乳山市人民政府辦公室關于進一步加強物業(yè)管理服務工作的意見(20**)

　　乳政辦發(fā)〔20**〕29號

　　各鎮(zhèn)人民政府，市政府各部門、單位，濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道辦事處，各市屬國有企業(yè)：

　　為進一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理體制，提升物業(yè)服務水平，滿足業(yè)主對物業(yè)管理的需求，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)相關規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)就進一步加強物業(yè)管理工作提出如下意見。

　　一、指導思想

　　以提升人居環(huán)境質量、改善居民生活服務為目標，以理順物業(yè)管理機制、激發(fā)物業(yè)服務活力為核心，本著“落實責任、服務市民”的原則，堅持新建小區(qū)與既有小區(qū)物業(yè)管理同步推進，社區(qū)環(huán)境整治與完善長效機制并重實施，著力化解物業(yè)管理服務中的矛盾和問題，切實理順管理制度，轉變政府職能，增強業(yè)主參與意識，擴大物業(yè)管理服務覆蓋面，努力構建管理規(guī)范、服務優(yōu)質、監(jiān)管到位的物業(yè)管理服務體系。

　　二、體制理順

　　遵循“條塊結合、以塊為主、屬地管理、多方共管”的原則，落實行政監(jiān)管和公共服務責任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，建立完善“市、區(qū)街、社區(qū)”三級管理服務體系，健全物業(yè)主管部門監(jiān)督指導、區(qū)街具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關職能部門密切配合的物業(yè)管理服務新格局，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，推動物業(yè)管理服務上水平、廣覆蓋、惠民生。

　?。ㄒ唬┏闪⑹屑壩飿I(yè)管理領導機構。成立市物業(yè)管理服務工作領導小組，負責研究全市物業(yè)管理服務的重大事項，決策部署物業(yè)管理的重要工作，協(xié)調解決工作中的重點問題，制定出臺物業(yè)相關的考核制度。領導小組下設辦公室在市房管局，主要負責人兼任辦公室主任。

　　（二）發(fā)揮區(qū)街物業(yè)管理主體作用。濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委和城區(qū)街道要探索組建物業(yè)服務管理隊伍，落實專人負責，組織指導社區(qū)做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛，實施本轄區(qū)業(yè)主自治管理和棄管物業(yè)項目的管理工作，對本轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)進行定期考評，對物業(yè)服務企業(yè)的評先選優(yōu)、資質審查提出意見。

　?。ㄈ┞男芯游瘯飿I(yè)管理基本職能。社區(qū)居民委員會負責協(xié)助本社區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會，參與業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆改選工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助所在區(qū)管委和街道開展社區(qū)管理服務中與物業(yè)管理有關的工作。

　　三、責任分工

　　各有關部門、單位要依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關管理規(guī)定，各司其職，密切配合，共同做好社區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理行政區(qū)域內的行政管理工作。

　?。ㄒ唬┳》勘Ｕ虾头慨a管理部門作為物業(yè)管理的行政主管部門，要積極宣傳貫徹國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)和政策，制定我市物業(yè)管理的有關政策措施，加強對濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會物業(yè)管理業(yè)務的指導和監(jiān)督，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機制，抓好物業(yè)服務行業(yè)隊伍培訓，審核物業(yè)服務用房的配置情況，做好物業(yè)項目承接查驗備案，落實物業(yè)服務招投標和收費公示制度，強化物業(yè)服務企業(yè)資質管理，做好物業(yè)質量保修金、前期物業(yè)啟動資金的監(jiān)管工作，推進物業(yè)服務行業(yè)誠信體系建設，協(xié)調處理物業(yè)管理重點糾紛案件，查處物業(yè)管理違法行為。

