房屋入住后出現(xiàn)問(wèn)題到底該找誰(shuí)

　　房屋入住后，涉及維修保養(yǎng)的問(wèn)題，究竟哪些是由物業(yè)服務(wù)來(lái)負(fù)責(zé)，哪些由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，哪些又是由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?很多時(shí)候，有的業(yè)主并不十分清楚，造成有時(shí)業(yè)主找物業(yè)服務(wù)但問(wèn)題得不到解決，就覺(jué)得物業(yè)服務(wù)不到位。今天，小編就來(lái)幫大家捋一捋關(guān)于房屋入住后出現(xiàn)問(wèn)題該找誰(shuí)!

　　一哪些問(wèn)題需要物業(yè)公司負(fù)責(zé)?

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般在交樓的同時(shí)會(huì)交付業(yè)主《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　前者系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，載明了工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等。

　　后者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會(huì)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖(注明承重結(jié)構(gòu)的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為等事項(xiàng)。

　　商品住宅交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題找誰(shuí)來(lái)解決，上述《兩書(shū)》就是解決問(wèn)題的重要依據(jù)。

　　自業(yè)主收樓之日起在保修期限內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，除因業(yè)主擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)造成的質(zhì)量問(wèn)題外，都可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房屋維修責(zé)任。但是有時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后，委托物業(yè)管理單位維修的，要在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》寫(xiě)明委托單位，此時(shí)，業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)維修責(zé)任。

　　物業(yè)管理由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)公司的管理服務(wù)體現(xiàn)的是“公共服務(wù)”，是為業(yè)主提供“公共服務(wù)產(chǎn)品”。

　　二哪些問(wèn)題需要開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)?

　　在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：

　　1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;

　　4、電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

　　5、裝修工程為2年。

　　上述房屋保修期限的起算時(shí)間均為房屋交付之日起，因此，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品住宅存在施工質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，務(wù)必及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)主張維修責(zé)任，由于業(yè)主自身怠于行使權(quán)利而造成超過(guò)保修期限的，將不能得到法律支持。

　　超過(guò)保修期限的房屋質(zhì)量維修問(wèn)題，要根據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)判斷：

　　如果發(fā)生在單個(gè)業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，業(yè)主可以自行聘請(qǐng)維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來(lái)對(duì)其進(jìn)行維修，當(dāng)然費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。

　　如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行維修，費(fèi)用則應(yīng)由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)。如果共有部分或者公共設(shè)施、設(shè)備需要大修、中修、更新、改造的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)，可以啟動(dòng)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金來(lái)進(jìn)行。

　　三房屋維修與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的關(guān)系

　　在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，經(jīng)常有業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，那么最后，我們就來(lái)具體解釋一下上述做法是否有法律依據(jù)。

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。而物業(yè)服務(wù)成本通常包括以下9項(xiàng)內(nèi)容：

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　6、辦公費(fèi)用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)并不包括房屋維修服務(wù)。當(dāng)然，業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂特約維修服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司提供房屋超過(guò)保修期的維修服務(wù)，業(yè)主支付維修費(fèi)用。

　　綜上--

　　當(dāng)住宅房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應(yīng)首先查看手中的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，確定該房屋在保修期限內(nèi)，且不存在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)維修責(zé)任的情況下，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)(明示委托物業(yè)公司的)主張權(quán)利。

　　切忌以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來(lái)表達(dá)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不作為的不滿(mǎn)情緒。《民法典》第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;逾期仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　四哪些事需要業(yè)主自己負(fù)責(zé)?

