小區設施設備維修運行控制規程?

　　1 目的?

　　本規程旨在對設備的維修及維護保養工作進行全面且系統的控制，通過科學、規范的管理手段，確保各類設備始終處于良好的運行狀態，從而充分滿足小區 / 大廈日常正常運行的多樣化需要 。無論是保障居民的日常生活需求，還是維持商業運營的穩定，設備的良好狀態都是至關重要的，而本規程正是實現這一目標的關鍵指引。?

　　2 適用范圍?

　　本規程廣泛適用于小區 / 大廈公用設施設備的全流程管理，具體涵蓋保養、維修以及事故處理等各個環節的控制。從小區的電梯、供水供電系統，到大廈的中央空調、消防設施等，只要是公用設施設備，其整個生命周期的維護管理均在本規程的規范范圍內 。?

　　3 引用文件?

　　本規程參考并引用了《設施設備綜合控制程序》，該程序為設施設備的整體管理提供了基礎框架和一般性指導原則，與本規程相互配合，共同構建起完善的設施設備管理體系 。?

　　4 術語和定義?

　　應急維修?

　　設備在正常使用過程中，突發故障或遭受損壞，為了以最快速度恢復其應有的功能，所立即開展的非預先計劃安排的緊急修理活動。這種維修具有即時性和緊迫性，目的是最大程度減少設備故障對正常運行造成的影響 。?

　　返修?

　　針對那些不符合質量標準要求的產品，所采取的一系列補救措施，旨在讓產品能夠達到預期可使用的狀態 。?

　　返工?

　　為了使不合格產品能夠滿足既定的質量規定要求，而實施的特定整改措施，以確保產品質量符合標準 。?

　　5 職責?

　　5.1?工程技術部在設施設備維護、維修工作中承擔著核心的控制和管理職責。負責統籌規劃整體工作，制定相關技術標準和操作規范，對維修工作進行技術指導和質量監督，協調各方資源以保障設施設備維護、維修工作的順利推進 。?

　　5.2?維修中心以及各小區維修組則專注于各自責任范圍內設施設備的具體維護、維修與日常管理工作。他們直接面對一線設施設備，執行日常巡檢、故障維修、保養計劃實施等工作任務，是保障設施設備正常運行的直接執行者 。?

　　5.3?常務副總經理在設施設備管理流程中扮演著關鍵的審核與批準角色。負責對 “年度設施設備維修、保養計劃” 進行嚴格審核，從公司整體運營戰略和資源配置角度出發，判斷計劃的合理性與可行性，并最終批準計劃的實施，確保計劃符合公司的長期發展目標 。?

　　6 程序要求?

　　6.1?維修流程圖作為重要的操作指引，詳細展示了設施設備維修工作的各個環節及流程順序，將附在本規程之后，以便相關工作人員隨時查閱，清晰了解維修工作的步驟和邏輯關系 。?

　　6.2 維修計劃的制定?

　　6.2.1?維修中心以及各小區維修組作為最貼近設施設備的一線部門，需要依據本小區設施設備的實際運行狀況、使用年限、技術特點等多方面因素，制定詳盡的 “年度設施設備維修、保養計劃”。計劃要充分考慮設備的日常維護需求以及不同周期的大、中、小修安排 。?

　　6.2.2?工程技術部在各小區提交的計劃基礎上，發揮其專業的統籌和審核職能。對小區 “年度設施設備維修、保養計劃” 進行全面審核，綜合考量公司整體的設施設備布局、技術力量分布、資源配置等情況，進而編制形成公司層面的 “年度設施設備維修、保養計劃”，確保公司整體設施設備維護工作的協調性和一致性 。?

　　6.2.3?常務副總經理憑借其對公司整體運營的把控能力，對公司 “年度維修、保養計劃” 進行最終審核和批準。從公司戰略高度審視計劃是否合理利用資源、是否滿足運營需求等，只有經過批準的計劃才能正式實施 。?

