業(yè)主拖欠拒交物管費(fèi)的原因和對(duì)策

　　據(jù)有關(guān)報(bào)道，在某些地方物業(yè)管理費(fèi)的拖欠率竟高達(dá)85%，即便是北京、上海、深圳這些物業(yè)管理起步較早、管理較為完善的城市，物業(yè)管理費(fèi)的拖欠率有些也達(dá)到了30%。于是，我們不禁要問(wèn)，業(yè)主到底為什么要拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)呢?

　　業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)的四類原因

　　20**年，筆者在對(duì)上海市的法院和物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)研過(guò)程中，接觸到了大量的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)的案例，根據(jù)筆者所接觸到的情況及自己的歸納，業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因大致可以分為以下四類：

　　一、房屋質(zhì)量問(wèn)題，這類情況占到了所有業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)總數(shù)的三分之一到二分之一。在實(shí)踐中，有大約三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，全國(guó)有百分之七十以上的物業(yè)管理項(xiàng)目還是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理;并且《物業(yè)管理?xiàng)l例》也允許房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)在住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前先行委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)委托的又往往是自己的子公司。這就在業(yè)主頭腦中牢固地樹立起了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是一家的觀念。由于這種住宅開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)不分的體制自身所具有的局限性，決定了物業(yè)管理企業(yè)在很大程度上依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“重建設(shè)、重銷售、輕售后、輕管理”的問(wèn)題始終無(wú)法得到有效解決。于是很多在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中遺留下來(lái)的問(wèn)題，如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善等等，便在業(yè)主入住后逐漸暴露出來(lái)。由于業(yè)主頭腦中已經(jīng)形成了建管一家的觀念，于是便把這些本應(yīng)該歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的問(wèn)題，一股腦兒全推到了物業(yè)管理企業(yè)的頭上。即便在業(yè)主委員后成立后重新委托了與開發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主們還是習(xí)慣于把這些問(wèn)題推到物業(yè)管理企業(yè)的頭上，甚至拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　二、物業(yè)管理質(zhì)量問(wèn)題，這類情況在全部的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)總數(shù)中占四分之一左右。我們知道，業(yè)主委員會(huì)在聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，會(huì)簽訂一份物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：物業(yè)的基本情況、管理的事項(xiàng)、服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)的費(fèi)用、相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任。其中服務(wù)質(zhì)量這一項(xiàng)，由于缺乏有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在合同中往往規(guī)定得較為抽象，不太具有可操作性，在實(shí)施過(guò)程中也很難進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的評(píng)判。于是便有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的質(zhì)量上發(fā)生分歧和矛盾，以公共設(shè)施不進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修或者養(yǎng)護(hù)維修不及時(shí)、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境臟亂差、車輛停放混亂、失竊被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、保安門崗不盡職盡責(zé)、濫用專項(xiàng)維修基金等理由，拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　三、相鄰關(guān)系問(wèn)題，這類在全部業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)總數(shù)中所占的比例，和物業(yè)管理質(zhì)量問(wèn)題差不多。所謂相鄰關(guān)系，是指房屋的相鄰各方因行使房屋所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。我國(guó)的《民法通則》第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排風(fēng)、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，要完全做到這一條并不是那么簡(jiǎn)單：在物業(yè)的公共部位堆放自家物品、違章搭建、飼養(yǎng)寵物傷害或者威脅到其他人、噪音擾民等危害相鄰關(guān)系的現(xiàn)象在很多住宅小區(qū)中都普遍存在。于是便有些自身利益受到損害的相鄰關(guān)系人以此為由，拖欠或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，以期讓物業(yè)管理企業(yè)出面幫助解決上述問(wèn)題。

　　四、其他問(wèn)題，即除上述三類問(wèn)題之外的其他各種問(wèn)題。筆者所遇到過(guò)的情況包括：業(yè)主以資金運(yùn)轉(zhuǎn)不周為由拖欠物業(yè)管理費(fèi);業(yè)主將物業(yè)出租，出租人和承租人以租賃合同沒(méi)有明確規(guī)定為由，均不肯支付物業(yè)管理費(fèi);業(yè)主以長(zhǎng)期不居住為由，拒交物業(yè)管理費(fèi);凡此種種，不一而足。

