房屋入住后出現問題到底該找誰

　　房屋入住后，涉及維修保養(yǎng)的問題，究竟哪些是由物業(yè)服務來負責，哪些由開發(fā)商負責，哪些又是由業(yè)主自己負責?很多時候，有的業(yè)主并不十分清楚，造成有時業(yè)主找物業(yè)服務但問題得不到解決，就覺得物業(yè)服務不到位。今天，小編就來幫大家捋一捋關于房屋入住后出現問題該找誰!

　　一哪些問題需要物業(yè)公司負責?

　　房地產開發(fā)企業(yè)一般在交樓的同時會交付業(yè)主《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　前者系房地產開發(fā)企業(yè)對所售商品住宅承擔質量責任的法律文件，載明了工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。

　　后者是房地產開發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為等事項。

　　商品住宅交付使用后出現質量問題找誰來解決，上述《兩書》就是解決問題的重要依據。

　　自業(yè)主收樓之日起在保修期限內的房屋質量問題，除因業(yè)主擅自拆改房屋結構造成的質量問題外，都可以要求房地產開發(fā)企業(yè)承擔房屋維修責任。但是有時開發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后，委托物業(yè)管理單位維修的，要在《住宅質量保證書》寫明委托單位，此時，業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來承擔維修責任。

　　物業(yè)管理由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。也就是說，物業(yè)公司的管理服務體現的是“公共服務”，是為業(yè)主提供“公共服務產品”。

　　二哪些問題需要開發(fā)商負責?

　　在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：

　　1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;

　　5、裝修工程為2年。

　　上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起，因此，業(yè)主在發(fā)現購買的商品住宅存在施工質量問題時，務必及時向開發(fā)企業(yè)主張維修責任，由于業(yè)主自身怠于行使權利而造成超過保修期限的，將不能得到法律支持。

　　超過保修期限的房屋質量維修問題，要根據該房屋的產權性質來判斷：

　　如果發(fā)生在單個業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務來對其進行維修，當然費用由業(yè)主自行承擔。

　　如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對其進行維修，費用則應由關聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔。如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經業(yè)主大會依法通過，可以啟動物業(yè)維修專項基金來進行。

　　三房屋維修與物業(yè)服務費用的關系

　　在物業(yè)服務活動過程中，經常有業(yè)主因為房屋質量問題得不到解決而拒交物業(yè)服務費的情況，那么最后，我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據。

　　根據《物業(yè)服務收費管理辦法》的相關規(guī)定，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。而物業(yè)服務成本通常包括以下9項內容：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業(yè)主同意的其它費用。

　　可見，物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務并不包括房屋維修服務。當然，業(yè)主可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂特約維修服務合同，約定由物業(yè)公司提供房屋超過保修期的維修服務，業(yè)主支付維修費用。

　　綜上--

　　當住宅房屋發(fā)生質量問題時，業(yè)主應首先查看手中的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，確定該房屋在保修期限內，且不存在《住宅使用說明書》中規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)不承擔維修責任的情況下，向房地產開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)(明示委托物業(yè)公司的)主張權利。

　　切忌以拒交物業(yè)服務費用來表達對開發(fā)企業(yè)不作為的不滿情緒?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付;逾期仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　四哪些事需要業(yè)主自己負責?

　　1、家里的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內墻皮脫落等，這些分戶以內的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都要業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

　　2、此外，召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務合同、制定管理規(guī)約等，也都是全體業(yè)主的事。

　　物業(yè)服務合同中如果有關于物業(yè)服務事項的約定，優(yōu)先遵從物業(yè)服務合同的約定。

篇2：XX花園房屋交付（入住辦理）通知書

　　**花園房屋交付(入住辦理)通知書

　　尊敬的先生/女士：

　　閣下所購買的金地國際花園 座號房(以下簡稱該商品房)現已竣工并取得《北京市建設工程竣工驗收備案表》，按合同約定具備交付使用的條件，交付日期為 年 月 日。故請閣下親臨**國際花園會所辦理該商品房的交付、入住手續(xù)。

　　注： 20**年 月 日至20**年 月 日為我司入住集中辦理期。

　　辦公地點：**國際花園會所

　　辦公時間：9：00--17：00

　　為了在當日順利辦理入住手續(xù)，請閣下務必攜帶如下資料及款項：

　　1、《金地國際花園房屋交付(入住辦理)通知書》(即本函)。

　　2、閣下有效身份證件原件，包括身份證、護照。如屬單位購房，則請出具營業(yè)執(zhí)照副本復印件、法人授權委托書原件及受托人身份證件原件及單位公章。

　　如閣下本人不能親臨，包括業(yè)主為兩人及以上時(監(jiān)護人關系除外)，也可委托他人辦理，但須出具委托人親筆簽署的授權委托書原件、委托人身份證件復印件及受托人身份證件原件。

　　3、《商品房買賣合同》原件。如閣下為按揭購房業(yè)主，則請攜帶該商品房的借(貸)款合同原件。

　　4、已繳納款項的票據原件。

　　5.《房屋費用結算及入住繳交費用一覽表》中列明的款項。

　　敬請閣下在辦理入住手續(xù)前仔細閱讀本通知書，如有問題請垂詢**國際花園銷售中心。

　　電話：

　　北京**鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司

　　年 月 日

篇3：服務不滿意、房屋未入住等等能拒交物業(yè)費嗎

　　服務不滿意、房屋未入住等等能拒交物業(yè)費嗎?

　　物業(yè)服務不滿意

　　房子沒入住

　　房子質量有問題

　　可以拒交物業(yè)費嗎?

　　針對大家關心的物業(yè)問題

　　今天就和大家聊聊

　　關于物業(yè)的那點事兒

　　1. 開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》對業(yè)主有效嗎?

　　答：根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定：建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

　　前期物業(yè)合同屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)合同終止。

　　2.如何成立業(yè)主委員會?

　　答：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同房地產主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房地產主管部門組建籌備組，組織召開首屆業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員。

　　選舉產生業(yè)主委員會需同時符合“雙參與”和“雙表決”原則。“雙參與”即由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決;然后經過“雙表決”，即經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

　　3.個人對物業(yè)公司服務不滿意，能否拒交物業(yè)費?

　　答：物業(yè)服務是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。如果物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

　　4. 房屋空置未入住，物業(yè)費能少交或不交嗎?

　　答：根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條的規(guī)定，物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主因個人原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，仍需要交物業(yè)費。

　　如果物業(yè)合同中明確約定空置房屋物業(yè)費可打折交納，業(yè)主可以按照約定折扣交納，如果沒有約定，則業(yè)主無法要求物業(yè)公司對物業(yè)費予以打折。

　　5. 業(yè)主因質量問題，能否主張不交物業(yè)費?

　　答：根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。如房屋出現滲水、漏水等質量問題，業(yè)主有權不收房，相應期限的物業(yè)費也將不發(fā)生。保修期依據|《建設工程質量管理條例》全文發(fā)布

　　但收房后，因商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費。

　　6. 沒交物業(yè)費，物業(yè)公司停水停電是否合法?

　　答：根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

　　7.建筑區(qū)劃內的道路、綠地歸誰所有?收益歸誰?

　　答：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，若存在收益則歸業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、共用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。