物業如何應對高空拋物房屋漏水下水管堵塞

　　一高空拋物

       某住宅小區，一名騎電動車經過的男子日前被疑似從高樓墜落的紅磚砸中。

　　事后，由于現場缺乏目擊者與相關證物，導致遲遲找不到真正的肇事者，受害者家屬把可能涉案的整幢樓除一樓外的全體業主和開發商，以及小區物業公司均告上法庭。

　　后法院審理認為，通過《中華人民共和國侵權責任法》對高空拋物行為責任進行了明確規定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，假如找不到責任人，則推定所有住戶都有“拋物”的可能，應由所有住戶一起賠償。高空墜物屬于個人違法行為，從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。不屬于物業管理的范圍。

　　針對此類事故，物業管理部門可采取以下措施：

　　1、進行高空維修、清洗外墻面等高空作業時，做好防護措施，防止物品不慎墜落。同時，在作業期間樹立指示牌提醒路人繞道行走或安排專門人員引導行人。2、平時需做好建筑外墻的檢查和日常養護，避免發生公共區域設施如外墻皮，公共區域玻璃，窗戶等物墜落，造成傷害。

　　3、日常工作中，要通過多種形式進行宣傳教育，提高居民素質，從根本上杜絕高空拋物的現象發生。

　　4、一旦出現高空墜物傷害事件，物業公司要做好搶救傷員和現場保護區工作，依據現場情況及時報警，并協助有關部門做好證據保全工作。

　　5、對一些高空拋物多發部位進行監控，以獲取事故的第一手材料和證據。

　　二 房屋漏水

　　房屋漏水是物業管理中的“老大難”的問題，不少業主經常此類問題全部拋給物業，要求幫其解決房屋問題，若不然則拒絕繳納物業費。但其實，房屋漏水原因不同，責任對象也不同。

　　從滲漏原因分析，通常有以下幾種情況：

　　1、開發商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規范等導致房屋本身存在質量問題而引發的滲漏;

　　2、業主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水;

　　3、裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏;

　　4、物業對共用設施設備管理不善造成的漏水;

　　5、房屋年代久遠，防水材料老化失效。

　　根據《建筑工程質量管理條例》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　對于因開發商建造的房屋質量不達標而造成的漏水：業主可以找第三人進行維修，由此產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外，若因為開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期，開發商仍要擔責。

　　對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。

　　對于因物業疏于管理所造成的滲漏：比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家、屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水等，物業公司應承擔失察或維修不及時的責任。

　　三下水管堵塞

　　不少市民都遭遇過下水道被堵的情況，如果造成了較大的損失，雖然無法查清是哪一戶干的壞事，但可以讓全體樓上業主“背鍋”。

　　某住宅就發生過因公用下水管道被鄰居的破布、濕巾等堵住，一樓住戶被污水反冒淹屋，家具、家電和木地板遭到不同程度浸泡的事件。

　　由于該事件無法確定堵塞物為該單元的哪一住戶所丟棄，但根據日常生活經驗可以合理推斷，此事是由于樓上各住戶未能合理使用排污管道導致，樓上各住戶均存在過錯的可能性。因此，樓上其余各住戶應共同承擔責任。

　　所以下水管被堵造成了損失，首先要弄清楚下水道被堵的原因究竟是什么：

　　1、如果是因為下水管年久失修，物業公司又沒有及時發現維修，使得業主在正常使用過程中造成了溢水，那么物業公司應承擔違約賠償責任。

　　2、如果是樓上業主使用不當造成的，例如將一些垃圾扔進下水管影響水管正常排水，那么就應該由樓上業主來賠償。物業公司如果已盡到合理的注意義務，沒有怠于履行及時發現故障并維修的義務，那么物業公司就不承擔責任。

篇2：物業該如何應對高空拋物責任劃分

　　高空拋物責任劃分有了新規定!物業公司該如何應對?

　　隨著城市化進程的加快，高樓大廈如雨后春筍般涌現，但隨之而來的高空拋物問題卻成為城市治理的一大難題。高空拋物不僅威脅著“頭頂上的安全”，還頻繁引發社會關注和爭議。為了明確責任主體，保障受害人的合法權益，最高人民法院于近期發布了《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>侵權責任編的解釋(一)》(以下簡稱《解釋》)，對高空拋物、墜落物致人損害的責任進行了詳細規定，對物業公司產生了深遠的影響。

　　01高空拋物責任界定：明確與細化

　　《解釋》明確指出，高空拋擲物、墜落物造成他人損害的，具體侵權人是第一責任主體，必須承擔直接的法律責任。然而，在現實生活中，往往存在難以確定具體侵權人的情況。此時，未采取必要安全保障措施的物業服務企業將成為責任承擔的重要一環，承擔順位在后的補充責任。這一規定不僅明確了物業公司的責任邊界，也為受害人提供了更為全面的法律保護。

　　同時，《解釋》還規定，在無法確定具體侵權人的情況下，未采取必要安全保障措施的物業服務企業等建筑物管理人需先行承擔與其過錯相應的責任。這種制度安排充分考慮了實際操作的可行性，避免了因無法確定侵權人而導致的責任空白。此外，可能加害的建筑物使用人也被賦予了一定的責任，需給予被侵權人適當補償。這種責任共擔的機制有助于平衡各方利益，確保受害人能夠得到合理的賠償。

　　02物業公司的新挑戰與應對

　　《解釋》的出臺對物業公司而言無疑是一次新的挑戰。首先，物業公司必須明確自身的責任范圍和管理職責，加強對小區內高空拋物的防范和管理。這要求物業公司必須制定并執行嚴格的安全制度和措施，確保小區內的安全穩定。同時，物業公司還需加強巡查力度和宣傳教育工作，提高業主的安全意識和防范能力。

