物業(yè)公共管理之房屋公共部位維修

　　1．房屋公共部位維修管理規(guī)定

　　1.1房屋公共部位包括大堂、走道、樓梯道、梯面、電梯間及房屋的毗領(lǐng)部分。

　　1.2環(huán)境部每天對房屋公共部位進(jìn)行清潔，保證無灰塵、雜物。

　　1.3客服部責(zé)任區(qū)物業(yè)助理定時對公用部位墻壁、地磚等進(jìn)行巡查，地磚壞了及時填寫維修單轉(zhuǎn)工程部處理，墻壁較臟的，由客服部主管組織統(tǒng)計，報公司經(jīng)理，由公司經(jīng)理統(tǒng)一安排粉刷。

　　1.4對公用給、排管道，平時巡查發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免重大損失。

　　1.5對公用梁、柱、承重墻定期檢查，按照公司制定的維修計劃執(zhí)行。

　　1.6公用部位的維修以棟別統(tǒng)計，建立專項臺帳，由房屋的本體維修資金支付。

　　1.7房屋周圍道路及公用設(shè)施、設(shè)備維修由工程部計劃執(zhí)行。

篇2：物管案例:業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　物管案例:業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。

　　一次，管理處準(zhǔn)備對其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業(yè)主認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

　　[案例分析]

　　本案例是一件較為典型的因雨水干管設(shè)計不當(dāng)而引發(fā)的公共部位維修糾紛案例，因?qū)τ晁晒艿臋z修疏通的確給住戶生活帶來諸多不便，因此，在糾紛的處理上，態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就要介紹相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。

　　這種情況的避免，最好是在設(shè)計開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計方案。本案例里的這種情況，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應(yīng)征得業(yè)主委員會的同意，或開發(fā)商的支持。

　　[解決方法]

　　業(yè)主要求同主任會面，主任聞訊立即來到該業(yè)主家。主任招之即來，起碼讓業(yè)主心動，知道物業(yè)管理公司對她想法的重視程度，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿。主任到后誠懇地聽完業(yè)主的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意。然后和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進(jìn)行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟(jì)原因短期難以實施，因為業(yè)主的要求并不為過，但管理處在短時間內(nèi)也的確難以解決，那么目前的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了。最后詳細(xì)交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該業(yè)主轉(zhuǎn)變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當(dāng)日下午，清淤工作順利展開。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．國家建設(shè)部19*第5號《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》（略）

　　2．《深圳市住宅小區(qū)業(yè)主公約》（節(jié)選）

　　三、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

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　　8.對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證(牌)或有關(guān)證明后,在合理時間內(nèi)(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及公共部位進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)或檢查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業(yè)主應(yīng)提供方便,不得拒絕或阻撓。

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　　3．國家建設(shè)部部19*7月8日 《城市房屋修繕管理規(guī)定》 （節(jié)選）

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強(qiáng)城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于城市(指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn))房屋的修繕管理。公有住宅向個人出售后的維修養(yǎng)護(hù)管理辦法另行制定。

　　第三條 本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進(jìn)行拆改、翻修和維護(hù)。本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持有房屋產(chǎn)權(quán)證的直管公房管 理單位、自管房單位和私房所有人。

　　第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業(yè)單位，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

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　　第三章 房屋修繕責(zé)任

　　第九條 依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。

　　第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。

　　第十一條 因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或者給予賠償。

　　第十二條 在已經(jīng)批準(zhǔn)的建沒用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

　　第十三條 房屋所有人和其他負(fù)有房屋修繕責(zé)任的人(以下簡稱修繕責(zé)任人)，應(yīng)當(dāng)定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風(fēng)、雨、雪等季節(jié)，應(yīng)當(dāng)做好預(yù)防工作，發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶險修復(fù)。在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。

　　第十四條 對于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強(qiáng)制措施。排險解危的費用由當(dāng)事人承擔(dān)。

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　　第九章 法律責(zé)任

　　第三十二條 凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以給予行政處罰：

　　(一)房屋所有人或者修繕責(zé)任人不按照國家和地方有關(guān)規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴(yán)重?fù)p壞或者危害他人生命財產(chǎn)的；

　　(二)無故阻礙房屋修繕，造成嚴(yán)重后果的；

　　(三)無證或者越級承擔(dān)房屋修繕任務(wù)的；

　　(四)中修以上的房屋修繕工程，不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的；

　　(五)房屋修繕工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的。

　　具體處罰辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制訂，報同級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　第三十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)行執(zhí)行。

　　第十章附 則

　　第三十四條 末設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。

　　第三十五條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部 門可以依照本規(guī)定制訂實施細(xì)則。

　　第三十六條 本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十七條 本規(guī)定自1991年8月1日起施行。

　　3．《小區(qū)業(yè)主公約》

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　　(二)業(yè)主的義務(wù)

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　　4.房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至前一個閥門部分用戶負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

　　5.凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的,由管委會授權(quán)物業(yè)管理公司修繕的,其費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　6.業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好,不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品垃圾,不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備。

篇3：業(yè)主不愿配合公共部位維修該怎么辦

　　精誠所至--業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。

　　一次，管理處準(zhǔn)備對其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

　　主任聞訊立即來到該住戶家(主任亦招之即來，起碼讓其心動，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿)，在誠懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進(jìn)行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟(jì)原因短期難以實施(住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了);然后詳細(xì)交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。

　　精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉(zhuǎn)變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當(dāng)日下午，清淤工作順利展開。

　　點評：說服業(yè)主用戶有時是相當(dāng)艱難的，既需要誠心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數(shù)還是通情達(dá)理的。精誠所至，金石為開。