物業管理公司要交納哪些稅?

　　物業管理公司應以服務性營業收入額(包括主營業務收入和其他業務收入)為征稅對象和計稅依據，向稅務機關交納一定量的營業稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業管理公司通過設置“營業稅金及附加”賬戶核算營業收入應負擔的稅金及附加。而公司發生的費用性稅金，如房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，則應在“管理費用”賬戶核算。

　　公司在月終控規定計算出當月應繳納的營業稅，借記“營業稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅金”賬戶。

　　一、關于管理費等收入的征稅及計算

　　物業管理公司在為房屋業主及租住房提供服務而收取的管理費(包括向房產開發商收取的尚未租、售的有關空房產的管理費)、服務費(包括保潔費、保安費、公共設施養護費、停車費等各種名目的收費)、維修費(包括維修材料費及人工費)、租賃費(包括居民租住公有住宅的租金收入)等收入，征收5%的營業稅。

　　二、關于代辦性收入的征稅及計算

　　1、代辦購物手續費的征稅及計算

　　為房屋業務及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續費收入征收5%的營業稅。對為房屋業主及租住房代辦的防盜門(窗)、曬衣架、隔離欄等物品也應按規定征收增值稅。

　　2、代辦收費取得收入的征稅及計算

　　為房屋業主及租住房代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環衛所等部門后的余額，征收5%的營業稅。

　　三、關于房屋三項維修基金的征稅及計算

　　物業管理公司向房屋業主收取的房屋共用部位維修基金以及向房屋開發商在交付房產管理權時收取的房屋共用部位維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲，基金的所有權屬房屋業主管理委員會或物業產權人、使用人，物業管理公司僅是代管使用，據實列支，可暫不征收營業稅。倘若物業管理公司以提供勞務形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，則應按規定征收5%的營業稅。

　　四、關于代開發票或收據的征稅及計算

　　對物業管理公司為私房業主或租住戶代開出租房屋發票或收據，應照章征收5%營業稅。

　　五、關于稅金的賬務處理舉例：

　　某物業管理公司某月各種服務收入合計為73800元，按5%繳納營業稅，按營業稅的7%繳納城市維護建設稅，按營業稅的3%繳納教育費附和，其稅金及附加的計算和賬務處理如下：

　　1、計算營業稅。

　　營業稅=73800×5%=3690.00

　　借：營業稅金及附加3690.00

　　貸：應交稅金--應交營業稅3690.00

　　2、計算城市維護建設稅。

　　城市維護建設稅=3690×7%=258.30

　　借：營業稅金及附加258.30

　　貸：應交稅金-應交城市維護建設稅258.30

　　3、計算教育費附加。

　　教育費附加=3690×3%=110.70

　　借：營業稅金及附加110.70

　　貸：其他應交款-應交教育費附加110.70

篇2：淺議物業管理稅賦

　　淺議物業管理稅賦

　　--為企業減負 書促行業發展

　　稅賦是調整社會分配的積極的財政手段，體現了政府和社會對一個行業的支持與否。物業管理作為一個新興的行業，在維護城市運行、提升物業使用價值、促進人們安居樂業、整合社會資源、安置社會就業方面扮演著越來越重要的角色，理應得到更多的關注和支持。筆者認為，現階段物業管理方面的稅賦還沒有完全體現本行業特點，沒有非常適合本行業發展規律，尚待進一步完善。

　　一、當前物業管理行業的稅賦情況

　　物業管理屬于服務性行業，其稅賦情況大體如下：

　　1、營業稅及附加。按服務業標準，該稅額為管理服務費和有償服務等經營性收入的5.56%（其中營業稅為物業管理服務收入的5%，營業稅附加城建稅和教育附加費分別是營業稅的7%和3%）。

　　2、企業所得稅，按33%繳納，并實行兩檔優惠稅率，對于年應納稅所得額3萬元以下（含3萬元，下同）的，其稅率為18%；對年應納稅所得額在3萬元以上、10萬元以下（含10萬元，下同）的，按27%稅率征收。

　　3、企業所得稅稅前允許的成本工資費用。以廣州地區20**年為例，虧損企業月人均960元，盈利3萬元以下的為1000元，盈利3-10萬元的為1100元，盈利10萬元以上的為1200元。在上述標準基礎上，納稅人全年月人均應納稅所得額每滿1000元，另增加扣減月人平均50元，這個稅項是在結算前產生的。此外，企業實發工資額超過可扣除額部分，需按33%計繳企業所得稅。

　　二、當前物業管理行業稅賦存在的問題

　　筆者認為，采用酬金制收取物業管理費的物業管理企業不應承擔物業服務資金的節余部分的稅費。現階段，物業管理企業收取酬金的方式有兩種：一種是包干制，企業按照約定收取物業服務費用，盈余或虧損由企業享有或承擔；一種是酬金制，企業預收的物業服務資金由物業服務支出和企業酬金構成，實際操作中物業服務支出的節余部分轉到來年繼續使用。從酬金制的構成來看，物業服務支出是代收代付的行為，因而物業管理公司收取的物業管理費不能全額作為營業收入計繳營業稅賦，只有作為企業酬金的部分才應計稅。同時，物業服務支出的節余部分不是物業管理企業的利潤，而是為業主代收代付費用的余額，企業只是承擔代為保管之責任，所以不應作為企業的利潤計繳企業所得稅。