　　（二）公安部門按照《關于進一步深化流動人口服務管理及動態(tài)監(jiān)控和巡訪隊伍建設的意見》中“300戶以下的社區(qū)需配備保安隊員3-5名，300戶以上的社區(qū)每百戶配備保安隊員不少于1人”的標準要求，負責對物業(yè)服務企業(yè)保安人員（公共秩序維護員）進行驗收、監(jiān)管、培訓，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作，負責查處賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活、堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違反治安管理規(guī)定的行為。

　?。ㄈ┫啦块T負責依法監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責，確保消防通道暢通，公共消防設施完好無損。

　　（四）城鄉(xiāng)建設部門負責對物業(yè)項目建筑工程質量進行監(jiān)管，在項目設計審查時，將小區(qū)公共配套設施設備、物業(yè)管理用房納入審查范圍，組織有關部門參與新建項目竣工驗收，做好綜合驗收備案工作。

　?。ㄎ澹┮?guī)劃部門負責將物業(yè)管理用房納入建設項目規(guī)劃審查范圍，對未按規(guī)定要求規(guī)劃建設物業(yè)管理用房的項目不予許可批準及建設工程竣工規(guī)劃驗收。

　?。┬姓?zhí)法部門負責依法查處嚴重違反規(guī)劃管理進行建設的違法行為，依法查處違反市容管理及其他影響居民生活環(huán)境的行為。

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　?。ㄆ撸┉h(huán)保部門負責依法查處建筑噪聲及污染環(huán)境等違法行為。

　?。ò耍┪飪r部門負責會同市物業(yè)管理部門制定普通住宅前期物業(yè)服務收費標準，查處物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費行為。

　?。ň牛┕ど滩块T負責依法查處非法廣告行為，加強對物業(yè)管理區(qū)域內經(jīng)營項目的審批管理。

　?。ㄊ┵|監(jiān)部門負責管理小區(qū)電梯等特種設備的安全監(jiān)察工作。

　?。ㄊ唬┕┧?、供電、供熱、供氣、通信等專營單位要認真做好物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備的建設、運營和維護工作。

　　四、工作重點

　　（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。建設單位要按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得占有或者改作他用、買賣和抵押。規(guī)劃部門要嚴格按照《乳山市城市居住小區(qū)配套公共服務設施建設管理規(guī)定》的要求，在建設工程規(guī)劃許可證中標明物業(yè)管理用房的面積，并在批準的規(guī)劃圖紙中標注物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)管理部門要依法對物業(yè)管理用房的配置情況進行驗收，經(jīng)驗收合格的，由市住房保障和房產管理部門依法在房屋登記薄中予以記載備案；不合格的，城鄉(xiāng)建設部門不予綜合驗收備案。要落實好前期物業(yè)招投標制度，實現(xiàn)前期物業(yè)服務市場的有序競爭、良性發(fā)展。開發(fā)企業(yè)要按照規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記。要落實物業(yè)質量保修金和前期物業(yè)啟動資金制度，強化開發(fā)企業(yè)的相關責任，確保保修期內物業(yè)質量，保證實施前期物業(yè)服務相關問題得到及時解決。

　　（二）規(guī)范物業(yè)服務標準。按照高標準、專業(yè)化的要求，在濱海新區(qū)推行物業(yè)服務精細化管理，對城區(qū)街道、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)部分具備條件的社區(qū)物業(yè)管理進行規(guī)范，實施物業(yè)服務管理試點建設，選擇適當時機面上推廣，構筑“服務貼心、安全放心、維修省心、環(huán)境舒心、和諧同心”的社區(qū)物業(yè)服務格局，不斷提升優(yōu)質物業(yè)覆蓋率。同時，按照“陽光操作、公開評審”的原則，深入推行物業(yè)星級評比活動，開門征求居民對物業(yè)星級評比活動的意見，促進全區(qū)物業(yè)管理和服務水平加快提升，力爭辦成“人民滿意物業(yè)”。

