水業股份有限公司制度制定程序規則

　　第一章 總則

　　第一條 為了適應現代企業管理要求，規范本公司制度制定程序，保證制度質量，依據公司法和公司章程，確立本規則。

　　第二條 公司制度的立項、起草、審核、審批簽發、解釋適用本規則。

　　第三條 制定公司制度，應符合國家政策、法律法規和地方規章，并緊密聯系本公司戰略發展規劃，重在調整公司內外責、權、利關系，規范公司生產經營管理活動。

　　第四條 公司制度的名稱，視不同情況可直接稱“制度”，也可以稱“辦法”、“規定”、或“暫行規定”;制度的下位制度可稱作“實施辦法”、“實施細則”。

　　第五條 公司制度應當備而不繁，邏輯嚴密，條文明確、具體，用語準確、簡潔，具有可操作性。

　　公司制度根據內容，可以分章、節、條、款、項、目。章、節的序號用中文數字依次表述，款不編序號，項的序號用中文數字加括號依次表述，目的序號用阿拉伯數字依次表述。

　　第二章 本公司制度體系

　　第六條 公司章程規范公司名稱、住所、經營范圍、經營管理制度等重大事項，是公司組織和活動的基本總則。公司章程由全體股東依法訂立，自公司設立之日起生效。公司章程的修改權歸于公司股東會，解釋權和修改方案的制訂權歸于公司董事會。

　　第七條 公司基本管理制度規范公司組織建構、議事決策、生產經營、預算控制、會計審計、行政人勞、安全等整體運作層面帶有全局性、根本性的管理職能。由公司董事會議定并作修改解釋。公司總經理可擬定公司基本管理制度并提交董事會審議。

　　第八條 公司具體規章規范公司經營管理活動中單方面的、特定行為事項。由總經理組織制定并實行總經理辦公會議審議制，修改、解釋權歸屬總經理辦公會議。

　　第九條 公司的具體規章包括：

　　(一)總經理辦公會議事決策辦法

　　(二)員工培訓管理辦法

　　(三)人力開發管理辦法

　　(四)供水生產、供水質量管理辦法

　　(五)供水工程管理辦法

　　(六)公共用水管理辦法

　　(七)供水督查管理辦法

　　(八)公司物料、工具管理辦法

　　(九)自來水進戶安裝、管網維護、水費計收、服務承諾管理辦法

　　(十)技術革新、創新管理獎勵辦法

　　(十一) 安保管理辦法

　　(十二)績效考評實施辦法

　　(十三)人事、文秘信息、檔案、車輛、費用、會務、考勤休假管理辦法

　　(十四)信息化建設管理辦法

　　(十五)其它具體規章

　　第十條 部門、分(子)公司工作制度規范部門職能和工作流程。由各部門、分(子)公司依崗位職責和工作流程擬定，提交總經理辦公會審批，綜合部備案監督。

　　第十一條 涉及公司兩個以上部門職責范圍的事項，需要制定具體規章的，由總經理辦公會議決定。

　　第三章 公司制度的制定程序

　　第一節 立項

　　第十二條 公司總經理及總經理辦公會議根據經營管理實際需要和董事會要求，編制年度基本管理制度制定計劃，并按計劃組織擬定基本管理制度，提請公司董事會審批。

　　第十三條 公司各部門、分(子)公司認為需要制定具體規章的，應當向總經理和總經理辦公會議報請立項。立項申請應當說明制定該具體規章所要解決的主要問題、依據的方針政策和擬確立的主要制度。

　　第十四條 總經理辦公會議下設辦公室(辦公室設在綜合部)，責成專人對部門提交的具體規章立項申請進行分析研究，擬定立項計劃，報總經理審批。

　　綜合部可擬定具體規章立項計劃，報總經理審批。

　　列入制定計劃的具體規章應符合下列要求：

　　(一)適應公司未來戰略發展的需要;

　　(二)這方面的經營管理改革實踐經驗基本成熟;

　　(三)所要解決的問題屬于公司經營管理范圍并需要公司制定

　　具體規章的事項。

　　第十五條 對列入制定計劃的基本管理制度和具體規章項目，承擔起草任務的部門和人員負有起草責任，應抓緊起草，按任務要求提交總經理辦公會議審議。

　　第二節 起草

　　第十六條 公司基本管理制度和具體規章由總經理辦公會議組織起草。總經理辦公會議對列入制定計劃的基本管理制度和具體規章可以確定由一個部門或幾個部門具體負責起草工作，也可以確定由專人起草或組織起草。

　　第十七條 起草基本管理制度和具體規章，應深入調查研究，總結實踐經驗，廣泛聽取一線員工和管理層、各部門、分(子)公司的意見。聽取意見可采取談話、召開討論會等多種方式。

