濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于建立物業(yè)管理有關(guān)制度的通知

　　濟房政字[20**]70號

　　各縣（市）區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理部門，各物業(yè)服務企業(yè)：

　　為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的和諧、安全、穩(wěn)定，建立全市物業(yè)管理行業(yè)及相關(guān)職能部門聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，及時妥善地處置安全隱患、矛盾糾紛，增強物業(yè)服務企業(yè)安全意識、履約意識和責任意識，合力提升全市物業(yè)管理服務水平，現(xiàn)將建立物業(yè)管理有關(guān)制度工作通知如下：

　　一、適用范圍

　　全市已建成使用并實施物業(yè)服務的項目。

　　二、建立相關(guān)制度的工作內(nèi)容

　　（一）物業(yè)管理重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告物業(yè)所在地街道辦事處，同時按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告。

　　1.發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

　　2.建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全；

　　3.物業(yè)服務人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活；

　　4.發(fā)生群體性事件或存在發(fā)生群體性事件隱患；

　　5.發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件；

　　6.其他嚴重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。

　　（二）物業(yè)服務矛盾糾紛排查制度。物業(yè)服務矛盾糾紛，是指物業(yè)小區(qū)發(fā)生的與物業(yè)管理、物業(yè)服務密切相關(guān)的矛盾糾紛，包括：業(yè)主、物業(yè)使用人之間因行使物業(yè)（包括建筑物及附屬的供電、供水、消防、燃氣、環(huán)衛(wèi)、視訊等配套設施設備，以及綠化、道路、公共空間等場地）所有權(quán)、使用權(quán)發(fā)生的矛盾糾紛；物業(yè)服務合同爭議引發(fā)的矛盾糾紛；組織召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主大會、業(yè)主委員會自治管理中產(chǎn)生的矛盾糾紛；物業(yè)專項維修資金收繳、管理和使用中發(fā)生的矛盾糾紛；其他與物業(yè)管理、物業(yè)服務密切相關(guān)的矛盾糾紛。

　　各物業(yè)服務企業(yè)要充分發(fā)揮各項目所聘請的物業(yè)服務監(jiān)督員的作用，嚴格執(zhí)行日常排查制度，及時掌握小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛狀況，建立矛盾糾紛登記簿。對發(fā)現(xiàn)的矛盾糾紛，能處理的要立即進行處理；需要調(diào)解處理或涉及相關(guān)單位、部門的及時向物業(yè)所在地房管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會和相關(guān)行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告。

　　（三）安全隱患排查治理制度。為保障房屋設施設備正常運行，避免火災、電梯墜落、高空墜物傷人等安全事故的發(fā)生，確保業(yè)主生命財產(chǎn)安全，物業(yè)服務企業(yè)應按照相關(guān)規(guī)定及時開展項目安全隱患排查治理工作，各項目均應確定一名人員為安全管理員，負責項目日常安全隱患的排查工作，督促項目建立健全各項安全生產(chǎn)制度并抓好落實。

　　要嚴格執(zhí)行消防、電梯、供電線路等設施設備管理制度，對日常巡檢和隱患排查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時制定維修計劃和安全隱患應急處置措施，報業(yè)主委員會和相關(guān)職能部門，并在小區(qū)內(nèi)公示。要定期檢查小區(qū)公共場所，并在易發(fā)事故地點或存在安全隱患處設置明顯的提示牌。通過多種途徑向廣大業(yè)主介紹房屋安全使用和消防方面的政策、常識，開展樓道及公共場所檢查工作，對亂占消防通道等共用部位堆放雜物、停放車輛的業(yè)主，要協(xié)同業(yè)主委員會、居民委員會勸其改正，逾期不改正的，報區(qū)行政執(zhí)法部門處理。定期組織消防演習，組織主業(yè)參與，提高廣大業(yè)主安全防范意識和自我救助能力，提高物業(yè)企業(yè)應急處置能力。加強值班，做到24小時接聽業(yè)主電話。

　　（四）積極配合新聞媒體采訪報道工作制度。各物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務項目均應指定1－2人負責企業(yè)、項目宣傳和相關(guān)政策解釋工作，企業(yè)負責人和項目負責人為新聞報道工作的第一責任人。遇有媒體采訪時，企業(yè)負責人和項目負責人應積極配合，耐心細致、實事求是、依法依規(guī)、全面客觀地答復媒體提出的問題，及時、準確表達訴求，反映問題。

　　各物業(yè)服務企業(yè)在接受新聞媒體采訪時，要及時向項目所在地房管部門報告。各縣（市）區(qū)房管部門接到報告后應及時了解和掌握情況，必要時，各縣（市）區(qū)房管部門應現(xiàn)場針對問題提出處理意見，進行政策解釋。

　　三、工作要求

　　（一）強化屬地管理。建立物業(yè)管理重大事件報告制度、物業(yè)服務矛盾糾紛排查制度、安全隱患排查治理制度和積極配合新聞媒體采訪報道工作制度（以下簡稱“四項制度”）是市住房保障管理局為進一步