　　對(duì)業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)原因的分析

　　以上四種情況，大致可以涵蓋了業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因。在司法實(shí)踐中，除第二類原因外，其他的情況法院均不會(huì)支持業(yè)主。第一類原因，是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間的糾紛，是由于買賣行為而依據(jù)質(zhì)量法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所形成的質(zhì)量保證和保修義務(wù);而業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，則是由于委托行為而依據(jù)合同法所形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這兩者是截然不同的，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)不履行質(zhì)量保證和保修義務(wù)為由，而拖欠和拒交物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)，理所當(dāng)然不會(huì)得到法院的支持。第三類原因也是如此，同樣不能以業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾糾紛，拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)。至于第四類原因，就更不用說(shuō)了，只要物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有違反物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主就不能以其他任何理由拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)。第二類原因，即物業(yè)管理質(zhì)量問(wèn)題，確實(shí)可以成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的有效抗辯理由;但在現(xiàn)實(shí)生活中這種抗辯理由卻很少能被法院支持，在筆者遇到的所有案例中只出現(xiàn)過(guò)一次。按道理來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，那么在其沒(méi)有達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同中所規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量時(shí)，業(yè)主便可以以物業(yè)管理企業(yè)違約為由，拒交物業(yè)管理費(fèi)。可是為什么在現(xiàn)實(shí)生活中這種理由卻很少能被法院所支持呢?究其原因，便在于筆者前面所說(shuō)的服務(wù)質(zhì)量條款在物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定得過(guò)于抽象、缺乏可操作性。法院在審理案件時(shí)，沒(méi)有可供參考的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法有效地判斷物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)是否真正達(dá)到了物業(yè)服務(wù)合同中的要求，基于“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的訴訟規(guī)則，便很難支持業(yè)主的抗辯理由;只有在物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)實(shí)在是差到了極致、甚至根本不進(jìn)行任何管理服務(wù)的時(shí)候，業(yè)主的抗辯理由才能被支持。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取何種對(duì)策?

　　以上簡(jiǎn)要地對(duì)業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因進(jìn)行了分析，并介紹了一下司法實(shí)踐中的情況。我們不難看出，業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因，在司法實(shí)踐中很難站得住腳，很難被法院所支持。訴訟是解決問(wèn)題的最后手段，也是成本最高的手段;我們不鼓勵(lì)和提倡物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)這一手段收回物業(yè)管理費(fèi)。除了訴訟之外，我們還能采取哪些措施，來(lái)有效地防止這類情況的發(fā)生、保證物業(yè)管理費(fèi)按時(shí)足額地交納呢?

　　從物業(yè)管理企業(yè)的角度出發(fā)，我覺(jué)得應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：首先，應(yīng)該明確權(quán)屬，劃清與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的界限。在上文的介紹中我們發(fā)現(xiàn)，有近一半的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)闆](méi)有搞清楚物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間的關(guān)系所造成的。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)，必須劃清自身與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間的界限，不要再承擔(dān)本應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任。其次，應(yīng)該加強(qiáng)自身建設(shè)，嚴(yán)格遵守物業(yè)服務(wù)合同。能夠真正被法院支持的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由，只有物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同的要求。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該苦練內(nèi)功，加強(qiáng)監(jiān)管，以期讓自身的管理服務(wù)能夠完全達(dá)到物業(yè)管理合同中有關(guān)服務(wù)質(zhì)量的要求，杜絕這唯一的抗辯理由出現(xiàn)的可能。最后，也是最為重要的，應(yīng)該加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流。在很多情況下，業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后并不知道應(yīng)該去找誰(shuí)解決，因而只能希望通過(guò)拖欠或者拒交物業(yè)管理費(fèi)的方法來(lái)達(dá)到解決問(wèn)題的目的。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)該多與業(yè)主溝通交流，幫助他們分析問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，告訴他們遇到問(wèn)題究竟應(yīng)該找誰(shuí)，使他們能夠真正及時(shí)有效地解決問(wèn)題。在做好了上述三個(gè)方面之后，如果依然有業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，則就需通過(guò)訴訟的途徑，用法律的武器來(lái)保護(hù)自身的合法權(quán)益不受侵害。

　　此外，作為房地產(chǎn)行政主管部門，則應(yīng)盡快出臺(tái)詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。一來(lái)能使物業(yè)服務(wù)合同更為具體，加強(qiáng)可操作性;二來(lái)能有效地約束物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為，同時(shí)也便于業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督;三來(lái)還能為法院審理相關(guān)案件提供參考依據(jù)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

篇2：自行車被盜拒交物管費(fèi)敗訴案例

　　自行車被盜拒交物管費(fèi)敗訴案例

　　自行車擱在小區(qū)被盜了，業(yè)主認(rèn)為物管公司失職，因此不交物管費(fèi)，后被物管公司告上法庭。昨日，永川法院判決欠費(fèi)業(yè)主限期交清全部費(fèi)用。

　　20**年11月，南方物管公司與開發(fā)商簽約，進(jìn)駐永川南方花園進(jìn)行前期物業(yè)管理，期限3年。小區(qū)業(yè)主李某于20**年8月20日正式入住小區(qū)，開始按期向南方物管公司交納水電費(fèi)和物管費(fèi)。

