更換物業(yè)公司的流程

　　根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)予終止。

　　更換物業(yè)公司到底該如何操作呢?下面一起來學(xué)習(xí)一下，具體操作流程。

　　一、提出申請

　　物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

　　(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上;

　　(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　　(一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處;街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

　　(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。 籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

　　(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

　　(四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。

　　四、提交相關(guān)材料。

　　召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

　　籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票;審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》;公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

　　會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

　　五、申請登記業(yè)主委員會

　　自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)主管部門申請辦理備案登記手續(xù);

　　(一)業(yè)主委員會登記申請表;

　　(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明;

　　(三)業(yè)主委員會選票;

　　(四)業(yè)主代表選票;

　　(五)業(yè)主授權(quán)委托書;

　　(六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表;

　　(七)業(yè)主委員會章程;

　　(八)業(yè)主公約;

　　(九)其他相關(guān)資料。

　　六、核準(zhǔn)批復(fù)

　　區(qū)或縣級市房地產(chǎn)部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)部門及街道辦事處備案。

篇2：業(yè)委會小區(qū)物業(yè)公司更換交接公告

　　業(yè)委會關(guān)于小區(qū)物業(yè)公司更換與交接的公告

　　JY花園業(yè)委會公告

　　各位業(yè)主：

　　根據(jù)《北京市朝陽區(qū)JY花園小區(qū)第三次業(yè)主大會決議》，我小區(qū)應(yīng)于九月十七日進(jìn)行物業(yè)交接，由于原物業(yè)北京**物業(yè)管理有限公司拒絕交接小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，只是對小區(qū)地上部分實行撤管（包括保安、保潔、電梯和綠地等），新選聘的北京zz物業(yè)管理有限公司還不能有效地開展全部物業(yè)服務(wù)管理工作。為保證小區(qū)的和諧穩(wěn)定，朝陽區(qū)政府及望京街道辦事處等相關(guān)部門和業(yè)委會都在積極開展工作和協(xié)調(diào)。為保證廣大業(yè)主的知情權(quán)，防止有人制造新的事端，現(xiàn)將各方面情況向大家通報。

　　一．小區(qū)物業(yè)交接情況

　　九月十七日上午，根據(jù)《北京市朝陽區(qū)JY花園小區(qū)第三次業(yè)主大會決議》，北京zz物業(yè)管理有限公司按時到達(dá)小區(qū)，準(zhǔn)備進(jìn)行物業(yè)交接；朝陽區(qū)建委物業(yè)科、望京街道辦事處、爽秋路居委會以及供電局、自來水公司、燃?xì)夤镜认嚓P(guān)政府部門均有同志到場見證交接。在交接現(xiàn)場，北京**物業(yè)管理有限公司經(jīng)理朱勁松強(qiáng)調(diào)他們只是對小區(qū)地上部分（包括保安、保潔、電梯等）實行撤管，對物業(yè)用房、配電室、水泵房等相關(guān)設(shè)施以及小區(qū)的物業(yè)管理資料（包括小區(qū)各種圖紙等工程竣工驗收資料、設(shè)施設(shè)備維保資料、垃圾消納許可文件等）拒絕交接。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理就此陷入困境。為了保證小區(qū)居民生活盡量不受到影響，在朝陽區(qū)物業(yè)科楊科長主持下，業(yè)委會決定由北京zz物業(yè)管理有限公司先行進(jìn)駐原物業(yè)撤管的地方，在條件不完全具備的情況下開始履行保安、保潔等職能。

　　二．各方關(guān)于物業(yè)交接的態(tài)度

　　（一）北京**物業(yè)管理有限公司（原物業(yè)）

　　1.北京**物業(yè)管理有限公司已不愿在小區(qū)服務(wù)，九月十七日起對小區(qū)地上部分實行撤管，包括保安、保潔、電梯和綠地等。

　　2.北京**物業(yè)管理有限公司受小區(qū)開發(fā)商北京金致達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全權(quán)委托管理其在小區(qū)的物業(yè)，包括地下車庫，地上Ａ、Ｂ兩座的一至三層商業(yè)部分。由于小區(qū)原設(shè)計的物業(yè)用房、配電室、水泵房等相關(guān)設(shè)施在地下，和開發(fā)商的相糾結(jié)，需與之協(xié)商道路通行權(quán)，在此之前不能移交以上設(shè)施。

