如何做好物業(yè)設(shè)備的巡檢工作

　　設(shè)備及其機(jī)房按一定的頻次進(jìn)行周期性的巡視和檢查，它是物業(yè)設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一。筆者結(jié)合自身工作實(shí)際，對(duì)如何做好物業(yè)設(shè)備的巡檢工作談一點(diǎn)看法。

　　一、目前物業(yè)管理中對(duì)設(shè)備巡檢認(rèn)識(shí)的幾點(diǎn)誤區(qū)

　　1.設(shè)備管理主要是做好設(shè)備的日常維修和周期保養(yǎng)工作，巡檢沒必要。

　　持這種想法的人覺得平時(shí)對(duì)物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)及安裝工作已經(jīng)夠忙了，只要做好這些工作便可保證設(shè)備的正常運(yùn)行，不會(huì)出什么大偏差，因此感到?jīng)]必要再安排專人去進(jìn)行設(shè)備的巡檢。但事實(shí)并非想象那么簡(jiǎn)單，雖然做好設(shè)備維修工作可以減少設(shè)備故障率，但并不能保證設(shè)備不出故障，而且設(shè)備發(fā)生故障往往是隨機(jī)的、難以預(yù)料的。筆者在工作中就曾遇到過接觸器接線樁頭松動(dòng)引起導(dǎo)線發(fā)熱失火事故;補(bǔ)償電容器漏油事故以及地下車庫因暴雨進(jìn)水而造成的積水事故等例子。試想，如果物業(yè)管理人員每天都能或者定期對(duì)設(shè)備機(jī)房及有關(guān)重要關(guān)鍵的設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真巡檢的話，就能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的苗子從而安排搶修或采取應(yīng)急措施予以解決，至少可以防止事故的擴(kuò)大化。

　　2.委外維保的設(shè)備及機(jī)房不必列入物業(yè)管理部門的巡檢范圍。

　　在物業(yè)管理工作中，電梯等設(shè)備及其機(jī)房一般委托具有保養(yǎng)資質(zhì)的專業(yè)公司承擔(dān)，因此一些人就認(rèn)為這不屬于物業(yè)管理部門巡檢的范圍。持這種想法的人忘記了物業(yè)管理部門對(duì)委托維保單位的督查職責(zé)。電梯等設(shè)備是物業(yè)的重要設(shè)備，其機(jī)房當(dāng)然也是重要機(jī)房，因?yàn)閷I(yè)維保單位一般是對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行周期性保養(yǎng)，不可能天天到現(xiàn)場(chǎng)，因此對(duì)電梯等委外維保設(shè)備及其機(jī)房的天天巡檢工作自然應(yīng)由物業(yè)管理部門承擔(dān)。在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修，做到防微杜漸，確保電梯等設(shè)備的安全正常運(yùn)行，同時(shí)對(duì)維保專業(yè)公司的工作進(jìn)行督查，提出整改意見。

　　二、物業(yè)設(shè)備巡檢的對(duì)象、周期和頻次

　　所謂巡檢，并不是說將大大小小的所有物業(yè)設(shè)備都列入巡檢范圍，巡檢對(duì)象主要是針對(duì)物業(yè)中比較重要、比較關(guān)鍵的設(shè)備及其機(jī)房。而設(shè)備不同、使用環(huán)境不同、季節(jié)不同，巡檢的周期也有區(qū)別，

　　巡檢必須要有記錄，而巡檢記錄表的設(shè)計(jì)合理與否直接關(guān)聯(lián)到巡檢的效果。有的巡檢記錄表設(shè)計(jì)得極其簡(jiǎn)單，整張表單上只有日期、狀況和巡檢人三項(xiàng)欄目，缺少實(shí)質(zhì)性目標(biāo)。這樣巡檢人員在巡檢時(shí)，不清楚要巡檢的具體目標(biāo)，人到現(xiàn)場(chǎng)后，粗粗一看甚至不看，就在“狀況”欄中打“√”或?qū)懮?ldquo;正常”兩字。巡檢成了一種形式，效果大打折扣，起不到應(yīng)有的積極作用。因此，在巡檢表單中應(yīng)該將要巡檢的設(shè)備系統(tǒng)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化后歸納成具體類目設(shè)計(jì)到巡檢表中，巡檢人員到現(xiàn)場(chǎng)后，只要按表上類目進(jìn)行巡檢，正常的在這一欄中打“√”或?qū)?ldquo;正常”;不正常的在這一欄中打“×”或?qū)?ldquo;不正常”并在“備注”欄中說明。這樣，巡檢的覆蓋面就比較全面了，操作性也比較強(qiáng)了。巡檢中如發(fā)現(xiàn)小問題，由巡檢人員當(dāng)場(chǎng)自己解決;而發(fā)現(xiàn)比較大的問題，在做好防止問題擴(kuò)大化措施的同時(shí)迅速向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，以組織力量解決。設(shè)備工程部主管或領(lǐng)班則定期對(duì)巡檢工作進(jìn)行督查。巡檢記錄表一般放在現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備人員到場(chǎng)巡檢后認(rèn)真填寫，電梯及機(jī)房巡檢記錄表

　　另外，以單純的運(yùn)行設(shè)備表計(jì)數(shù)據(jù)抄錄工作作為巡檢工作，以運(yùn)行設(shè)備表計(jì)數(shù)據(jù)抄錄表作為巡檢記錄表，也是欠缺而不全面的。不過，如果設(shè)備比較單一的話，可以在設(shè)計(jì)表單時(shí)將巡檢表與運(yùn)行設(shè)備表計(jì)數(shù)據(jù)抄錄表合為一表，在巡檢設(shè)備的同時(shí)抄錄好表計(jì)的數(shù)據(jù)。

