物業(yè)管理公司要交納哪些稅?
物業(yè)管理公司應(yīng)以服務(wù)性營(yíng)業(yè)收入額(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入)為征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納一定量的營(yíng)業(yè)稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶核算營(yíng)業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。而公司發(fā)生的費(fèi)用性稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，則應(yīng)在“管理費(fèi)用”賬戶核算。
公司在月終控規(guī)定計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅金”賬戶。
一、關(guān)于管理費(fèi)等收入的征稅及計(jì)算
物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住房提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)(包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)空房產(chǎn)的管理費(fèi))、服務(wù)費(fèi)(包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi))、維修費(fèi)(包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi))、租賃費(fèi)(包括居民租住公有住宅的租金收入)等收入，征收5%的營(yíng)業(yè)稅。
二、關(guān)于代辦性收入的征稅及計(jì)算
1、代辦購(gòu)物手續(xù)費(fèi)的征稅及計(jì)算
為房屋業(yè)務(wù)及租住戶代購(gòu)貨物，除了將代購(gòu)貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)為房屋業(yè)主及租住房代辦的防盜門(窗)、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。
2、代辦收費(fèi)取得收入的征稅及計(jì)算
為房屋業(yè)主及租住房代收代付水、電、煤、電話費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5%的營(yíng)業(yè)稅。
三、關(guān)于房屋三項(xiàng)維修基金的征稅及計(jì)算
物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時(shí)收取的房屋共用部位維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲(chǔ)，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理公司僅是代管使用，據(jù)實(shí)列支，可暫不征收營(yíng)業(yè)稅。倘若物業(yè)管理公司以提供勞務(wù)形式，從房屋三項(xiàng)維修基金中取得的收入，則應(yīng)按規(guī)定征收5%的營(yíng)業(yè)稅。
四、關(guān)于代開發(fā)票或收據(jù)的征稅及計(jì)算
對(duì)物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收5%營(yíng)業(yè)稅。
五、關(guān)于稅金的賬務(wù)處理舉例：
某物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入合計(jì)為73800元，按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納教育費(fèi)附和，其稅金及附加的計(jì)算和賬務(wù)處理如下：
1、計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅=73800×5%=3690.00
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加3690.00
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅3690.00
2、計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅。
城市維護(hù)建設(shè)稅=3690×7%=258.30
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加258.30
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅258.30
3、計(jì)算教育費(fèi)附加。
教育費(fèi)附加=3690×3%=110.70
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加110.70
貸：其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加110.70
篇2：淺議物業(yè)管理稅賦
淺議物業(yè)管理稅賦
--為企業(yè)減負(fù) 書促行業(yè)發(fā)展
稅賦是調(diào)整社會(huì)分配的積極的財(cái)政手段，體現(xiàn)了政府和社會(huì)對(duì)一個(gè)行業(yè)的支持與否。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在維護(hù)城市運(yùn)行、提升物業(yè)使用價(jià)值、促進(jìn)人們安居樂業(yè)、整合社會(huì)資源、安置社會(huì)就業(yè)方面扮演著越來越重要的角色，理應(yīng)得到更多的關(guān)注和支持。筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段物業(yè)管理方面的稅賦還沒有完全體現(xiàn)本行業(yè)特點(diǎn)，沒有非常適合本行業(yè)發(fā)展規(guī)律，尚待進(jìn)一步完善。
一、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的稅賦情況
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，其稅賦情況大體如下：
1、營(yíng)業(yè)稅及附加。按服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，該稅額為管理服務(wù)費(fèi)和有償服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入的5.56%（其中營(yíng)業(yè)稅為物業(yè)管理服務(wù)收入的5%，營(yíng)業(yè)稅附加城建稅和教育附加費(fèi)分別是營(yíng)業(yè)稅的7%和3%）。
2、企業(yè)所得稅，按33%繳納，并實(shí)行兩檔優(yōu)惠稅率，對(duì)于年應(yīng)納稅所得額3萬(wàn)元以下（含3萬(wàn)元，下同）的，其稅率為18%；對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元以上、10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元，下同）的，按27%稅率征收。
3、企業(yè)所得稅稅前允許的成本工資費(fèi)用。以廣州地區(qū)20**年為例，虧損企業(yè)月人均960元，盈利3萬(wàn)元以下的為1000元，盈利3-10萬(wàn)元的為1100元，盈利10萬(wàn)元以上的為1200元。在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，納稅人全年月人均應(yīng)納稅所得額每滿1000元，另增加扣減月人平均50元，這個(gè)稅項(xiàng)是在結(jié)算前產(chǎn)生的。此外，企業(yè)實(shí)發(fā)工資額超過可扣除額部分，需按33%計(jì)繳企業(yè)所得稅。
二、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)稅賦存在的問題
筆者認(rèn)為，采用酬金制收取物業(yè)管理費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)資金的節(jié)余部分的稅費(fèi)。現(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)收取酬金的方式有兩種：一種是包干制，企業(yè)按照約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損由企業(yè)享有或承擔(dān)；一種是酬金制，企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成，實(shí)際操作中物業(yè)服務(wù)支出的節(jié)余部分轉(zhuǎn)到來年繼續(xù)使用。從酬金制的構(gòu)成來看，物業(yè)服務(wù)支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)不能全額作為營(yíng)業(yè)收入計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應(yīng)計(jì)稅。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)支出的節(jié)余部分不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，而是為業(yè)主代收代付費(fèi)用的余額，企業(yè)只是承擔(dān)代為保管之責(zé)任，所以不應(yīng)作為企業(yè)的利潤(rùn)計(jì)繳企業(yè)所得稅。
三、將物業(yè)管理列入特種行業(yè)，享受稅費(fèi)優(yōu)惠，扶持企業(yè)發(fā)展
1、物業(yè)管理行業(yè)在為百姓分憂解難、減輕社會(huì)與政府就業(yè)壓力、保一方平安等方面起著積極的、不可代替的作用。物業(yè)管理企業(yè)自身的特殊性決定其承擔(dān)稅費(fèi)的能力是薄弱的。筆者建議稅務(wù)部門能否充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性質(zhì)，將物業(yè)服務(wù)資金的節(jié)余部分歸為物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)主和承租者收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金、房屋維修基金及其他代收款項(xiàng)行為，一并列入營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，即以與物業(yè)管理相關(guān)的全部收入減去以上“代理業(yè)務(wù)”后的余額，作為營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)稅。
