為加強(qiáng)行政辦公中心物業(yè)服務(wù)中心對突發(fā)應(yīng)急事件應(yīng)急處置的綜合指揮能力，提高緊急救援反應(yīng)速度和協(xié)調(diào)水平，保障迅速有效地處理應(yīng)急事件，將應(yīng)急事件對人員、財(cái)產(chǎn)和環(huán)境造成的損失降至最小程度，最大限度地保障行政辦公中心辦公人員(辦事人員)的生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本辦法和預(yù)案。

　　一、應(yīng)急組織構(gòu)成和職責(zé)：

　　1、總指揮： 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理(總指揮不在場時(shí)由副總指揮臨時(shí)擔(dān)任)

　　副總指揮：物業(yè)服務(wù)中心副經(jīng)理(秩序維護(hù)部部長)

　　職責(zé)：負(fù)責(zé)指揮應(yīng)急事件的搶險(xiǎn)，協(xié)調(diào)與公司、其它單位和本部門的各種資源，發(fā)布各種通告、命令。

　　2、應(yīng)急搶險(xiǎn)分隊(duì)構(gòu)成：

　　2.1 工程搶險(xiǎn)組：工程值班人員

　　職責(zé)：一旦接到預(yù)警信息后，按照應(yīng)急預(yù)案的要求，投入現(xiàn)場應(yīng)急搶險(xiǎn)。

　　2.2 后勤支援組：環(huán)境部和秩序維護(hù)部人員

　　職責(zé)：投入現(xiàn)場應(yīng)急搶險(xiǎn)處理，提供事件預(yù)防及搶險(xiǎn)過程必須的各種資源，包括：人員、物品、交通、通訊、協(xié)調(diào)等事項(xiàng)。

　　二、預(yù)警信息發(fā)布：

　　由客戶服務(wù)中心發(fā)布：Ⅳ級水浸(跑水)應(yīng)急事件預(yù)警

　　應(yīng)急人員到位時(shí)限：正常上班員工、非正常上班人員(指工程部、秩序維護(hù)部)5分鐘;其他非正常上班員工在30分鐘到現(xiàn)場。

　　三、應(yīng)急響應(yīng)程序：

　　1、當(dāng)Ⅳ級水浸(跑水)應(yīng)急事件預(yù)警信號發(fā)出后，物業(yè)服務(wù)中心區(qū)域管理員(或工程部、秩序維護(hù)部值班人員)應(yīng)向客戶服務(wù)中心報(bào)告，由客戶服務(wù)中心啟動本處理辦法和預(yù)案，接到通知的應(yīng)急人員必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行應(yīng)急處理，聽從物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理(或工程部負(fù)責(zé)人、秩序維護(hù)部部長)的指揮和調(diào)遣。

　　2、當(dāng)發(fā)生水浸(跑水)突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心需在相關(guān)行政辦公中心信息公告牌上發(fā)出通知告知受影響的辦公人員(辦事人員)。

　　3、應(yīng)急處置原則：

　　3.1 必要時(shí)注重人員及時(shí)疏散。

　　3.2 注重引導(dǎo)受影響客戶，全力控制局面。

　　3.3 注意救援人員安全。

　　4 基本應(yīng)急響應(yīng)

　　4.1自然災(zāi)害引起的水浸，如暴雨、洪水、江河泛濫等

　　4.1.1自然災(zāi)害來臨之前，按照《自然災(zāi)害應(yīng)急事件處理辦法和預(yù)案》的相關(guān)程序

　　執(zhí)行。

　　4.1.2由于自然災(zāi)害已造成局部區(qū)域被水浸時(shí)：

　　4.1.2.1工程搶險(xiǎn)組立即使用潛水泵等排水設(shè)備對被水浸區(qū)域進(jìn)行排水處理。有些地域無法使用潛水泵時(shí)，由保潔人員使用吸水工具進(jìn)行清理，但必須有工程電工協(xié)助，以防范觸電事故發(fā)生。

　　4.1.2.2對于可能受影響的重點(diǎn)保護(hù)位置(如地下車庫、監(jiān)控中心、配電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯井和發(fā)電機(jī)房等)由后勤支援組采用堆放沙包墻、安裝防水板等方法進(jìn)行應(yīng)急保護(hù)。

　　4.1.2.3工程搶險(xiǎn)組立即對堵塞的雨水管、排污溝(渠)等進(jìn)行疏通。

　　4.2因給排水、空調(diào)系統(tǒng)和消防系統(tǒng)等管道破裂引起的水浸(跑水)：

　　4.2.1工程搶險(xiǎn)組立即將事故影響區(qū)域的管道閥門進(jìn)行關(guān)閉操作，關(guān)掉附近的電源開關(guān)，防止水浸電擊傷人，并組織人員進(jìn)行搶修，下水管道如有堵塞應(yīng)立即疏通。若受淹部位的積水過多，應(yīng)使用潛水泵把水排出物業(yè)區(qū)域外。

