物業(yè)公司的組建及管理辦法

　　一、總體思路：

　　1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務(wù)理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結(jié)、務(wù)實、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的企業(yè)作風(fēng)。

　　2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責(zé)任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。

　　制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據(jù)物業(yè)項目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護為基礎(chǔ)，維護好所有的設(shè)備、設(shè)施，確保日常的正常運轉(zhuǎn)。

　　3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的銳捷公司企業(yè)文化和嘉鑫物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提高。

　　二、前期公司構(gòu)架與人員編制：

　　1、公司構(gòu)架：

　　2、人員編制：

　　總經(jīng)理：1人

　　財務(wù)：2人

　　物業(yè)管理部：人

　　工程管理部：人

　　安全保衛(wèi)部：人

　　環(huán)境清潔部：人

　　3、培訓(xùn)實施：

　　根據(jù)制定的管理目標(biāo)，結(jié)合碧水云軒項目業(yè)主的要求，將對員工進行不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿足碧水云軒物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預(yù)期的目的。

　　----崗位培訓(xùn)：上崗前組織對管理和服務(wù)員工進行的針對性培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針和目標(biāo)、物業(yè)特點、崗位職責(zé)等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。

　　----崗內(nèi)培訓(xùn)：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能。

　　----日常培訓(xùn)：根據(jù)實際工作需要，組織員工參加不同的專題培訓(xùn)，其中：管理人員側(cè)重學(xué)習(xí)企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學(xué)習(xí)先進的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長補短;工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn);其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓(xùn)。

　　----培訓(xùn)后跟蹤：員工進行培訓(xùn)后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓(xùn)檔案，日常檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結(jié)合起來。

　　三、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與程序：

　　(一)物業(yè)管理部：

　　1、職責(zé)：

　　◇為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源

　　◇負責(zé)日常辦公行政事務(wù)

　　◇管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案

　　◇接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務(wù)事宜

　　◇協(xié)調(diào)各部門日常運作

　　◇檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施

　　◇負責(zé)日常物業(yè)管理費用收取

　　2、服務(wù)內(nèi)容：

　　◇建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務(wù)

　　◇根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務(wù)

　　◇按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案

　　◇按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作

　　◇按培訓(xùn)計劃，組織和落實培訓(xùn)事宜，并記錄考察結(jié)果

　　◇做好與業(yè)主的溝通、回訪工作

　　◇按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作

　　◇按財務(wù)制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作

　　◇做好業(yè)主裝修管理

　　3、程序：

　　內(nèi)部管理工作流程圖

　　對外服務(wù)工作流程圖

　　服務(wù)質(zhì)量控制圖

　　樓宇交付工作程序

　　為保障業(yè)主(住戶)和**公司的合法權(quán)益，按售、租合同有關(guān)條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：

　　A、業(yè)主(住戶)憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。

　　◇工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主(住戶)前往交接。

　　◇檢查室內(nèi)建筑情況(如墻面、頂面、門、窗等);

　　◇檢查室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施(室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等);

　　◇查對水電表的當(dāng)前讀數(shù)并記錄。

　　B、將上述三項內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在《交房驗收記錄表》中，由業(yè)主(住戶)與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。

　　C、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給**公司，在確認處理意見后安排落實整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務(wù)工作。由業(yè)主(住戶)認證并填寫《樓宇維修記錄》。

　　物業(yè)移交管理程序

　　加強對業(yè)主裝修管理

　　為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項目的實際情況，編制《裝修手冊》，加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。

　　A、 裝修管理組織：

　　◇ 物業(yè)管理部負責(zé)裝修管理事宜

　　◇ 安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責(zé)日常裝修檢查

　　B、 裝修管理：

　　◇ 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關(guān)手續(xù)

　　◇ 審核裝修者的相關(guān)資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規(guī)定

　　◇ 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工

　　◇ 辦理施工人員出入登記

　　◇ 監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾

　　◇ 裝修安全管理

　　◇ 發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修

　　◇ 發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行

　　物業(yè)項目檔案資料管理

　　檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，應(yīng)按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。

