關于印發《北海市住宅小區物業服務收費管理實施細則》(試行)的通知

　　北價格字〔20**〕113號

　　各有關單位：

　　為貫徹執行《廣西壯族自治區物價局 廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳關于印發〈廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法〉(試行)的通知》(桂價格〔20**〕62號)精神，規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，結合我市實際情況，現將《北海市住宅小區物業服務收費管理實施細則》(試行)印發給你們，并將有關問題通知如下，請遵照執行。

　　一、住宅小區物業服務收費各等級基準價及浮動幅度公布前，依法成立業主委員會之前的住宅物業服務收費仍按《北海市普通住宅小區物業服務等級標準基準價》(北價格字〔20**〕68號)規定執行。

　　二、停車收費指導標準公布前，依法成立業主委員會之前的

　　住宅物業車輛停放服務費仍由物業服務企業報市物價局核定，依法成立業主委員會之后的住宅物業車輛停放服務費暫由物業服務企業與業主委員會協商約定;車位(包括車庫)租賃費及車位物業服務費暫由當事人協商約定。

　　三、電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)標準公布前，依法成立業主委員會之前的電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)由物業服務企業報市物價局核定，依法成立業主委員會之后的電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)暫由物業服務企業與業主委員會協商約定。

　　北海市物價局 北海市住房和城鄉建設局

　　20**年12月18日

　　政府信息公開選項：主動公開

　　抄報：自治區物價局、住房和城鄉建設廳，市人民政府。

　　抄送：合浦縣物價局、住房和城鄉建設局，鐵山港區物價局、住房和城鄉建設局。

　　北海市物價局 20**年12月19日印發

　　北海市住宅小區物業服務收費管理實施細則(試行)

　　第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法》(試行)以及國家和自治區相關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 本細則適用于北海市市區內(不含鐵山港區，下同)住宅小區的物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條 物業服務收費應當遵循公平、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。

　　第五條 市物價局會同市住房和城鄉建設局負責本市區內住宅小區物業服務收費的管理監督工作，并監督和指導合浦縣、鐵山港區做好本轄區內住宅小區物業服務收費的管理監督工作。

　　第六條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　依法成立業主委員會之前的住宅物業服務收費實行政府指導價;依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　第七條 實行政府指導價的物業服務收費，采取分等級定價方式。市物價局會同市住房和城鄉建設局根據物業服務等級標準及服務質量、服務成本等因素，制定各等級基準價及浮動幅度(最高不超過15%)，并抄送自治區物價局、自治區住房和城鄉建設廳備案。

　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業根據實際提供的物業服務水平，在規定的基準價及浮動幅度范圍內確定，并報經市物價局、市住房和城鄉建設局核準備案后執行。市物價局與市住房和城鄉建設局要加強對執行情況的監管。

　　業主或業主委員會對物業服務企業提供的服務等級有異議雙方協調不下的，可向市住房和城鄉建設局申請核準。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會雙方協商確定。

　　第九條 實行政府指導價的物業服務收費，市物價局可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　住宅小區各等級物業服務收費基準價及浮動幅度、電梯維護收費指導標準和物業小區停車收費(包括車輛停放服務費、車位租賃費和車位物業服務費)指導標準，以及裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)標準由市物價局會同市住房和城鄉建設局制定和公布。

　　第十條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其物業服務收費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經市住房和城鄉建設局核實、市物價局核準，按項目現行物業服務收費標準上浮10%;榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，物業服務收費標準上浮8%;榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，物業服務收費標準可上浮5%。

　　第十一條 物業服務等級標準由市住房和城鄉建設局參照自治區物業管理服務等級標準指導意見制定并公布。市住房和城鄉建設局應當制定物業服務等級評定的具體辦法，并負責本市區內物業服務等級的評定工作，以及做好物業服務等級評定的監督指導工作。住宅小區物業服務等級須三年評定一次，達不到等級服務標準的須進行整改，整改不達標的，經市住房和城鄉建設局認定，作降級處理。