　　3.小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費情況嚴(yán)重，在追繳物業(yè)費的事情沒有明確說法之前，不能移交小區(qū)的物業(yè)管理資料（包括小區(qū)各種圖紙等工程竣工驗收資料、設(shè)施設(shè)備維保資料、垃圾消納許可文件等）。

　　（二）業(yè)主委員會

　　1.按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑物共有部位及公共設(shè)施具有共同管理權(quán)。業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，北京**物業(yè)管理有限公司已經(jīng)沒有資格再滯留小區(qū)，并無權(quán)繼續(xù)占有小區(qū)業(yè)主共有的場所、場地以及其他公共設(shè)施。

　　2.根據(jù)物權(quán)法及物業(yè)管理條例，北京**物業(yè)管理有限公司拒絕交出物業(yè)管理權(quán)的所有理由均沒有法律支持。

　　3.北京**物業(yè)管理有限公司的非法滯留小區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成對業(yè)主共同管理權(quán)的妨礙，北京**物業(yè)管理有限公司應(yīng)當(dāng)立即撤離小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　4.北京**物業(yè)管理有限公司違法繼續(xù)占有小區(qū)物業(yè)管理資料，已經(jīng)構(gòu)成對于業(yè)主對該資料的共同共有權(quán)的侵占，應(yīng)當(dāng)依法返還。

　　5.北京**物業(yè)管理有限公司非法控制配電室、高壓水泵房等設(shè)施、設(shè)備以及電梯維修、維護(hù)資料，給業(yè)主的生活構(gòu)成安全隱患，必須盡快移交。

　　6.北京**物業(yè)管理有限公司非法控制部分歸業(yè)主共有的地下車庫，已經(jīng)構(gòu)成非法侵占，必須立即返還。

　　（三）北京zz物業(yè)管理有限公司（新物業(yè)）

　　1.根據(jù)《北京市朝陽區(qū)JY花園小區(qū)第三次業(yè)主大會決議》以及與JY花園業(yè)主委員會簽訂的《北京市朝陽區(qū)JY花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同》，北京zz物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐JY花園小區(qū)是合法的。

　　2.北京zz物業(yè)管理有限公司愿意在現(xiàn)有條件下，爭取早日讓小區(qū)物業(yè)服務(wù)走上正軌。

　　3.北京zz物業(yè)管理有限公司現(xiàn)階段履行物業(yè)服務(wù)面臨很多現(xiàn)實的困難，如：小區(qū)物業(yè)辦公用房被侵占，小區(qū)保安和保潔人員沒有駐留場所；老物業(yè)不肯交接垃圾消納證，所以即使新物業(yè)運出去垃圾，附近的垃圾站也不收；小區(qū)監(jiān)控設(shè)備極不完善，許多攝像頭被拆除，C、D座門前護(hù)欄被拆除，小區(qū)保安缺少基本的技術(shù)防范措施；噴水池水泵不知去向，許多燈光設(shè)備被損壞，老物業(yè)卡著公共用水的供給，使保潔工作難以進(jìn)行等……這些都還需要政府有關(guān)部門

幫助協(xié)調(diào)。

　　（四）政府有關(guān)部門

　　朝陽區(qū)信訪辦：

　　1.JY花園業(yè)主大會依法選舉zz物業(yè)是符合法律程序的；

　　2.小區(qū)除規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的通道、消防、設(shè)備層或設(shè)備件等部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分，小區(qū)全體業(yè)主享有通行權(quán)；