　?。ㄈ┮?guī)范業(yè)主自治行為。物業(yè)管理區(qū)域內達到法定條件后，濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委和城區(qū)街道要積極組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，制定業(yè)主管理規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用；物業(yè)管理部門要積極配合，依法做好指導和監(jiān)督工作。社區(qū)居委會要按照自治原則，組織居民進行自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要依法引導業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項，解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主合法權益，同時依法接受物業(yè)管理部門、濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會要嚴格執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，依法督促業(yè)主、物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費。要加強對物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位和公共房屋經(jīng)營、出租的監(jiān)管。

　?。ㄋ模┮?guī)范物業(yè)資質管理。市物業(yè)管理部門要建立健全物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管制度，將濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道對所轄區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)的考評作為資質管理的重要依據(jù)。不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務企業(yè)，不予審批資質。對物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務和物業(yè)服務企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書等不法行為，依法進行查處。對實際條件已不符合資質等級要求的物業(yè)服務企業(yè)，撤銷其資質證書。

　?。ㄎ澹┮?guī)范物業(yè)退出機制。物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)管理部門、濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道、社區(qū)居委會要督促、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行相應的交接義務。業(yè)主委員會未成立的，有關權利和義務移交給所在區(qū)街和社區(qū)居委會。解除或者終止物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應按照《山東省物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，提前六十日通知，否則不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書。

　　五、管理機制

　　（一）建立物業(yè)屬地管理考核機制。建立健全物業(yè)屬地管理工作考核相關規(guī)定，強化對濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道物業(yè)管理業(yè)務工作的監(jiān)督、考核，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機制，將考核情況作為評價群眾工作的重要依據(jù)，納入全市年度崗位目標責任制考核。

　　（二）建立物業(yè)行業(yè)信用考評機制。市物業(yè)管理部門要加強物業(yè)服務企業(yè)的年度綜合考核，建立物業(yè)投訴處置機構，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用考評機制，并通過網(wǎng)絡、報刊等方式向社會定期公布物業(yè)服務企業(yè)的信用信息及信用等級，實現(xiàn)信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督與服務。要建立物業(yè)服務企業(yè)信用考評激勵機制，對管理規(guī)范、信譽良好、服務到位、評價較高的物業(yè)服務企業(yè)，要在資質評定、物業(yè)招投標中予以扶持；對服務水平差、業(yè)主滿意度低的物業(yè)服務企業(yè)，要及時督促整改，實行優(yōu)勝劣汰。

　?。ㄈ┙⒗吓f小區(qū)物業(yè)管理長效機制。要采取有效措施，加快老舊小區(qū)整治改造工作。對現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，要因地制宜、分類實施，采取專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)合同制管理、原建房單位（售房單位）自行管理、業(yè)主自營式管理等多種方式進行。基礎設施比較完善、居民生活水平比較高的老舊住宅小區(qū)，要積極引進專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)，提升社區(qū)物業(yè)服務管理水平；基礎設施不健全、低收入人群集中的老舊住宅小區(qū)，要以衛(wèi)生保潔、秩序維護為主要

內容，推行基本性物業(yè)服務，多方籌資進行改造，達到物業(yè)接收條件后納入物業(yè)規(guī)范管理。

　?。ㄋ模┙⒙?lián)席會議制度。由濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道負責召集，社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、專營單位和行政執(zhí)法、物業(yè)管理等部門負責人參加，協(xié)調解決涉及物業(yè)管理的綜合性問題和重大緊急問題。

　　本意見自20**年5月1日起執(zhí)行，有效期至20**年4月30日。原有規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

　　乳山市人民政府辦公室

　　20**年4月29日

　　乳山市物業(yè)管理聯(lián)席會議工作制度

　　為進一步做好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理工作體制，推動物業(yè)管理工作重心下移，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，特制定本制度。

　　一、物業(yè)管理聯(lián)席會議的組織

　　由濱海新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及城區(qū)街道負責召集，公安、建設、規(guī)劃、城管執(zhí)法、環(huán)保、物價、工商、房管及相關專營單位、社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表等各方代表參加，協(xié)調解決涉及物業(yè)管理的綜合性問題和重大緊急問題。