　　第十二條 實行政府指導價的物業服務收費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤(利潤率不高于8%)。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用;電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取);

　　3、物業管理區域(包括單元樓道)清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域消防設施維護費用;

　　6、物業管理區域秩序維護費用;

　　7、物業服務企業辦公費用;

　　8、物業服務企業固定資產折舊;

　　9、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　10、經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

　　物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

　　第十三條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　>　　建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的物業服務收費，應當按照市住房和城鄉建設局核定的服務等級和市物價局規定的政府指導價執行。建設單位應根據市住房和城鄉建設局核定的物業服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準，并報經市物價局備案。

　　達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務收費由建設單位承擔;因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業服務企業。相應的物業服務等級由市住房和城鄉建設局認定。

　　在依法成立業主委員會之前的物業服務收費，物業管理區域內因特殊原因或合同期滿確需變更物業服務企業的，建設單位應在原物業服務合同約定的物業服務等級、收費標準不變的前提下，制定選聘方案并向全體業主公示后，按照規定另聘物業服務企業。

　　需提高物業服務等級、收費標準的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并報經市物價局、市住房和城鄉建設局核準備案后執行。

　　第十四條 住宅小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據市物價局與市住房和城鄉建設局核定的收費標準按月交納物業服務費和電梯維護費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用和電梯維護費由開發建設單位全額交納。

　　電梯維護費由電梯維護保養費、年安檢費、綜合保險費、維修材料費及其他費用構成。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費和電梯維護費可以預收，預收時間不得超過3個月。

　　第十五條 物業服務費按《房屋所有權證》(未辦理《房屋所有權證》之前按購房合同)標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。

　　第十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十七條　物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)，具體收費標準由市物價局會同市住房和城鄉建設局制定。物業服務企業不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用。

　　裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發生數額由業主或使用人承擔。

　　第十八條　實行小區出入證管理的，每戶5人以內(含5人)的出入證(含IC卡等)由建設開發單位免費配置。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由物業服務企業報市物價局核定。

　　第十九條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十條 住宅小區停車收費實行政府指導價。市物價局會同市住房和城鄉建設局制定在本地區執行的基準價及浮動幅度(最高不超過20%)。具體收費標準由當事人在規定的基準價和浮動幅度內以合同的形式約定。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。小區停車收費包括車位租賃費、車輛停放服務費和車位物業服務費。車輛停放服務費用于車位(車庫)的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。

　　車位出租單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業服務費，車位物業服務費應由出租人或單位承擔;業主在物業管理區域內的公共停車位(車庫)內停車應交納車輛停放服務費。物業服務企業收取車輛停放服務費后不得再向業主收取車位物業服務費;業主在自己擁有使用權的車位(車庫)內停車應交納車位物業服務費。業主或者物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放服務費標準，所得收益主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。

　　第二十一條 治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車不需交費。其他車輛在物業管理區域內3小時內(含3小時)停放的應予免費;超過3小時的，可按次收取車輛停放服務費;過夜的，按天收取車輛停放服務費。同時要實行明碼標價規定。

　　第二十二條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

　　第二十三條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十四條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同。

　　第二十五條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督。除本細則中規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定服務的收費外，物業服務企業不得另行收取其他費用。

　　第二十六條　物業服務企業應當于每年第一季度在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十七條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十八條 業主大會成立之前對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向市物價局申請協商調解;業主大會成立后對物業服務收費有爭議的，業主、業主大會、物業使用人或物業服務企業，可以向市住房和城鄉建設局申請協商調解。

　　第二十九條 市物價局對物業服務收費實行成本監審和價格監測。物業服務企業應當按照市物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第三十條 市物價局應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市物價局依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

　　(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(二)自立收費項目或者自定標準收費的(業主自愿委托要求提供特定服務的除外);

　　(三)強制或者變相強制服務并收費的;

　　(四)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(五)不按規定實行明碼標價的;

　　(六)其他違反價格法律、法規規定的行為。

　　第三十一條 本實施細則實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務等級及收費標準等可按原合同約定執行，合同到期后按本實施細則規定執行。

