物業(yè)公司突發(fā)性水浸事故處理作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.0目的

　　在發(fā)生突發(fā)性水浸事故時，采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，最大限度的降低事故造成的損失。

　　2.0職責(zé)

　　2.1安全主任全面負(fù)責(zé)事件的協(xié)調(diào)處理和指揮。

　　2.2機(jī)電部負(fù)責(zé)緊急維修供水設(shè)施。

　　2.3相關(guān)部門負(fù)責(zé)配合緊急事件處理的順利進(jìn)行。

　　3.0資源的配備

　　維修工具、排水工具和潛水泵。

　　4.0 工作流程

　　4.1突發(fā)性水浸事故的發(fā)現(xiàn)：

　　a.業(yè)戶發(fā)現(xiàn)后，報修；

　　b.保安隊員或工作人員發(fā)現(xiàn)，通知消防中心。

　　4.2突發(fā)性水浸事故的處理：

　　突發(fā)性水浸事故包括水管閥門未關(guān)、供水管爆裂、噴淋自爆、生活污水管道堵塞或臺風(fēng)暴雨引致的水浸事故。

　　4.2.1消防中心或值班人員接到業(yè)戶報修或內(nèi)部人員的通知后，迅速通知就近的保安隊員確認(rèn)并查找事故原因，同時通知相關(guān)部門到場處理。如情況嚴(yán)重，匯報安全主任，必要時啟動應(yīng)急分隊。

　　4.2.2機(jī)電部空調(diào)給排水人員現(xiàn)場確認(rèn)事故原因，進(jìn)行緊急維修，同時報消防中心和安全主任。

　　a.水管閥門未關(guān)：關(guān)閉水龍頭，組織排水。

　　b.供水管道破裂：迅速關(guān)閉相應(yīng)閥門，直至關(guān)閉總閥門。

　　c.噴淋自爆：迅速關(guān)閉該樓層信號閥，同時打開泄水閥泄水。

　　d.生活污水管道堵塞：關(guān)閉該業(yè)戶所有管井內(nèi)總閥，然后疏通管道。

　　e.臺風(fēng)暴雨引致水浸：清除雨水斗邊雜物，疏通管道，組織排水。

　　4.2.3電梯組人員和強(qiáng)電組人員檢修電梯和設(shè)備房，做好防范和處理工作。

　　4.2.4環(huán)境組人員配合機(jī)電部人員對溢出的積水進(jìn)行清理，若積水量大且有水坑，可使用潛水泵排水。

　　4.2.5非工作時間業(yè)戶單元內(nèi)發(fā)生水浸事故的，由當(dāng)值班長負(fù)責(zé)用手機(jī)聯(lián)系該單元的業(yè)戶（手機(jī)上留有通話記錄，可作為依據(jù)），告知事故情況。若該業(yè)戶所提供的聯(lián)系電話無人接聽，為避免造成更大損失，當(dāng)值班長應(yīng)及時向管理處主任匯報，請示是否需要開鎖進(jìn)入。

　　4.2.6業(yè)戶內(nèi)發(fā)生水浸的，客戶服務(wù)中心應(yīng)在發(fā)生事故的兩個工作日內(nèi)回訪業(yè)戶，聽取其意見，并匯報客戶中心分管領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)處理和解決糾紛。

　　5.0演習(xí)

　　暫無。

　　6.0 事故報告

　　具體事故報告參見《事故報告和處理作業(yè)指導(dǎo)書》。

　　附件一：突發(fā)性水浸處理流程圖

篇2：小區(qū)電梯水浸故障的報告

　　收 文:總經(jīng)辦

　　發(fā) 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關(guān)于自來水公司消防系統(tǒng)調(diào)壓致使10幢電梯水浸嚴(yán)重故障的報告

　　文 號:JYHT-GS*W-0804026

　　報 告

　　20**年4月22日上午11:30左右,保安部巡查時發(fā)現(xiàn)**豪廷10幢消防樓梯間有大量水流順著梯級往下流淌,電梯門亦有滴水,電梯發(fā)生故障、顯示屏閃爍停在2樓,于是上報管理處。獲悉情況后,管理處馬上安排人員到現(xiàn)場處理。發(fā)現(xiàn)11層的消防栓水管盤管與主管的接口脫落,大量水流噴射出來,原因是由于自來水公司調(diào)整消防管網(wǎng)壓力,可能是調(diào)壓過高或原來安裝不牢固,因而導(dǎo)致上述情況的發(fā)生。管理處已第一時間聯(lián)系正在調(diào)整管網(wǎng)的自來水公司人員將消防供水水閥關(guān)閉,管理處電工將電梯供電電源關(guān)閉,但由于漏水嚴(yán)重,電梯轎廂已嚴(yán)重淋水。

