下水道堵塞事件

　　鄰居好，一片寶行有好伴，住有好鄰氣溫回升，度也將越來越高，這時如果遇到下水道堵塞，污水倒灌，難聞的氣味在空氣和鼻腔中發酵，不是一件愉悅的事情。下水管道堵塞給我們的生活帶來極大的不便，輕則難以排出污水，滋生細菌，重則污水反泡家中，損壞地板和財物。貫穿樓上樓下的主排水管是業主共用設施為了避免造成不必要的損失，產生不必要的樓上樓下鄰里糾紛，

　　案例展示0120**年10月27日晚，正大國際廣場西區2號樓商鋪報修室內吊頂漏水，工程維修師傅到達現場后，排查確認為排污管道堵塞造成，疏通清掏工作中清理出口罩、鐵絲等大量異物。0220**年11月24日，正大國際廣場西區5號樓西側業主共用主管道堵塞，造成3樓業主室內反水。工程維修師傅排查后發現，地下室負一層管道堵塞，疏通清掏工作中清理出大量水泥塊、涂料等裝修建筑垃圾和生活用品等。0320**年1月9日，正大國際廣場西區5A號樓業主共用排水管道堵塞，污水漫延至電梯廳內。工程維修師傅排查后發現管道內雜物淤積嚴重，造成排水不暢。對管道進行清掏沖洗，清理出管道內堆積的大量雜物。04物管工程維修部定期每月對項目園區、底商等公共區域污水管道進行例行沖洗、疏通工作，定期巡檢污水泵、積水井、雨水井等情況，保障業主日常生活。每年5月、10月定期進行化糞池清掏工作。

　　我們日常生活中都會和水打交道，管道暢通、地漏的正確使用是最基本的要求，不要為了圖一時方便，將廚房的剩余殘渣、衛生間的頭發等都丟進下水道中，水龍頭一開全部沖掉，殊不知也帶來了麻煩。久而久之，殘渣的堆積導致下水道下水變慢，家里就真的開始“水漫金山”。

　　物業溫馨提示各位業主，養成良好的生活習慣，并要求租戶及裝修人員文明施工，禁止不文明行為，避免造成您和他人的生活困擾及實際損失。管道堵塞，手下留情

　　為減少發生下水管道堵塞事件，物業在此向廣大業主及客戶做出倡議如下：

　　及時清理下水道頭發日常洗澡時或多或少都會掉發，頭發成了堵塞下水道的主力大軍。當頭發進入排水管時，會黏在下水道內壁上，久而久之積累很多頭發，漸漸形成毛球，最后堵塞排水管。

　　提前做好預防工作，沐浴前最好梳下頭發，減少進入排水管中的毛發。平時使用時也要蓋好地漏，可以在地漏上套上不用的絲襪用來黏住頭發，每天清理也很重要。煙頭禁止扔入下水道煙灰雖然會被水沖走，但是煙頭不會，它會吸水膨脹，不溶于水不易被溶解，久而久之會造成下水道堵塞。除此之外，煙頭中含有有害物質如尼古丁，可能導致水污染。

　　煙頭扔進下水道發生爆炸的新聞是有的，所以抽煙的人士需注意，切勿在下水道丟煙頭，公共場所的下水道更加需要注意。下水道腐爛的物體發酵，容易產生沼氣，遇明火易發生爆炸。尿不濕、紙巾切勿丟入下水道尿不濕、紙巾等物不易溶解，會在馬桶下方的U形管處堵住，人們在疏通時只能把它們通到下方處，反而會在其他地方造成更嚴重的二次堵塞。貼紙、塑料袋等禁止扔入下水道如買來的瓶瓶罐罐都貼滿了各種貼紙，覺得礙眼撕了隨手扔進下水道是不正確的。貼紙本身帶有膠水黏性，會附著在下水道管壁上導致無法順利排出。貼紙本身是需要很長時間分解的材料，時間久了自然而然會造成堵塞。

　　像塑料袋等塑料制品很難被沖下去，一旦沖下去，就會充滿空氣，擋住水流，造成堵塞，塑料制品同樣是難以分解的材料。不容易分解的物品要進行歸類扔進垃圾桶。藥物切勿扔進下水道有些人認為藥物在水中容易分解，所以會選擇把藥物丟入水槽或馬桶里，其實是錯誤的做法。藥物實際不溶于水，人體中有胃酸可以分解藥物，但普普通通的下水道沒有分解功能，相反藥物內的粉末可能會長時間黏附在下水道管壁上造成堵塞。廚余垃圾切勿直接倒入下水道帶著油脂的剩菜飯汁不能直接倒入下水道，含有油脂的廚余垃圾進入下水道冷卻后，會凝結成固體脂肪。凝結后的油脂常常會黏住其他垃圾，造成嚴重堵塞。面食、蛋殼等切勿丟入下水道煮面、做飯時不小心將面、大米等沖進下水道內，千萬別大意!面食和大米會吸收水分、慢慢膨脹，需要長時間才能溶解在水中，可能有時候就卡在下水道轉彎處。