　　第三十二條 合浦縣、鐵山港區價格及物業管理主管部門應根據《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法》(試行)規定并可參照本實施細則，制定相應管理措施。

　　第三十三條 本實施細則由市物價局、市住房和城鄉建設局按照各自職責負責解釋。

　　第三十四條 本實施細則自20**年12月25日起試行。原制定的相關文件與本實施細則不符的，按本實施細則執行。

篇2：柳州市關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知(2015)

　　柳州市關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知(20**)

　　柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知

　　各有關單位：

　　為了規范物業服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯合印發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現根據區物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區物業服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定”。物業服務企業所執行的物業服務費標準不再報價格部門核準備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業服務合同的，其物業服務等級不得低于中標等級，物業服務收費不得高于中標價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內容：“縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業服務企業承諾提供的物業服務等級開展核定及核查。物業服務企業實際提供的物業服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業服務企業實際提供的物業服務水平出具《物業服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區住建局、陽和規建局、柳東規建處作為物業管理主管部門，負責轄區內物業服務項目的物業服務等級核定及日常核查。

　　六、物業服務企業要落實物業服務收費標準的明碼標價公示，價格監督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉建設委員會

　　20**年1月30日

篇3：柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則(2015修正)

　　柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則(20**修正)

　　柳州市物價局 住建委關于取消住宅小區物業服務收費核準備案的通知

　　各有關單位：

　　為了規范物業服務收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯合印發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現根據區物價局《關于柳州市物價局取消住宅小區物業服務收費核準備案的批復》（桂價格〔20**〕921號）等有關文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定”。物業服務企業所執行的物業服務費標準不再報價格部門核準備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業服務合同的，其物業服務等級不得低于中標等級，物業服務收費不得高于中標價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內容：“縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業服務企業承諾提供的物業服務等級開展核定及核查。物業服務企業實際提供的物業服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業服務企業實際提供的物業服務水平出具《物業服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區住建局、陽和規建局、柳東規建處作為物業管理主管部門，負責轄區內物業服務項目的物業服務等級核定及日常核查。

　　六、物業服務企業要落實物業服務收費標準的明碼標價公示，價格監督部門加強檢查和指導。本通知從20**年2月1日起執行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉建設委員會

　　20**年1月30日

　　柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則(20**修正本)

　　第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務定價成本監審辦法》、《廣西壯族自治區物業管理條例》、《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理暫行辦法（試行）》等規定，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于柳州市市區內經工商行政管理機關登記注冊，并持有房產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的收費管理。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的公共綠化、衛生、環境容貌和交通、公共秩序，而向業主所收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條 市、城區價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

　　第六條 物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力。

　　第七條 物業服務包括公共性服務、專項服務和特約服務；對應的物業服務收費為物業服務費（公共性服務費）、專項服務費和特約服務費。

　　物業服務費（公共性服務費）指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。

　　專項服務費是指物業服務企業為業主或使用人提供專項性服務而向該部分業主或使用人收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費等。

　　特約服務費是指物業服務企業為滿足部分業主或者使用人的需要，與業主或者使用人協商，為業主或者使用人提供特約服務而向委托的業主或者使用人收取的費用。

　　第八條 物業服務收費應根據物業類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　依法成立業主大會之前（前期物業管理）的住宅物業服務費、電梯維護費、停車收費（包括車輛停放服務費、車位租賃費等）、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）等專項服務費實行政府指導價；車輛保管費等特約服務費實行市場調節價。

　　依法成立業主大會之后的住宅物業服務收費（停車收費除外）實行市場調節價。

　　第九條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定。

　　業主或業主委員會對物業服務企業提供的服務等級有異議的，可向轄區房產行政主管部門申請復核。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主雙方協商確定。

　　第十條 制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。實行政府指導價的物業服務收費，價格主管部門可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。

　　第十一條 物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，前期物業管理的住宅物業服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。

　　物業服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。達不到服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。該行為作為企業的不良行為，記入企業誠信檔案。