　　同時管理處聯(lián)系了電梯公司,從維修人員處了解到電梯及轎廂及電路板已被淋濕,未干爽前暫不能檢修,故電梯所出現(xiàn)的具體故障需檢測后才能確定,要等待兩天左右時間晾干后才能接通電源進(jìn)行檢修確認(rèn)故障問題,管理處已出具通知張貼在電梯門口告知相關(guān)住戶。

　　同日上午更早時間,清潔阿姨在1幢搞清潔時發(fā)現(xiàn)15樓的消防水管有滲水現(xiàn)象,管理處及時通知了工程部人員到現(xiàn)場處理,由于及時發(fā)現(xiàn),避免了電梯進(jìn)水。后來管理處陸續(xù)接到報告:商鋪1107、1090漏水;8幢-1層天花漏水;11幢11樓水防栓膠管被水壓壓爆,管理處也一一通知了工程部。工程部人員回復(fù):由于供水公司施工人員在調(diào)節(jié)消防水管水壓時把水壓調(diào)得太高了,導(dǎo)致消防水管爆裂。

　　此次事件責(zé)任在于消防系統(tǒng)施工單位;為避免類似的事件再次發(fā)生,施工管理方面需引起重視、予以加強(qiáng);同時管理處在上次11幢電梯電路板水浸短路時已建議公司考慮在每層電梯的入口處設(shè)置合適的門檻,以防止流水進(jìn)入電梯,但并沒有落實(shí)。經(jīng)此事件后,管理處特請公司重新考慮此提議,以避免同類事件再次發(fā)生。

　　特此報告!

　　**豪廷管理處

　　二00八年四月二十二日

篇3：物管案例:突降暴雨導(dǎo)致車輛被水浸 物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)

　　物管案例：突降暴雨導(dǎo)致車輛被水浸，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)

　　案件回顧：

　　廣州市蒙悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的蒙悅花園出售給業(yè)主后，于20**年1月14日與廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司簽訂了《蒙悅花園物業(yè)服務(wù)委托合同》，將該小區(qū)的前期物業(yè)管理委托給蒙悅物業(yè)管理有限公司，委托管理服務(wù)期限自20**年1月14日至20**年1月14日止，委托管理的物業(yè)服務(wù)區(qū)域包括小區(qū)的地下停車場。王澤是小區(qū)21棟701房的業(yè)主，其購買的廣州本田雅閣轎車停放在小區(qū)地下停車場內(nèi)，每月向物業(yè)管理公司交納停車費(fèi)350元。

　　20**年7月12口夜間，廣州市突降暴雨，因蒙悅花園所處的位置系當(dāng)晚積水較嚴(yán)重的地區(qū)，加之小區(qū)地下停車場入口與小區(qū)外圍公共道路平齊，造成地面積水向停車場倒灌。囚蒙悅物業(yè)管理有限公司未及時采取排險措施，僅于7月13日4時22分撥打119消防報警電話，隨后又撥打了排水公司電話求援，但積水已無法控制，涌入停車場，造成小區(qū)供電設(shè)施短路，進(jìn)而引起輸入電線路疊鑼保險爆炸跳閘，抽水泵無法往外排水。因積水的灌入，將小區(qū)3.7米多高的地下停車場淹沒，停放在停車場內(nèi)的車輛全部被淹，其中包括王澤所有的本田雅閣轎車。停車場積水排除后，王澤委托拖車公司將其車輛送至廣州本田4s維修店進(jìn)行修復(fù)，該公司出具的結(jié)算單及修理發(fā)票，確定車輛修理費(fèi)為110800元。事發(fā)后，王澤多次與物業(yè)管理單位協(xié)商車輛的維修費(fèi)承擔(dān)問題，雙方無法達(dá)成一致意見。王澤遂作為原告訴至法院，要求被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司賠償車輛維修費(fèi)110800元。

　　被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司認(rèn)為廣州的特大暴雨屬于不可抗力，被告無法預(yù)見，因此應(yīng)免除其賠償責(zé)任。況且，被告在發(fā)現(xiàn)車庫浸水后撥打了消防報警電話，并組織了拖車公司進(jìn)場拖車，其已經(jīng)盡到了物業(yè)管理公司應(yīng)盡的管理和注意義務(wù)，無須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　案件爭議焦點(diǎn)：

　　1．突降暴雨導(dǎo)致車輛被水浸是否構(gòu)成不可抗力?

　　2．被告在處理車庫浸水過程中是否存在過錯，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任?