　　A、 建檔要求：

　　◇ 按建檔流程，完善檔案管理制度

　　◇ 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理

　　◇ 對使用率高的檔案實行受控制管理

　　◇ 推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)常化管理

　　建檔流程：

　　A、檔案分類：

　　◇ 物業(yè)公司管理文件檔案

　　◇ 房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程檔案

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施檔案

　　◇ 住戶檔案

　　◇ 各項服務(wù)檔案

　　B、檔案資料受控管理：

　　為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴(yán)格控制管理。

　　C、相應(yīng)文件、資料：

　　◇ 物業(yè)管理服務(wù)合同

　　◇ 管理公約

　　◇ 業(yè)主公約

　　◇ 住戶手冊

　　◇ 裝修手冊

　　◇ 有關(guān)政策法規(guī)資料

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 員工手冊

　　◇ 行政管理制度

　　◇ 報修、投訴、熱線服務(wù)受理有關(guān)規(guī)定

　　◇ 報修、投訴、熱線服務(wù)處理及回訪制度

　　◇ 檢查制度

　　◇ 服務(wù)質(zhì)量評定、不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定

　　◇ 相關(guān)費用收取的財務(wù)管理制度

　　D、質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)管理和服務(wù)的實際需要具體制定。

　　(二)工程管理部

　　1、職責(zé)：

　　◇ 確保物業(yè)項目各種公用設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)及完好

　　◇ 按照計劃對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)

　　◇ 為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹?wù)

　　2、內(nèi)容：

　　◇供電系統(tǒng)

　　◇ 弱電系統(tǒng)

　　◇ 消防系統(tǒng)

　　◇ 電梯系統(tǒng)

　　◇ 給排水系統(tǒng)

　　◇ 監(jiān)控系統(tǒng)

　　◇ 房屋維修養(yǎng)護

　　◇ 業(yè)主報修服務(wù)

　　3、程序：

　　工程管理部工作流程圖

　　設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)流程圖

　　業(yè)主報修工作流程

　　4、工程管理部應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生停電事故時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生漏水事故時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 供電所一路供電斷開時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生停水事故時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應(yīng)急預(yù)案

　　5、工程管理部相應(yīng)文件

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 各種設(shè)備、設(shè)施操作程序

　　◇ 各崗位交接班規(guī)定

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施管理總則

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施巡檢制度

　　◇ 各種設(shè)備、設(shè)施臺帳

　　◇ 年度維修保養(yǎng)計劃

　　◇ 安全操作規(guī)程

　　◇ 裝修工程管理制度

　　◇ 報修服務(wù)規(guī)程

　　◇ 各項抽查制度

　　◇ 不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定

　　6、質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施管理和服務(wù)實際具體制定。

　　(三)安全保衛(wèi)部：

　　1、 職責(zé)：

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目的消防安全工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目的車輛進出、停放的管理工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作

　　2、 內(nèi)容：

　　◇ 物業(yè)項目內(nèi)、外安全

　　◇ 停車場、停放車輛安全

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施區(qū)域安全

　　◇ 消防設(shè)備、設(shè)施正常使用

　　◇ 業(yè)主二次裝修安全

　　3、 程序：

　　安全保衛(wèi)工作流程圖

　　安全管理組織示意圖

　　消防應(yīng)急方案試圖

　　突發(fā)事件應(yīng)急方案

　　在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài)狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全。

　　處理程序：

　　A、一旦發(fā)生突發(fā)事件，當(dāng)班保安應(yīng)立即趕往現(xiàn)場了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原因及目前狀況。必要時中控室應(yīng)向110報警，報清地點、路名、聯(lián)系電話、目前狀況。

　　B、中控室應(yīng)立即通知總值班和公司負責(zé)人及各部門有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場。

　　C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領(lǐng)下前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。

　　D、成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。

　　E、根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務(wù)。

　　F、配合公安人員和有關(guān)部門對事件予以控制和調(diào)查取證。

　　G、采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確保現(xiàn)場勘察。

　　H、事件結(jié)束后，分析原因，制定糾正/預(yù)防措施，填寫《突發(fā)事件記錄表》。

　　I、物業(yè)管理部、安保主管負責(zé)驗證糾正/預(yù)防措施的落實結(jié)果。

　　1、 相應(yīng)文件：

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 各崗位交接班規(guī)定

　　◇ 各崗位服務(wù)程序

　　◇ 日常工作規(guī)定

　　◇ 中控室管理規(guī)定

　　◇ 巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序

　　◇ 消防安全“三級”工作管理制度

　　◇ 消防安全檢查制度

　　◇ 消防報警操作及滅火應(yīng)急方案

　　◇ 突發(fā)事件時的應(yīng)急方案

　　◇ 停車場管理規(guī)定

　　◇ 各級抽查制度

　　2、 質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務(wù)實際具體制定。

　　(四)環(huán)境清潔部：

　　1、職責(zé)：

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作(不包括建筑垃圾、裝修垃圾)

