物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務規(guī)程（1）

　　一、土建部分的維修

　?。ㄒ唬晚斉锞S修（石膏板基層）

　　1、修補發(fā)絲裂縫

　　a.沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。

　　b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底,待干后補刷面層涂料。

　　2、修補一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫）

　　a.沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆料。

　　b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結合層。

　　c.準備足夠的膨脹水泥，調成半干濕狀，并及時使用。

　　d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內，抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料。

　　e.在補縫材料干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷涂料。

　　3、修補小孔、小洞

　　對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。

　　a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。

　　b.填塞孔洞后，需經過幾個小時的干燥時間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。

　　c.在修補面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。

　　4、修補大的孔洞

　　a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈,用與基層相同質地的材料進行嵌填。

　　b.為避免嵌填物達到一定強度后，抹灰層產生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。

　　c.清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。

　　d.等修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，干后用砂子打磨，分別噴刷二道表面涂料。

　　（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片

　　1、剔除損壞的瓷磚，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。

　　2、涂抹水泥結合層。

　　3、使用與原墻、地面同樣材質和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。

　　4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。

　　5、修補工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。

　　6、對于外門窗周圍瓷磚的修補， 把需要更換的瓷磚進行鑿除（含結合層），在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補程序同1.2.3.4.5.）。

　?。ㄈ⒏鼡Q外墻面、地面馬賽克

　　1、清除破損、脫落的馬賽克及其結合層。

　　2、將塵土沖洗干凈，修補面涂抹結合層（水泥加107膠）。

　　3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結合層。

　　4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。

　　5、粘貼約４小時后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。

　?。ㄋ模⒌叵率覊w堵漏

　　1、堵塞不漏水的孔洞

　　a.超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。

　　b. 將裂縫用水浸濕。

　　c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時，灰漿要用力完全塞入空隙內。

　　d. 填補材料要保持濕潤，并養(yǎng)護三天。

　　e. 以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。

　　2、堵塞漏水孔洞

　　a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。

　　b.用水泥不漏水膠結材料堵填。操作時,按生產廠家的技術說明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(一般在搓成后的幾分鐘內),作為塞子塞入孔內。堵孔材料凝結硬化前要及時抹平。

　　（五）、修補損壞的人行道和車道

　　1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；

　　對于大面積損壞的修補，采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。

　　a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。

　　b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡）,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

　　c.將要修補的砼表面浸濕（但不能太濕）。

　　d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內，并將其搗實,填入坑內的砼要稍稍高出坑面，以便搗實下沉。

　　e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。養(yǎng)護６天。(人行道在養(yǎng)護期間不得讓人行走)。

　　2、人行道或車道上裂縫修補

　　a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。

　　b.浸濕要澆搗的裂縫。

　　c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。

　　d. 養(yǎng)護６天。

　　注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時,可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補；如果裂縫或破損面積較大時，必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實。

　　（六）、開裂墻體和地面修補

　　1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，

　　用刷子將松散灰砂刷除干凈。

　　2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。

　　3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護６天。

　　4、修補地面同墻體，養(yǎng)護48小時后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。

　?。ㄆ撸⑿扪a損壞的踏步

　　1、將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅實的砼層為止。

　　2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。

　　3、用水將露出部分浸濕。

　　4、如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。

　　5、用水泥漿涂抹Ｖ形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護６天。

　?。ò耍⑿扪a抹灰層

　　1、修補抹灰層裂縫

　　a.用小刀或刮

刀插入裂縫，以探測需用灰膏深度。

　　b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏"固定住"。

　　c. 刷除干凈裂縫內松散材料，并將裂縫浸濕。

　　d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內并擠密。

　　e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏，

　　待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。

　　f. 每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水,對其進行濕養(yǎng)護，持續(xù)三天。

　　2、修補大面積的抹灰層

　　a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。

　　b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進行全面沖洗；對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。

　　c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。

　　d. 在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時， 就要進行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結合。

　　e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時，即可進行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時均勻地向抹灰面灑水，直到準備進行第二遍抹灰為止；在進行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。

　　f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開始硬化時，再用抹子細壓一遍，抹灰完后，隔天才進行養(yǎng)護，養(yǎng)護持續(xù)一天。

　?。ň牛?、維修滲水外墻

　　1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫。

　　2、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。

　　3、外墻滲水面積較大時，可滿涂1-2度膠質防水涂料。

　　4、墻、板接縫處滲水，可用預制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

　　5、用氯丁防水膠在室內修補。將滲水外的內粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平，再粉刷面層。