　　3.原物業(yè)公司不得以欠繳物業(yè)費為由拒絕交接物業(yè)管理權(quán)；

　　4.希望北京**物業(yè)管理有限公司，尊重業(yè)主的合法權(quán)利，做好物業(yè)交接工作，并建議在9月21日前無條件交接完畢；

　　5.如果原物業(yè)不進(jìn)行交接，小區(qū)出現(xiàn)任何責(zé)任問題仍然由原物業(yè)承擔(dān)；

　　6.建議小區(qū)業(yè)委會走法律訴訟程序解決JY花園物業(yè)交接問題，根據(jù)小區(qū)目前的現(xiàn)狀可以向法院提出先予執(zhí)行的申請。

　　朝陽區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局：

　　1.北京**物業(yè)管理有限公司拒絕合法交接物業(yè)管理工作，電梯若出現(xiàn)任何問題，由北京**物業(yè)管理有限公司負(fù)全責(zé)。

　　望京街道辦事處：

　　1.支持JY花園小區(qū)業(yè)主依法行使選聘物業(yè)的權(quán)利；

　　2.依法行政，積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門為JY花園小區(qū)的和諧穩(wěn)定作出努力；

　　3.希望JY花園小區(qū)廣大業(yè)主以國慶期間保安全保穩(wěn)定的大局為重，通過正常途徑反映問題，不要采取過激行為。

　　三．小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　1.zz物業(yè)在C座303室租房作為臨時辦公地點開始為小區(qū)服務(wù)。

　　2.zz物業(yè)先行墊資改善小區(qū)硬件，包括各樓座防盜門、大門、小區(qū)道路等。

　　3.zz物業(yè)的保安開始在小區(qū)正常執(zhí)勤。

　　4.zz物業(yè)的保潔工開始清理小區(qū)內(nèi)滯留多日的垃圾。

　　5.部分業(yè)主自發(fā)組織起來在小區(qū)巡邏，與新物業(yè)共同維護(hù)小區(qū)的安全。

　　四．政府部門開展的工作

　　1.朝陽區(qū)政府、望京街道辦事處相關(guān)部門在物業(yè)交接前后屢次召開協(xié)調(diào)會，敦促北京**物業(yè)管理有限公司尊重業(yè)主的合法權(quán)利，做好物業(yè)交接工作。

　　2.望京街道辦事處協(xié)調(diào)花家地派出所加強(qiáng)對JY花園的治安巡邏力度，要求爽秋路居委會密切注意JY花園的情況，做廣大業(yè)主和政府及時有效溝通的橋梁。

　　3.朝陽區(qū)政府物業(yè)科、小區(qū)權(quán)屬科為業(yè)主委員會提供了地下一、二層和C、D座夾層的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的圖紙。

　　4.朝陽區(qū)信訪辦給北京市二中院執(zhí)行庭打電話，確認(rèn)了小區(qū)地下一層車庫及地上Ａ、Ｂ兩座的一至三層商業(yè)部分已被法院查封，進(jìn)入拍賣程序的事實。

　　5.望京街道辦事處城建科積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決本小區(qū)垃圾消納問題。

　　五．業(yè)委會開展的工作

　　1.業(yè)委會在律師的指導(dǎo)下于9月24日正式對北京**物業(yè)管理有限公司提起訴訟，并將在條件許可時向法院申請先予執(zhí)行。

　　2.向各有關(guān)政府部門反映小區(qū)狀況，爭取政府部門的支持。

　　3.幫助新物業(yè)克服困難，盡可能履行物業(yè)服務(wù)管理職責(zé)。

　　4.繼續(xù)敦促北京**物業(yè)管理有限公司盡快徹底交接物業(yè)管理權(quán)及物業(yè)管理資料。

　　廣大業(yè)主們，眼前的困難是暫時的，政府各部門和業(yè)委會都在堅持不懈地為小區(qū)的和諧穩(wěn)定努力著。JY花園終將回歸為廣大業(yè)主們的JY花園！在維護(hù)我們自己權(quán)益的同時，懇請大家顧全大局，在法律、法規(guī)的指導(dǎo)下解決問題，為我們偉大祖國的60周年大慶貢獻(xiàn)我們的一份微薄力量！祝大家國慶節(jié)、中秋節(jié)闔家歡樂！