　　20**年11月29日，物管合同即將到期，南方物管公司向全體業(yè)主發(fā)出告全體業(yè)主書，要求業(yè)主委員會(huì)另聘物管公司。由于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未聘請(qǐng)新的物管公司，南方物管公司繼續(xù)履行物管行為，到去年10月15日才正式移交。

　　在去年7月31日前，李某都按期交納了水電費(fèi)、物管費(fèi)。但這之后，李某因停放在小區(qū)的一輛自行車失竊，認(rèn)為物管公司未完全履行物管義務(wù)，導(dǎo)致自己的自行車被盜，物管公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，從次月起至10月15日南方物管公司撤離，李某共拒交物管、水電費(fèi)149.62元。南方物管公司索要無(wú)果，將李某告到法院。

　　法院認(rèn)為，原告系小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，雖合同約定物管期限于20**年11月30日期滿，但之后繼續(xù)履行了物管工作至去年10月15日。小區(qū)業(yè)主已接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方已形成事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系，被告理應(yīng)交納水電及物業(yè)管理費(fèi)。

　　業(yè)主財(cái)物被盜需另案告物管昨日，主審此案的永川法院杜錦友法官解釋說(shuō)，業(yè)主拖欠物管費(fèi)和財(cái)物損失索賠是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。如果因折財(cái)要找物管公司索賠，業(yè)主可另案起訴，或在被告后提起反訴。

　　杜法官介紹，物管公司提供的服務(wù)是多方面，對(duì)小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)是職責(zé)之一。一般來(lái)說(shuō)，物管合同應(yīng)明確約定安保內(nèi)容。不同的小區(qū)有不同的物管收費(fèi)檔次，如有24小時(shí)監(jiān)控的高檔別墅和只負(fù)責(zé)門衛(wèi)、清潔的小區(qū)，兩者物管公司對(duì)業(yè)主財(cái)物丟失的賠償義務(wù)不同。

　　因此，物管公司對(duì)小區(qū)業(yè)主的人身傷害、財(cái)物丟失，該不該賠償，具體賠償多少，得按物管合同來(lái)看。業(yè)主需支付的物管費(fèi)，與物管公司是否該賠償業(yè)主，是完全不同的兩個(gè)法律關(guān)系，不能擅自折抵。

篇3：物管案例:業(yè)主以物管服務(wù)不到位 拒交物管費(fèi)敗訴

　　物管案例：業(yè)主以物管服務(wù)不到位 拒交物管費(fèi)敗訴

　　[案情回放]

　　事情發(fā)生在臨安市某小區(qū)。去年3月底，杭州禾和物業(yè)管理有限公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了為期半年的物管協(xié)議，約定物管費(fèi)為每月0.35元/平方米。

　　禾和公司的起訴狀中說(shuō)，半年來(lái)，他們以書面通知、張貼告示、上門催收等形式，多次向業(yè)主顧女士催收物管費(fèi)，但顧女士以物管服務(wù)不到位(如車庫(kù)沒(méi)有燈等)為由，一直拒絕繳納。

　　禾和公司要求法院判令顧女士支付拖欠的物管費(fèi)194.50元、滯納金45.90元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)50元。

　　顧女士辯稱，根據(jù)物管條例，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)單方面與物管公司簽訂合同，物管進(jìn)駐小區(qū)前，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)全體通過(guò)，“我和許多業(yè)主都不知這件事，所以，這份物管協(xié)議無(wú)效”。

　　[法院判決]

　　法院審理后認(rèn)為，禾和公司按照協(xié)議約定，在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，事實(shí)上，包括顧女士在內(nèi)的所有小區(qū)業(yè)主，都接受了禾和公司提供的服務(wù)。也就是說(shuō)，這份物管協(xié)議已經(jīng)履行生效。而且，禾和公司的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未超出物價(jià)部門核定的范圍。

　　法院判決書說(shuō)，顧女士作為業(yè)主之一，支付物管費(fèi)是基本的義務(wù)。這也是物管為業(yè)主提供必要服務(wù)的基本保障。如果顧女士對(duì)物管的服務(wù)質(zhì)量和水平有異議，可以業(yè)主的身份，通過(guò)業(yè)主大會(huì)等合法途徑，來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利。

　　判決書還說(shuō)，鑒于物管合同關(guān)系的特殊性，如果業(yè)主動(dòng)輒以物管的服務(wù)欠佳為由，拒付物管費(fèi)，對(duì)其他已繳納費(fèi)用的業(yè)主也有失公平。法院判定，業(yè)主顧女士支付拖欠的物管費(fèi)194.5元，以及訴訟費(fèi)50元。至于滯納金，因物管公司不能提供有效證據(jù)證明曾向顧女士催討過(guò)物管費(fèi)，法院不予支持。