　　二、物業(yè)管理聯(lián)席會議議事內容

　　1、業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

　　2、業(yè)主委員會到屆不按期組織換屆選舉、換屆選舉中對選舉程序有爭議等業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

　　3、業(yè)主委員會、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)之間履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的問題；

　　4、物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及物業(yè)服務用房、業(yè)主檔案、公共設施設備資料等交接過程中出現(xiàn)的問題；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；

　　6、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

　　7、需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　三、物業(yè)管理聯(lián)席會議議事程序

　　1、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)等部門或居民反映物業(yè)管理突出難點問題，物業(yè)服務企業(yè)無法協(xié)調解決，應向物業(yè)聯(lián)席會議反映；

　　2、聯(lián)席會議召集人根據(jù)反映問題所涉及內容，負責組織相關部門，召開物業(yè)管理聯(lián)席會議；

　　3、聯(lián)席會議各成員單位對反映的實際問題認真研究，提出解決方案、制訂具體措施，明確責任人及解決問題的時限；

　　4、會議集體議定后，由聯(lián)席會議召集部門負責整理聯(lián)席會議記錄并形成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查；

　　5、聯(lián)席會議成員單位應但按照議定的事項或會議紀要落實工作責任，按照時限要求解決；

　　6、聯(lián)席會議召集人會同市物業(yè)主管部門負責議定事項的督促、檢查、落實，會議召集部門并將各單位落實情況以簡報形式報送市物業(yè)管理服務工作領導小組；

　　7、聯(lián)席會議原則上每季度召開一次，如遇需要召開物業(yè)聯(lián)席會協(xié)調的事項，可以臨時召開物業(yè)聯(lián)席會議。

篇2：深圳市寶安區(qū)關于進一步加強物業(yè)管理服務工作的指導意見

　　深圳市寶安區(qū)關于進一步加強物業(yè)管理服務工作的指導意見

　　寶安區(qū)政府

　　為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理服務工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理服務在社區(qū)建設中的基礎性和源頭性作用，促進社會和諧發(fā)展，結合我區(qū)實際，提出如下指導意見。

　　一、指導思想和工作目標

　?。ㄒ唬┲笇枷?。以*理論、“***”重要思想和科學發(fā)展現(xiàn)為指導，全面貫徹落實*****大精神，堅持“政府引導，市場主導，企業(yè)運作，社會參與”的基本原則，努力完善物業(yè)管理服務政策文件，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理服務機制，發(fā)揮物業(yè)管理服務在社區(qū)服務、社區(qū)管理和社會建設的源頭性和基礎性作用，通過物業(yè)管理服務不斷創(chuàng)新社區(qū)服務、社區(qū)管理和社會建設的新思路，努力建設現(xiàn)代化國際化新寶安。

　?。ǘ┕ぷ髂繕恕５?0**年“十二五”末，物業(yè)管理服務制度基本完善；物業(yè)管理進社區(qū)工作任務基本完成；物業(yè)管理服務隊伍素質和管理服務水平進一步提高，國家一級資質物管企業(yè)數(shù)增加20%以上；符合法定條件的住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立率同比增長90%以上；創(chuàng)建深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理項目10個以上；物業(yè)管理各類有效投訴處理率100%；物業(yè)專項維修基金應繳盡繳，使用規(guī)范合理；社區(qū)文化活動健康向上。力爭通過五年的努力，把廣大社區(qū)建設成為設施完善、管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、服務優(yōu)良、文化先進、包容和諧的社會主義新型社區(qū)。