　　6.2.4?維修、保養計劃包含豐富且具體的多項內容：?

　　a) 針對每一臺設備獨特的使用性能和工作特點，精確制定大、中、小修的合理期限。詳細規劃維護保養的具體操作內容，明確每一項保養工作應達到的質量標準，為設備維護提供清晰的操作指南 。?

　　b) 根據公用設施各自不同的性質特點，分別確定定期維護保養的適宜期限。精準規劃維護保養的詳細工作內容，設定與之對應的嚴格質量標準，確保公用設施始終處于良好運行狀態 。?

　　c) 結合公司當前所具備的技術力量和實際操作能力，審慎確定公司能夠自行承擔檢修工作的設施設備清單，以及需要委托外單位進行專業檢修的設施設備清單，實現資源的合理利用 。?

　　d) 將年度計劃進行合理分解，細致測算各項維修保養工作所需的工時。科學安排維護保養工作在不同時間段的具體實施時間，保障計劃有條不紊地推進 。?

　　6.3 設備維護保養工作的實施?

　　6.3.1 設備的日常維護?

　　6.3.1.1?設備的日常維護保養工作主要由設備操作人員負責執行。操作人員應嚴格按照標準操作，確保設備達到整齊、清潔、潤滑和安全的狀態。整齊要求設備的外觀、零部件擺放規整有序;清潔需保證設備表面無灰塵、污漬;潤滑要按時添加合適的潤滑劑，保障設備運轉順暢;安全則是確保設備運行環境及操作過程不存在安全隱患 。?

　　6.3.1.2?設備日常維護保養工作包含多項具體內容：?

　　a) 定期對機器外表進行仔細擦拭、清潔，去除表面附著的灰塵、油污等雜質，保持設備外觀整潔，這不僅有助于提升設備的美觀度，還能防止雜質對設備表面造成腐蝕 。?

　　b) 對設備外表容易出現松動的部位進行緊固操作，防止因部件松動導致設備運行不穩定，甚至引發故障 。?

　　c) 認真檢查設備外部零件是否齊全、有無損壞，同時檢查電氣部分的完整性，包括線路連接是否牢固、電器元件是否正常等，確保設備的電氣系統安全可靠運行 。?

　　6.4.2 設備的定期維護?

　　6.4.2.1?設備的定期維護工作由專業維修人員負責完成。在設備維護保養規范中，對設備定期維護的內容有著明確詳細的規定，維修人員需嚴格按照規范執行 。?

　　6.4.2.2?設備定期維護包含多項重要內容：?

　　a) 對機器的內部和外部進行徹底的清洗、擦拭，清除設備在長期運行過程中積累的污垢、雜質，保證設備內部各部件清潔，減少磨損 。?

　　b) 仔細檢查、精準調整各部件之間的配合間隙，確保設備運轉精度。緊固設備運行中可能出現擺動的部位，防止因部件擺動造成損壞。對于已經磨損的個別易損件，及時進行更換，保障設備性能穩定 。?

　　c) 全面清掃、細致檢查并合理調整電氣線路及裝置，確保電氣系統的安全性和可靠性，避免因電氣故障引發設備事故 。?

　　d) 疏通設備的油路，保障潤滑油能夠順暢流通到各個需要潤滑的部位。按照規定添加適量、合適的潤滑劑，降低設備運行摩擦，延長設備使用壽命 。?

　　6.4.2.3?設備定期維護分為多個具體類別：?

　　a) 一級保養：“一保” 的主要作業內容是對設備進行內部深度清洗，確保油路暢通無阻。精準調整各部件的配合間隙，緊固設備的關鍵部位，并對設備的重要部位進行必要的檢查。“一保” 工作具有一定的技術難度和要求，通常需要在專業維修工的指導下，由設備操作員共同完成 。?

　　b) 二級保養：“二保” 的作業內容不僅涵蓋了一級保養的全部工作，還需要對設備進行局部解體檢查。清洗設備內部的關鍵部件并更換潤滑油，對已經磨損的零件進行修理或更換。及時排除設備運行過程中出現的異常情況和故障，恢復設備局部的最佳工作狀態。同時，全面檢查并修理設備的電氣系統，確保設備整體性能良好 。?

　　6.4.3 重要設備的維護?

　　6.4.3.1?配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房等設施設備在小區的運行中發揮著至關重要的作用，是小區的核心重要設備。這些設備的正常運行直接關系到居民的生活質量和小區的安全穩定 。?