　　然而，挑戰往往伴隨著機遇。物業公司可以通過加強管理和防范工作來提升自身的服務質量和業主滿意度。例如，增設監控設備、加強巡查力度、開展安全宣傳教育等措施不僅有助于防范高空拋物事件的發生，還能夠提升物業公司的整體形象和信譽度。此外，物業公司還可以通過引入先進的科技手段來提升管理水平和服務效率，如利用大數據和人工智能技術對小區內的安全隱患進行預警和處置。

　　03促進社會和諧與公平正義

　　高空拋物問題的治理不僅關乎個人權益的保護，更關乎社會的和諧與穩定。《解釋》的出臺為高空拋物問題的治理提供了有力的法律保障和支持。通過明確責任主體和細化責任承擔方式，可以有效遏制高空拋物事件的發生，維護受害人的合法權益。同時，這也能夠促使物業公司加強管理和防范工作，提升整體服務質量和業主滿意度。最終，這將有助于構建和諧的社區環境，促進社會的公平正義和穩定發展。

　　綜上所述，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>侵權責任編的解釋(一)》的出臺對高空拋物問題進行了明確界定和細化規定，對物業公司產生了深遠的影響。物業公司應積極響應政策要求，加強管理和防范工作，提升自身的服務質量和業主滿意度。同時，社會各界也應共同努力，加強宣傳教育和監管力度，共同營造安全、和諧、穩定的社區環境。

篇3：小區暖氣漏水事件

　　龍湖小區新房變水簾洞，玻璃還破碎了!到底是物業的責任還是總承包方責任?業主該如何維權?

　　在濟南高新區這片繁華的地帶，龍湖漢峪光年小區以其優越的地理位置和精致的建筑設計吸引了眾多業主的目光。然而，對于業主榮女士而言，這座本應充滿幸福與溫馨的新家，卻成了她近期煩惱的源泉。一場突如其來的暖氣漏水事件，不僅讓她的新房遭受重創，更引發了一系列連鎖反應，讓榮女士的維權之路充滿了艱辛與挑戰。

　　01案例回顧

　　今年二月份，正當春節的喜慶氛圍還未完全散去，榮女士的新房卻遭遇了前所未有的災難。由于暖氣閥門漏水，整個房屋瞬間變成了“水簾洞”。水勢洶涌，全屋定制的家具、家電及生活用品無一幸免，全部遭受了不同程度的損害。據榮女士統計，此次事件造成的直接經濟損失近4萬元，其中包括家具家電的折舊費、誤工費等。

　　面對突如其來的災難，榮女士第一時間聯系了物業和項目總承包方榮華建設集團有限公司(簡稱：榮華建設)，希望能夠盡快得到妥善處理和賠償。然而，事情的發展卻遠遠超出了她的預料。

　　在榮女士的追問下，龍湖物業方面表示，暖氣閥門漏水的原因是質量問題，且未出保質期，因此責任應由項目總承包方榮華建設承擔。物業方還透露，他們已將此事向總包施工方進行了反饋，但雙方因賠償金額問題始終無法達成一致。

　　而榮華建設方面的回應則讓事情變得更加復雜。一位自稱是施工負責人的工作人員表示，暖氣漏水并非質量問題，而是施工時疏忽大意導致的。他解釋說，供暖前施壓測試都沒有問題，但由于冬天熱脹冷縮，時間長了可能導致閥門松動漏水。對于榮女士提出的賠償要求，他認為金額過高，需要現場查驗后再與業主協商。

　　正當榮女士為暖氣漏水事件的賠償問題焦頭爛額時，她的新房又遭遇了另一個“意外”——窗子玻璃自爆碎裂。這一突如其來的變故讓榮女士的情緒跌入了谷底。她表示，玻璃自爆不僅影響了房屋的安全使用，還讓她對房屋的整體質量產生了嚴重的懷疑。幸運的是，物業方面對此給出了積極的回應，表示玻璃存在一定的自爆率，并已從廠家進貨，將盡快為業主安排換新。

　　02法律建議：明確責任，合理維權

　　針對這一連串的問題，山東泉澤律師事務所金曉東律師給出了專業的法律建議。他認為，室內暖氣閥的安裝義務歸于開發商，如果因項目承包方施工疏忽或質量原因導致業主房屋受損，項目承包方應承擔相應的賠償責任。同時，物業公司作為服務提供方，也有義務在供暖前認真檢查各業主室內的暖氣閥是否安全，如因未履行此項義務導致房屋受損，物業公司也負有一定的過錯管理責任。不過，相對于開發商的責任而言，物業公司的責任較輕。

　　金曉東律師建議榮女士、開發商和物業公司三方應依據事發損耗進行協商解決。在協商過程中，榮女士應保持冷靜和理性，堅持自己的合法權益;同時，也要尊重對方的意見和立場，尋求一個雙方都能接受的解決方案。

　　03結語：維權之路雖艱，希望之光不滅

　　榮女士的遭遇無疑為眾多購房者敲響了警鐘。在享受新房帶來的喜悅之余，我們更應關注房屋的質量問題和潛在的安全隱患。當遇到類似問題時，我們應勇于站出來維護自己的合法權益。雖然維權之路可能充滿坎坷和挑戰，但只要我們堅持不懈、理性應對，就一定能夠迎來希望的曙光。

　　在此，我們也呼吁相關企業和部門能夠加強自律和監管力度，從源頭上杜絕類似問題的發生;同時，也期待更多的法律專業人士能夠為廣大購房者提供更加全面、專業的法律支持和幫助。