好的基礎。
四、全面抓好物業(yè)管理提高服務水平
為全面適應企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展需要，實現(xiàn)公司20**年的經營管理目標，經營班子以務實、腳踏實地，抓經營，控成本，加大銷售力度，嚴格內部管理，細化各項服務，全面提高管理人員素質為指導思想，同時確定了協(xié)助房開做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運作工作，開拓物業(yè)市場、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標。加強隊伍建設和基礎管理，努力向規(guī)范化邁進，加速推進各項工作。
(一)、完善制度建設加強行政管理
公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內部管理制度，針對日常管理運作中存在的不足，先后完善了旨在加強標準化服務管理的質檢工作管理方案，增加了兼職質檢人員，加大了工作力度;并組織修訂了《員工獎懲條例》、《員工手冊》，年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓考核管理規(guī)定，推行360度綜合考評制度，中層以上管理人員述職考評制度。
建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動紀律、考勤管理、車輛管理及出車審批制度、企業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶
入駐退租管理等，下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓規(guī)劃等，制定并下發(fā)了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應急預案、采購審核制度;建立健全了公司各級例會制度，包括總經理辦公會和各部門例會、服務分析會、損益分析會等，使制度建設與公司各項管理同步發(fā)展，促進企業(yè)向更高的目標邁進。
公司進一步強化人力資源管理，堅持減員增效的基本原則，嚴格控制人員總數，在用工形式上，盡量使用臨時工，以減少人力成本;現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人;加臨時員工合計90人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加3人。
(二)、加強企業(yè)管理提高服務水平
大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫字樓管理的領先地位，得益于企業(yè)在軟件服務上保持優(yōu)勢和管理理念的不斷超前更新，因此，針對客戶服務如何再上臺階，進一步實現(xiàn)服務外延的擴展和內涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開始推行服務分析會制度，集中研究討論、綜合分析協(xié)調處理服務工作中遇到的困難和問題，使一些難以解決的問題得到妥善落實，服務效率也得到明顯的提高。并加強大廈保安、工程的服務能力和處理突發(fā)事件能力。使公司整體綜合服務水平有了更大的提高。
公司今年特別強調對中層管理人員能力的培養(yǎng),重在提高中層管理人員的素質，發(fā)揮中層管理人員作用,為此年初時公司領導班子即對中層管理人員提出了十項要求：即①要有時間觀念，要提高工作效能。②要務實。③要能獨當一面。④專業(yè)技術和知識水平夠不夠。⑤要認真負責，勇于承擔責任。⑥要做到成熟和專業(yè)化，從現(xiàn)象中能看到本質。⑦要具備應付緊急情況的能力。⑧要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織實施，執(zhí)行，并跟蹤完成情況。⑨各部門間的相互合作和補臺。⑩要了解和掌握基本的財務知識，學會看財務報表。使管理人員工作有了新目標、新標準和更大的壓力。形成了一種學習的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。
1、抓好客務服務與管理
公司進一步發(fā)揮客務中心的協(xié)調作用，定期走訪客戶，及時聽取客戶意見和建議，做到及時反饋、及時整改，使客戶永遠感受到大廈高素質、高效率的服務水平。在內部管理中加強日常巡檢頻次，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問題;提高了送水送報及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。5月份又完成了大廈樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環(huán)境。
2、強化工程管理
