物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及解決對(duì)策
物業(yè)管理是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，雖然它牽涉的面廣，涉及的問題復(fù)雜，但作為市場經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，卻為廣大市民了解甚少，可是它卻無時(shí)無刻不在市民身邊。目前對(duì)物業(yè)管理的理解有兩種流派，一種是站在服務(wù)角度理解的：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人或使用人提供綜合性的有償服務(wù);另一種流派是站在管理角度理解的：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
綜合以上兩種流派，可以達(dá)成一個(gè)統(tǒng)一的理念，即物業(yè)管理是：立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費(fèi)。
物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)的生存運(yùn)作基于收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，1996年原國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)發(fā)布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)”。政府開始干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)行為，物業(yè)管理收費(fèi)逐步進(jìn)入規(guī)范化。但是，《暫行辦法》未能解決“合理”收費(fèi)的問題。20**年國家發(fā)展與改革委員會(huì)、建設(shè)部以發(fā)改價(jià)格[20**]1864號(hào)發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(20**年1月1日起實(shí)施)，更進(jìn)一步提升了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的社會(huì)效應(yīng)，為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取提供了法律依據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)(或物業(yè)業(yè)主)、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對(duì)已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項(xiàng)性服務(wù)以及提供其他與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時(shí)按規(guī)定收取的費(fèi)用?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：
1、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
目前，幾乎所有的物業(yè)管理公司都面臨物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難的困境，那么，其原因何在，又有何解決辦法呢?
一、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因
(一)部分業(yè)主意識(shí)不強(qiáng)
首先，物業(yè)管理畢竟是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，在短短的二十幾年里，要為廣大的市民所接受確實(shí)有些困難。其次，廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對(duì)新的事物存在一定的抵觸。再次，涉及到收費(fèi)行為，由于物業(yè)服務(wù)的概念沒有深入業(yè)主，物業(yè)服務(wù)的效果沒有為業(yè)主所感受，有的業(yè)主認(rèn)為自己花了一大筆錢買了一套房子，不應(yīng)承擔(dān)“額外”的開支。
(二)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量不高
現(xiàn)有些物業(yè)公司本著賺錢的心態(tài)而忽略服務(wù)的理念，另外，由于技術(shù)水平跟不上，公司人員組織不夠，導(dǎo)致管理不善，管理脫節(jié)，服務(wù)質(zhì)量大打折扣。例如，小區(qū)里綠化維護(hù)無人管，門禁系統(tǒng)紊亂，房屋維修不及時(shí)......導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生嚴(yán)重的抵觸心理。
(三)從業(yè)人員素質(zhì)不高
物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務(wù)意識(shí)上不來，還埋怨業(yè)主太難伺候。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平不高，在服務(wù)過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當(dāng)，加深了管理工作的服務(wù)難度，致使業(yè)主體會(huì)不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(四)體制不健全
《物業(yè)管理?xiàng)l例》于20**年9月1日實(shí)施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全。再加上政府宏觀調(diào)控不夠，導(dǎo)致新舊體制形成對(duì)立，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)問題產(chǎn)生了影響。
二、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策
(一)加強(qiáng)立法
有業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為，加強(qiáng)市場的宏觀調(diào)控，制定符合物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使收費(fèi)透明化，合理化，遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則，改變思路，充分發(fā)揮行政功能。
(二)加強(qiáng)宣傳
