舊寫字樓物業(yè)接管查驗

1、接管承接查驗應(yīng)具備的條件

　　1、在接管舊寫字樓時，首先需確保房屋的所有權(quán)和使用權(quán)清晰明確，避免后續(xù)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛;

　　2、同時，土地使用范圍也需界定清晰，以便后續(xù)管理和規(guī)劃。

2、接管承接查驗應(yīng)檢索提交的資料

　　1、產(chǎn)權(quán)資料方面，需提供房屋所有權(quán)證，這是證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的重要文件;

　　2、還需提供有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議，這些文件能進一步明確房屋產(chǎn)權(quán)的合法性和有效性;

　　3、此外，房屋分戶使用清冊也是必不可少的資料，它詳細記錄了各戶的使用情況;

　　4、最后，還需提供房屋設(shè)備及定著物、附著物清冊，以便對接管后的設(shè)備進行管理和維護。

　　在技術(shù)資料方面，需提供房地產(chǎn)平面圖，以展示整體布局;房屋分間平面圖則能更詳細地展示各房間的位置和面積;同時，還需提供房屋及設(shè)備技術(shù)資料，以便對接管后的設(shè)備進行技術(shù)評估和維護。

3、接管承接查驗程序

　　1、移交人需書面提請接管單位進行接管承接查驗，這是查驗工作的起始步驟;

　　2、接管單位在收到提請后，應(yīng)按規(guī)定進行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)承接查驗通知，并約定具體的查驗時間;

　　3、在約定的時間，接管單位會同移交人按規(guī)定進行檢驗，確保各項設(shè)施和設(shè)備符合要求;

　　4、對于檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，需按規(guī)定進行進一步檢驗，并制定相應(yīng)的處理措施;

　　5、交接雙方需共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定著物、附著物，并核實房屋使用狀況，確保交接的準(zhǔn)確性和完整性;

　　6、經(jīng)檢驗符合要求的房屋、裝修、設(shè)備和定著物、附著物，需再次核實房屋使用狀況，確保無誤;

　　7、最后，移交人需配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交，完成整個接管承接查驗程序。

4、質(zhì)量與使用功能的檢驗

　　1、在質(zhì)量與使用功能的檢驗方面，需以《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-最新年份)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗的依據(jù)，確保檢驗的準(zhǔn)確性和權(quán)威性;

　　2、從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)，觀察是否有裂縫、傾斜等異常情況;

　　3、同時，還需檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度，評估其使用價值和維修需求;

　　4、此外，還需查驗房屋情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況等，以便全面了解房屋的歷史和現(xiàn)狀。在此基礎(chǔ)上，評估房屋現(xiàn)有價值，并建立資料檔案，為后續(xù)管理和維護提供依據(jù)。

5、危險和損壞的處理

　　1、對于有危險的房屋，應(yīng)由移交人負責(zé)排險解危后，才能進行接管，確保接管后的房屋安全無虞;

　　2、對于有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責(zé)維修，也可采取其他補償形式，以保障雙方的權(quán)益;

　　3、對于屬法院判決沒收并通知接管的房屋，需按法院判決辦理，確保接管工作的合法性和合規(guī)性。

篇2：寫字樓接管工作程序

　　寫字樓接管工作程序

　　隨著物業(yè)管理招投標(biāo)制度的深入實施，許多物業(yè)管理公司面臨著接管一個全新的物業(yè)項目。這時，項目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。筆者在一個4萬平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：

　　（一）管理方案策劃階段；

　　（二）前期介入與準(zhǔn)備；

　　（三）物業(yè)管理啟動與試運行階段；

　　（四）正式全面運作階段。策劃階段不超過1個半月；

　　前期介入從正式介入開始至交樓結(jié)束；物業(yè)管理啟動時間以大廈接管驗收完成為標(biāo)志；試運行時間為6個月。

　　一、管理方案策劃階段

　　本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃機構(gòu)設(shè)置兩個部分。根據(jù)該寫字樓的建筑檔次、特點、是否商住兩用等實際情況，結(jié)合寫字樓市場形勢進行綜合分析，確定對該大廈的管理檔次，提出管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理項目和管理方式。本階段是確立對該大廈管理的總綱，為此建議請開發(fā)商共同參與，并綜合相關(guān)專家的意見，確定管理方案。