今年上半年公司重點強化工程管理，先后完成大廈程控交換機電腦話務軟件升級，變電低壓柜保養(yǎng)升級;改造消防控制電纜等項目。對外樓體部分損壞鋁板進行維修更換;維修外車場地面伸縮縫等，并按計劃全面搞好各大機電、空調的維護和檢修，以一流的完好率保證了大廈的正常運營。在日常服務中進一步推行限時服務制，即要求三分鐘必須趕到客戶報修現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的問題進行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執(zhí)行情況進行反饋，直到落實。與此同時，工程部進一步加強客戶二次裝修的監(jiān)理與服務工作，即保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質量，受到客戶的一致好評。
3、加強餐飲管理增強服務特色
公司根據年初客戶調查意見反饋，及時調整菜肴的花色品種，轉變觀念，設計創(chuàng)新了不少新菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜30種、涼菜20余種，每日4熱4涼輪換;增加主食10余種，并增加了早餐品種，豐富了書吧書籍，改善了餐廳的就餐環(huán)境，受到了新、老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過去的200人次/天上升到300多人次/天。
4、加強安保工作力度確保大廈安全
大廈時時把安全工作放在首位，在強化標準化、制度化建設同時，加強日常的檢查和巡視，并定期進行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治安消防防范工作。除加強人防管理外，客務保安部與工程部門配合，定期對廈內消防、監(jiān)控等設施進行檢查和維護，保證設施設備的正常運轉。在內部管理中，今年一方面是側重對外來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強準軍事化管理和禮儀禮貌培訓，提高了保安人員的整體素質，也提升了大廈的整體服務形象。
(三)、加強員工培訓提高綜合素質
公司年初即制定了員工培訓計劃，并已按計劃逐步實行。今年的培訓計劃突出了兩個主題：一是中層管理人員的培訓，年初首先在主管以上管理人員中開展提高責任心、提高服務意識培訓，通過開展形勢任務教育激發(fā)管理人員的斗志，統(tǒng)一了思想。針對公司對中層管理人員提出的十項管理要求，從管理人員基本素質、專業(yè)素質和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統(tǒng)的培訓課題。通過請進來，走出去，交流學習等形式提高管理人員素質和水平。4月請國家建設部培訓中心的老師來廈與中層以上領導干部進行交流，6月份邀請北京保利物業(yè)公司領導來廈就招投標管理、物業(yè)發(fā)展趨勢等進行專題的培訓，這些培訓和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開闊視野，提供了很好的機會，也收到了良好的效果。
二是針對保潔保安人員相對流動性大的特點，規(guī)范和加強了新員工崗前培訓，使新員工能盡快進入角色，以最佳的培訓達到了最好的效果;同時按照全年培訓計劃實施部門的崗位技能培訓，崗位練兵及崗位競賽等各種形式的活動與培訓，不斷提高全員的服務意識和服務水平。
(四)抓住宅物業(yè)管理提升管理水平
目前住宅小區(qū)物業(yè)管理主要是承接本系統(tǒng)即哈爾濱保利房地產公司開發(fā)的物業(yè)項目，20**年承接了該公司二期麗麓園項目，因此公司把強化小區(qū)物業(yè)管理、提高整體水平作為重點工作來抓。重點在小區(qū)綜合管理上下功夫，使保潔、保安、保暖“三保”又有新的起色。綠化工作也實現(xiàn)了較大改觀。公司對小區(qū)物業(yè)是
實行單獨核算管理，但在管理與服務質量考核上納入統(tǒng)一管理。今年小區(qū)在公司的要求和帶動下，在完善內業(yè)建設，實現(xiàn)規(guī)范管理，快速反應、快捷服務等方面都有較大的進展。
一是在營造小區(qū)文化氛圍上進行了有益的探索。設立了小區(qū)文化活動站，使小區(qū)老年人有了休閑、娛樂的場所。
二是服務及時周到。對日常報修及時熱情，急修立即搶修，非急修項也盡量安排當天報修當日完畢，讓業(yè)主滿意。凡有市政通知停電、水及大修等事項都進行積極地宣傳公告，提早告之業(yè)戶，增強了服務意識，受到了廣大業(yè)主的好評。
三是強化鍋爐房、辦公室的環(huán)境衛(wèi)生管理，強化定置管理，樹立文明禮貌服務形象，把轉變作風落實到各項工作中，收到了一定效果。
四是加強內業(yè)檔案管理，按市級優(yōu)秀小區(qū)標準健全各項管理制度與工作程序，爭取逐步發(fā)展并保持市級示范小區(qū)的榮譽和管理水平。
五、加強資產管理做好相關工作