對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的基點(diǎn)落在“服務(wù)”層面上。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的委托，是在為業(yè)主服務(wù);確切的說是在用業(yè)主的錢，為業(yè)主服務(wù)。所以說物業(yè)管理企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都應(yīng)該是：一切為了業(yè)主，為了業(yè)主的一切，為了一切的業(yè)主。要讓業(yè)主通過物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)，感受到生活起居的快捷，便利，舒適。
站在業(yè)主的角度來說，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的基點(diǎn)應(yīng)該落在“管理”層面上。業(yè)主繳納相關(guān)的費(fèi)用是為了得到物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而服務(wù)項(xiàng)目是要靠管理來實(shí)現(xiàn)。
(三)提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)品牌
品牌既可立市，亦可立業(yè)。作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。首先，物業(yè)管理企業(yè)的品牌，體現(xiàn)在物業(yè)管理上的硬指標(biāo)，就是創(chuàng)建和獲得國內(nèi)物業(yè)管理最高榮譽(yù)獎(jiǎng)“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”、“安全文明小區(qū)”以及ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證;其次，在軟件建設(shè)方面，物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)“隨時(shí)隨地、盡心盡力、物業(yè)管理無小事”的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(四)實(shí)施人性化管理
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級(jí)，對(duì)不同的等級(jí)采用不同的措施。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期物業(yè)管理方案的時(shí)候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力，確定一個(gè)能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。
總之，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是一項(xiàng)技能技術(shù)要求很高的項(xiàng)目，企業(yè)要隨時(shí)調(diào)整，改變策略，制定符合企業(yè)自身發(fā)展的方案。
篇2：物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難原因分析及解決的探討
物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難原因分析及解決的探討
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因分析
1、業(yè)主認(rèn)識(shí)有誤區(qū)
《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。目前業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)和管理范圍存在一定的誤區(qū)。將其它行業(yè)、部門的責(zé)任強(qiáng)加物業(yè)公司，總是以供暖不好、小區(qū)內(nèi)丟自行車、聲控?zé)魮p壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業(yè)費(fèi)。事實(shí)上供暖不好，業(yè)主應(yīng)該與供暖公司取得聯(lián)系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區(qū)內(nèi)的安全事件要看物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)所簽的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業(yè)公司收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目。如果是免費(fèi)的，物業(yè)公司對(duì)丟自行車是沒有責(zé)任的。樓道中的聲控?zé)羧缭谖飿I(yè)公司做成本核算時(shí)已記入成本，物業(yè)公司將負(fù)責(zé)壞燈泡的更換，否則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)費(fèi)中沒有樓道刮大白這項(xiàng)支出，樓道屬于所有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，這部分費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)。
2、業(yè)主的集體觀念比較差
許多業(yè)主沒有意識(shí)到交物業(yè)費(fèi)不僅是維護(hù)自己的利益，也是維護(hù)整個(gè)小區(qū)的集體利益。現(xiàn)在的事實(shí)是如果有人不交物業(yè)費(fèi)，馬上就會(huì)有人效仿，也不交物業(yè)費(fèi)。這樣發(fā)展下去真正吃虧的還是廣大業(yè)主。
目前有的物業(yè)管理項(xiàng)目還存在“誰開發(fā)，誰管理”的模式，由開發(fā)商直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司，一旦確定則可以成為永久。在法規(guī)法令還不夠完善的今天，若開發(fā)商缺乏自律或自身經(jīng)營發(fā)生困難的前提下，往往會(huì)損害業(yè)主的利益。例如開發(fā)商往往拖欠、挪用或不按規(guī)定繳納維修基金。雖說業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的主人，但成立了“實(shí)質(zhì)”意義上的業(yè)主委員會(huì)的項(xiàng)目比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)主委員會(huì)，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權(quán)。
3、物業(yè)管理不規(guī)范，質(zhì)價(jià)不符