　　第十八條 起草基本管理制度和具體規章，起草部門應當就涉及其他部門的職責或與其他部門關系緊密的規定，與有關部門協商一致;經過充分協商不能取得一致意見的，應當在上報送審稿時說明情況和理由。

　　第十九條 起草部門向總經理辦公會議報送的基本管理制度和具體規章送審稿，應由起草部門主要負責人簽署;幾個部門共同起草的，應當由該幾個部門主要負責人共同簽署。

　　第二十條 起草部門或起草人將基本管理制度和具體規章送審稿報送總經理辦公會議審核，必要時應當一并報送該送審稿的說明和有關材料。

　　基本管理制度和具體規章送審稿的說明應當對制定制度的必要性、確立的主要制度、各方對送審稿主要問題的不同意見、征求有關組織、部門、人員意見的情況等作出說明。有關材料包括國家、地方相關法律政策資料、上級文件、調研報告和行業先進經驗資料等。

　　第三節 審核與修改

　　第二十一條 公司基本管理制度草案經總經理和總經理辦公會議初審后，依據本規則第十九條、第二十條規定向公司董事會提m.dewk.cn交送審稿，由董事會審議。

　　第二十二條 報送的具體規章送審稿，由總經理和總經理辦公會議審議。送審稿有下列情形之一的，總經理和總經理辦公會議可以暫停審議或退回起草部門、起草人修改：

　　(一)制定具體規章的基本條件尚不成熟;

　　(二)相關部門對送審稿存在較大爭議，起草部門未與有關部門協商的;

　　(三)報送審稿不符合本規則第十九條、第二十條規定的。

　　第二十三條 起草部門、起草人修改具體規章送審稿應充分考慮公司生產經營實際和各方面的意見、建議，并進行必要的調查研究，按時限要求完成。

　　第二十四條 總經理和總經理辦公會議初審基本管理制度、審議具體規章，就其中直接涉及公司、員工、客戶切身利益的重大問題，應充分征求和聽取公司職工代表及有關組織、部門和人員的意見，必要時進行實地調查，研究論證。

　　第四節 審批簽發

　　第二十五條 公司基本管理制度由董事會議決，并由董事長簽發。

　　公司具體規章由總經理辦公會審批，并由總經理簽發。

　　簽發公司基本管理制度和具體規章應載明其施行日期。

　　第四章 公司制度的解釋

　　第二十六條 公司基本管理制度條文本身需要進一步明確界限或作出修改補充規定的，由總經理和總經理辦公會議組織擬定解釋草案，提交董事會審議并作出解釋。

　　第二十七條 公司具體規章的修改補充由總經理或總經理辦公會議責成專人組織有關部門、人員擬定修改草案，提交總經理和總經理辦公會議審核，由總經理辦公會議作出修改解釋。

　　部門規章的解釋，依前款規定執行。

　　第二十八條 公司基本制度的解釋、具體規章的解釋，與制度、規章具有同等效力。

　　第五章 附則

　　第二十九條 本規則屬公司具體規章。本規則自總經理辦公會議通過之日起施行。

篇2：物業知識培訓：物業管理制度制定

　　物業知識培訓：物業管理制度制定

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理制度體系的內容以及制定物業管理制度的程序和方法；了解業主公約的法律依據、特點和主要內容，掌握業主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區內違反(公約)的行為，熟悉房屋裝修程序。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理制度體系的內容

　　物業管理制度可分為兩大類：一類是物業管理企業內部管理制度；另一類是物業管理企業的外部制度。

　　(l)物業管理企業內部制度

　　內部制度是物業管理公司為提高管理服務質量和工作效率，根據經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。

　　①物業管理公司員工管理條例

　　員工管理條例是物業管理公司最基本的內部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規范、員工福利制度、企業獎懲制度。

　　②物業管理企業各部門的職責范圍

　　包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、管理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。

　　③物業管理企業員工崗位責任制

　　包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。

　　(2)物業管理企業外部制度

　　外部制度是指用于界定物業管理參與者權利與義務，規范實施物業管理過程中各方的行為，協調各方主體間關系的制度，主要制度有：

　　①物業接管驗收規定

　　②樓宇入住規定

　　包括人住通知書、收樓須知、入住手續書、入住合約。

　　③物業管理公約

　　是將業主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定，對全體業主或使用人以及物業管理者均有約束力，主要包括以下內容：