　　你可能會想：蛋殼那么細碎，分解成一小塊一小塊沖進下水道不會有大礙吧?千萬別抱有如此僥幸心理!小塊的蛋殼依然有可能互相卡住，慢慢的堆積，最后形成蛋狀物，同樣會造成堵塞。口罩、棉簽、棉球等禁止丟入下水道口罩、棉簽、棉球等分解起來特別困難，還會粘住油脂，時間久了就像滾雪球一樣越來越大，最后堵住管道。涂料和建筑垃圾嚴禁丟入下水道裝修時的涂料粘稠度非常高，如果附著在下水道上，會粘住路過的油脂、衛生紙等。沙粒、水泥粒、碎石、玻璃片等重量大的裝修垃圾，會在下水道U形管彎道沉淀下來，為食物和衛生紙提供可以依附的基礎。

　　再次溫馨提示廣大業主，告知家人或租戶，要求裝修人員文明施工，切勿將裝修垃圾丟入下水道中。

篇2：小區X棟X單元因傾倒裝修建渣導致下水道堵塞停水的通知

　　關于*棟*單元因傾倒裝修建渣導致下水道堵塞停水的通知

　　尊敬的業主：

　　EE城項目5棟1單元因樓上各裝修單位亂倒裝修建渣，導致該樓棟下水管道嚴重堵塞，已于20**年11月5日停水。我物業服務中心正積極的與各相關部門聯系，疏通管道。爭取盡快解決此問題。

　　由此給您帶來不便，敬請諒解!如您有任何疑問，請致電物業服務中心(電話：****)

　　多謝垂注!

　　EE物業服務中心

　　二○**年十一月一日

篇3：物業公司不是兔子肉之下水道堵塞糾紛

　　物業公司不是兔子肉

　　上海電視臺庭審記錄播放了一檔節目，對發生的閔行區某小區“下水道堵塞糾紛”案件進行了分析報道。

　　一、案件回放

　　事情經過：

　　20**年2月27日，閔行區某小區的物業公司接到相鄰業主反映，某樓401室門縫有水溢出。物業公司人員即前往查看，因該屋無人居住，通過調取業主入住檔案后及時與業主取得了聯系。業主趕來打開門一看，發現污水是從廚房的水斗里溢出，造成該戶業主房屋裝修及部分財產損失。

　　該小區系20**年交付使用的多層商品房住宅，屋面為坡頂建筑。經分析，造成401室屋內水斗溢水系該樓01室垂直排水管堵塞。因無法從屋頂透氣管疏通，也無法從業主室內的檢查孔疏通，業主室內的垂直排水管道在業主裝修時已被封閉到墻體中。物業公司只能從大樓外的窨井處將01室的污水出墻管挖出，最后在室內垂直管道與出墻管的轉彎處，垂直管一側找到二塊破舊的毛巾塊，排除了管道堵塞。

　　401室房屋為長期空關，該業主于20**年12月裝修完畢后一直未進入居住，也未出租給他

　　人居住。401室業主因無法確定應由誰來承擔管道堵塞造成的財產損失，遂將房屋開發商與樓上業主告上法庭，后又追加了物業公司為被告。

　　法院認定的事實：

　　法院審理認為，訴訟爭論各方對用于廚房排水的共用下水道堵塞后反溢致401室財產損失的事實沒有異議，因無證據證明堵塞物的確切來源及形成時間，應按常理推斷為戶主過失行為所致。

　　物業公司負有對小區生活設施進行日常維護和保養的義務，堵點位于公用部位而非業主專有部分，屬物業公司維護保養范圍。涉事下水管在開發商交房后發生過堵塞現象，但之后未引起物業公司重視，怠于履行定期檢查、維護的物業管理職責，存在過失，與本起事故存在因果關系，理應承擔民事賠償責任。

　　考慮到該下水道用于排放廚房用水，而實質造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業主過失的原因，即使物業公司采取定期檢查或疏通措施也難以完全避免本起事故的發生。

　　一審判決情況：

　　據此，判決物業公司承擔被告損失2萬余元，約當該業主全部損失的40%，其余約60%由原告與樓上業主按照責任大小的比例分擔。

　　據說判決后，物業公司與部分被告表示不服，向中級人民法院提出上訴。

　　二、主要質疑

　　一審對物業管理公司的責任認定太寬泛：

　　一審法院認為，“物業公司負有對小區生活設施進行日常維護和保養的義務，堵點位于公用部位而非業主專有部分，屬物業公司維護保養范圍”。

　　大樓的財產都是業主的專有部分，只有業主單獨擁有與共同擁有的區別，且不論“非專有部分”的表述是否貼切，除室內通過向橫支管以外的排水管道由物業公司承擔維護保養的責任分配沒有錯誤，問題是如何認定物業公司的維護保養責任。