　　二、解放思想，大膽創(chuàng)新，努力探索一條符合寶安實際的社區(qū)物業(yè)管理服務新路子，為社區(qū)建設服務

　?。ㄈ┘哟笮麄髁Χ?，積極營造良好的輿論氛圍。各有關單位要以區(qū)委五屆二次會議精神為指導，把握正確的輿論導向，加強政策法規(guī)宣傳，提高居民知法守法和依法維權意識，同時，采取生動活潑，形式多樣，群眾喜聞樂見的宣傳方式，廣泛開展物業(yè)管理服務論壇、法制講座、文藝沙龍等宣傳活動，強化與新聞媒體的溝通和互動，形成良好的輿論氛圍；通過各級財政的適當支持，大力推進各種形式的文化進社區(qū)活動，用高尚的文化引領和諧社區(qū)的創(chuàng)建。

　　（四）大力引導和支持成立物業(yè)服務類社會組織，通過行業(yè)自律自治減輕政府機構的工作壓力。區(qū)行業(yè)主管部門要在現(xiàn)有法規(guī)框架內，抓緊研究、積極探索，通過財政資金的適當支持，成立相應的物業(yè)服務類社會組織。一是規(guī)范和完善物業(yè)管理協(xié)會的運作。發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會在創(chuàng)建品牌、服務企業(yè)、規(guī)范和促進行業(yè)發(fā)展、行業(yè)自律等方面工作的作用。二是探索成立業(yè)主委員會協(xié)會。通過協(xié)會規(guī)范業(yè)委會的運作，提高業(yè)委會的工作水平，協(xié)調解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。三是成立物管協(xié)會和業(yè)委會協(xié)會聯(lián)席會議。由區(qū)物業(yè)管理主管部門、物管協(xié)會和業(yè)委會協(xié)會人員組成聯(lián)席會議，定期和不定期召開會議，溝通有關信息，分析有關形勢，向主管部門提出建設性工作意見，重點協(xié)調解決物業(yè)管理工作中的矛盾，力爭一般矛盾糾紛在聯(lián)席會議中得到解決。四是探索成立“村改居”小區(qū)物業(yè)管理事務聯(lián)絡協(xié)調機構。引導“村改居”小區(qū)以成立物業(yè)管理事務聯(lián)絡協(xié)調機構等形式，搭建“村改居”小區(qū)自我管理、自主決策、自覺接受政府監(jiān)督指導的平臺。

　　（五）通過政府購買服務的方式，把一些行業(yè)服務性工作委托第三方社會機構落實。要以政府購買服務的方式，大力支持、引導、規(guī)范各類專業(yè)的物業(yè)管理第三方社會機構，把政府機構從大量事務性的工作解脫出來。一是引進專業(yè)的業(yè)主大會成立及運作輔導機構，對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的成立和運作進行指導，對業(yè)主委員會委員與業(yè)委會執(zhí)行秘書進行培訓。二是區(qū)住宅局可以聘請高水平的專業(yè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理顧問機構，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供業(yè)務指導和對社區(qū)物業(yè)管理人員進行培訓，提高整體的物業(yè)管理服務水平。三是區(qū)住宅局可以聘請第三方評估機構，對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平進行評定，為業(yè)主或業(yè)委會選聘物業(yè)管理企業(yè)提供參考。