　　6.4.3.2?工程技術部需要針對這些重要設備，制定詳細、專業且具有針對性的維護保養規程。規程要充分考慮設備的特殊性、重要性以及運行風險，確保維護保養工作科學、有效 。?

　　6.4.2.3?重要設備的維護內容除了涵蓋定期維護的所有內容外，還包含一些特殊要求：?

　　a) 若重要設備需要長期停用，為了保持設備的良好性能，應定期對設備進行擦拭、潤滑處理，并進行適當的空運轉操作，防止設備因長期閑置出現零部件生銹、老化等問題 。?

　　b) 對于重要設備所使用的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑，必須嚴格按照設備制造商的規定使用，嚴禁隨意代用。不同的設備對這些材料有特定的要求，使用不當可能會影響設備的性能和壽命 。?

　　c) 鑒于重要設備的關鍵作用，對于其所需的備件，要根據市場供應情況，優先進行準備。確保在設備出現故障需要更換備件時，能夠及時獲取，最大程度減少設備停機時間 。?

　　6.4.4 設備封存和啟封前的維護?

　　6.4.4.1?當設備需要封存時，首先由設備的使用部門及時通知工程部。隨后，工程部會同該設備的操作工共同對設備進行全面的清潔工作，去除設備表面及內部的灰塵、污垢等雜質。進行充分的潤滑處理，防止設備零部件生銹。采取必要的防銹措施，如涂抹防銹劑等。同時，對設備的性能進行全面檢查，確保設備在封存前處于良好狀態 。?

　　6.4.4.2?在設備啟封時，同樣由工程部會同該設備的操作工進行啟封檢查工作。仔細檢查設備在封存期間是否出現損壞、生銹等異常情況。對設備進行全面的試車操作，通過實際運行檢驗設備的性能，確保設備能夠正常投入使用 。?

　　6.5 設施設備維修工作的實施?

　　6.5.1 日常報修?

　　6.5.1.1?當設施、設備發生故障時，小區管理處應在第一時間填寫報修單，及時向維修組、維修中心進行報修。維修組在收到管理處的報修單后，應立即安排維修人員前往現場進行維修。具體的維修工作程序，可詳細參照《日常報修規程》執行 。?

　　6.5.1.2?設施設備在維修過程中有多個需要重點注意的事項：?

　　a) 若設備故障較為嚴重，無法通過常規維修手段修復時，維修組應迅速與報修部門取得聯系，及時溝通設備的實際情況，并提出合理的處理意見，如建議更換設備、尋求外部專業維修支持等 。?

　　b) 對于急修任務，維修人員的赴修反應時間(即從接到通知到進入現場的時間)有著嚴格要求，不得超過 10 分鐘。這是為了最大程度減少設備故障對居民生活或商業運營造成的影響，體現維修工作的高效性和及時性 。?

　　6.5.2 巡查維修?

　　維修組應合理安排專業人員對公共區域的公共設施設備進行日常的巡查檢修工作。在巡檢過程中，如果發現一般性質的故障，巡檢人員應充分發揮專業技能，現場及時進行修復，保障設施設備的正常運行。若遇到較大故障，巡檢人員則需要認真填寫報修單，及時向班組匯報情況，由班組另行安排專業檢修人員進行處理 。?

　　6.5.3 設備的項修?

　　6.5.3.1?工程技術部需要密切關注設備的實際運行狀態，根據設備的劣化情況，當某些項目已經達不到原有的技術要求時，應按照實際需求，選派專業技術人員進行針對性的專項修理工作 。?

　　6.5.3.2?在進行項修時，通常需要對設備進行部分拆卸操作，仔細檢查設備內部的零部件狀況。對于已經失效的零部件，根據實際情況進行更換或修復，通過這些操作，使設備所修部分的性能和精度得以恢復，滿足設備的正常運行需求 。?

　　6.5.4 設備的大修?

　　6.5.4.1?設備大修是一項較為重大的維修工作，需要經過認真的評估和規劃，并將其列入年度維修計劃當中。大修工作對設備的整體性能恢復有著關鍵作用，因此必須謹慎對待 。?