　　1、家里的門(mén)窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落等，這些分戶(hù)以?xún)?nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都要業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。

　　2、此外，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，也都是全體業(yè)主的事。

　　物業(yè)服務(wù)合同中如果有關(guān)于物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的約定，優(yōu)先遵從物業(yè)服務(wù)合同的約定。

篇2：XX花園房屋交付（入住辦理）通知書(shū)

　　**花園房屋交付(入住辦理)通知書(shū)

　　尊敬的先生/女士：

　　閣下所購(gòu)買(mǎi)的金地國(guó)際花園 座號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)現(xiàn)已竣工并取得《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，按合同約定具備交付使用的條件，交付日期為 年 月 日。故請(qǐng)閣下親臨**國(guó)際花園會(huì)所辦理該商品房的交付、入住手續(xù)。

　　注： 20**年 月 日至20**年 月 日為我司入住集中辦理期。

　　辦公地點(diǎn)：**國(guó)際花園會(huì)所

　　辦公時(shí)間：9：00--17：00

　　為了在當(dāng)日順利辦理入住手續(xù)，請(qǐng)閣下務(wù)必?cái)y帶如下資料及款項(xiàng)：

　　1、《金地國(guó)際花園房屋交付(入住辦理)通知書(shū)》(即本函)。

　　2、閣下有效身份證件原件，包括身份證、護(hù)照。如屬單位購(gòu)房，則請(qǐng)出具營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、法人授權(quán)委托書(shū)原件及受托人身份證件原件及單位公章。

　　如閣下本人不能親臨，包括業(yè)主為兩人及以上時(shí)(監(jiān)護(hù)人關(guān)系除外)，也可委托他人辦理，但須出具委托人親筆簽署的授權(quán)委托書(shū)原件、委托人身份證件復(fù)印件及受托人身份證件原件。

　　3、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》原件。如閣下為按揭購(gòu)房業(yè)主，則請(qǐng)攜帶該商品房的借(貸)款合同原件。

　　4、已繳納款項(xiàng)的票據(jù)原件。

　　5.《房屋費(fèi)用結(jié)算及入住繳交費(fèi)用一覽表》中列明的款項(xiàng)。

　　敬請(qǐng)閣下在辦理入住手續(xù)前仔細(xì)閱讀本通知書(shū)，如有問(wèn)題請(qǐng)垂詢(xún)**國(guó)際花園銷(xiāo)售中心。

　　電話(huà)：

　　北京**鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　年 月 日

篇3：服務(wù)不滿(mǎn)意、房屋未入住等等能拒交物業(yè)費(fèi)嗎

　　服務(wù)不滿(mǎn)意、房屋未入住等等能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

　　物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意

　　房子沒(méi)入住

　　房子質(zhì)量有問(wèn)題

　　可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

　　針對(duì)大家關(guān)心的物業(yè)問(wèn)題

　　今天就和大家聊聊

　　關(guān)于物業(yè)的那點(diǎn)事兒

　　1. 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》對(duì)業(yè)主有效嗎?

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

　　前期物業(yè)合同屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)合同終止。

　　2.如何成立業(yè)主委員會(huì)?

　　答：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)組建籌備組，組織召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)需同時(shí)符合“雙參與”和“雙表決”原則。“雙參與”即由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決;然后經(jīng)過(guò)“雙表決”，即經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　3.個(gè)人對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿(mǎn)意，能否拒交物業(yè)費(fèi)?

　　答：物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　4. 房屋空置未入住，物業(yè)費(fèi)能少交或不交嗎?

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主因個(gè)人原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，仍需要交物業(yè)費(fèi)。

　　如果物業(yè)合同中明確約定空置房屋物業(yè)費(fèi)可打折交納，業(yè)主可以按照約定折扣交納，如果沒(méi)有約定，則業(yè)主無(wú)法要求物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)予以打折。

　　5. 業(yè)主因質(zhì)量問(wèn)題，能否主張不交物業(yè)費(fèi)?

　　答：根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。如房屋出現(xiàn)滲水、漏水等質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主有權(quán)不收房，相應(yīng)期限的物業(yè)費(fèi)也將不發(fā)生。保修期依據(jù)|《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》全文發(fā)布

　　但收房后，因商品房買(mǎi)賣(mài)與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

　　6. 沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司停水停電是否合法?

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　7.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地歸誰(shuí)所有?收益歸誰(shuí)?

　　答：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，若存在收益則歸業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。