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物業(yè)經(jīng)理人

探討物業(yè)公司套取維修基金的常見(jiàn)套路及防范對(duì)策

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  探討物業(yè)公司套取維修基金的常見(jiàn)套路及防范對(duì)策

  在城市化進(jìn)程不斷加速的今天,物業(yè)管理作為城市社區(qū)治理的重要一環(huán),其重要性日益凸顯。然而,近年來(lái)物業(yè)公司套取維修基金的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,不僅損害了業(yè)主的切身利益,也影響了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。本文將深入探討物業(yè)公司套取維修基金的常見(jiàn)套路,并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。

  01 套取維修基金的套路

  1. 虛報(bào)維修項(xiàng)目

  物業(yè)公司可能通過(guò)虛構(gòu)或夸大維修需求來(lái)套取維修基金。他們可能會(huì)將原本無(wú)需大修或只需小修小補(bǔ)的項(xiàng)目夸大其詞,甚至編造并不存在的維修項(xiàng)目,以此為由申請(qǐng)使用維修基金。這種行為不僅浪費(fèi)了寶貴的維修資源,也損害了業(yè)主的權(quán)益。

  2. 低價(jià)高報(bào)

  在選擇維修服務(wù)商或采購(gòu)維修材料時(shí),物業(yè)公司可能與特定公司串通,以遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算,從而賺取差價(jià)。這種低價(jià)高報(bào)的行為不僅增加了維修成本,也讓業(yè)主承受了不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

  3. 偽造資料

  偽造合同、發(fā)票等關(guān)鍵文件是物業(yè)公司套取維修基金的又一常用手段。這些偽造的文件可能看起來(lái)非常正規(guī),但實(shí)際上都是用來(lái)掩蓋真實(shí)資金流向、騙取維修基金的。此外,篡改維修基金的收支明細(xì)、項(xiàng)目預(yù)算、決算等數(shù)據(jù)也是常見(jiàn)的偽造手段。

  4. 暗箱操作

  物業(yè)公司可能利用業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督不力的現(xiàn)狀,私自決定維修基金的使用,不透明、不公開(kāi)。對(duì)于提出異議的業(yè)主,他們還可能借助管理上的便利進(jìn)行打壓或威脅。這種暗箱操作的行為嚴(yán)重破壞了社區(qū)的公平與正義。

  5. 其他手段

  除了上述套路外,物業(yè)公司還可能通過(guò)挪用維修基金、違規(guī)招標(biāo)與投標(biāo)等方式套取資金。這些行為不僅違反了相關(guān)法律法規(guī),也損害了業(yè)主的合法權(quán)益和社區(qū)的整體利益。

  02 防范對(duì)策

  1. 加強(qiáng)監(jiān)管力度

  相關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度,定期開(kāi)展專項(xiàng)檢查,對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處并公開(kāi)曝光。同時(shí),應(yīng)建立健全的監(jiān)管機(jī)制,確保監(jiān)管工作的持續(xù)性和有效性。

  2. 提升信息透明度

  建立公共維修基金使用情況的公示制度,通過(guò)線上線下多種渠道向業(yè)主公開(kāi)維修基金的收支情況和使用情況。這不僅可以增強(qiáng)業(yè)主對(duì)維修基金使用的信任度,也可以有效防止物業(yè)公司的違規(guī)行為。

  3. 強(qiáng)化業(yè)主自治

  鼓勵(lì)和支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等自治組織的發(fā)展,提高其組織能力和維權(quán)能力。通過(guò)業(yè)主自治組織的監(jiān)督和管理,可以形成對(duì)物業(yè)公司的有效制約,防止其套取維修基金的行為。

  4. 引入第三方審計(jì)

  定期邀請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共維修基金的使用情況進(jìn)行審計(jì),確保資金使用的合法合規(guī)。第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和獨(dú)立性可以為審計(jì)結(jié)果提供有力保障,讓業(yè)主更加放心。

  5. 加強(qiáng)宣傳教育

  通過(guò)開(kāi)展專題講座、發(fā)放宣傳資料等形式提高業(yè)主對(duì)公共維修基金的認(rèn)識(shí)和重視程度。讓業(yè)主了解維修基金的重要性和使用規(guī)則,增強(qiáng)他們的維權(quán)意識(shí)和自我保護(hù)能力。