　?。┘訌姺龀忠龑В龠M物業(yè)管理進社區(qū)工作的可持續(xù)發(fā)展。一是實施考核獎勵。針對社區(qū)物業(yè)管理三年補助后普遍面臨的經(jīng)營問題，按照財政資金競爭性分配原則，采取“以獎代補”的方法給予繼續(xù)三年左右的考核獎勵，建立健全社區(qū)物業(yè)管理的激勵機制。二是培植樣板小區(qū)。20**年開始，要在全區(qū)每個街道各選擇1個小區(qū)作為試點，加大資金投入力度，從硬件設施、管理服務、人文環(huán)境等方面，高標準高要求打造標桿社區(qū)、樣板小區(qū)，并通過以點帶面，推動全區(qū)社區(qū)物業(yè)管理水平的提升。三是加強機制創(chuàng)新。區(qū)財政、住宅等部門要牽頭組織街道辦，按照市財政、區(qū)財政和街道、社區(qū)、居民各籌措一點的原則，探索設立“村改居”小區(qū)公配設施維修基金，建立社區(qū)公配設施建設、改造、維修、養(yǎng)護和管理的長效機制。四是促進收費管理。區(qū)行業(yè)主管部門要協(xié)調發(fā)改等部門，研究制訂出臺“村改居”物業(yè)管理收費指導標準，促進社區(qū)物業(yè)管理收費的菜單化、市場化和公開化。同時，各相關單位要加強溝通協(xié)調，共同探索解決社區(qū)停車場辦證難問題，不斷增強社區(qū)自我造血功能，促進其市場化運作和健康發(fā)展。另外，要引導社區(qū)居民積極參與考核評定工作，通過張榜公布、輿論監(jiān)督等方式，努力培養(yǎng)社區(qū)居民的公民意識和市民意識，提高物業(yè)管理繳費率。五是加強工作考核?？冃Р块T要把物業(yè)管理進社區(qū)工作情況列入對街道、社區(qū)的年度考核范圍，督促各街道、社區(qū)加強對物業(yè)管理進社區(qū)工作的督導力度，并將“城管進社區(qū)”以及出租屋管理、門禁系統(tǒng)

推廣、“兩強”管理等工作有機結合起來，切實提高社區(qū)綜合治理水平。

　?。ㄆ撸┘訌姳O(jiān)管督導，促進物業(yè)管理服務行業(yè)規(guī)范發(fā)展。一是加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。監(jiān)督檢查物業(yè)服務企業(yè)有無存在無證經(jīng)營和未經(jīng)招投標取得管理項目等方面的行為，規(guī)范行業(yè)的管理。二是加大業(yè)主委員會成立和監(jiān)管力度。要鼓勵和支持符合條件的住宅小區(qū)依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，保障業(yè)主對小區(qū)公共事務和物業(yè)管理服務工作進行監(jiān)督的權利。要認真做好業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉的組織、協(xié)調和指導工作，嚴格把關每一個工作環(huán)節(jié)。區(qū)住宅局要進一步制訂完善相關工作標準、工作程序和廉政準則，推動業(yè)主委員會工作的公平、公正和公開。三是加強物業(yè)管理財務審計和公開。建立健全物業(yè)管理財務監(jiān)督和公示制度，落實小區(qū)物業(yè)管理年度財務審計工作，督促物業(yè)企業(yè)定期公開收支賬目，提升財務公開透明程度，保障業(yè)主知情權和監(jiān)督權。四是完善社區(qū)治理結構。要按照屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，積極開展探索試點，在社區(qū)居民、業(yè)主委員會和物業(yè)管理隊伍中發(fā)展黨群組織，建立黨群組織與業(yè)委會等其它組織相互參與、互相促進的社區(qū)治理格局，充分發(fā)揮黨群組織在政策宣傳、信息報送、矛盾協(xié)調等方面的作用。

　　三、加強領導，落實責任，在抓好物業(yè)管理服務的工作中夯實基層基礎工作

　　（八）建立物業(yè)管理服務三級管理體制。區(qū)住宅局要切實加強對全區(qū)物業(yè)管理服務工作的規(guī)劃、指導、協(xié)調和監(jiān)管工作；各街道要成立專門的管理協(xié)調機構；各社區(qū)工作站要明確專（兼）職的工作人員，形成區(qū)、街道、社區(qū)三級管理體制，切實加強對社區(qū)物業(yè)管理工作的領導。

　?。ň牛┞鋵嶎I導責任制。區(qū)、街道要建立健全物業(yè)管理服務領導機構和辦事機構，主要領導親自抓，分管領導具體抓，班子成員協(xié)助抓，各級領導層層抓。把物業(yè)管理服務工作作為社會建設的具體工作，擺上重要議事日程，納入領導班子考核目標，一級抓一級，層層抓落實。同時，要在資金方面給予大力的支持和保障。