　?。ㄊ?、維修屋面水池(或水箱)

　　1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。

　　2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護層。

　?。ㄊ唬⑽菝嫘蘼▌傂晕菝妫?/P>

　　1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。

　　2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理。

　　3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。

　　4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。

　?。ㄊ┳錾皾{面層

　　1、整理、夯實基礎。

　　2、首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后加水拌到顏色一致。

　　3、水泥砂漿攤鋪后應立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。

　　4、如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木塊搓平壓光（不宜撒干水泥）。

　　5、如做地面在層應保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。

　?。ㄊ┵N地面磚

　　1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。

　　2、基層處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。

　　3、做灰餅、做標筋：

　　①從墻面+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應低于地面標高一個地面磚加粘貼層的厚度；

　　②根據灰餅在房間四周做標筋房間較大時，應每隔1－1.5m作標筋一道。有地漏的房間，標盤應朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20－30mm。

　　4、抹線平面：根據標筋高度用1：2或11：9.3水泥砂漿填至比標筋稍高，然后拍實并刮平，使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。

　　5、規(guī)方、彈線、拉線：

　　①測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數時，可用切磚機切磚貼于邊角處；當尺寸與整塊磚的倍數相差不大時，可用調整磚縫間的方法來解決；

　　②根據確定的磚數和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。

　　6、鋪貼地磚：

　?、購姆块g里面向門口方向鋪貼；

　?、谠谡移矫鏉菜酀{并掃平，面積應控制在邊鋪磚邊澆灰；

　?、鄞u背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚，準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；

　?、苡媚惧N敲實、找平，貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。

　　7、勾縫：

　?、儆冒姿酀{勾縫或擦縫，勾縫應密實，縫內要平整光滑；

　　②如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙。

　　③水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。

　　8、養(yǎng)護：地磚鋪完后應在上面灑少許水，24小時內不準上人。

　　（十四）坐廁安裝

　　1、將預留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內的臟物。

　　2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。

　　3、在坐便器的排水口與預留排污管口對正，承接口上抹上玻璃膠，放在坐便器，并調整

好坐廁位置。

　　4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應填滿。

　　5、將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入8－10mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當緊度。

　　6、連接好水箱進水軟管。

　?。ㄊ澹┝⒅较疵嫫靼惭b

　　1、按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。

　　2、將立柱中心對準墻壁上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。

　　3、按墻上的印記用沖擊鉆 10mm的膨脹螺栓孔，向孔內打入 10mm膨脹螺栓并擰緊。

　　4、將安放立柱的地面印記內鋪好15－30mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。

　　5、將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應適度）。

　　6、交將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處裝修，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。

篇2：物業(yè)知識教材：房屋設備維修管理

　　物業(yè)知訓教材：房屋設備維修管理

　　一、房屋設備的保養(yǎng)與維修

　　為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養(yǎng)與維修。

　　1.設備保養(yǎng)

　　房屋設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

　　(1)日常維護保養(yǎng)。是指設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。

　　(2)一級保養(yǎng)。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。

　　(3)二級保養(yǎng)。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。

　　2.設備維修

　　房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。

　　(6)設備維修日常工作。

　　3.房屋設備維修的特點

　　(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發(fā)生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。

　　(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術人員。在設備維修前，專業(yè)技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。

　　(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責

　　(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：

　　①在公司經理的領導下，貫徹執(zhí)行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

　?、谪撠熢O備的使用、維護、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態(tài)；

　　③組織擬定設備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行；

　?、芙M織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；

　?、萁M織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進行預算，在公司經理批準后，組織人員實施；

　　⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；

　?、呓M織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的思想，進行技術業(yè)務學習，提高解決技術難題的能力。

　　(2)各專業(yè)技術負責人(工程師或技術員)。各專業(yè)技術負責人在部門經理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：

　　①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；

　?、谪撠煓z查所有分管設備的使用、維護和保養(yǎng)的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的工作狀態(tài)；

　?、圬撠熤贫ㄋ芾碓O備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設備的正常運行；

　?、茇撠熕芾碓O備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標；

　　⑤組織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

　　⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；

　?、叻e極完成上級領導布置的其他任務。

　　(3)領班：

　?、儇撠煴景嗨茌犜O備的運作、維護養(yǎng)護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

　?、谝陨碜鲃t，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項任務。

　　③負責本班的政治、業(yè)務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。

　　④嚴格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　?、侔磿r上班，不得遲到早退，因故請假，需經上級部門批準；

