別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對(duì)象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理
房屋維修管理又稱(chēng)房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門(mén)對(duì)其所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過(guò)程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶(hù)心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容
1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長(zhǎng)房屋壽命。
2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕?lè)桨浮Ｔ谑┕み^(guò)程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對(duì)于一些委托施工項(xiàng)目，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶(hù)的使用安全。
3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對(duì)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門(mén)可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。
此外，對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。
(二)房屋完損等級(jí)的評(píng)定
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。評(píng)定房屋的完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，又有定性定量的分析。目前，我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定，是以原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。
1.房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
(1)完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常;或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)。
(2)基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性維修即可修復(fù)。
(3)一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。
(5)危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。
2.房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。一般根據(jù)房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評(píng)定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。
3.房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理
1.房屋維修工程的分類(lèi)。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類(lèi)。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護(hù)工程)。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋的完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類(lèi)工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶(hù)申報(bào)組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶(hù)的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭(zhēng)做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過(guò)夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1%以下。
(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類(lèi)工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門(mén)窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下;中修后的房屋，70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋;公用生活設(shè)備(包括上、下水，通風(fēng)、采暖等)必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類(lèi)工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25%以上。
(4)翻修工程。指將原來(lái)房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí)，往往采用翻修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。
(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變?cè)撈?幢)房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片(幢)建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%左右。
2.維修工程的施工管理。
(1)編制維修計(jì)劃。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計(jì)劃與維修施工計(jì)劃。
維修投資計(jì)劃往往是廣大用戶(hù)關(guān)心的重大問(wèn)題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)(或單個(gè)業(yè)主)審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來(lái)源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者)，對(duì)于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂?/p>
維修施工計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。
(2)落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專(zhuān)業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專(zhuān)包給專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。
維修施工隊(duì)伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問(wèn)題。
(3)施工過(guò)程的管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對(duì)施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時(shí)間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿(mǎn)意的施工效果。
篇2：物業(yè)知識(shí)教材：房屋設(shè)備維修管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理
一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修
為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。
1.設(shè)備保養(yǎng)
房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門(mén)和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng))。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。
(2)一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。
(3)二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。
2.設(shè)備維修
房屋設(shè)備的維修是通過(guò)修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過(guò)30%。
(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。
(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過(guò)程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。
(6)設(shè)備維修日常工作。
3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)
(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對(duì)于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無(wú)形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無(wú)形的和有形的損耗，都會(huì)引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。
(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會(huì)直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。
(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。
二、各類(lèi)管理人員的崗位職責(zé)與管理制度
1.管理人員的崗位職責(zé)
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：
①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；
②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個(gè)過(guò)程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；
③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；
④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；
⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實(shí)施；
⑥組織人力、物力，及時(shí)完成住戶(hù)提出的報(bào)修申請(qǐng)；
⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。
(2)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門(mén)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成上級(jí)主管部門(mén)布置的工作。具體職責(zé)為：
①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；
②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；
③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；
④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；
⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見(jiàn)及整改措施，以防止同類(lèi)事故再次發(fā)生；
⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；
⑦積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。
(3)領(lǐng)班：
①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤(rùn)滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。
③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。
④?chē)?yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門(mén)審核后組織實(shí)施。
(4)維修人員：
①按時(shí)上班，不得遲到早退，因故請(qǐng)假，需經(jīng)上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)；
②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；
③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；
④定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；
⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；
⑥正確、詳細(xì)填寫(xiě)工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；
⑦愛(ài)惜各種設(shè)備、工具和材料，對(duì)日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；
⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹(shù)立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。
(5)保管員：
①負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他備件的庫(kù)存情況，根據(jù)庫(kù)存數(shù)量及其他使用部門(mén)提出的采購(gòu)申請(qǐng)，填寫(xiě)采購(gòu)申請(qǐng)表，報(bào)送經(jīng)理審批；
②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫(kù)驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；
③負(fù)責(zé)庫(kù)房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；
④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫(kù)工作；
⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫(kù)房材料的工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門(mén)；
⑥負(fù)責(zé)完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。
2.管理制度
(1)接管驗(yàn)收制度。設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過(guò)程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對(duì)以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對(duì)維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購(gòu)置的更新設(shè)備開(kāi)箱驗(yàn)收。
房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)商定解決意見(jiàn)并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問(wèn)題可作為遺留問(wèn)題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類(lèi)協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
(2)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：
①確定維修及保養(yǎng)工作的類(lèi)別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。
②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。
③開(kāi)展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門(mén)每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
④大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。
進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過(guò)程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長(zhǎng)設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命、樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：
①值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。
③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。
④調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長(zhǎng)同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)。班長(zhǎng)應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其主要內(nèi)容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；
②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報(bào)告制度。建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長(zhǎng)及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問(wèn)題，以便及時(shí)解決。其具體內(nèi)容有：
①下列情況報(bào)告班組長(zhǎng)：
a.主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其他異常情況；
