房屋土建維修操作規(guī)程（十三）
1 目的
規(guī)范房屋土建問題處理程序，達(dá)到快速、準(zhǔn)確地處理問題的目的。
2 范圍
適用于本公司所管理的房屋、設(shè)施的土建維修。
3 職責(zé)
小區(qū)工程主管負(fù)責(zé)本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實(shí)施。
4 工作程序
4.1勒腳
4.1.1墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落的處理辦法:
4.1.2清除疏松部分，至實(shí)體為止；
4.1.3用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；
4.1.4恢復(fù)勒腳飾面。
4.2梁柱板主體
4.2.1露筋的處理辦法：
4.2.1.1剔除露筋周邊雜物，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉；
4.2.1.2用鋼絲刷清潔干凈；
4.2.1.3充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層；
4.2.1.4用Ｃ20豆石砼修復(fù)，根據(jù)需要恢復(fù)飾面。
4.2.2裂縫的處理辦法:
4.2.2.1裂縫處鑿開，用清水清洗干凈；
4.2.2.2用純水泥漿涂刷；
4.2.2.3水泥砂漿打底找平；
4.2.2.4恢復(fù)做面層。
4.3墻體
4.3.1墻體裂縫的處理辦法：
4.3.1.1將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿成外八字形；
4.3.1.2清除槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤；
4.3.1.3均勻地涂刷一道素水泥漿；
4.3.1.4用1:3水泥砂漿填縫、抹平；
4.3.1.5墻體飾面修復(fù)。
4.3.2墻體飾面缺損的處理辦法：
4.3.2.1將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除；
4.3.2.2清除周邊雜物；
4.3.2.3充分噴水濕潤破損面；
4.3.2.4均勻地涂刷素水泥漿；
4.3.2.5用1：2的防水水泥砂漿填平后修復(fù)飾面（室內(nèi)則不需加防水劑）。
4.4樓梯間及門窗
4.4.1踏步缺損的處理辦法：
4.4.1.1將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結(jié)實(shí)層，清掃干凈后充分噴水濕潤；
4.4.1.2均勻地涂刷一遍素水泥漿；
4.4.1.3用1：2水泥漿作好基層；
4.4.1.4修復(fù)飾面。
4.4.2欄桿（扶手）破損的材料辦法
4.4.2.1檢查施工工藝；
4.4.2.2按原工藝進(jìn)行修復(fù)；
4.4.2.3飾面恢復(fù)。
4.4.3門窗損壞的處理辦法：
4.4.3.1檢查門窗的附件是否齊全；
4.4.3.2檢查有無配件損壞；
4.4.3.3更換配件；
4.4.3.4檢修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲或卡塞。
4.5天線、避雷設(shè)施
4.5.1屋面避雷設(shè)施銹蝕的處理辦法：
4.5.1.1用砂紙除銹；
4.5.1.2均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上道漆干為準(zhǔn)。
4.5.1.3如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將嚴(yán)重銹蝕部分更換，并刷上防銹漆。
4.6小區(qū)道路
4.6.1飾面破損的處理辦法：
4.6.1.1鑿除破損的面層及基層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺贡砻娉浞譂駶櫋４砻娣e水完全滲入后，涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序)；
4.6.1.2將飾面材料充分灑水或浸濕后，加1：2.5水泥砂漿，并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚鋒多余泥漿；
4.6.1.3勾縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面；
4.6.1.4修補(bǔ)工作完畢后，把飾面表面清掃干凈。
4.7雨水管道堵塞、滲漏的處理辦法：
4.7.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞，應(yīng)清除雜物，使之通暢；