　　1)明確業主的權利、義務和責任

　　2)明確物業開發商應享有的權利

　　3)明確物業管理者的權利與義務

　　4)明確對物業公共部位以及公用設施的管理

　　5)對物業全部損壞或部分損壞無法正常使用的規定

　　6)管理費用的規定

　　7)法律責任

　　8)其他事項

　　④住戶手冊

　　是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內容：

　　l)居住區概況；

　　2)居住區的管理；

　　3)業主或住戶須知；

　　4) 購日燈管理與維修；

　　5)物業管理條例；

　　6)綜合服務；

　　7)其他應注意的事項。

　　⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度

　　1)對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規定。

　　2)對房屋代管權責的規定。

　　⑥房屋管理服務制度

　　1)房屋維修養護管理規定。

　　2)房屋裝修管理規定。

　　⑦住宅區管理制度

　　主要包括住宅小區治安保衛管理、樓宇管理、機動車管理、環境衛生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農貿市場管理等規定。

　　⑧業主公約

　　⑨業主委員會章程

　　l)成立業主委員會的宗旨、目的；

　　2)業主委員會的權利、義務；

　　3)成立業主委員會的程序；

　　4)勸業主委員會會議及業主大會；

　　5)業主委員會的任務；

　　6)有關補充說明。

　　2、制訂物業管理制度的程序和方法

　　⑴程序

　　第一步：研究所管物業的實際情況。

　　第二步：研究業主及物業使用人的全面情況。

　　第三步：正確評價本企業狀況。

　　第四步：學習理解國家及當地政府的有關法律、法規、制度，借鑒外企業經驗。

　　第五步：整理出本管區應制訂的內外規章制度條目及制訂制度的基本思路。

　　第六步：分頭草擬制度。

　　第七步：征求各方意見，反復討論修改。

　　第八步：定稿。

　　第九步：通過正式程序批準執行。

　　(2)方法

　　①經理意見法：在征求公司內外意見的基礎上，以物業公司經理的意見為制訂規章制度的基本思路和規章制度的主要內容。

　　②業主委員會制訂法：適用于制訂(業主公約)、(業主委員會章程》等。

　　③內部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。

　　④學習借鑒法：主要是學習借鑒國內外對相似物業進行管理的規章制度。

　　⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規章制度的方法。

　　3、業主公約的法律依據、特點和主要內容

　　(l)法律依據

　　業主公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是：

　　①《民法通則》第83條規定。

　　②建設部19*第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》第五條和第六條規定。

　　(2)特點

　　①公約的主體是全體業主。

　　②公約的客體是物業使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權而派生的客觀行為。

　　③公約的內容是有關物業使用、維護與管理等方面的權利。義務的規定，其中既有法律規范的內容，也有社會公共道德的內容。

　　④公約經業主簽約或業主大會審議通過而生效，對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。

　　⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　(3)業主公約的主要內容

　　業主公約一般由政府行政主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本物業區域的實際情況進行修改補充，經業主簽約或業主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。

　　4、業主公約的訂立

　　(1)訂立的原則

　　包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

　　(2)訂立的程序

　　首次制訂業主公約一般按以下程序進行：

　　第一步：物業管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規，尤其是研究建設部制訂的業主公約“示范文本。”

　　第二步：結合所管項目的實際情況，依照建設部“示范文本”的基本內容，制訂出所管項目的業主公約(草案)。

　　第三步：用召業主大會將業主公約(草案)提交大會討論。修改。

　　第四步：業主大會通過修改后的業主公約。

　　第五步：業主簽字，業主公約生效

　　業主公約如需修改，一般由業主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業主大會計論通過后執行。

　　5、糾正違反業主公約的行為

　　⑴界定所應處理的違反《公約》的行為

　　在物業管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業主公約》；二是《物業管理公約》。前者的主體是全體業主，后者的主體是業主、非業主使用人和物業管理經營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：

　　①業主違反《公約》。

　　②非業主違反《公約》

　　③物業管理公司違反《公約》

　　作為物業管理人員應正確處理的是業主和非業主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。

　　⑵及時發現違反《公約》的行為

　　物業管理人員應努力做到及時發現各種違約行為，需做到：

　　①加強工作責任心，認真履行崗位責任。

　　②物業管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發現并處理使用人違約行為。

　　③提高業主和非業主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監督機制，認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。

　　⑶正確處理違反《公約》的行為

　　從廣義上說，《業主公約》和《約業管理公約》也屬于物業管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。

　　對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規勸、制止、批評、警告、按物業管理制度處理、提起民事訴訟。

　　6、房屋裝修管理

　　⑴住用戶裝修申報

　　①業主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業管理公司工程部門提出申請。

　　②工程部門對業主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料。

　　③業主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計，并選擇合格的裝修單位。④業主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。

　　⑵物業管理公司審批

　　①接到業主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。

　　②裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。

　　③方案批準后，與物業管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。

　　⑶裝修單位施工

　　與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應嚴格遵守各項規定嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。

　　⑷物業管理公司驗收。

　　①由業主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。

　　②隱蔽工程必須在隱蔽前進行

　　驗收。

　　③竣工驗收合格后，由工程設備部門向業主或使用人出具竣工驗收單。

　　④業主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續。