　　三、將物業管理列入特種行業，享受稅費優惠，扶持企業發展

　　1、物業管理行業在為百姓分憂解難、減輕社會與政府就業壓力、保一方平安等方面起著積極的、不可代替的作用。物業管理企業自身的特殊性決定其承擔稅費的能力是薄弱的。筆者建議稅務部門能否充分考慮物業管理企業的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性質，將物業服務資金的節余部分歸為物業管理企業代理業主和承租者收取的水費、電費、燃氣費、房屋租金、房屋維修基金及其他代收款項行為，一并列入營業稅“服務業”稅目中的“代理業務”，即以與物業管理相關的全部收入減去以上“代理業務”后的余額，作為營業額營業稅。

　　另外，建議參照《營業稅暫行條例》對醫院、學校等機構的稅收減免政策，給予物業管理企業免營業稅的優惠；參照代理廣告業、金融業外匯轉貸和外匯買賣的營業稅計征方法，給予物業管理企業按總收入減去總支出后的余額外負擔計征營業稅；參照建筑行業、旅游業、郵電通信業的分割業務后的營業稅計征方法，把物業服務費收入也視為營業稅“服務業”稅目中的“代理業務”，將扣減工程維護費、清潔費、保安費和其他代收代付款項后的余額作為營業額征收營業稅。

　　2、參照《企業所得稅暫行條例》支持和鼓勵發展第三產業的稅收優惠政策，建議給予物業管理服務企業3-5年內免征企業所得稅的優惠。對實行酬金制的物業管理企業，其服務支出的節余部分作為代管資金而非企業的實際利潤，應免交企業所得稅，改以物業管理企業所收的酬金減去企業管理費用后的部分（企業的實際利潤）計繳企業所得稅。同時應充分考慮物業管理行業仍是勞動密集型行業，企業管理成本主要由人工費支出構成，工資含量占總收入的比例較高，在征收企業所得稅時，適當提高物業管理企業的成本計稅工資標準，以減少企業的稅費壓力。

　　近年來，物業管理行業的快速發展有目共睹，但它的健康成長和發展，仍需要一個更為良好的環境，更需要政府在稅收政策上的關注與扶持，使物業管理企業能夠輕裝上陣，不斷壯大。

　　張朝德

篇3：探討物業管理企業涉稅問題

　　探討物業管理企業涉稅問題

　　物業服務企業作為一個新興的行業，隨著房地產業的發展和城鎮住房產權改革的迅猛發展，物業服務企業吸納了大量的富余勞動力，為廣大人民群眾安居樂業提供了切實可靠的保障。但是，從現實情況看，目前我國物業服務行業的利潤率普遍較低，尤其是普通住宅小區，物業服務費用普遍入不敷出，物業服務企業壓力很大，企業后勁不足，這種狀況對行業發展極為不利，其中，稅負過重是不可忽視的一個重要因素。

　　多年來，國家稅務總局一直沒有明確地對物業服務行業在營業稅稅目中歸類，行業內約定俗成地比照服務業--其他服務業繳納流轉稅，按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅，把服務費結余作為企業經營成果繳納所得稅。

　　20**年11月13日，國家發展與改革委員會、建設部聯合印發了《物業服務收費管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)，對近年來物業服務實踐中存在的物業服務收費酬金制和包干制進行了明確。本文對這兩種收費方式下的涉稅事項進行初步探討，并為減輕物業服務企業稅負提出一些建議。

　　一、包干制下的稅務處理

　　《辦法》第九條對包干制定義為；包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。在這種方式下，物業服務企業應以其收取的全部物業服務費作為其經營收入，并以此為依據計算繳納營業稅。以物業服務收費的盈余或虧損作為其經營成果，計算繳納所得稅。這與以往通行的做法基本一致，并無歧義。

　　在包干制收費方式下，物業服務企業已就收取的物業服務費全額計算繳納了營業稅。為了減輕稅負，促進社會專業分工，對于物業服務企業將某一項或數項服務項目(如保潔、保安、電梯維修保養等)分包給專業公司的，建議國家稅務總局能否參照建筑業繳納流轉稅規定，以全部物業服務費收入減去支付給分包人的價款后的余額作為物業服務企業的營業額，以此計算繳納營業稅；對于分包商應交營業稅，由物業服務企業作為扣繳義務人匯總繳納，各分包的專業公司不再就分包項目單獨繳納營業稅。

　　二、酬金制下的稅務處理

　　《辦法》第九條對酬金制的定義為:酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。同時，《辦法》第十二條規定，實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　根據以上規定，在酬金制下，物業服務企業的經營收入應為在物業服務合同中約定的按預收物業服務資金中約定比例或者約定數額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質，由物管企業在約定的成本支出范圍內開支，其所有權屬于業主，其結余或虧損并非物管企業的經營成果。在這種收費方式下，可以理解為物業服務企業接受所服務區域全體業主委托，在物業服務委托合同約定的范圍內，利用其社會化、專業化優勢，受托招募員工，規劃、組織、實施服務，物業服務企業的行為符合營業稅法中的代理的規定，應歸類為服務業中的代理業。物管企業就其取得的酬金計算繳納營業稅，并以其取得的收入扣除相關的成本費用后作為企業的經營成果，計算繳納所得稅。

　　為了促進物業服務行業的健康快速發展，發揮稅收宏觀調控經濟的杠桿作用，國家應考慮在稅收政策上對物業服務行業進行扶持，以減輕稅負。

　　《住宅與房地產》朱建祥