　　2、內(nèi)容：

　　◇ 公共場所、公共區(qū)域清潔

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施區(qū)域清潔

　　◇ 停車場清潔

　　◇ 周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔

　　◇ 區(qū)域綠化

　　◇ 區(qū)域滅蟲

　　3、程序：

　　◇ 按有關(guān)規(guī)定的清潔標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序清潔

　　◇ 按有關(guān)的綠化標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護

　　◇ 按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運

　　◇ 按有關(guān)的無蟲害標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序滅蟲

　　環(huán)境清潔部工作流程圖

　　4、相應(yīng)文件：

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 環(huán)境清潔工作標(biāo)準(zhǔn)

　　◇ 垃圾房管理制度

　　◇ 垃圾處理及清運服務(wù)

　　◇ 綠化管理制度

　　◇ 滅蟲工作操作規(guī)范

　　◇ 各級抽查制度

　　5、質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務(wù)實際具體制定。

　　四、物業(yè)管理費核算項目：

　　◇ 員工工資

　　◇ 員工福利(四金)

　　◇ 員工餐費

　　◇ 勞保用品費

　　◇ 培訓(xùn)費

　　◇ 辦公費

　　◇ 日常通訊費

　　◇ 正常水電耗損費

　　◇ 公用設(shè)備、公共設(shè)施日常運行、維修、保養(yǎng)費

　　◇ 環(huán)境保潔費

　　◇ 安保費

　　◇ 消耗物料、材料費

　　◇ 保險購置費

　　◇ 稅金

　　◇ 物品折舊費

　　◆ 物業(yè)管理費及各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)另定。

　　五、近期目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo)：

　　1、近期目標(biāo)(一年)：

　　A、建立一支具有高水平、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

　　B、業(yè)主(住戶)滿意率達到90%以上。

　　其他日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容：

　　2、發(fā)展目標(biāo)：

　　三年內(nèi)除承擔(dān)**公司項目的物業(yè)管理工作以外，力爭在**市場達到3--6個物業(yè)項目管理。同時，建立ISO-9000質(zhì)量管理體系并通過認證。

篇2：物業(yè)知識教材:物業(yè)公司組建

　　物業(yè)知識教材:物業(yè)公司組建

　　一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路，對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。

　　物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理公司的運作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個方面：

　　(1)妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、升值，延長使用壽命。

　　(2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們在安全、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。

　　(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益和社會效益，增強競爭實力。

　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)包括：

　　(一)信譽目標(biāo)

　　良好的信譽是公司的無形資產(chǎn)，有時甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽目標(biāo)擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎(chǔ)。

　　(二)盈利目標(biāo)

　　利潤目標(biāo)包括委托方要求達到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。

　　(三)發(fā)展目標(biāo)

　　物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動，逐步取得相關(guān)知識、技能、經(jīng)驗和利潤，通過實踐和培訓(xùn)，提高員工綜合能力，促進公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。

　　(四)服務(wù)目標(biāo)

　　服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序

　　物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。

　　(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

　　物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括:

　　(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。

　　(2)一定數(shù)量的注冊資金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。

　　(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。

　　(4)有固定的辦公場地和設(shè)施。

　　(5)有必要的管理機構(gòu)和人員。

　　(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。

　　(7)能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(二)物業(yè)管理公司的申報資料

　　內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料:

　　(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的報告。

　　(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件。

　　(3)管理章程。

　　(4)公司法人代表任命書或聘任書。

　　(5)驗資證明。

　　(6)注冊及經(jīng)營地點證明。

　　(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。

　　(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。

　　(9)其他有關(guān)資料。

　　外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件;外商獨資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項。