　　確定了管理標(biāo)準(zhǔn)和方式后，要根據(jù)需要對未來機構(gòu)設(shè)置及管理人員編制進行策劃，并確定主要管理人員。

　　二、前期介入與準(zhǔn)備

　　實踐證明，前期介入對以后的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。

　　管理的前期準(zhǔn)備：成功的前期準(zhǔn)備可為后期物業(yè)管理的實際運作打下良好的基礎(chǔ)，避免隨意性，最大限度地規(guī)避管理風(fēng)險，本方案的前期準(zhǔn)備工作有：制訂物業(yè)管理前期的成本預(yù)算；制訂物業(yè)管理具體開展方案；編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶手冊》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車場制度》、《消防預(yù)案》、《大廈管理規(guī)定》等。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一般在物業(yè)竣工前半年開始，需要熟悉物業(yè)管理相關(guān)制度和相關(guān)文件的人員參與，如果那些已經(jīng)通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認證的公司想把新項目納入這個體系中，則需要更多的準(zhǔn)備和文件。

　　工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對該寫字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。目前物業(yè)管理中常常出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司介入大廈管理時，大廈已經(jīng)接近竣工，即使發(fā)現(xiàn)了設(shè)計上的問題，也沒機會做太大的修改了。我們在該寫字樓工程前期介入時就把工作重點放在熟悉大廈結(jié)構(gòu)和發(fā)現(xiàn)大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對問題及早發(fā)現(xiàn)，為后來接管工作做好準(zhǔn)備。現(xiàn)代寫字樓的自動化程度很高，物業(yè)管理前期介入對參與人員的專業(yè)要求，要有豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的知識，能夠準(zhǔn)確閱讀圖紙并發(fā)現(xiàn)問題。物業(yè)管理公司應(yīng)注意積極儲備這樣的人才。

　　三、管理啟動與試運行階段

　　物業(yè)管理的接管驗收不同于開發(fā)商和施工單位的竣工驗收，它要更詳細一些。接管驗收時，要軟硬件一起抓：軟件是指相關(guān)圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗收合格證、設(shè)備買賣合同、設(shè)備說明書、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運證等。交接時仔細清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來方便；硬件是指房屋及設(shè)備設(shè)施，硬件的接管要從嚴(yán)從細，對于各系統(tǒng)和設(shè)備，如供水、供電、消防、電梯、應(yīng)急發(fā)電機等，均須試運行一段時間，由工程人員仔細觀察運行情況，紀(jì)錄運行參數(shù)，嚴(yán)格檢測是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問題及時報相關(guān)方維修整改；房屋驗收時要注意發(fā)現(xiàn)一些細小問題，如窗把手、門鎖等是否損壞，對衛(wèi)生間、窗臺等要作防水檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時報開發(fā)商或施工單位，要求在客戶入住前修好。這些問題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時解決，會影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來不必要的麻煩。

　　接管結(jié)束后，按照前期的策劃方案正式開始物業(yè)管理服務(wù)，辦理客戶入住手續(xù)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶資料、執(zhí)行日常管理工作等，在6個月的試運行當(dāng)中，要嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時更改。同時要注意加強與業(yè)主之間溝通，宣傳物業(yè)管理公司的管理方式和管理制度，并根據(jù)業(yè)主的意見反饋及時調(diào)整計劃，使管理方案盡快成熟起來，更加符合實際需要。