　　超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務等級及收費標準由市房產行政主管部門和市價格主管部門另行核準備案。

　　第十二條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家（自治區、市級）物業管理示范小區等榮譽稱號的項目，其物業服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經轄區房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業服務費標準上浮。

　　榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，物業服務費標準上浮幅度不超過10%；

　　榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準上浮幅度不超過8%；

　　榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準上浮幅度不超過5%。

　　第十三條 實行政府指導價的物業服務費（公共性服務費）的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收??；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。

　　第十四條 實行政府指導價的物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）；

　　3.物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；

　　4.物業管理區域綠化養護費用；

　　5.物業管理區域消防設施維護費用；

　　6.物業管理區域秩序維護費用；

　　7.物業服務企業辦公費用；

　　8.物業服務企業固定資產折舊；

　　9.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　10.經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

　　物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

　　第十五條 物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛生間、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤;未列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。物業服務企業自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔，不得向業主分攤。

　　第十六條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業。建設單位應根據房產行政主管部門核定的服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準。以招投標方式簽訂前期物業服務合同的，其物業服務等級不得低于中標等級，物業服務收費不得高于中標價格。

　　達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務費由建設單位承擔；因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務費應當直接扣減，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　縣級房產行政主管部門應建立日常及定期核查機制，對物業服務企業承諾提供的物業服務等級開展核定及核查。物業服務企業實際提供的物業服務水平與核定或核查服務等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產行政主管部門應根據物業服務企業實際提供的物業服務水平出具《物業服務等級核查意見書》，報相關價格主管部門備查

　　第十七條 業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據價格主管部門核定的收費標準按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十九條　物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等。

　　裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發生數額由業主或使用人承擔。

　　第二十條　實行小區出入證管理的，建設單位應當為業主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業交付使用之后，小區新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數量由物業服務公司與業主依法共同協商決定。

　　第二十一條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十二條 住宅小區（含住宅小區的商業、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位月票。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。

　　業主在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物業費。業主或者物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放收費標準，車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。

　　第二十三條 治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車不需交費。其他車輛在物業管理區域內臨時停放一小時內免費；超過一小時的，物業服務企業可根據價格主管部門的規定收費。

　　第二十四條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　實行政府指導價的物業服務費采用包干制。

　　第二十五條 物業服務企業應當每年初在物業管理區域顯著位置公告上年度共有部分收益的收支賬目。

　　第二十六條 物業交付后，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費，物業服務企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費或者物業服務資金。

　　第二十七條 業主大會成立之前對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解；業主大會成立后對物業服務收費有爭議的，業主、業主大會、物業使用人或物業服務企業，可以向物業所在地的房產行政主管部門申請協商調解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。

　　第二十八條 物業服務費按月收取。物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過一年的物業服務費。

　　第二十九條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第三十條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同以外的特約服務，其收費由雙方協商。除此之外一律不得擅自設立收費項目向業主收取其他任何費用。

　　第三十一條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家有關價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第三十二條 價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┳粤⑹召M項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供特約服務的除外）；

　?。ㄈ娭苹蛘咦兿鄰娭品詹⑹召M的；

　?。ㄋ模┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

　　第三十三條 本細則實施前已完成前期物業服務招標、申請備案，或已通過協議方式選聘前期物業服務企業并完成前期物業服務合同備案，合同尚未到期的，物業服務等級及收費標準按招標申請備案內容（或原合同）約定執行。如物業企業需調整物業收費標準,應當經小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，并經公示，辦理物業服務等級標準及收費標準備案后方可執行。成立業主大會的，按照業主大會決定執行。

　　第三十四條 原未實行服務等級的住宅小區，在業主大會未成立之前，可參照等級標準選擇五項服務中的若干項目及服務等級，經小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，并經公示，辦理物業服務等級標準及收費標準備案后方可執行。

　　第三十五條 本細則由市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規定與本細則不符的，依照本細則執行。

　　第三十六條 本市六縣可參照本細則制定相應管理措施。

　　第三十七條 本細則從20**年8月1日起實施。