目前物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速，但立法相對(duì)滯后，使得一些新出現(xiàn)的情況無法可依。由于管理的不規(guī)范，一些現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也形同虛設(shè)。特別是收費(fèi)方面，沈陽市各個(gè)小區(qū)的差異很大，大致分為高、中、低三個(gè)檔次：高檔的物業(yè)管理公司收費(fèi)由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商以合同的形式確定。中檔的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，一般在每平方米每月0. 5-1.0元。低檔的物業(yè)管理公司，屬簡單服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，一般按每戶每月9-12元收取。在實(shí)際運(yùn)作過程中，物業(yè)公司為了贏利，往往在服務(wù)上大打折扣，與承諾的相差很遠(yuǎn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)的期望值高于實(shí)際，造成心理價(jià)位的不平衡，長期就形成了膩煩心理，就出現(xiàn)以不交費(fèi)形式的抗?fàn)帯?/p>
4、業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿情緒加在物業(yè)管理公司身上
?。?）對(duì)開發(fā)商建筑質(zhì)量有意見。建筑質(zhì)量問題已成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)，有些建筑質(zhì)量問題，直接造成物業(yè)管理先天不足，物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)，停車場不能正常使用等。
?。?）對(duì)開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)有意見。為迎合消費(fèi)者和加快樓盤的銷售，開發(fā)商往往夸大宣傳，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)情況與承諾差距甚遠(yuǎn)，而物業(yè)管理公司無力兌現(xiàn)承諾。
5、追繳欠費(fèi)缺乏必要的法律依據(jù)
物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)為主的服務(wù)性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對(duì)物業(yè)公司有一點(diǎn)不滿意都會(huì)用不交費(fèi)用來威脅，物業(yè)公司與業(yè)主之間雖然有合約束縛，物業(yè)公司是企業(yè)性質(zhì)，企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，要想業(yè)主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業(yè)公司事無巨細(xì)的都通過法律的話，將是一項(xiàng)龐大的工程。業(yè)主不交費(fèi)用，物業(yè)公司入不敷出，是造成物業(yè)管理市場混亂的直接原因。因?yàn)槲飿I(yè)公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項(xiàng)工作，以至于物業(yè)公司的工作人員專業(yè)素質(zhì)不是很高，物業(yè)管理市場將處于惡性循環(huán)的狀態(tài)。
二、解決物業(yè)收費(fèi)難的必由之路
筆者認(rèn)為，要解決物業(yè)收費(fèi)難的問題，不是物業(yè)公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預(yù)，制定條例，改變游戲規(guī)則。先付物業(yè)管理費(fèi)用，再享受服務(wù)，讓現(xiàn)在物業(yè)公司追著業(yè)主要錢，變成業(yè)主主動(dòng)給物業(yè)公司交錢，這樣對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主都有約束力。因?yàn)楫吘刮飿I(yè)公司面對(duì)的是成千上百的業(yè)主，而業(yè)主只面對(duì)一個(gè)物業(yè)公司。這樣，物業(yè)公司不再因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)用處于被動(dòng)狀態(tài)采取過激行為，業(yè)主也可以定時(shí)享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
1、推行物業(yè)管理的先期介入。
物業(yè)項(xiàng)目先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。當(dāng)前，政府應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理的先期介入制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，就將物業(yè)委托給中標(biāo)的物業(yè)管理公司，讓其參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。先期介入的物業(yè)管理公司由開發(fā)商選聘，管理費(fèi)用也由開發(fā)商支付。雖然開發(fā)商支付了一定的費(fèi)用，增加了開發(fā)成本，但卻有效解決了人們購房最為關(guān)心的兩個(gè)問題：一是住宅質(zhì)量，二是物業(yè)管理問題。待業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定續(xù)聘或解聘原由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。這樣，物業(yè)管理公司既有一定的利益，又有責(zé)任，同時(shí)還有被解聘的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司就有了發(fā)展的動(dòng)力。
2、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理收費(fèi)與效益緊密相連。
