濟南市住房保障和房產管理局關于建立物業管理有關制度的通知

　　濟房政字[20**]70號

　　各縣（市）區住房保障和房產管理部門，各物業服務企業：

　　為維護物業管理區域內的和諧、安全、穩定，建立全市物業管理行業及相關職能部門聯動協調機制，及時妥善地處置安全隱患、矛盾糾紛，增強物業服務企業安全意識、履約意識和責任意識，合力提升全市物業管理服務水平，現將建立物業管理有關制度工作通知如下：

　　一、適用范圍

　　全市已建成使用并實施物業服務的項目。

　　二、建立相關制度的工作內容

　?。ㄒ唬┪飿I管理重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告物業所在地街道辦事處，同時按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告。

　　1.發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

　　2.建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全；

　　3.物業服務人員擅自集體撤離建筑區劃，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活；

　　4.發生群體性事件或存在發生群體性事件隱患；

　　5.發生業主、使用人重大傷亡事件；

　　6.其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。

　?。ǘ┪飿I服務矛盾糾紛排查制度。物業服務矛盾糾紛，是指物業小區發生的與物業管理、物業服務密切相關的矛盾糾紛，包括：業主、物業使用人之間因行使物業（包括建筑物及附屬的供電、供水、消防、燃氣、環衛、視訊等配套設施設備，以及綠化、道路、公共空間等場地）所有權、使用權發生的矛盾糾紛；物業服務合同爭議引發的矛盾糾紛；組織召開業主大會、業主委員會及業主大會、業主委員會自治管理中產生的矛盾糾紛；物業專項維修資金收繳、管理和使用中發生的矛盾糾紛；其他與物業管理、物業服務密切相關的矛盾糾紛。

　　各物業服務企業要充分發揮各項目所聘請的物業服務監督員的作用，嚴格執行日常排查制度，及時掌握小區物業管理矛盾糾紛狀況，建立矛盾糾紛登記簿。對發現的矛盾糾紛，能處理的要立即進行處理；需要調解處理或涉及相關單位、部門的及時向物業所在地房管部門、街道辦事處、社區居委會和相關行政主管部門、專業經營單位報告。

　?。ㄈ┌踩[患排查治理制度。為保障房屋設施設備正常運行，避免火災、電梯墜落、高空墜物傷人等安全事故的發生，確保業主生命財產安全，物業服務企業應按照相關規定及時開展項目安全隱患排查治理工作，各項目均應確定一名人員為安全管理員，負責項目日常安全隱患的排查工作，督促項目建立健全各項安全生產制度并抓好落實。

　　要嚴格執行消防、電梯、供電線路等設施設備管理制度，對日常巡檢和隱患排查中發現的安全隱患要及時制定維修計劃和安全隱患應急處置措施，報業主委員會和相關職能部門，并在小區內公示。要定期檢查小區公共場所，并在易發事故地點或存在安全隱患處設置明顯的提示牌。通過多種途徑向廣大業主介紹房屋安全使用和消防方面的政策、常識，開展樓道及公共場所檢查工作，對亂占消防通道等共用部位堆放雜物、停放車輛的業主，要協同業主委員會、居民委員會勸其改正，逾期不改正的，報區行政執法部門處理。定期組織消防演習，組織主業參與，提高廣大業主安全防范意識和自我救助能力，提高物業企業應急處置能力。加強值班，做到24小時接聽業主電話。

　?。ㄋ模┓e極配合新聞媒體采訪報道工作制度。各物業服務企業和物業服務項目均應指定1－2人負責企業、項目宣傳和相關政策解釋工作，企業負責人和項目負責人為新聞報道工作的第一責任人。遇有媒體采訪時，企業負責人和項目負責人應積極配合，耐心細致、實事求是、依法依規、全面客觀地答復媒體提出的問題，及時、準確表達訴求，反映問題。

　　各物業服務企業在接受新聞媒體采訪時，要及時向項目所在地房管部門報告。各縣（市）區房管部門接到報告后應及時了解和掌握情況，必要時，各縣（市）區房管部門應現場針對問題提出處理意見，進行政策解釋。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬娀瘜俚毓芾怼＝⑽飿I管理重大事件報告制度、物業服務矛盾糾紛排查制度、安全隱患排查治理制度和積極配合新聞媒體采訪報道工作制度（以下簡稱“四項制度”）是市住房保障管理局為進一步

規范物業服務企業行為，減少矛盾糾紛，治理安全隱患，維護小區安全、安定、和諧，樹立物業管理行業社會形象作出的重要決定。各縣（市）區房管部門要高度重視，嚴密部署，按照屬地管理的原則，組織本轄區內物業服務企業、物業服務項目落實好本通知要求，建立完善物業管理“四項制度”；要深入企業，深入物業服務項目現場指導，要注重發揮典型企業、典型項目的示范作用，總結經驗，加以推廣；要充分發揮好“四項制度”的作用，完善物業管理應急事件處理機制和矛盾糾紛協調機制，促進物業管理行業的健康發展。