　?、谡J真執(zhí)行公司制定的各種設備維護規(guī)程；

　?、壅J真完成設備的日常巡檢工作，發(fā)現問題及時處理；

　　④定期對機電設備進行保養(yǎng)維護；

　?、菡J真完成公司安排的設備大檢修任務；

　?、拚_、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；

　?、邜巯Ц鞣N設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；

　?、嗉訌姌I(yè)務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態(tài)度。

　　(5)保管員：

　?、儇撠熃y(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經理審批；

　?、谪撠煵牧?、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規(guī)格、數量、質量符合有關規(guī)定要求；

　　③負責庫房的保管工作，保證產品的安全和質量；

　?、茇撠煵牧稀⒐ぞ吆推渌O備備件的出庫工作；

　?、葚撠熃y(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務部門；

　?、挢撠熗瓿缮霞壗晦k的其他任務。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

　　房屋設備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應保存好。

　　(2)預防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養(yǎng)護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：

　?、俅_定維修及保養(yǎng)工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內容；月維修保養(yǎng)內容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內容；大修理內容。

　?、谠O備維修、保養(yǎng)的要求。

　?、坶_展預防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養(yǎng)工作的內容和要求，研制預防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監(jiān)督和檢查。

　　④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據設備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象，充分發(fā)揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量；實行預防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：

　?、僦蛋嗳藛T必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　?、诟鶕僮饕?guī)程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規(guī)定做好有關記錄。

　?、廴绨l(fā)生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　?、苷{度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　?、菟兄蛋鄭徫欢急仨毎才湃藛T值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　?、拗蛋嗳藛T應安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。

　　出現下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；

　　②交接班準備工作未完成時；

　　③接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發(fā)現設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：

　?、傧铝星闆r報告班組長：

　　a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；

　　b.設備出現故障或停機檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運行人員暫時離崗。

　　②下列情況報告技術負責人：

　　a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；

　　b.采用新的運行方式；

　　c.重點設備發(fā)生故障或停機檢修；

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調班、補休、請假；

　　f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。

　?、巯铝星闆r報告經理：

　　a.重點設備發(fā)生故障或停機修理；

　　b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統(tǒng)運行方式的重大改變；

　　d.系統(tǒng)及主要設備的技術改造；

　　e.系統(tǒng)或設備的整改工程及外委施工；

　　f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。

　　(6)工具領用保管制度：

　?、賯€人領用工具品種根據工種發(fā)放，由員工申請部門經理批準，到倉庫辦理領用手續(xù)，工具由個人負責使用、保管。

　?、诎嘟M領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　?、酃ぞ甙l(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

　?、芄ぞ咭蚴褂脮r間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經部門經理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續(xù)。

　　除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業(yè)化、制度化的房屋設備管理。

　　(7)設備操作維修安全規(guī)定：

　?、偎袡C電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。

　?、谛律蠉?、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。

　?、墼O備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。

　　④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

　?、莘请姎夤ぷ魅藛T未經允許，不得私自進入變、配電房。

　?、迣τ谠O備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。

　?、唠姎獠糠志S修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。

　?、嗍煜ふ莆沼|電急救方法及步驟。

　　3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

　　物業(yè)管理公司如何適應物業(yè)管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術能手。

　　(1)技術人員要加強物業(yè)管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。

　　住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。

　　住宅小區(qū)(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業(yè)性強，需要不同的專業(yè)技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業(yè)技術為主，培養(yǎng)多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

　　(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。

　　住宅小區(qū)(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區(qū)域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。

篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理

　　物業(yè)知訓教材：房屋維修施工管理

　　一、房屋維修施工項目管理概述

　　房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經濟效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。

　　1.維修施工項目管理概念

　　房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調度與管理、質量管理與施工安全以及竣工交驗等。

　　房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內容。

　　根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致。

　　2.維修施工項目管理的主要任務

　　維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業(yè)務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項目管理的基本內客

　　房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內容是不相同的。施工管理的實質應是對施工生產進行合理的計劃、組織、協(xié)調、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內容。房屋維修施工項目管理的內容一般包括:

　　(1)落實維修任務，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協(xié)調工作。

　　(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創(chuàng)文明施工現場。

　　(5)做好參與項目施工的各方的協(xié)調工作并開展合同管理工作。

　　從以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業(yè)管理方法對維修工程實施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準備工作

　　1.房屋維修施工準備工作的任務

　　施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件;從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產創(chuàng)造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。

　　2.維修施工準備工作主要內容

　　維修施工組織準備工作的內容很多，其主要內容有以下幾個方面:

　　(1)對維修工程應摸清施工現場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網及其走向，并平整好現場;

　　(2)維修工程設計圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準;

　　(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續(xù)進入現場，確保連續(xù)施工;

　　(5)領取建筑施工執(zhí)照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實資金和勞動力計劃。

　　3.維修工程施工組織設計

　　施工組織設計是全面安排施工的技術經濟文件，是指導施工的主要依據之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面:

　　①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　?、诓捎眉夹g上先進、經濟上合理的施工方法和技術組織措施;

　?、圻x定最有效的施工機具和勞動組織;

　?、苤苊苡嬎愫桶才湃肆?、物力，保證均衡施工;

　?、葜贫ㄕ_的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題;

　　⑥對施工現場的平面和空間進行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設計內容。根據維修工程的不同規(guī)模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內容一般包括以下幾個方面:

　?、俟こ谈艣r。包括工程地點、面積、投資、維修工程內容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。

　?、趩挝还こ踢M度計劃。

　?、凼┕と蝿盏慕M織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協(xié)作關系。

　?、軇趧恿M織及需要量計劃。

　　⑤主要材料、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。

　?、奚a、生活臨時設施計劃。

　?、呤┕び盟?、用電、燃料的供應辦法。

　　⑧施工現場總平面圖，包括:標明應清理的現場障礙物、給定定位坐標、地下管網情況、水電源的接設、消防設備位置、現場材料的存放位置和道路設置。

　?、岜ＷC工程質量及安全生產的技術組織措施。

　?、飧黜椉夹g經濟指標等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現不協(xié)調和新的不平衡。施工調度就是以工程施工進度計劃為依據，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調工作。

　　施工調度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為:

　　(1)經常檢查、督促施工計劃和工程合同的執(zhí)行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產活動的進行。

　　(2)組織好材料運輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質量、安全生產、勞動防護等情況，發(fā)現問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據天氣預報，做好雨季施工工作。

　　2.施工現場管理

　　(1)施工現場經常性管理。施工現場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據，在施工現場進行的各種管理活動?，F場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。

　　維修工程施工現場管理工作的主要內容有:

　?、傩藿ɑ蚶酶黜椗R時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節(jié)約施工用地;

　?、诎从媱澆鸪f建筑，排除障礙物，清運渣土等;

　?、圩⒁馍a與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。

　　(2)施工現場材料管理。維修施工材料現場管理是指一個工程對象、一個施工現場的材料供應管理工作的全過程?，F場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實現文明施工的重要標志。

　　維修施工現場材料管理的內容主要有:

　　①根據施工進度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;

　　②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現場材料的檢查、保管;

　?、奂訌姮F場平面管理，根據施工進度變化及時調整材料堆放位置;

　　④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時清理現場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續(xù)。

　　(3)施工現場機械設備管理?，F場機械設備管理的目的就是要充分發(fā)揮機械的效率和機械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優(yōu)質低耗、均衡快速地完成維修任務。

　　3.施工安全管理

　　認真貫徹執(zhí)行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。

　　安全檢查機構或人員必須認真執(zhí)行安全生產的方針、政策、法令、條例，經常對現場作業(yè)進行安全檢查，并組織職工學習安全生產操作規(guī)程。生產活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發(fā)生，施工單位的領導應經常對施工人員進行施工現場安全生產教育，包括進入現場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用;各種機械設備，必須做到定機、定人;凡未經短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備;吊裝區(qū)域不得隨便入內，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內不準有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗收

　　竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗的具體條件

　　(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項工程內容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術資料準備齊全。

　?、倬S修施工單位應根據各地城市建設的檔案管理的有關規(guī)定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產管理機構，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗收的依據

　　(1)項目批準文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設計圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術交底記錄或紀要;

　　(6)隱蔽工程驗收記錄;

　　(7)材料、構件檢驗及設備調試等資料。

　　3.維修工程質量交驗標準

　　(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發(fā)的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規(guī)定的合格標準和合同規(guī)定的質量要求。

　　(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規(guī)定的全部要求。

　　(3)觀感質量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準

　　(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項維修內容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》所規(guī)定的合格標準。

　　(4)觀感質量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達到以上條件和標準后，才能通知房屋管理機構進行竣工交驗。

　　5.工程驗收組織

　　房屋管理機構在接到施工單位驗收通知后，應及時組織設計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術負責人及施工單位進行交工驗收。按維修技術管理權限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質量不合格需返工時，應限期修復，經復驗合格辦理驗收簽證，并評定質量等級。

　　在工程驗收時，還應簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。