　　四、全面運作階段

　　按照改進后的工作方案對寫字樓進行正常管理，內(nèi)容包括設(shè)備維護維修、環(huán)境

綠化、安全管理、有償服務(wù)等，這個階段強調(diào)的是不斷追求客戶滿意度和持續(xù)改進服務(wù)水平，以達到效益最大化。

　　本文的流程是以接管寫字樓為例，接管居住小區(qū)或公寓樓等物業(yè)往往需要更加靈活和更加復(fù)雜的流程，在此就不一一敘述。總之，有序的工作流程在任何一個項目中都是必須的，項目經(jīng)理如果能夠隨時控制每一個流程，他所負責(zé)的項目就已經(jīng)成功了一大半。

篇3：(寫字樓)大廈接管驗收方案

　　(寫字樓)大廈接管驗收方案

　　一、依照業(yè)主方──上海zz置業(yè)有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合**大廈實際情況，我司建議對**大廈接管驗收工作分為二部分：

　　A辦公層區(qū)域（8～20）和各設(shè)備房

　　B商場部分（1～7）

　　二、**大廈接管驗收分為二個階段：

　　1.第一階段為前期接管工作，基本條件為：辦公層區(qū)域（8－20F）和各設(shè)備房的設(shè)備設(shè)施全部安裝完畢，調(diào)試開通正常，滿足對外招租的要求。

　　2.第二階段為**大廈全部竣工后進行正式接收，其具備條件為整幢物業(yè)的內(nèi)裝修，外環(huán)境，設(shè)備設(shè)施全部按規(guī)劃設(shè)計要求施工完畢，全部調(diào)試開通正常可以使用，正式竣工驗收完成。各種應(yīng)交接的物業(yè)竣工圖紙及資料齊全，接管工作由管理公司進行，預(yù)計二階段相隔時間為二個月，如發(fā)展商能夠加快商場及外環(huán)境的施工進度，并將第一階段中存在的需整改項目按照有關(guān)規(guī)定妥善解決，則相隔時間也可相應(yīng)縮短。

　　三、接管必備資料如下

　　1.竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；

　　2.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；

　　3.工程項目竣工圖；

　　4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄；

　　5.隱蔽工作驗收記錄；

　　6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；

　　7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗記錄；

　　8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；

　　9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

　　10.圖紙會審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；

　　11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明；

　　12.有關(guān)該工程項目的其它重要技術(shù)決定和文件；

　　13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

　　以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護及保養(yǎng)。

　　四、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：

　　1.上海zz置業(yè)有限公司

　　2.**測量行（上海）有限公司**大廈物業(yè)管理處

　　3.有關(guān)工作人員

　　五、接管驗收原則

　　以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗收報告，方可有效。

　　六、接管時間流程：

　　1.前期接管工作分三個階段，時間預(yù)計為21天。

　　a.對8──20F的衛(wèi)生間進行驗收（7天）

　　b.對大堂及8──20F各單元進行驗收（7天）

　　c.對大廈設(shè)備房進行驗收（7天）

　　2.正式接管工作分為二個階段。

　　a.對1－7F商場部分進行驗收（10天）

　　b.對大廈外環(huán)境進行驗收（5天）

　　上述時間根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

　　七、接管工作程序

　　1.接管工作準(zhǔn)備階段

　　1.1熟悉接管各層面的情況

　　1.2接管工作應(yīng)備文件

　　1.2.1方舟大廈接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件一）

　　1.2.2方舟大廈接管驗收表格（詳見附件二）

　　a.辦公樓單元接管表

　　b.電梯井接管表

　　c.設(shè)備房和監(jiān)控房（待定）接管表

　　d.衛(wèi)生間接管表

　　e.消防通道接管表

　　f.辦公樓大堂接管表（待定）

　　g.商場接管表（待定）

　　h.大廈外環(huán)境接管表（待定）

　　2.接管工作運作階段

　　2.1進入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進行。

　　2.2按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

　　2.3接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。

　　2.4接管合格，鑰匙移交管理處。

　　3.接管善后階段

　　3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知發(fā)展商進行整改。

　　3.2對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。

　　3.3對整改情況進行檢

查，并對整改情況作出定論。