  總之,物業(yè)公司套取維修基金的行為是嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益和社區(qū)和諧穩(wěn)定的違法行為。我們必須采取有效措施加以防范和打擊,確保維修基金的安全使用和社區(qū)的和諧穩(wěn)定。

篇2:物業(yè)企業(yè)消防安全防范工作

  物業(yè)企業(yè)消防安全防范工作

  “消防安全重于泰山”,作為上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)理事單位、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位,東渡物業(yè)自2001年成立伊始,不僅將消防管理作為一項(xiàng)系統(tǒng)化的物業(yè)管理工作,更是企業(yè)對(duì)社會(huì)的責(zé)任與態(tài)度。東渡物業(yè)通過(guò)內(nèi)部自控自檢,外部緊密合作,編制出一張立體的消防安全防護(hù)網(wǎng)絡(luò)。全國(guó)各區(qū)域公司、各物業(yè)服務(wù)中心通過(guò)嚴(yán)格落實(shí)消防安全責(zé)任制,加強(qiáng)值班巡查,及時(shí)消除火災(zāi)隱患,確保管理區(qū)域消防安全。

  一、以點(diǎn)帶面控安全(排查、整改消防安全隱患)。

  東渡成都時(shí)代凱越項(xiàng)目業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅綜合體,其中商業(yè):28053.92㎡ 、高層:42623.97㎡。在公司2017年度發(fā)起的防火自查自檢過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)電器消防管理方面,因商戶及員工亂接亂拉電線,存在安全隱患。物業(yè)服務(wù)中心馬上快速反應(yīng),組織全員進(jìn)行專項(xiàng)消防安全培訓(xùn),與在管商家進(jìn)行聯(lián)席溝通會(huì),短時(shí)間內(nèi)將管理區(qū)域內(nèi)電器消防隱患全部排除,并會(huì)同當(dāng)?shù)氐墓╇姽救采w對(duì)公區(qū)供電設(shè)施設(shè)備完成了三級(jí)保養(yǎng)。同時(shí),在系統(tǒng)化管控方面,在每月消防檢查中,將電器類納入重點(diǎn)檢查范疇,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改。(如:用電風(fēng)險(xiǎn)為不可接受范疇則立即斷電)。

  二、消防演習(xí)落實(shí)處

  東渡物業(yè)將消防演習(xí)工作作為每年檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)中心火災(zāi)應(yīng)急能力的常規(guī)工作執(zhí)行。消防演習(xí)從方案上報(bào),安全辦備案,組織實(shí)施、總結(jié)報(bào)告各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行系統(tǒng)化控制。

  三、警民共建筑長(zhǎng)城

  2017年7月12日普陀區(qū)真如消防中隊(duì)王指導(dǎo)員等一行八人,至東渡嘉庭國(guó)際廣場(chǎng),與東渡物業(yè)開(kāi)展警民共建活動(dòng)。

  東渡物業(yè)副總經(jīng)理崔德勇、嘉庭國(guó)際張志興、陳慈航等進(jìn)行了熱情接待,陳慈航經(jīng)理向真如消防官兵做了安全工作匯報(bào),對(duì)東渡物業(yè)消防安全工作的開(kāi)展、培訓(xùn)、義務(wù)消防隊(duì)伍的建設(shè)、疏散演習(xí)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等相關(guān)工作做了詳細(xì)的介紹。隨后帶領(lǐng)消防官兵參觀了監(jiān)控室和水泵房等。并感謝消防中隊(duì)的關(guān)心與指導(dǎo)。

  王指導(dǎo)員充分肯定了東渡物業(yè)的消防管理工作,并表示將加強(qiáng)聯(lián)建共建,愿意為東渡嘉庭國(guó)際廣場(chǎng)的消防安全管理工作給予支持與幫助。