　　三、物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容

　　巡檢的目標(biāo)對(duì)象細(xì)化后，還需要了解相關(guān)的具體巡檢內(nèi)容，從而提升巡檢的可操作性，比較客觀地判斷設(shè)備及其機(jī)房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具體內(nèi)容按系統(tǒng)大致可分為以下幾個(gè)方面：

　　供配電：機(jī)房是否整潔，“四防一通”是否完好;安全用具是否齊全完好合格，擺放位置是否合適;變壓器三相溫度是否在正常值內(nèi);是否有異味或者異聲;母排示溫蠟片是否熔化，接頭處是否松動(dòng)變色;電流表、電壓表、功率因素表等表計(jì)是否正常;柜內(nèi)外是否整潔，電器元件是否異常;電容器是否有膨脹或漏油現(xiàn)象;導(dǎo)線絕緣層是否有老化現(xiàn)象，接地線是否松動(dòng)或脫落;模擬屏顯示是否正常;正常照明和應(yīng)急照明是否完好;滅火器是否合格。

　　給排水：泵房環(huán)境整潔度如何;手動(dòng)試備泵是否正常;泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向是否正確;泵運(yùn)行時(shí)盤根處滴水速度是否在正常范圍內(nèi);有無異味、異聲;控制柜內(nèi)外整潔度如何;控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常，柜內(nèi)導(dǎo)線是否老化松動(dòng);管道是否有堵塞、泄漏現(xiàn)象;閘門是否處于正常工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致;管道橡膠軟接頭是否有龜裂現(xiàn)象;止回閥是否完好;水箱(池)檢修出入口是否關(guān)門上鎖，溢水口是否有水溢出，管口防小動(dòng)物網(wǎng)罩是否完好;集水井防護(hù)蓋有無缺損，井內(nèi)是否有垃圾，排水速度是否正常;壓力表是否完好。

　　空調(diào)系統(tǒng)：機(jī)房環(huán)境整潔度如何;觀察電源電壓、電流表是否正常;觀察冷凍油油壓、油位、油色是否正常;觀察冷卻水、冷凍水進(jìn)出水壓力、溫度是否正常;冷卻水泵、冷凍水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常;空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪聲;管道、閥門是否有滲漏現(xiàn)象，冷凍保溫層是否有破損;閥門是否處于正常的工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致;冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;控制柜(箱)指示燈及各電氣元件是否正常，接線是否有松動(dòng)脫落;有無異味異聲;滅火器是否合格。

　　供暖、鍋爐：機(jī)房環(huán)境整潔度，通風(fēng)照明是否良好;觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統(tǒng)是否完好正常;鍋爐水位、油箱油位是否在正常范圍內(nèi);水泵、油泵是否正常;連接螺母、螺絲有否松動(dòng);是否有異味異聲;電源控制柜的表計(jì)、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常，溫度設(shè)置的范圍是否正確，接線是否松動(dòng)脫落;滅火器是否合格。

　　電梯機(jī)房：機(jī)房環(huán)境整潔度，正常照明和應(yīng)急照明是否完好;空調(diào)運(yùn)行是否正常;主機(jī)運(yùn)行是否正常;鋼絲繩是否有起毛斷絲現(xiàn)象;潤(rùn)滑油油位是否在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi);控制柜內(nèi)外整潔度，電氣控制元器件是否正常;滅火器是否合格;轎廂照明通風(fēng)是否正常;轎廂控制按鈕是否完好;轎廂平層是否良好;轎門開啟、關(guān)閉是否正常。

　　消防控制中心：集中顯示屏顯示操作功能是否正常;打印設(shè)備打印的字跡是否清晰完整，是否符合現(xiàn)狀;蓄電池電壓等是否在正常范圍內(nèi)，電池是否有滲液等異常現(xiàn)象;主機(jī)各調(diào)節(jié)按鈕、報(bào)警按鈕的功能是否完好;設(shè)備有無積灰、銹蝕現(xiàn)象;接線是否有松動(dòng)、脫落現(xiàn)象;滅火器是否合格

篇2：機(jī)械設(shè)備巡檢制度

　　機(jī)械設(shè)備巡檢制度

　　1、大樓設(shè)備分布在大樓的各個(gè)部門，機(jī)電主管要安排相關(guān)員工巡視各設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)。

　　2、機(jī)電主管要制定相關(guān)專業(yè)員工巡檢路線、巡視時(shí)間。

　　3、要制定巡檢檢查表格，規(guī)定應(yīng)記錄的數(shù)據(jù)和狀況，這些數(shù)據(jù)和狀況的獲得必須是視覺、聽覺、觸覺、嗅覺均發(fā)生作用。

　　4、機(jī)電主管應(yīng)對(duì)相關(guān)專業(yè)員工的巡檢要進(jìn)行抽查。

　　5、巡查后，相關(guān)專業(yè)員工應(yīng)迅巡速返回，不得在其他部門逗留，要登記巡檢時(shí)間。

　　6、因故無巡檢者應(yīng)向主管申報(bào)。

　　7、進(jìn)入其他部門的工作區(qū)域，如監(jiān)控室、電信機(jī)房要經(jīng)得部門主管同意

篇3：物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定

　　物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定

　　為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。

　　1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。

　　2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。

　　3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

　　4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)"手動(dòng)"運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

　　5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。

　　6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。

　　7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。文章來源自 物業(yè)經(jīng)理人