　　私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。

　　(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序

　　一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括：

　　(1)根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。

　　(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。

　　(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。

　　(4)到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記，以及到公安機關(guān)(或授權(quán)單位)進行公章登記和刻制。

　　上述程序結(jié)束后即可開業(yè)。

篇3：組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題

　　組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題

　　組建第三方組織，解決物管諸多難題

　　隨著國家《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理的舞臺突然變得熱鬧起來。有業(yè)主炒管家的，有業(yè)主要自己進行物業(yè)管理的（業(yè)主自治），有物管公司撤離小區(qū)置業(yè)主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發(fā)表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的。總之，熱鬧得很。面對紛繁復(fù)雜的種種矛盾，有人歸結(jié)為《物業(yè)管理條例》的缺陷，有人論述為國內(nèi)大環(huán)境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業(yè)管理的矛盾謀劃幾條解決出路。

　　一、改造已有的第三方物管機構(gòu)，使之進化到市場組織的高級形式。

　　其實，關(guān)于第三方的 問題，在物業(yè)管理行業(yè)中早已出現(xiàn)，如提供專業(yè)化服務(wù)的樓宇科技公司、設(shè)備維保公司等，但這種第三方服務(wù)的機構(gòu)尚處于初級階段，對解決現(xiàn)階段物管所產(chǎn)生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機構(gòu)大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業(yè)謀取不正當(dāng)收益的合法途徑；這種形式的第三方只對現(xiàn)行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業(yè)管理的專業(yè)化發(fā)展，但實際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因為這種第三方與物管公司“一鍋燴”，對提高物業(yè)管理的服務(wù)水平也沒有多少實際的內(nèi)在推動力。此外，該模式對解決業(yè)主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業(yè)主懷疑物管公司提供了口實。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業(yè)將上述的第三方與物管主業(yè)相分離，走完全的市場化；而在樓宇科技、設(shè)備維保業(yè)務(wù)工作方面，也要提倡公開招投標(biāo)，如此鼓勵此類第三方服務(wù)機構(gòu)走完全市場化道路，也將促進社會上積極組建類似企業(yè)，形成該類業(yè)務(wù)的良性競爭環(huán)境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運作較好的為專業(yè)清潔公司，在深圳，較好的物業(yè)管理企業(yè)基本上都將清潔業(yè)務(wù)外包給專業(yè)清潔公司，在降低成本的基礎(chǔ)上也提高了管理服務(wù)的質(zhì)量；但專業(yè)清潔公司還沒有形成規(guī)模，在深圳這類有影響的公司屈指可數(shù)，還有很廣闊的進入空間。還有一個尚待繼續(xù)完善的保安服務(wù)公司，受限于各物管企業(yè)在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發(fā)育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉(zhuǎn)變物管企業(yè)的固有思路，可能會加快其市場化進程。

　　二、聯(lián)合現(xiàn)有的資源，成立新型的第三方物管服務(wù)機構(gòu)。

　　為物業(yè)管理企業(yè)提供ISO9000質(zhì)量管理體系及其它體系認證的組織，就其對物業(yè)管理已經(jīng)介入到相當(dāng)深的程度而言他們已經(jīng)成為評定物業(yè)管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認證組織僅限于為物管公司提供咨詢認證服務(wù)，人為地將服務(wù)范圍限制在一個狹窄的區(qū)域內(nèi)。因此，完全可以將其服務(wù)領(lǐng)域廣為拓展，從而成為新型的物業(yè)管理第三方服務(wù)機構(gòu)。具體辦法是，在已有職能的基礎(chǔ)上，成立物業(yè)管理品質(zhì)監(jiān)管中心，其職責(zé)即在于對物業(yè)管理的品質(zhì)狀況進行評定和監(jiān)管。它既可接受物業(yè)管理企業(yè)的委托，對企業(yè)的品質(zhì)情況“微服私訪”，以提升物管企業(yè)的管理水平；也可接受業(yè)主的委托，對物管企業(yè)的資費與管理水平是否相符進行驗證；也可接受政府或物管協(xié)會的委托進行調(diào)查，為資質(zhì)評審提供權(quán)威資料。諸如此類。這個空間也可大力提倡多種資本進入以形成市場競爭，其中物管企業(yè)可充分利用自身的優(yōu)勢進入該領(lǐng)域，相信會成為新的利潤增長點。當(dāng)然，這種組織機構(gòu)必須完全與物管企業(yè)相脫離，作為獨立的市場主體，站在客觀、公正的立場上開展工作，以誠信、專業(yè)的態(tài)度贏得市場；它的發(fā)展可充分借鑒會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等成熟的經(jīng)驗。