4.7.2如因管道坡度不夠或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做砼墊層，使管道放置平穩(wěn)；
4.7.3如因管道接口錯位，應(yīng)開挖接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。
4.7.4如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換接口，應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌接；
4.7.5最后修復(fù)地坪及飾面。
4.8化糞池池水外溢、池體損壞的處理辦法：
4.8.1如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物；
4.8.2如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故；
4.8.3如池壁破損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。
4.9電纜溝溝內(nèi)積水、溝蓋損壞的處理辦法：
4.9.1溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作(放足鋼筋)。并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉；
4.9.2如溝內(nèi)積水過多，影響正常供電，應(yīng)先關(guān)掉總閘然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一是溝底坡度不夠或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此情況將雜物清除即能恢復(fù)正常；
4.9.3如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時修復(fù)。
4.10雨水溝堵塞、溝體損壞的處理辦法：
4.10.2溝壁損壞：應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)；
4.10.3如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層；
4.10.4雜物堵塞，應(yīng)及時清除雜物；
4.10.5池(井)壁損壞，抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿到結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤，刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。
4.11門窗四周滲漏
4.11.1 原因：上下口坡度不夠，形成倒坡。
處理方法：將飾面及基層打掉，重新找坡，達(dá)到坡度要求；坡度夠但磚縫不密實(shí)的重新勾縫；
4.11.2 原因：兩側(cè)、下口有空縫，補(bǔ)縫不密實(shí)，窗下口變形大，鋁合金框與墻交接處開裂；
處理方法：將縫剔開（清水沖洗干凈），增加填充材料，密實(shí)為止。用水泥砂漿補(bǔ)縫，待干后，打密封膠；
4.11.3原因：鋁合金型材及膠條質(zhì)量差，下口泄水孔不夠，下框兩側(cè)未開口，膠開裂；
處理方法：在下邊框增加泄水孔，并在兩邊開口，重新打膠。
4.12屋面滲漏
4.12.1原因：排水不暢，排水口過高，水排不出去。造成積水滲漏。
處理方法：面層鑿開，重新找坡（５‰），泄水孔過高的降低，保證屋面不積水。
4.12.2原因：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏。
處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水。
4.12.3原因：防水層未做保護(hù)層或保護(hù)破裂。
處理方法：重做防水后，用1：2水泥砂漿做保護(hù)層。
4.12.4排水管周邊滲漏。
原因：出屋面管道處漏水，系細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理不規(guī)范。
處理方法：先將管道四周鑿開，用清水沖洗干凈；用細(xì)石砼分層補(bǔ)洞密實(shí)，然后重做防水并提高泛水高度。
4.13外墻滲漏
4.13.1原因：磚空鼓或脫落。
處理方法：將空鼓的磚剔掉，重新基層并貼磚。
4.13.2原因：勾縫砂漿標(biāo)號不夠，表面未拖光。
處理方法：用鋼絲刷將磚縫清理干凈，1：1水泥砂漿勾縫，表面拖光，RG補(bǔ)縫，并在表面刷聚安脂防水膠或直接用勾縫劑勾縫。
4.14衛(wèi)生間及廚房滲漏
4.14.1原因：給水管接頭處或有砂眼滲漏。
處理方法：重新連接或更換管件。