b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。
②下列情況報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)人：
a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；
b.采用新的運(yùn)行方式；
c.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；
d.重點(diǎn)零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假；
f.與上級(jí)或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報(bào)告經(jīng)理：
a.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；
b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；
c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；
d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；
e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；
f.技術(shù)骨干、班組長(zhǎng)以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；
g.員工一天以上的請(qǐng)假，班組長(zhǎng)以上的員工補(bǔ)休、換班。
(6)工具領(lǐng)用保管制度：
①個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉(cāng)庫(kù)辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。
②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請(qǐng)，部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說(shuō)明原因，向部門(mén)經(jīng)理報(bào)告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。
④工具因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請(qǐng)修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：
①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹(shù)立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過(guò)技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。
③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。
④工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。
⑥對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無(wú)誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專(zhuān)多能”的高素質(zhì)維修管理隊(duì)伍
物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對(duì)設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專(zhuān)多能”的技術(shù)能手。
(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識(shí)學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。
住宅小區(qū)(大廈)人員相對(duì)集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項(xiàng)管理規(guī)定，在實(shí)際工作中加強(qiáng)管理意識(shí)，做到“勤察、多思、善斷”，對(duì)任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時(shí)，立即通知有關(guān)部門(mén)停機(jī)檢修，迅速查明原因。
(2)技術(shù)人員要“一專(zhuān)多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24h運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時(shí)要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員來(lái)承擔(dān)。在實(shí)際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無(wú)定性，所以出現(xiàn)有時(shí)機(jī)電人員事情干不完，有時(shí)卻沒(méi)有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實(shí)行“一專(zhuān)多能”的用人制度，所謂“一專(zhuān)多能”，就是機(jī)電維修人員以一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個(gè)機(jī)電隊(duì)伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專(zhuān)多能”的工作方式時(shí)，不可盲目強(qiáng)求，切忌無(wú)證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來(lái)掌握其運(yùn)行情況，是切實(shí)可行的。采用這種工作方法時(shí)，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實(shí)巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實(shí)情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：房屋維修管理概述
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修管理概述
一、房屋維修的概念
房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。
所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期滿(mǎn)，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。
在房屋使用過(guò)程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對(duì)房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過(guò)對(duì)房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來(lái)的狀態(tài)或使用功能。
按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類(lèi)型。
首先，按維修對(duì)象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長(zhǎng)房屋的使用年限。
其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱(chēng)維護(hù)，是指對(duì)房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來(lái)的等級(jí)。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過(guò)程。
第三，按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修。恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶(hù)私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過(guò)失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過(guò)對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過(guò)協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門(mén)撥專(zhuān)款解決，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。
二、房屋維修的特點(diǎn)
1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作
房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。
2.房屋維修量大面廣、零星分散
量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶(hù)，項(xiàng)目多而雜;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。
3.房屋維修技術(shù)要求高
房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類(lèi)新建工程來(lái)講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。
三、房屋維修管理的概念
房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開(kāi)展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過(guò)程的集合。
房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、作為國(guó)有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門(mén)、企事業(yè)單位等)的委托開(kāi)展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過(guò)程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專(zhuān)業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)房屋維修部門(mén))。而房屋維修管理的職能則是對(duì)房屋維修過(guò)程實(shí)施管理，做到在確保質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個(gè)房屋維修過(guò)程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財(cái)力，最大限度地節(jié)約維修成本，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
從管理過(guò)程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。
從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項(xiàng)目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋維修管理目標(biāo)而開(kāi)展的管理工作，包括組織開(kāi)展對(duì)企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開(kāi)展對(duì)技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊(duì)伍，為組織好維修項(xiàng)目的施工而以項(xiàng)目施工過(guò)程為對(duì)象開(kāi)展的管理工作，包括編制項(xiàng)目施工計(jì)劃并確定施工項(xiàng)目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)施工過(guò)程實(shí)施組織和控制并做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委托其他專(zhuān)業(yè)維修單位來(lái)從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)維修項(xiàng)目施工過(guò)程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過(guò)程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項(xiàng)目管理稱(chēng)作房屋維修施工項(xiàng)目的內(nèi)部監(jiān)理。
四、房屋維修管理的內(nèi)容
為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開(kāi)展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下:
1.做好對(duì)所管房屋的查勘鑒定工作
為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶(hù)居住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長(zhǎng)房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。
2.房屋維修計(jì)劃管理
計(jì)劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開(kāi)展的綜合性管理。其目的是按計(jì)劃對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財(cái)力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷(xiāo)售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。維修計(jì)劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計(jì)劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡是房屋計(jì)劃管理的基本工作方法。
3.房屋維修質(zhì)量管理
保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開(kāi)展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對(duì)房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開(kāi)展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。
4.維修工程預(yù)算
維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開(kāi)展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí)也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。通過(guò)工程預(yù)算工作可以在工程開(kāi)工前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計(jì)劃，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工計(jì)劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。從造價(jià)管理的過(guò)程看，維修工程最終造價(jià)的形成是在其預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過(guò)程中發(fā)生的變更因素，通過(guò)增減調(diào)整后決定的。
5.維修工程招標(biāo)投標(biāo)
招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對(duì)外選擇專(zhuān)業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制是我國(guó)建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革，它通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)分配施工任務(wù)，要求各個(gè)施工單位通過(guò)市場(chǎng)與其他施工單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，接受任務(wù)委托方對(duì)工程質(zhì)量、工期及造價(jià)等方面的評(píng)判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時(shí)也有利于施工單位自覺(jué)地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過(guò)組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配;另一方面，通過(guò)邀請(qǐng)企業(yè)外部專(zhuān)業(yè)施工單位參加公平競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ)。
6.房屋維修成本管理
成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對(duì)象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱(chēng)。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。
7.房屋維修要素管理
在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開(kāi)技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開(kāi)展，而對(duì)房屋維修過(guò)程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。
8.房屋維修施工項(xiàng)目管理
房屋維修施工項(xiàng)目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對(duì)維修工程施工的全過(guò)程所進(jìn)行的組織和管理工作。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過(guò)程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作。
9.房屋維修施工監(jiān)理
房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專(zhuān)業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對(duì)承包施工單位的施工過(guò)程所實(shí)施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門(mén)指派項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項(xiàng)目的施工中實(shí)行全過(guò)程的造價(jià)、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制，進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對(duì)施工過(guò)程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。