　　三、組建全新的物業(yè)管理第三方服務(wù)機構(gòu)。

　　其一，成立物業(yè)管理招投標(biāo)中心，這也完全是企業(yè)性質(zhì)，其監(jiān)管方為政府并接受社會（業(yè)主）的監(jiān)督和質(zhì)詢，其最終生存則靠其誠信贏得業(yè)主（包括發(fā)展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區(qū)的成員，而須從外地隨機從名單中聘請，如深圳的項目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業(yè)管理方面的專家，也須多充實相關(guān)人員，如律師、業(yè)主、公證員等。任職成員必須具備資質(zhì)，如同會計師事務(wù)所的成員必須具備注冊會計師資質(zhì)類同，參與中心工作的人員必須具備物業(yè)管理招投標(biāo)資質(zhì)，權(quán)且將這種資質(zhì)命名為物業(yè)管理市場評估師。物業(yè)管理市場評估師分多種專業(yè)，如法律、設(shè)備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業(yè)管理市場法律評估師等。該資質(zhì)由參加國家統(tǒng)一考試取得。物業(yè)管理招投標(biāo)中心的建立可避免現(xiàn)行的招投標(biāo)市場的混亂。

　　其二，成立物業(yè)管理專業(yè)機構(gòu)預(yù)審中心，對參與物業(yè)管理的專業(yè)機構(gòu)，包括物管公司、樓宇設(shè)備維保公司、保安公司、清潔公司等，進入招招標(biāo)時對其資格進行審定。其業(yè)務(wù)可以擴展為受業(yè)主的委托為其物業(yè)管理進行公司遴選，也可受物業(yè)管理公司的委托進行專業(yè)公司的選擇。這也完全是一個企業(yè)性質(zhì)的東西。

　　其三，成立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人事務(wù)所（已有專家對此進行過充分論證）。

　　其四，成立物業(yè)管理事務(wù)介紹所。

　　其五，成立物業(yè)管理社會性質(zhì)服務(wù)（如商務(wù)、娛樂等）中介機構(gòu)。

　　第六，成立業(yè)主委員會成立程序等業(yè)務(wù)咨詢中心。

　　第七，利用物業(yè)管理資源，如所掌握的物業(yè)類型、所用電梯、空調(diào)等設(shè)備的選型等，成立向發(fā)展商進行相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)推介的中心。

　　八，成立業(yè)主置業(yè)服務(wù)中心......當(dāng)然，我們可以成立多個類似的中心。

　　如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點：

　　一是少了政府的麻煩事，政府只須監(jiān)管幾個中心即可，而不需要再監(jiān)管幾百個物管公司和成千上萬個小區(qū)，也不必面對數(shù)量龐大的業(yè)主，業(yè)主與各專業(yè)第三方機構(gòu)的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規(guī)劃物業(yè)管理的大政方針。

　　二是最大程度上避開了各種不必要的暗箱。物管企業(yè)將錢掙到明處，業(yè)主將錢花到亮處，市場調(diào)節(jié)及其自身規(guī)律將把國內(nèi)最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。

　　三是開辟了物業(yè)管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業(yè)管理拓展到更為廣闊的天地，也會大大增加就業(yè)機會。

　　四是有利于提高物業(yè)管理的整體水平。專業(yè)化和市場化發(fā)展的激烈競爭，必將促進各專業(yè)方不斷創(chuàng)新增加服務(wù)內(nèi)容，增強服務(wù)意識，提升服務(wù)質(zhì)量，最終使消費者受益。

　　五是為各種物業(yè)管理模式能夠?qū)嵤┑於嘶A(chǔ)。現(xiàn)今物業(yè)管理的模式基本只限于聘請物管企業(yè)進行管理，而如果各種第三方機構(gòu)能夠充分實現(xiàn)并發(fā)揮作用，則業(yè)主自治、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人進入市場都將成為可能。

　　文/王荷