　?。ㄊ嫿芗m紛有效化解的工作網(wǎng)。有關單位要加強溝通協(xié)作和信息交流，完善工作協(xié)調機制，通過建立物業(yè)管理服務聯(lián)席會議等平臺，構建矛盾糾紛有效化解的工作網(wǎng)，及時、妥善處置物業(yè)管理重大事件和復雜矛盾糾紛，做到小事不出社區(qū)，大事化解在街道，重大事項在區(qū)級集中處理。區(qū)住宅局要加強與法院系統(tǒng)的溝通協(xié)調，探索設立綠色通道，對簡單、清晰的物業(yè)管理糾紛案件快審快判。

　　（十一）各有關單位要根據(jù)自身的職能職責，大力支持和積極配合，共同抓好物業(yè)管理服務工作，形成齊抓共管的良好局面。

　　區(qū)住宅局負責全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，開展物業(yè)行業(yè)執(zhí)法檢查，及時處理物業(yè)服務違法違規(guī)信訪投訴，維護物業(yè)管理市場秩序，負責物業(yè)專項維修資金的歸集和使用監(jiān)管，辦理市、區(qū)政府及上級主管部門交辦的物業(yè)管理投訴事項。

　　各街道辦負責本街道轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，處理轄區(qū)內關于業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)管理法律法規(guī)和物業(yè)服務合同約定的信訪投訴，及時、準確地向上級部門反映工作情況。發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的違法違規(guī)行為屬于區(qū)住宅局查處職責范圍的，及時提出處理意見報區(qū)住宅局查處。

　　區(qū)建設局區(qū)建設局負責調查處理報建項目中發(fā)生的建筑工程質量問題，房屋裝修過程中擅自變動房屋主體結構或承重結構問題，監(jiān)督管理燃氣相關工程建設和燃氣企業(yè)使用燃氣設施的安全行為。

　　區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構負責調查處理未經(jīng)批準擅自改變房屋使用功能及違法加建、擴建、改建建筑物、構建物等違法建筑行為。

　　區(qū)規(guī)劃國土部門負責配合調查并協(xié)調市規(guī)劃土地監(jiān)察機構調查處理違法處置停車場和會所等配套設施行為。

　　區(qū)環(huán)境保護和水務局負責調查處理住宅區(qū)工業(yè)生產性噪聲、建筑施工噪聲及其它社會生活噪聲污染問題、餐廳排煙系統(tǒng)和化油池問題，協(xié)調上級環(huán)保部門調查處理電磁輻射污染問題。

　　區(qū)城管局（執(zhí)法局）負責調查處理未依法取得《施工許可證》擅自進行改建工程（包括二次裝修）施工問題、住宅區(qū)內亂擺賣和亂張貼問題、非法燃放煙花爆竹問題，協(xié)調處理養(yǎng)犬問題。

　　區(qū)安監(jiān)局負責調查處理小區(qū)內違法生產、經(jīng)營危險化學品的行為。

　　區(qū)公安分局負責監(jiān)督管理小區(qū)治安和消防安全問題，以及調查處理存放不符合安全標準的劇毒和放射性危險性物品問題。

　　市場監(jiān)督管理分局負責調查處理職責范圍內的物業(yè)管理和停車場違法違規(guī)收費問題，必要時可會同區(qū)住宅局調查處理。

　　交警大隊負責牽頭調查處理停車場管理問題及車輛惡意堵塞小區(qū)道路、亂停放問題，協(xié)調上級加快推進“村改居”小區(qū)停車場的辦證工作。

　　附件：1.寶安區(qū)創(chuàng)建“村改居”物業(yè)管理樣板小區(qū)工作方案

　　2.寶安區(qū)“村改居”物業(yè)服務收費指導標準

　　3.寶安區(qū)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理事務聯(lián)絡協(xié)調機構管理試行辦法

　　4.寶安區(qū)“村改居”小區(qū)物業(yè)管理事務聯(lián)絡協(xié)調機構試點工作方案

　　5.寶安區(qū)業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員行為準則