　　法院判決：

　　車輛受損并非屬不能預(yù)見、不能克服，作為車輛管理人的被告在此緊急情況下，未及時采取排險措施，直至20**年7月13日才撥打119消防報警電話，顯然如此之長的時間如果被告能夠采取一些有效的攔水措施或者通知車主的話，車輛不可能全部被淹，被告未盡善良管理義務(wù)，導(dǎo)致車輛受損，并非不可抗力所致。被告主張車輛被水淹屬不可抗力所致的觀點(diǎn)不成立，法院不予支持。判令被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司賠償原告車輛維修費(fèi)110800元的90%，即99720元。

　　律師觀點(diǎn)：

　　一、突降暴雨導(dǎo)致車庫雨水倒灌不屬于民法規(guī)定的“不可抗力”。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“不可抗力指當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”第一百零七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。”不可抗力是免除民事責(zé)任的法定事由，構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：一、不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。在正常情況下，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)：其一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。其二是主觀標(biāo)準(zhǔn)，就是存某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。二、不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為當(dāng)事人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，當(dāng)事人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻止它發(fā)生。當(dāng)事人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其責(zé)任。

　　本案中，根據(jù)廣州市新聞媒體的報道和氣象臺的提示，事發(fā)日前后，廣州市將普降暴雨。而且，根據(jù)廣州市在每年六、七月份都會發(fā)生季節(jié)性局部暴雨的通常情況，被告對于暴雨來襲應(yīng)是根據(jù)日常生活經(jīng)驗可以預(yù)見的。而且暴雨導(dǎo)致積水灌入停車場至入口處高3.7米的停車場被淹沒并非瞬間發(fā)生，這個過程需要一定的時間。在此期間內(nèi)，物業(yè)管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的，故暴雨并不必然導(dǎo)致停車場被淹沒，并非完全不能克服的客觀情況。被告廣州蒙悅物業(yè)管理有限公司作為具有二級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)其多年從事物業(yè)管理的經(jīng)驗和蒙悅花園逢暴雨必被水淹的實(shí)際情況，在大暴雨來臨時，應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到地下停車場有被路面積水灌入的可能。然而，案發(fā)當(dāng)晚長時間下暴雨，并未能引起被告的重視，存積水灌入停車場時未采取電話通知、播放小區(qū)廣播等方式通知業(yè)主，也末采用沙袋筑壩攔水等方式防止積水進(jìn)入停車場，其行為屬于未盡合理注意義務(wù)和充分的防御責(zé)任。凡是基于外來因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當(dāng)事人能夠預(yù)見而由于疏忽或過失沒有預(yù)見，或者未盡最大努力加以防止的，不屬于“不能預(yù)見”和“不能克服”的客觀情況，故被告不可抗力的辯解不能成立。

　　二、被告在履行保管合同的過程中存在過錯，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　本案屬財產(chǎn)保管合同引發(fā)的糾紛。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三百六十五條規(guī)定：保管合同是保管人保

管寄存人交付的保管物，并返還保管物的合同。保管合同以提供勞務(wù)為標(biāo)的，以實(shí)際交付保管物為合同成立標(biāo)志，既可有償也可無償。在車輛保管合同中，保管人應(yīng)為保管物提供符合一定要求的保管場所，保證保管場所符合約定用途，處于適用狀態(tài)，并承擔(dān)保管場所的養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。本案中，地下停車場的經(jīng)營是有償?shù)模＼噲鍪且粋€封閉的場所，設(shè)有專職的管理人員，對于車輛的停放具有一定的安全保障功能。原告的車輛停放在小區(qū)的地下停車場內(nèi)，并每月按時交納了停車費(fèi)，原告即與被告之間形成保管合同關(guān)系。《中華人民共和國合同法》第三百六十九條規(guī)定：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。第三百七十四條規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。被告作為停車場的管理者，對保管物負(fù)有謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，在暴雨倒灌車庫后，應(yīng)及時采取及時有效的救濟(jì)措施，如電話通知登記月保的車主至停車場取車，將車輛駛離停車場。被告雖然事后報警求助，但因平時準(zhǔn)備不足，麻痹大意，未能及時有效地排除雨水對車輛造成的損害，應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任。因本案財產(chǎn)保管合同涉及的保管物為車輛，具有一定的特殊性，車輛交由被告保管，但仍由原告掌控，故原告對車輛仍有一定的管理責(zé)任。原告沒育盡到合理的注意義務(wù)，對其車輛被淹也有一定的過錯。《中華人民共和國合同法》第一百二十條規(guī)定：當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告車輛受損產(chǎn)生的損失，被告的過錯是主要的，應(yīng)承擔(dān)90％的賠償責(zé)任；原告過錯較小，應(yīng)自行承擔(dān)10％的損失。