(一)、利用大廈抵押融資，支持房地產項目的開發(fā)，根據三屆一次董事會決議，上半年大廈公司在南方集團以大廈資產抵押貸款過程中，配合集團公司財務部，提供了大廈公司年租金收入情況表及公司章程、房地產證書等有關資料，同時向廣州銀行的同志介紹了大廈公司資產情況及當年經營情況，得到了銀行的初步認可，為南方集團公司辦理抵押貸款創(chuàng)造了條件。
(二)、及時與南方集團公司企劃部溝通確保年度經營計劃指標的落實。根據南方集團關于下達20**年度經營計劃指標的通知，大廈公司結合歷年財務指標完成情況，考慮到20**年度內部分IT行業(yè)的客戶，由于行業(yè)政策的調整，退租面積達2700多米的實際困難，起草了”關于申請調整20**年度經營計劃指標的請示”，并上報集團公司企業(yè)發(fā)展部，經過多方努力，集團公司同意將20**年計劃指標進行調整，由原下達的虧損指標250萬元，調整為虧損342萬元，為大廈完成或超額完成集團公司下達的經營指標奠定了基礎，同時也有效地調動了經營的積極性。
(三)、摸清企業(yè)家底，做好清產核資工作。根據[20**]保南字134號”關于下發(fā)保利南方集團公司清產核資工作實施方案”的通知要求，大廈公司成立了清產核資工作領導小組和辦事機構，先后對企業(yè)的各項資金往來、銀行賬戶、存貨及固定資產進行了全面的清查盤點，對照有關報損規(guī)定，經清查核實，我公司無需申報資產損失，在此次清產核資工作中，大廈公司還根據公司的實際情況，針對在資產管理中存在的問題，健全并完善了日常資產的出入庫、及資產的維護、保養(yǎng)、檢修等制度，從而為企業(yè)做好業(yè)績考核創(chuàng)造了條件。
(四)、積極配合大廈物業(yè)開展月份經濟活動分析。為確保大廈公司年度經營計劃的完成，大廈業(yè)主公司除每月認真審核物業(yè)公司上報的資金支出計劃外，在計劃的執(zhí)行過程中，業(yè)主公司嚴格控制資金支出，超計劃一律不予轉款，由于措施得力，截止5月末節(jié)省計劃內資金開支32.9萬元。同時業(yè)主公司還堅持執(zhí)行了經濟運行跟蹤分析制度，如發(fā)現(xiàn)本月收入、費用或現(xiàn)金流量指標與年預算及同期有差距時，做到及時與物業(yè)公司溝通，并建議采取有效的改進措施，為實現(xiàn)全年經營指標起到了促進作用。
(五)、繼續(xù)妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問題。由于哈爾濱市政府加大了對全市土地出讓金欠款的清繳工作力度，今年6月上旬，公司支付土地出讓金30萬元，目前尚欠哈爾濱市政府土地出讓金665.59萬元。市政府仍在派人多次催繳，并要求從20**年開始每年償付額至少100萬元。為此，公司繼續(xù)堅持”細水長流”逐步償還的辦法，不定期的償付一定數額，使政府部門了解并體會到公司的合作態(tài)度和還款誠意，從而達到事實上延期償還的目的。
(六)、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于1996年末竣工投入使用，結算、審計工作已經完成，同時陸續(xù)支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部門與財務部門共同對未付工程款部份進行了清理和確認，目前總金額為298萬元。對此部分未付工程款，公司仍將根據實際情況，繼續(xù)實行實物與現(xiàn)金相結合的原則分階段進行償付。
(七)、做好大廈公司土地證書的檢驗工作。哈爾濱市政府進行的土地證書檢驗工作已于20**年初開始，為配合哈保房地產項目的融資工作，大廈公司曾于20**年4月、12月兩次向市國土資源局香坊分局申請延期檢驗并予批準。今年6月初，在哈保房地產項目以大廈抵押融資工作尚未完畢和市政府土地證書檢驗換證工作已經尾聲的情況下，為保證大廈土地證書的有效性，大廈公司正式申報土地證書檢驗換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金665.59萬元，已被市政府國土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統(tǒng)內通報，使本次檢驗換證工作無法正常進行。為此，公司已向市政府報文，申請在公司經營困難并承諾陸續(xù)還款的情況下，給予土地證檢驗合格并換證。目前，此項工作正待批復中。
(八)、解決了大廈公司繳納租賃手續(xù)費的遺留問題，爭取到了20**年租賃手續(xù)費按4.2萬元繳納的優(yōu)惠，比前三年優(yōu)惠期年均6.5萬元減少了2.3萬元，比20**年預算10萬元減少了5.8萬元，降低了費用的支出，為實現(xiàn)全年經營計劃做出了積極的努力。在減少費用支出的同時，為配合并支持大廈物業(yè)的出租銷售工作，大廈業(yè)主公司積極與市政府有關業(yè)務部門的領導和業(yè)務人員聯(lián)系，就出租合同的登記備案工作中的程序問題進行協(xié)商，爭取到了簡化有關程序和手續(xù)的關照，為大廈物業(yè)銷售工作融通了方便之路。
六、加強黨的組織建設和思想建設