　　6.5.4.1?設備大修工作既可以由工程技術部或維修中心憑借自身的技術力量承擔完成，也可以根據實際情況，委托具備專業資質和豐富經驗的外部專業單位進行。無論選擇哪種方式，都要確保大修工作的質量和效果 。?

　　6.5.4.2?在進行設備大修時，需要對設備進行全部解體操作，對所有的基準件進行仔細修整。對已經磨損、腐蝕、老化以及喪失精度的零部件，進行全面的修復或更換，通過一系列嚴格的操作，使設備最終達到規定的技術要求，恢復設備的最佳運行狀態 。?

　　6.5.5 計劃維修?

　　計劃維修工作嚴格按照 “年度設施設備維修、保養計劃” 的具體安排和要求進行實施。各相關部門和人員應密切配合，確保計劃中的各項維修保養任務按時、按質、按量完成 。?

　　6.5.7 委托維修?

　　在實施委托維修工作時，小區的責任維修部門應派遣專業技術人員對維修過程進行全程監督、檢查。同時，各有關部門應積極做好配合協助工作，為維修工作的順利開展提供必要的支持。在維修工作完成后，應由責任維修部門和修理方共同進行嚴格的驗收工作，并認真填寫 “維修保養單”。維修方在規定的保質期內，需要對維修工作承擔相應的質量責任 。?

　　6.6 設備的事故管理?

　　6.6.1?凡是各種設備由于非正常原因導致損壞，進而使設備的精度、性能、功率出現降低，甚至造成設備完全不能使用的情況。或者設備表面雖然看似沒有明顯損壞，但內部卻存在嚴重內傷的情況，均被定義為設備事故 。?

　　6.6.2 設備事故的性質?

　　根據引發設備事故原因的不同，可將設備事故劃分為不同性質：?

　　a) 責任事故：主要是由于人為因素，例如操作人員違反設備操作規程、維護人員未履行職責等原因而造成的事故 。?

　　b) 質量事故：因設備在設計、制造、安裝等環節存在缺陷或問題而導致的事故 。?

　　c) 自然事故：因遭受不可抗力的自然災害，如地震、洪水、雷擊等而造成的設備事故 。?

　　d) 其他事故：凡是不屬于上述三類明確原因的事故，均歸類為其他事故 。?

　　6.6.3 事故的處理?

　　6.6.3.1?當公司發生設備事故后，設備的使用部門應立即向工程技術部報告事故情況。工程技術部在接到報告后，負責迅速組織專業人員對事故進行處理，并盡快修復受損設備，減少事故對公司運營造成的影響 。?

　　6.6.3.2?工程技術部會同設備使用部門，對事故原因進行深入細致的分析。在分析完成后，認真填寫 “設備事故報告書”，并根據分析結果提出合理的處理意見 。?

　　6.6.3.3?“設備事故報告書” 需要經由設備使用部門和工程技術部經理共同簽字確認后，報送至總經理處，由總經理進行批示和最終處理 。?

　　6.6.3.4?在設備事故經過分析、處理并成功修復后，工程技術部應精確計算出此次事故所造成的實際損失，并將相關數據報送至財務部，以便進行財務核算和后續處理 。?

　　6.6.3.5?公司發生的各類設備事故，均應由工程技術部在 “設備事故登記表” 內進行詳細登記，記錄事故的相關信息，為后續的事故分析和管理改進提供數據支持 。?

　　7 相關文件?

　　本規程關聯了一系列相關文件，包括《鍋爐維修保養規范》《電梯維修保養規范》《空調維修保養規范》《給排水設備維修保養規范》《供配電設備維修保養規范》《日常報修規程》《電腦信息系統維修保養規范》等。這些文件從不同設備類型和維修環節，為設施設備的維修保養工作提供了更為具體、詳細的操作指南和技術標準 。?

　　8 記錄?

　　設施設備維修運行過程中會產生多種記錄，包括維修單、年度設備維修、保養計劃、月度設備維修保養計劃、設備事故報告書、設備事故登記表、公共區域巡查表、維修保養單等。這些記錄是維修工作的重要依據，有助于對設施設備的運行狀況進行跟蹤、分析，為后續的維護管理決策提供數據支撐 。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　①給排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。