　　4.2.2如水浸危及到電梯，應(yīng)及時(shí)將電梯升到水浸部位以上的樓層，并防止水流入電梯豎井造成電梯損壞。

　　4.2.3后勤支援組負(fù)責(zé)用沙包筑墻防止水浸范圍擴(kuò)大，立即組織人員把重要物資轉(zhuǎn)移到安全的地方。若辦公人員(辦事人員)的重要物資也受影響時(shí)，應(yīng)主動協(xié)助辦公人員(辦事人員)把物資轉(zhuǎn)移到安全的地方。

　　5 擴(kuò)大應(yīng)急響應(yīng)

　　一旦應(yīng)急事件有從Ⅳ級擴(kuò)大(上升)趨勢，或直接發(fā)生Ⅳ級以上的應(yīng)急事件時(shí)，客戶服務(wù)中心必須在第一時(shí)間應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理和公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理向機(jī)關(guān)事務(wù)管理局主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，客戶服務(wù)中心立即按Ⅳ級以上的應(yīng)急事件通知應(yīng)急人員到達(dá)現(xiàn)場，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場指揮與協(xié)調(diào)。

　　四、水浸(跑水)應(yīng)急事件處理完畢后，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理發(fā)布結(jié)束應(yīng)急響應(yīng)程序，轉(zhuǎn)入后期處置階段。

　　五、 后期處置：

　　1、 客戶服務(wù)中心要立即統(tǒng)計(jì)設(shè)備、管道、閥門等受損情況向物業(yè)服務(wù)中心分管經(jīng)理報(bào)告，由物業(yè)服務(wù)中心分管經(jīng)理通知工程部進(jìn)行對故障設(shè)備、管道、閥門等修復(fù)。

　　2、 現(xiàn)場清理時(shí)必須注意現(xiàn)場保護(hù)和取證的要求。

　　3、 事后物業(yè)服務(wù)中心安排有關(guān)人員對受損辦公人員(辦事人員)的拜訪，以誠懇的方式化解可能存在的矛盾;采取適當(dāng)措施協(xié)助受災(zāi)辦公人員(辦事人員)在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)生活、工作秩序。

　　4、 若因事故(或事件)造成公共財(cái)產(chǎn)損壞(有向保險(xiǎn)公司投保的)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)向保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。

　　5、 物業(yè)服務(wù)中心區(qū)域管理員、工程部及秩序維護(hù)部值班人員要做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。

　　6、 物業(yè)服務(wù)中心對有關(guān)水浸事件的經(jīng)過、受淹范圍、損壞情況(包括公共地方及客戶私人情況)、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、改進(jìn)措施等做出報(bào)告;并對應(yīng)急事件處置過程中，為保護(hù)辦公人員(辦事人員)生命財(cái)產(chǎn)安全做出突出貢獻(xiàn)的人員向公司報(bào)告。

篇2：小區(qū)電梯水浸故障的報(bào)告

　　收 文:總經(jīng)辦

　　發(fā) 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關(guān)于自來水公司消防系統(tǒng)調(diào)壓致使10幢電梯水浸嚴(yán)重故障的報(bào)告

　　文 號:JYHT-GS*W-0804026

　　報(bào) 告

　　20**年4月22日上午11:30左右,保安部巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)**豪廷10幢消防樓梯間有大量水流順著梯級往下流淌,電梯門亦有滴水,電梯發(fā)生故障、顯示屏閃爍停在2樓,于是上報(bào)管理處。獲悉情況后,管理處馬上安排人員到現(xiàn)場處理。發(fā)現(xiàn)11層的消防栓水管盤管與主管的接口脫落,大量水流噴射出來,原因是由于自來水公司調(diào)整消防管網(wǎng)壓力,可能是調(diào)壓過高或原來安裝不牢固,因而導(dǎo)致上述情況的發(fā)生。管理處已第一時(shí)間聯(lián)系正在調(diào)整管網(wǎng)的自來水公司人員將消防供水水閥關(guān)閉,管理處電工將電梯供電電源關(guān)閉,但由于漏水嚴(yán)重,電梯轎廂已嚴(yán)重淋水。