黨建工作是實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。因此，緊緊圍繞提高企業(yè)經濟效益這個中心任務，積極探討在新形勢下全面加強基層企業(yè)黨的建設的新思路，成為公司黨支部今年的主要工作。公司黨支部在加強黨組織自身建設、加強思想政治工作和精神文明建設中，教育廣大黨員干部發(fā)揚企業(yè)主人翁精神，帶動全體員工積極投身到企業(yè)的經濟建設和改革發(fā)展的事業(yè)中。
1、公司黨建工作今年得到了進一步加強，宣傳、組織等工作都有所進展。黨支部做到了按時收繳黨費、定期組織黨員學習，參加上級組織的活動，基層的組織建設和黨員的思想建設得到加強和改進。
2、圍繞開展學習“三講”“***”等重要思想，學習黨的十六大精神等重大學習活動，觀看錄像等，黨支部均要求黨員干部深入結合自己的工作實際，使學習活動與管理服務工作與提高黨員素質結合起來，做到有計劃、有組織的學習并要有個人學習心得體會，從而促進了公司精神文明建設和物質文明建設的同步發(fā)展。
今年六月上旬選派4名積極分子到開發(fā)區(qū)黨工委進行培訓學習，為公司組織發(fā)展進
行儲備。
七、加強企業(yè)文化建設
公司把關心職工教育職工寓于企業(yè)文化之中，每月除為員工開展集體生日活動外，還利用春節(jié)、婦女節(jié)、五一勞動節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)開展活動，成功的舉辦了大廈員工春節(jié)聯(lián)歡會;客戶聯(lián)歡會;在三八節(jié)和六一兒童節(jié)為員工開展小的福利活動;在五四青年節(jié)選派公司優(yōu)秀歌手參加哈爾濱開發(fā)區(qū)卡拉ok比賽，并取得三等獎的好成績。
公司堅持搞好企業(yè)日常宣傳，充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地，及時通報公司各項會議精神;側重搞好企業(yè)管理經驗、學習心得體會交流、政治學習交流，以及企業(yè)文化動態(tài)、工作動態(tài)報道。達到了活躍企業(yè)文化、統(tǒng)一員工思想、調動積極性、振奮員工精神的效果。
八、加強宣傳和外聯(lián)工作
為開拓銷售市場與物業(yè)管理行業(yè)市場，今年公司將公關宣傳工作也作為一項重要工作來抓。為擴大企業(yè)影響，公司除在廈內組織開展與客戶聯(lián)誼活動，如元旦、春節(jié)客戶聯(lián)誼會以外，還在黑龍江省電視臺《都市選房》欄目錄制轉播了大廈新春拜年宣傳片，在省臺連續(xù)播放，產生了較大的反響。公司又錄制了保利物業(yè)管理專題片，為項目開發(fā)及洽談做資料準備。另外上半年公司也較重視外聯(lián)工作，接待了由市物業(yè)管理協(xié)會組織的參觀團來我廈學習，并進一步加強了公司與房產局、房協(xié)等部門的聯(lián)系和溝通，通過這些舉措，不斷加深保利在行業(yè)內的影響力。
九、物業(yè)拓展情況
公司在對外拓展方面上半年重點與大慶建設大廈取得聯(lián)系，對其項目進行了考察和摸底，與有關領導進行了接觸，展示了我公司的實力和形象，使大慶建設大廈的領導加深了對我公司的了解和認識以及我方投標的意愿，為明年該項目的到期接管投標奠定了基礎。
公司于4月先行接管了保利房地產開發(fā)的頤和家園售樓中心項目，保安已進駐管理，保潔和工程實行定期服務，公司根據房開公司的要求各方面均實行高效快捷的管理，達到了高標準的要求。
公司將于該項目開工建設前期派駐物業(yè)管理人員先期介入，掌握情況并為房開公司當好參謀，以便為后期的物業(yè)管理打下堅實的基礎。
十、工作中存在的主要問題
1、大廈現(xiàn)有的一些設施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影響到公司的出租和形象。
2、大廈物業(yè)沒有成立管理公司，仍借業(yè)主公司牌子對外經營，既給合理避稅帶來困難，也給企業(yè)拓展物業(yè)項目帶來影響。
十一、下半年工作目標及經營預測
1、完成公司董事會確定的全年經營指標;
2、繼續(xù)抓好創(chuàng)建工作，保持國家級物業(yè)管理示范大廈稱號;
3、加強人力成本控制，大廈及現(xiàn)小區(qū)的總人數控制在90人以內，新項目正式介入后另行核定人員，再報集團審批;
4、做好接管頤和家園物業(yè)項目的各項工作;
5、客戶滿意率保持在98%以上;
下半年經營預測：
根據公司廈半年經濟運營情況預測,20**年全年大廈公司營業(yè)收入預計完成818萬元(含能源費149萬元),占預算815萬元的100.37%;營業(yè)成本預計完成7.95萬元,占預算8萬元的99.38%;營業(yè)稅金預計完成41萬元,占預算41.5萬元的98.8%;三項費用預計完成522萬元,占預算524.5萬元的99.52%;毛利預計完成247.05萬元,占預算241萬元的102.51%;非經營費用預計完成579萬元,占預算583萬元的99.31%;利潤總額預計完成-331.95萬元,占預算342萬元的97.06%.