  四、務(wù)實(shí)維保降成本

  東渡物業(yè)依托強(qiáng)大的消防專業(yè)化團(tuán)隊(duì),重視提高預(yù)防性維護(hù)品質(zhì),扎實(shí)基礎(chǔ)工作,落實(shí)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。為了降低后續(xù)的維修成本,前期加大了預(yù)防性保養(yǎng)的力度,使得現(xiàn)場(chǎng)記錄的保養(yǎng)工作內(nèi)容大幅上升,真正意義上達(dá)到了品質(zhì)要求(以最小的代價(jià)達(dá)到既定目標(biāo)),消防工作已進(jìn)入到了品質(zhì)提升階段。如:上海合星大廈項(xiàng)目,在消防自檢中發(fā)現(xiàn),八個(gè)消防濕式報(bào)警閥因故障需要更換,物業(yè)服務(wù)中心沒(méi)有盲目的采納維保單位的更換意見(jiàn),而是請(qǐng)公司相關(guān)技術(shù)部門現(xiàn)場(chǎng)會(huì)診,確認(rèn)僅為部分零件老化而導(dǎo)致設(shè)備失效,而原零配件已不生產(chǎn),如要完全修復(fù)確實(shí)需要整體更換。物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)多方技術(shù)支持,自制濕式報(bào)警閥的內(nèi)部零配件,完成現(xiàn)場(chǎng)更換,在確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的前提下,節(jié)省了維修支出近90%。

  為了降低后續(xù)的維修成本,前期加大了預(yù)防性保養(yǎng)的力度,使得現(xiàn)場(chǎng)消防設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬記錄的保養(yǎng)工作內(nèi)容大幅上升,真正意義上達(dá)到了品質(zhì)要求(以最小的代價(jià)達(dá)到既定目標(biāo)), 現(xiàn)此項(xiàng)目的消防工作已進(jìn)入到了品質(zhì)提升階段,在各地的消防支隊(duì)指導(dǎo)下,各項(xiàng)目正在逐步提升消防設(shè)施設(shè)備的品質(zhì)。

  東渡物業(yè)日常非常重視加強(qiáng)對(duì)維保單位的監(jiān)管力度,建設(shè)優(yōu)秀服務(wù)分包商庫(kù),處罰淘汰劣質(zhì)服務(wù)分包商。對(duì)3個(gè)項(xiàng)目的消防維保單位進(jìn)行了更換(蘇州1個(gè),上海2個(gè));

  五、法規(guī)疏導(dǎo)重實(shí)效

  住宅小區(qū)非機(jī)動(dòng)車違規(guī)停放、亂充電的現(xiàn)象(如:疏散樓梯、安全出口、門廳、走道等)是每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都需面對(duì)的管理難題。東渡物業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期的管理實(shí)踐,通過(guò)宣傳(張貼溫馨提示、開(kāi)展活動(dòng)等)、疏導(dǎo)(建立或共建安全可靠的電瓶車充電區(qū)域)、整治(協(xié)同居委、地府政府消防職能部門定期整治違規(guī)非機(jī)動(dòng)車)。同時(shí)建立非機(jī)動(dòng)車充電站,在消防安全辦的指導(dǎo)下落實(shí)消防措施,確保業(yè)主用得放心,現(xiàn)場(chǎng)管得安心。保持高壓態(tài)勢(shì),讓良好行為習(xí)慣化。

  對(duì)于消防意識(shí)缺乏,我物業(yè)對(duì)住宅、商辦進(jìn)行了針對(duì)性的工作:

  對(duì)住宅宣傳對(duì)象有側(cè)重點(diǎn),除定期對(duì)管理區(qū)域做宣傳外,同時(shí)將有違規(guī)行為的業(yè)主客戶列為宣傳重點(diǎn)對(duì)象并加大溝通和宣傳力度,以點(diǎn)帶面,壯大參與消防的群體。現(xiàn)主動(dòng)參消防演習(xí)的單位有明顯擴(kuò)大趨勢(shì)。

  對(duì)商辦項(xiàng)目宣傳對(duì)象做了相應(yīng)調(diào)整,除了平時(shí)對(duì)于商辦員工宣傳外,同時(shí)將其領(lǐng)導(dǎo)列為宣傳重點(diǎn)對(duì)象并加大溝通和宣傳力度,以點(diǎn)帶面,壯大參與消防的群體。現(xiàn)主動(dòng)參消防演習(xí)的單位也有了明顯擴(kuò)大趨勢(shì)。

  根據(jù)法律法規(guī)的更新,對(duì)各地區(qū)的消控管理制度、流程及表格及時(shí)修善。消防設(shè)施、設(shè)備維護(hù)情況及功能亦根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)完善。升現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理及責(zé)任的品質(zhì);共五大類,三十八大項(xiàng);