規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為，減少矛盾糾紛，治理安全隱患，維護小區(qū)安全、安定、和諧，樹立物業(yè)管理行業(yè)社會形象作出的重要決定。各縣（市）區(qū)房管部門要高度重視，嚴密部署，按照屬地管理的原則，組織本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務項目落實好本通知要求，建立完善物業(yè)管理“四項制度”；要深入企業(yè)，深入物業(yè)服務項目現(xiàn)場指導，要注重發(fā)揮典型企業(yè)、典型項目的示范作用，總結(jié)經(jīng)驗，加以推廣；要充分發(fā)揮好“四項制度”的作用，完善物業(yè)管理應急事件處理機制和矛盾糾紛協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　（二）明確企業(yè)主體責任。物業(yè)管理“四項制度”是物業(yè)服務質(zhì)量管理體系的重要組成部分，也是提高物業(yè)服務企業(yè)服務水平、保障設施設備安全運行、改善企業(yè)發(fā)展環(huán)境、降低經(jīng)營風險的重要措施。各物業(yè)服務企業(yè)作為建立完善物業(yè)管理“四項制度”的責任主體，要切實按照本通知的要求和各縣（市）區(qū)房管部門的工作部署，結(jié)合企業(yè)和項目的實際，建立物業(yè)管理“四項制度”，并抓好落實；要及時查找“四項制度”落實中存在的問題，不斷完善；要把“四項制度”融入企業(yè)質(zhì)量管理體系，融入企業(yè)日常服務和監(jiān)督考核工作，促進各物業(yè)服務企業(yè)、各物業(yè)服務項目工作更加規(guī)范、有序。各物業(yè)服務企業(yè)、各物業(yè)服務項目“四項制度”建設工作應于20**年底前完成。

　　（三）加強監(jiān)督檢查。各縣（市）區(qū)房管部門要及時調(diào)度轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務項目“四項制度”建設工作進度，對進展緩慢的要靠上去指導督辦，對逾期未完成的，要通報批評，并將其記入信用檔案；要加強對“四項制度”運行情況的檢查，對未落實到位或制度不完善的，要責令整改；要把“四項制度”建設情況納入對企業(yè)的考核體系，與企業(yè)資質(zhì)核定、項目創(chuàng)先評優(yōu)和企業(yè)信用掛鉤，確保“四項制度”在全行業(yè)的落實。

　　濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局

　　20**年10月30日

篇2：項目房產(chǎn)銷售及物業(yè)管理制度

　　項目房產(chǎn)銷售及物業(yè)管理制度

　　1目的

　　為加強對銷售事務的管理，明確責任，特制訂本制度。

　　2適用范圍

　　本制度適用于公司內(nèi)部整個營銷系統(tǒng)。

　　3房產(chǎn)銷售管理

　　3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規(guī)劃設計階段，開發(fā)部應根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設置、面積大小、內(nèi)部設施、設計標準等提出相應的意見。

　　3.2項目的規(guī)劃設計一經(jīng)批準，開發(fā)部應會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導審批后實施。

　　3.3開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應辦理商品房預售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預售許可證。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。

　　3.4開發(fā)部應采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。

　　3.5銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據(jù)市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調(diào)整。

　　3.6商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導集體研究批準。

　　3.7銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：

　　3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附屬設施、交付時間;

　　3.7.2房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金;

　　3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務;

　　3.7.4違約責任和懲處方式;

　　3.7.5爭議解決辦法及其他約定的條款。

　　3.8任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。

　　3.9開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。

　　3.10房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領(lǐng)導。同時，開發(fā)部還應配合財務部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。

　　3.11公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。

　　4物業(yè)管理

　　4.1開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。

　　4.2物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務，還可為居民(用戶)提供其他無償或有償?shù)姆铡?/p>

　　4.3工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕;或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實扣除施工單位保修金。

　　4.4物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費用。

　　4.5開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。

　　5附則

　　5.1本制度自正式頒布之日實施。

篇3：公路養(yǎng)護中心道班物業(yè)管理制度

　　公路養(yǎng)護中心道班物業(yè)管理制度

　　1、為切實加強各道班物業(yè)管理工作，做好各項基礎(chǔ)設施的保護，使道班各項管理工作規(guī)范化、制度化。

　　2、認真做好道班庭院環(huán)境衛(wèi)生工作，經(jīng)常保持庭院環(huán)境衛(wèi)生干凈、整潔。

　　3、切實加強防盜管理，增強防范意識，加強職工愛護公物的責任心。對道班財產(chǎn)，實行主任負責制，由主任統(tǒng)一管理，若因保管不善造成道班財產(chǎn)損壞、失竊，應按原價進行賠償。

　　4、維護道班內(nèi)的一切公共設施，愛護公共財產(chǎn)和道班內(nèi)的花、草、樹木，損失公共財產(chǎn)的要照價賠償，若故意損壞的除照價賠償外，并對當事人處以100～500元的罰款。