十二、下半年工作計劃及措施
1、強化物業(yè)管理，切實抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務，進一步貫徹落實好各項規(guī)章制度，保持高水平、高效率的服務。
2、強化財務考核與管理。突出在核算、費用控制上下功夫，重點抓好預算管理，計劃采購管理，降耗成本費用控制管理。對費用m.dewk.cn支出過大的項目，采取超常規(guī)管理辦法進行控制，如煤氣消耗、水、電等。開展全員節(jié)約活動，堵住管理漏洞，向管理要效益。
3、抓好落實考核工作，按照與各部門簽訂的考核指標文件，嚴格管理，把指標分解落實到班組、個人，確保完成任務。
4、做好新項目的接管策劃、組織管理、人員配備、培訓等工作，做好房開公司的顧問工作，促進房地產營銷。
5、抓好ISO9000的換版升級工作，進一步完善大廈的內部管理，提高各項服務水平。
6、根據公司董事會確定的更新改造資金額度，分輕重緩急有計劃的抓好更新改造項目的落實。
7、抓好營銷工作開拓營銷工作新局面：
①從銷售員抓起要做到至少每季度拜訪客戶一次，把客戶對大廈經營狀況的評價及反應出的問題反饋成文字或表格，解決問題后，客務中心人員與銷售員、銷售經理及公司領導一并回訪客戶。
②邀請客戶參與大廈組織的活動，讓客戶與大廈之間產生互動，增進友誼。如我廈每年舉辦的文化月活動、春游活動等。
③組織企業(yè)家具樂部，以廈內各公司的老總為主，定期組織活動，交流心得、進行業(yè)務溝通，給客戶搭一個橋梁，為客戶營造一個聯(lián)絡的空間，讓廈內客戶在保利內部就有自己的客戶群，有業(yè)務可做，讓客戶感到足不出廈就能搛錢，借以提高續(xù)租率。
8、抓好對廈外客戶的公關活動：針對有競爭力的其他寫字樓及星級酒店的長包房，進行全面拜訪，大力開發(fā)新客戶資源并積極跟進;
9、根據《20**年哈爾濱市寫字樓市場調研分析》，采取靈活的促銷政策開展銷售，具體措施是：
①采用靈活多變的銷售策略：以聯(lián)絡客戶情感作為業(yè)務洽談的輔助手段，能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性，又能增強客戶的忠實度。
②定期出臺優(yōu)惠政策：我們根據不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內進行宣傳，搞促銷活動。還可利用報紙或雜志做廣告宣傳，加大招租力度。
③不斷規(guī)劃出租格局，從而增加了客戶成交率。
④促銷的同時加強公關意識以提高成功率。
10、定制客戶專用公關禮品，作為銷售過程中聯(lián)絡客戶感情的一種方式，又有效宣傳我廈的服務品牌。
11、加大宣傳力度：充分利用省電視臺《都市選房》欄目，每期錄播不同形式的內容，如即時的優(yōu)惠條件、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)最
新動態(tài)等，達到名利雙收的效果。
12、組織學習最新的專業(yè)知識及物業(yè)管理知識：根據拓展物業(yè)項目需要，公司將組織中層管理干部和銷售員走出去，學習專業(yè)化的銷售知識及最先進的物業(yè)管理經驗，以提高物業(yè)管理能力和營銷能力。
13、加大培訓工作力度，以培訓推動公司總體服務理念、管理意識的提升和工作方式方法的改進。采取多種形式的培訓提高公司的管理能力和增強員工適應發(fā)展的能動性。提高培訓標準、服務標準、管理標準，體現(xiàn)與時俱進的思想和要求。
14、加強人力資源管理，保持現(xiàn)有總額，實現(xiàn)內部需求內部合理調配，因事設人，定職定崗，充分調動員工積極性，提高工作效能和工作效率。
公司在上半年工作中，努力工作積極進取，扎扎實實的走過了一段路程，取得了一定成績的同時也看到了不足，公司上下決心在董事會的領導下，進一步解放思想，腳踏實地，克服困難，再接再厲，積極落實董事會確定的各項工作，與時俱進，開拓進取，全面完成今年的各項經營管理目標。