  六、防消品控考核雙結(jié)合

  東渡物業(yè)相關(guān)職能部門每月都對(duì)在管項(xiàng)目開(kāi)展前期督導(dǎo)、后續(xù)檢查工作,2017年累計(jì)發(fā)現(xiàn)消防管理問(wèn)題136起 ,一個(gè)月整改率71.7%,三個(gè)月整改率100%;

  品質(zhì)督導(dǎo)時(shí)發(fā)現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目存在消防問(wèn)題頑癥,通過(guò)深入基層溝通、刨根問(wèn)底,發(fā)現(xiàn)不是技術(shù)難題,而是部門協(xié)調(diào)不足。通過(guò)各部門走訪、談話發(fā)現(xiàn),消防工作屬次序維護(hù)、消防設(shè)施設(shè)備歸工程、消防宣傳歸客服、消防水被其他部門用于清洗、灌溉等非消防用途。不但成本上升(部分地區(qū)產(chǎn)生10倍水費(fèi)),且加速消防穩(wěn)壓系統(tǒng)的老化(產(chǎn)生更多的維修保養(yǎng)成本)。部門之間難以協(xié)調(diào)解決(工程能耗上升、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上升),且都不愿意上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)(怕得罪人)。使用部門則理由十足(迎接檢查、同行考察、上級(jí)指導(dǎo)等),而這些都不是消防管理者(消防主管)可以管轄又或者能上報(bào)解決的。

  對(duì)此,公司職能部門借鑒優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),參考政府職能部門意見(jiàn),針對(duì)各項(xiàng)目梳理出可借鑒(復(fù)制)管理經(jīng)驗(yàn)如下:

  1. 消防管理問(wèn)題由原來(lái)的消防主管來(lái)管理,升級(jí)為消防第一責(zé)任人(項(xiàng)目經(jīng)理)牽頭;

  2. 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制進(jìn)行品質(zhì)提升,消防列入考核范疇;

  3. 加強(qiáng)維保單位的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)維保單位走過(guò)場(chǎng),只查不維保的則追究監(jiān)管者的責(zé)任(扣分、扣款);

  4. 品質(zhì)督導(dǎo)檢查分包方約談?dòng)涗?發(fā)現(xiàn)人為因素就按公司規(guī)定跟進(jìn)相應(yīng)措施);

  5. 全員工公開(kāi)總部意見(jiàn)箱,便于監(jiān)督各項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行情況;

  6. 與各地區(qū)政府消防職能部門建立聯(lián)系,會(huì)同解決各項(xiàng)目實(shí)際的消防問(wèn)題。

  十八年來(lái),“重視資源供給,扎實(shí)基礎(chǔ)工作。落實(shí)預(yù)防維護(hù),務(wù)實(shí)防消結(jié)合。”一致作為東渡物業(yè)消防管理的總體理念,被不斷的完善與傳承,是東渡物業(yè)成立至今,在管項(xiàng)目火災(zāi)0發(fā)生率的基礎(chǔ)保障。東渡物業(yè)將始終務(wù)實(shí)深化各項(xiàng)消防管理工作,通過(guò)專業(yè)化,細(xì)致化的服務(wù),與客戶共創(chuàng)安全未來(lái)。

篇3:物業(yè)維修基金的核算

  物業(yè)維修基金的核算

  1科目設(shè)置

  應(yīng)在專項(xiàng)應(yīng)付款下設(shè)置明細(xì)科目代管基金,用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

  2 維修基金的核算

  收到維修基金時(shí),借記銀行存款科目,貸記專項(xiàng)應(yīng)付款代管基金本金

  企業(yè)收到銀行計(jì)息通知單,屬于代管基金存款的利息收入,借記銀行存款科目,貸記專項(xiàng)應(yīng)付款代管基金利息收入

  物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用,如租賃費(fèi)承包費(fèi)有償使用費(fèi)等,作為維修基金的收益,計(jì)入專項(xiàng)應(yīng)付款代管基金的貸方

  由本企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修更新改造任務(wù)的項(xiàng)目,實(shí)際發(fā)生的工程支出,通過(guò)物業(yè)工程科目核算,核算方法同第四章2.3.1

  由外單位承接大修任務(wù)的,工程完工后,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算,并根據(jù)維修基金分?jǐn)偙磉M(jìn)行分配轉(zhuǎn)賬,借記專項(xiàng)應(yīng)付款代管基金,貸記銀行存款等科目

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