4.14.2原因：裝修破壞防水層。
處理方法：防水修補(bǔ)或重做。
4.14.3原因：排水管周圍處理不細(xì)致，管與砼樓板間開成空隙面滲漏，排水管接頭松動滲漏。
處理方法：管與穿樓板套管間重新填縫及局部重做防水。排水管接頭處重新連接。
4.14.4原因：浴盆安裝方法不正確，造成盆底積水滲漏。
處理方法：浴盆下留檢查口，保證浴盆排水進(jìn)入下水道。
4.14.5原因：墻面未做防水層，從墻上滲漏。
處理方法：墻面防水層高度不低于1.8m。
5 相關(guān)文件
6 質(zhì)量記錄
附加說明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件審核人：
本文件批準(zhǔn)人：
篇2：土建工程維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書
一、目的：
通過對土建工程各項(xiàng)目進(jìn)行巡檢、維修、有效地預(yù)防、制止房屋、廣場等土建項(xiàng)目的破損，延長使用壽命，保持小區(qū)良好的物業(yè)狀況。
二、范圍
本司進(jìn)行物業(yè)管理的麗江花園建筑物、構(gòu)筑物、廣場、停車場、道路等土建工程
三、職責(zé)
1、各管理處及保安部負(fù)責(zé)土建報修及維修后驗(yàn)收
2、售后服務(wù)隊(duì)負(fù)責(zé)日常巡檢及維修、保養(yǎng)
3、資源部負(fù)責(zé)維修材料的采購
4、技術(shù)部負(fù)責(zé)土建維修、保養(yǎng)、巡檢過程的管理。
四、內(nèi)容
1、各管理處及保安部對各自負(fù)責(zé)管理區(qū)域在日常巡查時所發(fā)現(xiàn)的土建問題按《報事單》報事程序填寫報事單向售后服務(wù)隊(duì)報修。
2、售后服務(wù)隊(duì)每天派員到各管理處、保安部及服務(wù)質(zhì)量部接報事單內(nèi)容進(jìn)行維修及按《土建工程巡檢表》要求對各區(qū)域進(jìn)行土建工程項(xiàng)目的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
3、技術(shù)部負(fù)責(zé)土建維修和巡檢保養(yǎng)的過程進(jìn)行管理，對工作中存在問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。
4、技術(shù)部對維修過程提供技術(shù)指導(dǎo)，做好大項(xiàng)維修、改建、加建工程施工方案及工程預(yù)算。
5、資源部按《物資采購控制程序》負(fù)責(zé)土建維修材料的采購。
五、相關(guān)文件：
5.1物資采購控制程序 RGPM-7.4.1-B-01
5.2土建維修材料采購標(biāo)準(zhǔn) RGPM-7.4-C-01-01
六、應(yīng)用表單：
6.1《土建工程巡檢表》 RGPM-7.5-D-01-98
6.2《報事單》 RGPM-7.5.4-D-01-05
篇3：物業(yè)土建維修組長崗位職責(zé)
1、服從上司安排,抓好本組各項(xiàng)土建維修工作,確保小區(qū)物業(yè)完好和市政公共設(shè)施正常。
2、負(fù)責(zé)做好本組工作調(diào)配,包括各種材料的計(jì)劃申購、領(lǐng)用、分發(fā)、崗位落實(shí)、人員輪休安排、頂崗作業(yè)等,確保本組工作正常。
3、負(fù)責(zé)抓好日常土建維修,并配合做好上門有償維修服務(wù),確保業(yè)主滿意。
4、定期組織本組對小區(qū)各樓宇排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化糞池、天臺渠口、道路等進(jìn)行檢查和維護(hù),確保其最佳狀態(tài)。
5、定期組織對各小區(qū)車位油漆線進(jìn)行翻新,定期對各種涂料類的物業(yè)進(jìn)行翻新。
6、配合公司解決各種工程遺留問題,包括各種土建開裂、滲漏等方面的改善工作。
7、根據(jù)各小區(qū)工作求援,做好各方面的技術(shù)支持和人力調(diào)度。
8、監(jiān)督屬下員工合理使用各種維修用品用料,杜絕各種浪費(fèi)現(xiàn)象。
9、督導(dǎo)屬下員工注意各種安全作業(yè)規(guī)程,高空作業(yè)者必須系好安全帶,作業(yè)范圍的地面上必須設(shè)置相應(yīng)安全警示,確保作業(yè)安全。
10、監(jiān)督屬下員工崗位紀(jì)律,杜絕各種串崗、離崗、逗留等現(xiàn)象,維護(hù)工作嚴(yán)肅性。
11、監(jiān)督屬下員工保持良好的儀表儀容,維護(hù)公司良好形象。
12、完成公司下達(dá)的各種臨時工作任務(wù)。
中山市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司