　?。ǘ┟鞔_企業主體責任。物業管理“四項制度”是物業服務質量管理體系的重要組成部分，也是提高物業服務企業服務水平、保障設施設備安全運行、改善企業發展環境、降低經營風險的重要措施。各物業服務企業作為建立完善物業管理“四項制度”的責任主體，要切實按照本通知的要求和各縣（市）區房管部門的工作部署，結合企業和項目的實際，建立物業管理“四項制度”，并抓好落實；要及時查找“四項制度”落實中存在的問題，不斷完善；要把“四項制度”融入企業質量管理體系，融入企業日常服務和監督考核工作，促進各物業服務企業、各物業服務項目工作更加規范、有序。各物業服務企業、各物業服務項目“四項制度”建設工作應于20**年底前完成。

　?。ㄈ┘訌姳O督檢查。各縣（市）區房管部門要及時調度轄區內各物業服務企業和物業服務項目“四項制度”建設工作進度，對進展緩慢的要靠上去指導督辦，對逾期未完成的，要通報批評，并將其記入信用檔案；要加強對“四項制度”運行情況的檢查，對未落實到位或制度不完善的，要責令整改；要把“四項制度”建設情況納入對企業的考核體系，與企業資質核定、項目創先評優和企業信用掛鉤，確?！八捻椫贫取痹谌袠I的落實。

　　濟南市住房保障和房產管理局

　　20**年10月30日

篇2：項目房產銷售及物業管理制度

　　項目房產銷售及物業管理制度

　　1目的

　　為加強對銷售事務的管理，明確責任，特制訂本制度。

　　2適用范圍

　　本制度適用于公司內部整個營銷系統。

　　3房產銷售管理

　　3.1對房地產開發項目的銷售工作應提前介入。在可行性研究階段，開發部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規劃設計階段，開發部應根據市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設置、面積大小、內部設施、設計標準等提出相應的意見。

　　3.2項目的規劃設計一經批準，開發部應會同相關部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領導審批后實施。

　　3.3開發項目開工前后，開發部應辦理商品房預售登記手續，領取商品房預售許可證。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯系，辦理按揭委托。

　　3.4開發部應采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發，在現場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。

　　3.5銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調整。

　　3.6商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優惠。特殊情況需要予以優惠的，須經公司領導集體研究批準。

　　3.7銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內容：

　　3.7.1所售房產的位置、面積、標準、附屬設施、交付時間;

　　3.7.2房產單位售價、總價款、付款方式和定金;

　　3.7.3合同雙方的權利和義務;

　　3.7.4違約責任和懲處方式;

　　3.7.5爭議解決辦法及其他約定的條款。

　　3.8任何購房業主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。

　　3.9開發項目通過竣工驗收后，開發部應為購房業主辦理產權證書。

　　3.10房產銷售基本結束后，由開發部、財務部共同寫出開發項目投資效益總結報告，上報公司領導。同時，開發部還應配合財務部編制開發項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。

　　3.11公司在資金情況允許的條件下，可將所開發的重要位置的商業用房、寫字樓留作固定資產，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。

　　4物業管理

　　4.1開發項目在進行房產銷售之前，公司應根據項目情況選定物業管理單位，由其承擔項目建成后的管理。任何開發項目，既可由公司控股的物業管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業管理公司進行管理。公司要與選定的物業公司簽訂合同。

　　4.2物業管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環境衛生、保安等事務，還可為居民(用戶)提供其他無償或有償的服務。

　　4.3工程竣工后，在工程保修期間，物業管理公司發現工程質量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕;或自行修繕，并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。

　　4.4物業管理公司按《業主須知》規定定期向服務區內的業主收取有關費用。

　　4.5開發建成區居住業主數達到一定規模，應成立業主委員會，由業主委員會決定物業管理的委托事宜。

　　5附則

　　5.1本制度自正式頒布之日實施。

篇3：公路養護中心道班物業管理制度

　　公路養護中心道班物業管理制度

　　1、為切實加強各道班物業管理工作，做好各項基礎設施的保護，使道班各項管理工作規范化、制度化。

　　2、認真做好道班庭院環境衛生工作，經常保持庭院環境衛生干凈、整潔。

　　3、切實加強防盜管理，增強防范意識，加強職工愛護公物的責任心。對道班財產，實行主任負責制，由主任統一管理，若因保管不善造成道班財產損壞、失竊，應按原價進行賠償。

　　4、維護道班內的一切公共設施，愛護公共財產和道班內的花、草、樹木，損失公共財產的要照價賠償，若故意損壞的除照價賠償外，并對當事人處以100～500元的罰款。