所謂一分價(jià)錢一分貨，每一個(gè)業(yè)主都期望也有權(quán)利在其繳納管理費(fèi)的同時(shí)得到更高的回報(bào)和滿意的服務(wù)，而每一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)過程中付出辛苦與熱情的物業(yè)管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應(yīng)得的報(bào)償，所以作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是質(zhì)價(jià)相符?！渡蜿柺凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》已明確，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。也就是必須遵循物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競爭市場中站得住，走得穩(wěn)。物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格站在全體業(yè)主的立場上，向廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高自身的服務(wù)意識(shí)，端正從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，并牢固樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨和理念，方能在物業(yè)管理市場的激烈競爭中取得優(yōu)勢(shì)并保持不敗。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主、住戶，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)管理公司利益的敏感問題。物業(yè)管理公司要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主、住戶，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。
3、物業(yè)管理公司應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)自身不斷提高服務(wù)質(zhì)量的能力，明確崗位職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的行為，建立并落實(shí)責(zé)權(quán)利相結(jié)合的質(zhì)量責(zé)任制，實(shí)行有效的監(jiān)督和考核。
物業(yè)管理工作難度較大，矛盾較多，面對(duì)這些物業(yè)管理公司決不能忽視物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司在保證良好服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)積極拓展其他有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營項(xiàng)目，努力增加收益，減輕自身負(fù)擔(dān)。做到收支平衡，維持企業(yè)的正常運(yùn)行。
4、建立物業(yè)管理公共賬戶制度，讓業(yè)主放心。
可借鑒國外物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)行的提取固定傭金的辦法，即使用一個(gè)公共賬戶來管理物業(yè)管理費(fèi)的收支。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)合同每月從物業(yè)管理費(fèi)中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，債權(quán)債務(wù)都屬于全體業(yè)主所有。實(shí)行公共賬戶制度，業(yè)主不僅明確各項(xiàng)開支的情況，也不會(huì)懷疑管理企業(yè)克扣管理費(fèi)。實(shí)行公共賬戶，業(yè)主委員會(huì)不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權(quán)利和義務(wù)，充分體現(xiàn)業(yè)主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，如果住戶不繳管理費(fèi)，受影響的是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司，以此避免欠費(fèi)情況的發(fā)生，有效的提高物業(yè)管理費(fèi)用收繳率，解決物業(yè)管理公司收費(fèi)難的問題。
5、業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理新觀念。
有個(gè)正確的認(rèn)識(shí)、理解和尊重，不要把物業(yè)管理公司看成是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下房管所的翻版，而應(yīng)看成是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，依靠提供物業(yè)管理服務(wù)和收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)生存與發(fā)展的物業(yè)管理市場主體。
其次，應(yīng)樹立收費(fèi)與服務(wù)、繳費(fèi)與消費(fèi)的物業(yè)管理新觀念，收費(fèi)與服務(wù)、繳費(fèi)與消費(fèi)要協(xié)調(diào)一致，物業(yè)管理公司作為收費(fèi)者，收了業(yè)主的錢，就應(yīng)該提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，不能多收費(fèi)少服務(wù)，或只收費(fèi)不服務(wù)；業(yè)主也不能要求物業(yè)管理公司少收費(fèi)多服務(wù)、低收費(fèi)高質(zhì)量服務(wù)等。同時(shí)，業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者只有盡自己的義務(wù)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，才能享受物業(yè)管理服務(wù)：交納多少費(fèi)用，享受多少服務(wù)；交納了哪項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，就只能享受該項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)；不能認(rèn)為自己只要交納了部分的費(fèi)用，就可以享受所有的物業(yè)管理服務(wù)，或者就應(yīng)該享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。