　　北京市JY花園小區(qū)業(yè)委會

　　20**年9月23日

篇3：小區(qū)更換物業(yè)公司的步驟

　　小區(qū)更換物業(yè)公司的步驟

　　更換物業(yè)公司的操作流程通常涉及以下幾個步驟：

　　01　成立業(yè)主委員會

　　在更換物業(yè)公司之前，小區(qū)業(yè)主應(yīng)先成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由小區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表，負(fù)責(zé)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)公司的工作。成立業(yè)主委員會需要遵循以下步驟：

　　(1) 籌備組成立：由業(yè)主代表或社區(qū)居民委員會(以下簡稱“居委會”)組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生籌備組。籌備組通常由5-11名業(yè)主組成，負(fù)責(zé)組織、籌備業(yè)主大會的召開。

　　(2) 業(yè)主大會的召開：籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后30天內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。

　　(3) 業(yè)主委員會的成立：在首次業(yè)主大會上，業(yè)主通過投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會由5-11名成員組成，具體人數(shù)根據(jù)小區(qū)規(guī)模確定。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，具備完全民事行為能力，無不良信用記錄等。

　　02 評估當(dāng)前物業(yè)公司的工作

　　在決定更換物業(yè)公司之前，業(yè)主委員會應(yīng)先對當(dāng)前物業(yè)公司的工作進(jìn)行全面評估。評估內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、管理效率等方面。評估可以邀請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，以確保結(jié)果的客觀性和公正性。

　　03 召開業(yè)主大會表決

　　在完成評估工作后，如業(yè)主對當(dāng)前物業(yè)公司不滿意，可以召開業(yè)主大會，表決是否更換物業(yè)公司。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有2/3以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。在會議上，業(yè)主通過投票表決是否同意更換物業(yè)公司。如同意更換，則需要確定新的物業(yè)公司。

　　04 新物業(yè)公司的選聘

　　在確定更換物業(yè)公司后，業(yè)主委員會需要組織新物業(yè)公司的選聘工作。選聘過程通常包括以下幾個步驟：

　　(1) 發(fā)布招標(biāo)公告：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布招標(biāo)公告，明確招標(biāo)條件、要求、期限等事項。

　　(2) 資質(zhì)審查：對新參加招標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行資質(zhì)審查，確保其具備相應(yīng)的資質(zhì)和經(jīng)驗。

　　(3) 評選委員會成立：業(yè)主委員會成立評選委員會，負(fù)責(zé)對投標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行評估和評選。評選委員會通常由業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員、居委會代表等組成。

　　(4) 評選：評選委員會對投標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行評估，包括服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、管理方案等方面。評估結(jié)束后，評選委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估結(jié)果推薦中標(biāo)物業(yè)公司。

　　(5) 公示與簽訂合同：業(yè)主委員會將評選結(jié)果進(jìn)行公示，如無異議，則與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　05　新舊物業(yè)公司的交接

　　在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，業(yè)主委員會應(yīng)組織新舊物業(yè)公司的交接工作。交接過程應(yīng)當(dāng)遵循以下步驟：

　　(1) 交接清單的制定：新舊物業(yè)公司共同制定交接清單，明確需要交接的資料、資產(chǎn)、設(shè)備等事項。

　　(2) 交接手續(xù)的辦理：新舊物業(yè)公司根據(jù)交接清單，逐項辦理交接手續(xù)。包括資料移交、資產(chǎn)清點、設(shè)備調(diào)試等。

　　(3) 交接監(jiān)督：業(yè)主委員會和居委會應(yīng)當(dāng)對交接過程進(jìn)行監(jiān)督，確保交接工作完整、準(zhǔn)確、及時。

　　(4) 交接完成：在新舊物業(yè)公司完成全部交接工作后，新老物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)共同向業(yè)主委員會和居委會出具交接完成報告。

　　在完成以上步驟后，新物業(yè)公司將正式接手小區(qū)的物業(yè)管理工作。需要注意的是，更換物業(yè)公司的過程可能因小區(qū)和地區(qū)的具體情況而有所不同，建議在執(zhí)行過程中咨詢專業(yè)人士和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的意見。