物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理
一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修
為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。
1.設(shè)備保養(yǎng)
房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。
(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。
(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。
2.設(shè)備維修
房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。
(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。
(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。
(6)設(shè)備維修日常工作。
3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)
(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。
(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。
(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。
二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度
1.管理人員的崗位職責(zé)
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：
①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；
②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個(gè)過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；
③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；
④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；
⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實(shí)施；
⑥組織人力、物力，及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請；
⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。
(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：
①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；
②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；
③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；
④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；
⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；
⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；
⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。
(3)領(lǐng)班：
①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。
③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。
④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。
(4)維修人員：
①按時(shí)上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；
②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；
③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；
④定期對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；
⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；
⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；
⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；
⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。
(5)保管員：
①負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報(bào)送經(jīng)理審批；
②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；
③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；
④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；
⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門；
⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。
2.管理制度
(1)接管驗(yàn)收制度。設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗(yàn)收。
房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
(2)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：
①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。
②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。
③開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
④大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。
進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：
①值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。
③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。
④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其主要內(nèi)容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；
②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報(bào)告制度。建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。其具體內(nèi)容有：
①下列情況報(bào)告班組長：
a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；
b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。
②下列情況報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)人：
a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；
b.采用新的運(yùn)行方式；
c.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；
d.重點(diǎn)零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假；
f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報(bào)告經(jīng)理：
a.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；
b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；
c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；
d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；
e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；
f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；
g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補(bǔ)休、換班。
(6)工具領(lǐng)用保管制度：
①個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。
②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。
④工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點(diǎn)盤點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：
①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。
③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。
④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。
⑥對于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊(duì)伍
物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。
(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。
住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項(xiàng)管理規(guī)定，在實(shí)際工作中加強(qiáng)管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時(shí)，立即通知有關(guān)部門停機(jī)檢修，迅速查明原因。
(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24h運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時(shí)要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實(shí)際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時(shí)機(jī)電人員事情干不完，有時(shí)卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實(shí)行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機(jī)電維修人員以一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個(gè)機(jī)電隊(duì)伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時(shí)，不可盲目強(qiáng)求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運(yùn)行情況，是切實(shí)可行的。采用這種工作方法時(shí)，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實(shí)巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實(shí)情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。
篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。
二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。
3、水泵房組長/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。
4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。
四、程序要點(diǎn)
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。
(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：
①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；
②給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；
③合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）；
(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：
①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；
②備品、備件計(jì)劃；
③具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；
④預(yù)計(jì)費(fèi)用。
2、水泵房機(jī)電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。
3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。
4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表檢測電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
③檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；
④清潔電動(dòng)機(jī)外殼；
⑤檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
②轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。
(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。
(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：
①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動(dòng)器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；
②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：
①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；
②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
(7)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；
②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；
③自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；
②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：
①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；
②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；
③偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng)：
①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；
③對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng)：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；
③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng)：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；
③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng)：
①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；
③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；
④緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。
(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。
(3)檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。
10、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。
11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機(jī)交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關(guān)支持文件
篇3：物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責(zé)
物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責(zé)
a)服從主管、副主管、領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，完成上級安排的日常工作。
b)自覺遵守公司、物管中心各項(xiàng)規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊》的要求。
c)認(rèn)真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時(shí)做好個(gè)人防護(hù)，確保安全生產(chǎn)。
d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報(bào)告部門主管并做好現(xiàn)場保護(hù)工作，積極參與調(diào)查分析事故原因，提出改進(jìn)辦法。
e)定期巡檢，主動(dòng)向運(yùn)行人員了解設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫巡檢記錄。
f)嚴(yán)格執(zhí)行檢修、維保計(jì)劃，按規(guī)程檢修，并做好記錄。
g)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，不能解決的及時(shí)上報(bào)。
h)保持現(xiàn)場工作環(huán)境，做到“工完、料凈、現(xiàn)場清”。
i)保證設(shè)備正常運(yùn)行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
j)完成主管、副主管、領(lǐng)班交辦的其它工作。