　　同時(shí)管理處聯(lián)系了電梯公司,從維修人員處了解到電梯及轎廂及電路板已被淋濕,未干爽前暫不能檢修,故電梯所出現(xiàn)的具體故障需檢測后才能確定,要等待兩天左右時(shí)間晾干后才能接通電源進(jìn)行檢修確認(rèn)故障問題,管理處已出具通知張貼在電梯門口告知相關(guān)住戶。

　　同日上午更早時(shí)間,清潔阿姨在1幢搞清潔時(shí)發(fā)現(xiàn)15樓的消防水管有滲水現(xiàn)象,管理處及時(shí)通知了工程部人員到現(xiàn)場處理,由于及時(shí)發(fā)現(xiàn),避免了電梯進(jìn)水。后來管理處陸續(xù)接到報(bào)告:商鋪1107、1090漏水;8幢-1層天花漏水;11幢11樓水防栓膠管被水壓壓爆,管理處也一一通知了工程部。工程部人員回復(fù):由于供水公司施工人員在調(diào)節(jié)消防水管水壓時(shí)把水壓調(diào)得太高了,導(dǎo)致消防水管爆裂。

　　此次事件責(zé)任在于消防系統(tǒng)施工單位;為避免類似的事件再次發(fā)生,施工管理方面需引起重視、予以加強(qiáng);同時(shí)管理處在上次11幢電梯電路板水浸短路時(shí)已建議公司考慮在每層電梯的入口處設(shè)置合適的門檻,以防止流水進(jìn)入電梯,但并沒有落實(shí)。經(jīng)此事件后,管理處特請公司重新考慮此提議,以避免同類事件再次發(fā)生。

　　特此報(bào)告!

　　**豪廷管理處

　　二00八年四月二十二日

篇3：物管案例:突降暴雨導(dǎo)致車輛被水浸 物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)

　　物管案例：突降暴雨導(dǎo)致車輛被水浸，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)

　　案件回顧：

　　廣州市蒙悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的蒙悅花園出售給業(yè)主后，于20**年1月14日與廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司簽訂了《蒙悅花園物業(yè)服務(wù)委托合同》，將該小區(qū)的前期物業(yè)管理委托給蒙悅物業(yè)管理有限公司，委托管理服務(wù)期限自20**年1月14日至20**年1月14日止，委托管理的物業(yè)服務(wù)區(qū)域包括小區(qū)的地下停車場。王澤是小區(qū)21棟701房的業(yè)主，其購買的廣州本田雅閣轎車停放在小區(qū)地下停車場內(nèi)，每月向物業(yè)管理公司交納停車費(fèi)350元。

　　20**年7月12口夜間，廣州市突降暴雨，因蒙悅花園所處的位置系當(dāng)晚積水較嚴(yán)重的地區(qū)，加之小區(qū)地下停車場入口與小區(qū)外圍公共道路平齊，造成地面積水向停車場倒灌。囚蒙悅物業(yè)管理有限公司未及時(shí)采取排險(xiǎn)措施，僅于7月13日4時(shí)22分撥打119消防報(bào)警電話，隨后又撥打了排水公司電話求援，但積水已無法控制，涌入停車場，造成小區(qū)供電設(shè)施短路，進(jìn)而引起輸入電線路疊鑼保險(xiǎn)爆炸跳閘，抽水泵無法往外排水。因積水的灌入，將小區(qū)3.7米多高的地下停車場淹沒，停放在停車場內(nèi)的車輛全部被淹，其中包括王澤所有的本田雅閣轎車。停車場積水排除后，王澤委托拖車公司將其車輛送至廣州本田4s維修店進(jìn)行修復(fù)，該公司出具的結(jié)算單及修理發(fā)票，確定車輛修理費(fèi)為110800元。事發(fā)后，王澤多次與物業(yè)管理單位協(xié)商車輛的維修費(fèi)承擔(dān)問題，雙方無法達(dá)成一致意見。王澤遂作為原告訴至法院，要求被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司賠償車輛維修費(fèi)110800元。

　　被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司認(rèn)為廣州的特大暴雨屬于不可抗力，被告無法預(yù)見，因此應(yīng)免除其賠償責(zé)任。況且，被告在發(fā)現(xiàn)車庫浸水后撥打了消防報(bào)警電話，并組織了拖車公司進(jìn)場拖車，其已經(jīng)盡到了物業(yè)管理公司應(yīng)盡的管理和注意義務(wù)，無須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　案件爭議焦點(diǎn)：

　　1．突降暴雨導(dǎo)致車輛被水浸是否構(gòu)成不可抗力?

　　2．被告在處理車庫浸水過程中是否存在過錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任?