篇2：物業(yè)公司內審員培訓心得體會總結
物業(yè)公司內審員培訓心得體會總結
前幾天我有幸參加了公司在文州舉辦的內審員雙證班培訓。這次培訓使我受益匪淺。在為期兩天的課程學習中，以顧客為關注焦點、領導作用、過程方法、PDCA、策劃、持續(xù)改進這幾個詞是我聽到的最多的幾個詞。它使我對“ISO9000、ISO14001體系”有了一個全新的認識，對如何建立并完善質量體系，包括這些質量體系在企業(yè)管理中的重要性，都有了更多的認識。對它們的條文也有了更深層的理解，同時也學習到不少與之相關的內部審核方法和技巧，使我的專業(yè)知識有了進一步的提升。現(xiàn)將心得體會總結如下：
一、推行ISO體系管理的意義：
1）有利于樹立企業(yè)形象，提高企業(yè)的知名度；
2）有利于企業(yè)提高質量管理水平；
3）有利于保護消費者的利益、考慮了所有相關方利益的需求；
4）促使企業(yè)自覺遵守環(huán)境法律、法規(guī)，在經營活動中考慮其對環(huán)境的影響；
5）增強企業(yè)員工的環(huán)境保護意識；
6）促使企業(yè)節(jié)約能源，降低經營成本；
7）提高全員安全生產意識，有效地控制事故隱患，增強員工滿意度，避免員工和企業(yè)利益受到損害，從而降低企業(yè)成本。
二、對質量管理八項原則的認識
1）以顧客為關注焦點
企業(yè)依存于顧客，顧客是每個企業(yè)存在及發(fā)展的基礎，企業(yè)應把顧客的要求放在第一位，以顧客為關注焦點，要調查顧客的需求是什么，要研究怎么滿足顧客的需求。市場是變化的，顧客是動態(tài)的，顧客的需求和期望也是不斷發(fā)展的。因此，企業(yè)要及時地調整自己的經營策略和采取必要的措施，以適應市場的變化，滿足顧客不斷發(fā)展的需求和期望，還應超越顧客的需求和期望，使自己服務處于領先的地位。
2）領導作用
管理者必須做好建立和確定組織統(tǒng)一的宗旨及方向、策劃未來、激勵員工、協(xié)調活動和營造一個良好的內部環(huán)境等工作。最高管理者的領導作用、承諾和積極參與，對建立并保持一個有效的質量管理體系，并使所有相關方獲益是必不可少的。此外，在領導方式上，最高管理者還要做到透明、務實和以身作則。
3）全員參與
各級員工是企業(yè)發(fā)展之本。只有他們的充分參與，才能使他們的才干為組織帶來收益。組織的質量管理不僅需要最高管理者的正確領導，還有賴于全員的參與。所以要對員工進行質量意識、職業(yè)道德、以顧客為關注焦點的意識和敬業(yè)精神的教育，還要激發(fā)他們的積極性和責任感。此外，員工還應具備足夠的知識、技能和經驗，才能勝任工作，實現(xiàn)充分參與。
4）過程方法
將活動和相關的資源作為過程進行管理，可以更高效地得到期望的結果。在應用過程方法時，必須對每個過程，特別是關鍵過程的要素進行識別和管理。最終達到讓客戶滿意最終目的。
5）管理的系統(tǒng)方法
將相互關聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理，有助于企業(yè)提高實現(xiàn)目標的有效性和效率。在質量管理中采用系統(tǒng)方法，就是要把質量管理體系作為一個大系統(tǒng)，對組成質量管理體系的各個過程加以識別、理解和管理，以達到實現(xiàn)質量方針和質量目標。
6）持續(xù)改進
持續(xù)改進整體業(yè)績是組織的一個永恒目標。只有堅持持續(xù)改進，組織才能不斷進步。
7）基于事實的決策方法
有效決策建立在數據和信息分析的基礎上。正確的決策需要領導者用科學的態(tài)度，以事實或正確的信息為基礎，通過合符邏輯的分析，作出正確的決斷。盲目的決策或憑個人的主觀意愿的決策是不可取的。