第三，參與物業(yè)管理活動(dòng)的各主體要有物業(yè)管理新觀念來認(rèn)識(shí)自身角色。對(duì)政府部門，要認(rèn)識(shí)政府部門不過是物業(yè)管理市場的管理者、服務(wù)者，而不是市場的參與者和主人；對(duì)物業(yè)管理公司，要認(rèn)識(shí)物業(yè)管理公司是物業(yè)管理市場的競爭主體，供給主體和被選聘的對(duì)象，而不是物業(yè)管理市場的制造者、占有者和控制者；對(duì)業(yè)主、住戶、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，要認(rèn)識(shí)自己是物業(yè)管理市場的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權(quán)利，履行法定義務(wù)。積極發(fā)揮自治自律的作用，協(xié)助物業(yè)管理公司搞好管理。第四，參與物業(yè)管理活動(dòng)的各主體要有依法行使權(quán)利和履行義務(wù)的物業(yè)管理新觀念。政府部門在看待和管理物業(yè)管理市場時(shí)，要用法治的眼光和態(tài)度處處以法律規(guī)定為行動(dòng)的準(zhǔn)繩，以法律規(guī)定為發(fā)展和管理物業(yè)管理市場的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，而非以前的人治觀念。
隨著《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的出臺(tái)，對(duì)尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納進(jìn)一步明確，對(duì)解決物業(yè)費(fèi)收繳的難意義重大。同時(shí)解決好物業(yè)收費(fèi)難題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道。
篇3：淺論物業(yè)管理收費(fèi)難原因
本文提要：管理公司不好,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小,即使是成立了業(yè)委會(huì),也存在不能有效行使自主權(quán)的現(xiàn)象,造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難,主人翁意愿得不到充分體現(xiàn),交費(fèi)消極。
一、業(yè)主自身原因
1.認(rèn)識(shí)存在偏差:
人們買車后認(rèn)為“養(yǎng)車”是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?因?yàn)檐囕v不養(yǎng)護(hù)維修好,行駛中就會(huì)出現(xiàn)故障。但是很多業(yè)主對(duì)購買房屋后支付物業(yè)管理費(fèi)“養(yǎng)房”的概念卻很模糊,對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值缺乏正確認(rèn)識(shí)。部分業(yè)主認(rèn)為買房也就等于買了服務(wù)或者認(rèn)為不需要購買物業(yè)管理,以種種托辭,享受著物業(yè)管理公司的服務(wù)卻不交費(fèi)。
2.消費(fèi)水平不高:
市場化要求物業(yè)管理公司提供服務(wù)并自負(fù)盈虧,業(yè)主和物業(yè)使用人就需要繳納合理的物業(yè)管理費(fèi),維持企業(yè)的正常運(yùn)營。目前職工工資雖然有了很大提高,增加了購房的一次性補(bǔ)償和住房補(bǔ)貼,但尚未考慮到物業(yè)管理的部分。這就造成了一些職工面對(duì)每月幾十至上百元的物業(yè)管理費(fèi),感到無力支付,造成物業(yè)管理收取難。
3.僥幸心理:
由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性,服務(wù)的對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單位,因此不可能因一部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就暫停服務(wù),(來自:m.dewk.cn)從而使這些業(yè)主產(chǎn)生“搭便車”的僥幸心理,躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi),既嚴(yán)重?fù)p害了廣大已交費(fèi)業(yè)主的利益,又容易引發(fā)其他業(yè)主的惡性效仿。
4.業(yè)主內(nèi)部糾紛:
一部分業(yè)主因?yàn)猷徖锩?如裝修造成管道堵塞、樓板開裂、滲漏水、噪聲擾鄰等,將其歸罪于物業(yè)管理公司的管理不善,從而拒交管理費(fèi)。
5.自主權(quán)難發(fā)揮:
物業(yè)管理尚未完全推向市場,部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商選聘的物業(yè)
管理公司不好,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小,即使是成立了業(yè)委會(huì),也存在不能有效行使自主權(quán)的現(xiàn)象,造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難,主人翁意愿得不到充分體現(xiàn),交費(fèi)消極。
二、開發(fā)單位原因
1.廣告承諾難兌現(xiàn):
隨著生活水平的提高,居民對(duì)物業(yè)管理的要求也不斷提高。為了迎合消費(fèi)者需求、保證樓宇的銷售,開發(fā)商往往采取夸大宣傳策略,作出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后,往往發(fā)現(xiàn)實(shí)際狀況相差甚遠(yuǎn)。物業(yè)管理公司又無力兌現(xiàn)本不是自己作出的承諾,業(yè)主便以拒交管理費(fèi)來表達(dá)自己的不滿。
2.設(shè)計(jì)施工不合理:
施工單位不按設(shè)計(jì)要求施工,排污管深淺不一,化糞池設(shè)計(jì)位置欠妥,排污管水平鋪設(shè)過長,造成經(jīng)常嚴(yán)重堵塞。另外,小區(qū)周圍的噪聲也直接影響業(yè)主、物業(yè)使用人的生活環(huán)境。為此在收取服務(wù)費(fèi)時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人往往持不滿態(tài)度甚至有對(duì)立情緒。
3.硬件設(shè)施不完善:
開發(fā)商有些建筑工程問題,直接造成了物業(yè)管理的先天不足,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)不能到位。例如:保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用,嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的治安管理;項(xiàng)目分期開發(fā),造成邊入住、邊施工現(xiàn)象,導(dǎo)致對(duì)小區(qū)不能實(shí)行封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)、停車場不能正常使用等。業(yè)主有時(shí)會(huì)將這些歸罪于物業(yè)管理企業(yè),拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
4.工程質(zhì)量問題多:
由于開發(fā)商施工質(zhì)量的原因,部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題,尤其是屋面、陽臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題,使業(yè)主、物業(yè)使用人意見頗大。部分業(yè)主不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理,而把問題推給物業(yè)管理公司。一旦解決不了,就不交物業(yè)管理費(fèi)。
三、物業(yè)管理原因
1.管理服務(wù)水平低:
物業(yè)管理水平的高低決定著管理費(fèi)繳費(fèi)率的高低。物業(yè)管理行業(yè)的客觀現(xiàn)狀是不少物業(yè)管理公司水平較低,物業(yè)服務(wù)不到位,員工整體文化層次不高,實(shí)際工作中經(jīng)常出現(xiàn)處理問題不當(dāng)?shù)淖龇?。業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到應(yīng)有的管理和服務(wù),就用拒交管理費(fèi)的方法維護(hù)自身合法權(quán)益,由此形成欠費(fèi)的惡性循環(huán)。
2.管理不當(dāng)遭抵觸:
由于業(yè)主、物業(yè)使用人的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊,諸如高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,物業(yè)管理公司在管理時(shí)如果方式、方法不當(dāng)就容易“開罪”一些業(yè)主,造成拒交管理費(fèi)現(xiàn)象。
3.費(fèi)用支出不透明:
物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)及其使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布,接受業(yè)主監(jiān)督。但是,一些企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作缺乏透明度,不愿向業(yè)主公開管理費(fèi)收支情況。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費(fèi),不明支出,造成心里不平衡,進(jìn)而拒交管理費(fèi)。
4.社會(huì)責(zé)任負(fù)擔(dān)多:
目前,社會(huì)共用部門繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。
本文提要：管理公司不好,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小,即使是成立了業(yè)委會(huì),也存在不能有效行使自主權(quán)的現(xiàn)象,造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難,主人翁意愿得不到充分體現(xiàn),交費(fèi)消極。
他們往往憑借市場壟斷的優(yōu)勢(shì),把風(fēng)險(xiǎn)推給物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司代其向最終用戶收費(fèi)。在這種運(yùn)作模式下,業(yè)主一旦對(duì)上述某項(xiàng)服務(wù)不滿時(shí),就可能采取不交物業(yè)管理費(fèi)的抵觸措施。5.收費(fèi)手段落后:
一些城市的供電、供水、煤氣、供暖等都實(shí)行了綜合收費(fèi)、統(tǒng)一劃卡,可以節(jié)省大量的收費(fèi)人員,降低相關(guān)成本,節(jié)省業(yè)主大量的時(shí)間。而仍有不少物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)仍采用傳統(tǒng)、落后的到戶收費(fèi)方式。不僅浪費(fèi)了大量的人力資源,加大了物業(yè)管理成本,而且也給不愿交費(fèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人造成了可乘之機(jī)。由于收費(fèi)手段落后,個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)前來收費(fèi)的管理人員總是拒之門外,企業(yè)對(duì)此束手無策。
6.依法維權(quán)意識(shí)弱:
目前業(yè)主維權(quán)意識(shí)的呼聲越來越高,而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識(shí)則較弱。即使是認(rèn)真履行了物業(yè)服務(wù)合同,管理服務(wù)到位,對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)費(fèi)的行為,不少企業(yè)也不愿通過訴訟程序討回公道。也有的企業(yè)滿足于收費(fèi)率達(dá)到一定比例,殊不知,恰恰是個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人的不交費(fèi),侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益,失掉了對(duì)大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人的公平。而目前有關(guān)收費(fèi)糾紛的處理規(guī)定操作性較差,主要立足于教育業(yè)主自覺守法,只在迫不得已的情況下才訴之法律,法庭判決后執(zhí)行也較難,使欠費(fèi)者更有恃無恐。
四、政府方面原因
1.立法管理不規(guī)范:
物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速,立法則顯得相對(duì)滯后。例如物價(jià)局文件中對(duì)于按戶收取的電梯、垃圾清運(yùn)費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目,存在不盡合理的地方;各小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異很大;物業(yè)管理公司代收代繳行為不規(guī)范;在實(shí)際運(yùn)作過程中還存在一些不合理的收費(fèi) …… 出于以上原因,人們交費(fèi)時(shí)往往不能心甘,也是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的一個(gè)原因。 2. 隸屬關(guān)系不確定:有的小區(qū)隸屬關(guān)系遲遲未能確定,居委會(huì)不能成立,戶口不能申報(bào),給小區(qū)上學(xué)入托、下崗待業(yè)、計(jì)劃生育、征兵工作、人大代表選舉、外來暫住人口管理等工作帶來了很大難度,居民怨聲載道。部分業(yè)主明確表示:戶口問題不解決,物業(yè)管理費(fèi)就不交。
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