另外，建議參照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》對(duì)醫(yī)院、學(xué)校等機(jī)構(gòu)的稅收減免政策，給予物業(yè)管理企業(yè)免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠；參照代理廣告業(yè)、金融業(yè)外匯轉(zhuǎn)貸和外匯買賣的營(yíng)業(yè)稅計(jì)征方法，給予物業(yè)管理企業(yè)按總收入減去總支出后的余額外負(fù)擔(dān)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；參照建筑行業(yè)、旅游業(yè)、郵電通信業(yè)的分割業(yè)務(wù)后的營(yíng)業(yè)稅計(jì)征方法，把物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入也視為營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，將扣減工程維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)和其他代收代付款項(xiàng)后的余額作為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。
2、參照《企業(yè)所得稅暫行條例》支持和鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，建議給予物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)3-5年內(nèi)免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。對(duì)實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)支出的節(jié)余部分作為代管資金而非企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)，應(yīng)免交企業(yè)所得稅，改以物業(yè)管理企業(yè)所收的酬金減去企業(yè)管理費(fèi)用后的部分（企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)）計(jì)繳企業(yè)所得稅。同時(shí)應(yīng)充分考慮物業(yè)管理行業(yè)仍是勞動(dòng)密集型行業(yè)，企業(yè)管理成本主要由人工費(fèi)支出構(gòu)成，工資含量占總收入的比例較高，在征收企業(yè)所得稅時(shí)，適當(dāng)提高物業(yè)管理企業(yè)的成本計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)，以減少企業(yè)的稅費(fèi)壓力。
近年來，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展有目共睹，但它的健康成長(zhǎng)和發(fā)展，仍需要一個(gè)更為良好的環(huán)境，更需要政府在稅收政策上的關(guān)注與扶持，使物業(yè)管理企業(yè)能夠輕裝上陣，不斷壯大。
張朝德
篇3：探討物業(yè)管理企業(yè)涉稅問題
探討物業(yè)管理企業(yè)涉稅問題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)改革的迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸納了大量的富余勞動(dòng)力，為廣大人民群眾安居樂業(yè)提供了切實(shí)可靠的保障。但是，從現(xiàn)實(shí)情況看，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤(rùn)率普遍較低，尤其是普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用普遍入不敷出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)壓力很大，企業(yè)后勁不足，這種狀況對(duì)行業(yè)發(fā)展極為不利，其中，稅負(fù)過重是不可忽視的一個(gè)重要因素。
多年來，國(guó)家稅務(wù)總局一直沒有明確地對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類，行業(yè)內(nèi)約定俗成地比照服務(wù)業(yè)--其他服務(wù)業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅，按收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)5%的比例計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，把服務(wù)費(fèi)結(jié)余作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果繳納所得稅。
20**年11月13日，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”)，對(duì)近年來物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中存在的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制和包干制進(jìn)行了明確。本文對(duì)這兩種收費(fèi)方式下的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行初步探討，并為減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)提出一些建議。
一、包干制下的稅務(wù)處理
《辦法》第九條對(duì)包干制定義為；包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在這種方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以其收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為其經(jīng)營(yíng)收入，并以此為依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的盈余或虧損作為其經(jīng)營(yíng)成果，計(jì)算繳納所得稅。這與以往通行的做法基本一致，并無歧義。
在包干制收費(fèi)方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已就收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全額計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅。為了減輕稅負(fù)，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)分工，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)將某一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(如保潔、保安、電梯維修保養(yǎng)等)分包給專業(yè)公司的，建議國(guó)家稅務(wù)總局能否參照建筑業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅規(guī)定，以全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入減去支付給分包人的價(jià)款后的余額作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額，以此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于分包商應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為扣繳義務(wù)人匯總繳納，各分包的專業(yè)公司不再就分包項(xiàng)目單獨(dú)繳納營(yíng)業(yè)稅。
二、酬金制下的稅務(wù)處理
《辦法》第九條對(duì)酬金制的定義為:酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。同時(shí)，《辦法》第十二條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
根據(jù)以上規(guī)定，在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)為在物業(yè)服務(wù)合同中約定的按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中約定比例或者約定數(shù)額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質(zhì)，由物管企業(yè)在約定的成本支出范圍內(nèi)開支，其所有權(quán)屬于業(yè)主，其結(jié)余或虧損并非物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。在這種收費(fèi)方式下，可以理解為物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受所服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主委托，在物業(yè)服務(wù)委托合同約定的范圍內(nèi)，利用其社會(huì)化、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，受托招募員工，規(guī)劃、組織、實(shí)施服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為符合營(yíng)業(yè)稅法中的代理的規(guī)定，應(yīng)歸類為服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)。物管企業(yè)就其取得的酬金計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，并以其取得的收入扣除相關(guān)的成本費(fèi)用后作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，計(jì)算繳納所得稅。
為了促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康快速發(fā)展，發(fā)揮稅收宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的杠桿作用，國(guó)家應(yīng)考慮在稅收政策上對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行扶持，以減輕稅負(fù)。
《住宅與房地產(chǎn)》朱建祥