8）與供方互利的關系
組織與供方是相互依存的，互利的關系可增強雙方創(chuàng)造價值的能力。特別是對關鍵供方，更要建立互利關系，互利合作的雙方實際上就是“雙贏”，有利于雙方降低風險，共同發(fā)展。
三、內審的意義：
內審在質量管理體系運行中具有非常重要的作用，是管理者介入質量管理的重要工具，它能夠及時有效地對糾正措施進行跟蹤控制，有利于提高質量管理體系運作效果，其主要目的是為持續(xù)改進。因此我們必須高度重視，認真對待，切不可敷衍了事，走走過場。否則，內審也就沒有什么實際意義，質量管理體系運行效果也將大打折扣，這對提升公司質量管理和長遠的發(fā)展相當不利。
總之，建立和實施質量管理體系，不僅是為了滿足客戶及其它相關要求，也是企業(yè)自身發(fā)展的需要。唯有不斷改變管理觀念，以戰(zhàn)略眼光高度重視這一發(fā)展趨勢，才能使企業(yè)永遠立于不敗之地。作為蘇房物業(yè)的員工，要想適應企業(yè)的發(fā)展需求，充分體現(xiàn)自身價值，唯有不斷學習，做一名“學習型”的員工，珍惜每一次學習和培訓的機會，不斷提升自身的綜合素質，緊隨社會和企業(yè)發(fā)展的步伐，在工作中充分發(fā)揮個人才智，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益，才能使自己的人生更有意義、更有價值！
篇3：物業(yè)公司支部書記年終工作總結
物業(yè)公司支部書記年終工作總結
一年來，在公司黨委的正確領導下，在企業(yè)中認真開展學習、宣傳、貫徹*****屆五中、六中全會精神和“***”重要思想，圍繞企業(yè)經濟建設中心，積極開展企業(yè)思想政治工作和精神文明建設，努力培育“四有新人”，引導職工認清形勢、統(tǒng)一思想、明確任務、團結鼓勁，較好地為企業(yè)的改革、發(fā)展、穩(wěn)定提供了思想和組織保證。現(xiàn)將個人一年來履職情況小結如下：
一、在政治思想與廉潔自律方面：
能在工作實踐中，通過一系列的政治教育，結合思想工作實際，加強自身思想作風修養(yǎng)，搞好協(xié)調，凝聚力量，調動積極性，搞好班子團結，齊心協(xié)力。努力改造世界觀，不斷提高政治素質，堅定思想信念，做到思想穩(wěn)定，自我定位準確、心態(tài)平穩(wěn)，重視與公司其他領導成員的思想溝通，共同為公司的改革與發(fā)展盡心盡責。在廉潔自律方面，能從我做起，嚴格要求、遵紀守法、不謀私利，堅持黨管干部原則，搞好黨風黨紀教育，加強民主監(jiān)督機制，建立黨政聯(lián)席會議制度，凡是對企業(yè)的生產經營、資金管理、干部管理等重大問題都能集體研究決策。公司班子成員能自覺遵紀守法，嚴格要求自己，不違規(guī)、不踩線。
二、在工作作風與遵章守紀方面：
對待工作能認真負責，勇于承擔責任，不推諉，辦事力求及時、細致、準確、務實，較好做到重實際、說實話、辦實事、求實效，以積極勤快的態(tài)度做好各項工作。在勞動紀律方面，能來以律已，起表率作風，自覺遵守公司各項規(guī)章制度。
三、在組織能力和協(xié)調關系方面：
一是注生深入實際，調查研究，能針對物業(yè)管理工作的特點、難點、熱點和職工思想動態(tài)有針對性地做好政治思想工作，保證職工隊伍思想穩(wěn)定。二是注重工作的計劃性，能根據各時段的工作任務，突出工作重點，制定工作計劃，采取確實可行措施，保障計劃得以實現(xiàn)，做到工作有計劃、有檢查、有反饋、有總結。三是注重團結協(xié)作精神，善于團結同志、聯(lián)系群眾、與大家打成一片，調動各方積極因素，發(fā)揮整體優(yōu)勢，各展所長，取長補短，形成合力，創(chuàng)造內部群體和諧、融洽、寬松環(huán)境，使工作開展較得心應手。四是注重“班子”建設，公司班子成員能相互理解、相互信任、相互支持、互不推諉，做到思想上同心、行動上同步，發(fā)揮班子的整體效能。班子成員能依法管理企業(yè)，不脫離群眾、不搞身份特殊、不搞利益特殊、不搞作用特殊，與廣大職工打成一片，同甘共苦，始終把職工滿意不滿意作為領導班子建設的出發(fā)點和落腳點，較好樹立班子成員的良好形象。