　　大樓排水管是在業主家中的，物業公司保養維護的責任與供水、供電、通訊等部門一樣，當接到用戶的報修后及時組織維修，就是盡到了維護保養的責任。

　　有建筑常識的人都懂得，大樓共用的排水管道有三處出口，一是屋頂的透氣口，二是業主家中的檢查孔，三是樓外地面的窨井口。本案涉及的房屋為坡頂建筑，透氣孔在坡頂上，從屋頂透氣孔檢查維護沒有可能。其次業主家中的檢查孔是由蓋板封閉的，在非堵塞的情況下物業公司也不可能要求打開業主家中的管道檢查口進行預防性疏通，事實上物業服務合同也未作這樣的約定。況且在一般情況下，業主二次裝修時基本都將排水管聯同檢查孔封閉在墻體中。再其次象本案中的堵塞物出現在排水管的立管的中(非連接窨井尚未出墻管)，是將出墻管破環后才完成疏通的。物業公司不可能，也沒有條件對設置在業主家中的排水管道進行預防性保養。

　　事實上，本案中法院已經查明，物業公司在發現水管堵塞后及時與業主聯系，積極幫助業主清理房屋，避免和減少了業主的實際損失，并承擔了疏通與修復管道與路面的費用，物業公司已經做得很到位了。

　　一審對物業公司的過錯認定太牽強：

　　按照相關法規，業主是物業的管理人，物業公司只是按照與物業服務合同的約定提供物業管理中的部分服務。物業公司只承擔受托服務的過失、瑕疵所造成的過錯責任。

　　一審法院認為，“涉事下水管在開發商交房后發生過堵塞現象，但之后未引起物業公司重視，怠于履行定期檢查、維護的物業管理職責，存在過失，與本起事故存在因果關系，理應承擔民事賠償責任”。

　　涉事下水管在業主裝修期間確實發生過堵塞，當時因業主裝修過程中有少量垃圾進入管道造成管理堵塞，后物業公司疏通后，6年多來管道排水一直正常，直到這次發生堵塞。

　　從事物業管理服務的人員都知道，下水管在裝修期間被堵塞的概率很高，那是因為裝修期間如水斗、潔具還沒有安裝前下水道是開口的，以及裝修期間的垃圾如水泥、膠水等的殘渣很容易流入下水道，實際情況也證明這次堵塞下水道的是二塊毛巾(抹布)而不是施工垃圾。

　　本案的排水管是用PUC材料制成的，內壁光滑，管徑也比較粗，不象上世紀70-80年代建造的滬住型建筑的排水管道是用鑄鐵管的，內部粗糙容易積污。PUC材料的污水管在正常的使用下不會發生堵塞，發商交房時發生過堵塞現象已經好多年了，而這二塊毛巾(抹布)至少不可能是6年前留下的。

　　同時法院也查明“實質造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業主過失的原因”。進一步說，即使排水管道在正常使用的情況下出現堵塞也有可能，業主沒有過失，物業公司也沒有過失，排水管堵塞不一定有過失才會出現。家里的電視機壞了，還要保姆來賠?

　　毛巾碎塊堵塞下水道有二種可能，一種是在業主二次裝修過程中，由于水斗或衛生潔具未安裝前需要將下水管口臨時堵塞，另一種情況是不少水斗直落水口出，起到格篩作用的垃圾籃是活動的，在清理垃圾籃時不小心會把小一點的抹布帶進下水道。由于本案發現的碎毛巾是經過疏通和挖掘后，無法還原原狀。本案的原告正是離堵塞在時間上最近的裝修戶，不管是原告，還是樓上業主的不當造成下水管堵塞，至少不會是物業公司的不當造成的下水管堵塞，認定物業公司的過錯是否太牽強。

　　三、物業公司不是兔子肉

　　有一種現象應當引起重視。在發生在住宅小區里的糾紛案件，只要與物業管理沾點邊的，物業公司都會稍帶上責任。筆者在從事物業管理服務中遇到過多次類似案例，如一次因政府出資平改坡過程中改變屋頂的排水系統，暴雨天造成房屋天溝接水斗滿溢，也判定物業公司有責任。另一次，業主因裝修造漏水造成下層業主財產損失，本是業主物業使用的相鄰糾紛，只因業主把物業公司也列入被告，法院審理人員要求物業公司先墊付鑒定業主財產損失的費用。問其原因，解釋說物業公司多少也有點責任，因為法院認定物業公司的責任是很寬泛的。在他們眼中，物業公司是企業，承受能力相對業主會更強一些。

　　從另一個角度講，當前上海地區的住宅的物業服務收費標準很低。物業管理服務本身就是一種商品交換行為，商品交換講究的是等價有償，過度加大物業公司的責任有悖于商品市場原則，最終必將受到市場的懲罰。

　　總之，物業公司不是兔子肉，隨便都可以咬一口，這種現象希望引起廣泛的重視，為物業管理市場留出合理的生存空間，維護物業管理的市場公平。

　　文 |陳林生上海復欣物業管理發展有限公司總經濟師

　　來源|上海市物業管理行業協會