　　法院判決：

　　車輛受損并非屬不能預(yù)見、不能克服，作為車輛管理人的被告在此緊急情況下，未及時(shí)采取排險(xiǎn)措施，直至20**年7月13日才撥打119消防報(bào)警電話，顯然如此之長的時(shí)間如果被告能夠采取一些有效的攔水措施或者通知車主的話，車輛不可能全部被淹，被告未盡善良管理義務(wù)，導(dǎo)致車輛受損，并非不可抗力所致。被告主張車輛被水淹屬不可抗力所致的觀點(diǎn)不成立，法院不予支持。判令被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司賠償原告車輛維修費(fèi)110800元的90%，即99720元。

　　律師觀點(diǎn)：

　　一、突降暴雨導(dǎo)致車庫雨水倒灌不屬于民法規(guī)定的“不可抗力”。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“不可抗力指當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”第一百零七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。”不可抗力是免除民事責(zé)任的法定事由，構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：一、不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。在正常情況下，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)：其一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。其二是主觀標(biāo)準(zhǔn)，就是存某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。二、不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)楫?dāng)事人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，當(dāng)事人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻止它發(fā)生。當(dāng)事人對于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其責(zé)任。

　　本案中，根據(jù)廣州市新聞媒體的報(bào)道和氣象臺的提示，事發(fā)日前后，廣州市將普降暴雨。而且，根據(jù)廣州市在每年六、七月份都會發(fā)生季節(jié)性局部暴雨的通常情況，被告對于暴雨來襲應(yīng)是根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)可以預(yù)見的。而且暴雨導(dǎo)致積水灌入停車場至入口處高3.7米的停車場被淹沒并非瞬間發(fā)生，這個(gè)過程需要一定的時(shí)間。在此期間內(nèi)，物業(yè)管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的，故暴雨并不必然導(dǎo)致停車場被淹沒，并非完全不能克服的客觀情況。被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司作為具有二級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)其多年從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和蒙悅花園逢暴雨必被水淹的實(shí)際情況，在大暴雨來臨時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到地下停車場有被路面積水灌入的可能。然而，案發(fā)當(dāng)晚長時(shí)間下暴雨，并未能引起被告的重視，存積水灌入停車場時(shí)未采取電話通知、播放小區(qū)廣播等方式通知業(yè)主，也末采用沙袋筑壩攔水等方式防止積水進(jìn)入停車場，其行為屬于未盡合理注意義務(wù)和充分的防御責(zé)任。凡是基于外來因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見而由于疏忽或過失沒有預(yù)見，或者未盡最大努力加以防止的，不屬于“不能預(yù)見”和“不能克服”的客觀情況，故被告不可抗力的辯解不能成立。

　　二、被告在履行保管合同的過程中存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　本案屬財(cái)產(chǎn)保管合同引發(fā)的糾紛。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三百六十五條規(guī)定：保管合同是保管人保

管寄存人交付的保管物，并返還保管物的合同。保管合同以提供勞務(wù)為標(biāo)的，以實(shí)際交付保管物為合同成立標(biāo)志，既可有償也可無償。在車輛保管合同中，保管人應(yīng)為保管物提供符合一定要求的保管場所，保證保管場所符合約定用途，處于適用狀態(tài)，并承擔(dān)保管場所的養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。本案中，地下停車場的經(jīng)營是有償?shù)模＼噲鍪且粋€(gè)封閉的場所，設(shè)有專職的管理人員，對于車輛的停放具有一定的安全保障功能。原告的車輛停放在小區(qū)的地下停車場內(nèi)，并每月按時(shí)交納了停車費(fèi)，原告即與被告之間形成保管合同關(guān)系。《中華人民共和國合同法》第三百六十九條規(guī)定：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。第三百七十四條規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。被告作為停車場的管理者，對保管物負(fù)有謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，在暴雨倒灌車庫后，應(yīng)及時(shí)采取及時(shí)有效的救濟(jì)措施，如電話通知登記月保的車主至停車場取車，將車輛駛離停車場。被告雖然事后報(bào)警求助，但因平時(shí)準(zhǔn)備不足，麻痹大意，未能及時(shí)有效地排除雨水對車輛造成的損害，應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因本案財(cái)產(chǎn)保管合同涉及的保管物為車輛，具有一定的特殊性，車輛交由被告保管，但仍由原告掌控，故原告對車輛仍有一定的管理責(zé)任。原告沒育盡到合理的注意義務(wù)，對其車輛被淹也有一定的過錯(cuò)。《中華人民共和國合同法》第一百二十條規(guī)定：當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告車輛受損產(chǎn)生的損失，被告的過錯(cuò)是主要的，應(yīng)承擔(dān)90％的賠償責(zé)任；原告過錯(cuò)較小，應(yīng)自行承擔(dān)10％的損失。