四、完成任務和工作績效方面：
1、搞好黨員、職工的政治思想教育。
去年主要抓了以下三個方面的教育：一是公司黨支部根據總公司黨委政治教育的部署，結合各時段學習重點和企業(yè)實際，認真組織黨員、干部和全體職工學習黨的十五屆五中、六中全會精神和江xxx在慶祝中國共產黨成立80周年的講話。為保證學習時間、人員、內容的落實，專門制定學習計劃，并做到有計劃、有組織、有檢查，確保政治教育落到實處。在學習中能堅持理論聯(lián)系實際，學以致用，結合物業(yè)管理特點、難點，以提高物業(yè)綜合管理服務水平為目的，從自身做起，重新定位，服從大局，進一步樹立憂患意識和競爭意識，增強對企業(yè)發(fā)展的責任感和緊迫感。此外，在政治教育中，能注重學習形式上的多樣化，活躍學習氛圍，例如：在組織學習江xxx“七一”講話中，黨支部精心編排了“七一”專刊，配合其學習的開展。
在學習方法上，我們根據公司的實際情況，重點抓好黨員和中層以上干部的各專題的集中學習討論，要求他們做好各專題的學習筆記，完成學習自測題和選寫學習心得體會，以提高學習效果。二是組織全體員工參觀“崇尚科學，反對*”大型圖片展覽，并結合在*廣場的法*癡迷者自焚事件，組織黨員、中層以上干部揭批法**本質，使大家增強了識別科學與迷信、文明與愚昧的能力，認清法*反人類、反科學、*的*本質和給社會造成的危害，提高抵御各種歪理邪說的自覺性。我們還組織黨員和部分干部參觀“查處廈門特大走私案”展覽和觀看總公司組織的反腐倡廉警示教育片，從反面典型案例中吸取教訓，做到警鐘長鳴。三是抓好職業(yè)道德教育。去年，為進一步規(guī)范物業(yè)管理行為，提高服務質量，根據行業(yè)特點，抓好員工的職業(yè)道德教育。首先，協(xié)助行政領導搞好公司規(guī)章制度的修訂工作，進一步擬定細化規(guī)范管理內容、管理目標、管理程序、管理手段、管理品質，以求管理規(guī)范化。其次，圍繞提高從業(yè)人員綜合素質入手，加強對員
工理想信念和以德治企教育，培育員工愛崗敬業(yè)、誠實守信，奉獻社會的良好職業(yè)道德，從我做起，嚴以律己，履行職責，堅持以“業(yè)主滿意為標準、住戶第一、服務至上”為宗旨，要求員工努力做到管理服務精心、細心、耐心、用心，以此培育員工職業(yè)道德和行業(yè)行為規(guī)范。
2、重視基層黨組織建設工作。
公司黨支部能嚴格按黨建工作責任制開展工作，建立健全黨員管理制度，嚴格組織生活，增強黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用。針對公司黨員少的問題，黨支部把發(fā)展黨員工作列入重要議事日程，通過宣傳黨的政治主張，提高黨外群眾對黨的認識，擴大要求入黨的積極分子隊伍。去年共有二名同志被黨支部確定為入黨積極分子，有一名同志列入今年上半年發(fā)展對象。在發(fā)展黨員工作中，能按照“發(fā)展黨員工作細則”的要求，堅持標準，加強培養(yǎng)、考察，以保證發(fā)展黨員的質量。此外，黨支部能重視對工會組織的領導，較好發(fā)揮工會的橋梁紐帶作用。去年工會積極組織職工參加植樹、獻愛心和義務獻血等活動。據統(tǒng)計，共有***人參加植樹，捐款***元，**人參加義務獻血。
3、重視精神文明建設工作。
去年，我們在物業(yè)綜合管理服務中繼續(xù)堅持以“******”為宗旨，加強住宅區(qū)文明建設，其主要做了以下幾項工作：
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