如何有效進行管理費催繳

　　一、管理費的基本情況

　　1、管理費的收取標準：

　　2、管理費的收取以月度為周期;

　　3、季度應(yīng)收管理費費用：元;

　　4、管理費的繳費方式：

　　5、管理費的指標任務(wù)：季度催繳指標為：%，全年指標為：%;

　　6、管理費收繳率的計算公式：

　　7、管理費的銀行轉(zhuǎn)賬的公司賬戶

　　公司名稱：

　　開戶銀行：

　　賬號：

　　二、管理費的定義

　　物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當付出的費用。

　　三、管理費的支出項目：

　　(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用。

　　(2)管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

　　(3)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

　　(4)物業(yè)財產(chǎn)保險火險、災(zāi)害險等)及各種責任保險的支出。 (

　　(5)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

　　(6)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。

　　(7)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。

　　(8)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。

　　(9)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。

　　(10)節(jié)日裝飾的費用。

　　(11)管理者酬金。

　　(12)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。

　　(13)其他因管理而發(fā)生的合理支出。

　　四、管理費繳納的周期

　　A、月度

　　B、季度

　　C、年度

　　五、管理費的繳費時間

　　為使物業(yè)管理工作的有序開展，保證各項費用的正常開支，業(yè)戶需于實際的繳納周期的前期階段交納管理費(每月10日前)。

　　六、管理費欠費的分類

　　(1)根據(jù)欠費的時間劃分

　　A、一般欠費(欠費時間3個月內(nèi))

　　B、歷史欠費(欠費時間3個月以上)

　　(2)根據(jù)欠費的性質(zhì)劃分

　　A、應(yīng)繳未交

　　B、無故拖欠

　　C、因故拖欠

　　D、惡意拖欠

　　七、管理費催繳的主要方式

　　A、書面催繳

　　B、短信催繳

　　C、電話催繳

　　D、上門催繳

　　E、函件送達催繳

　　F、法律訴訟催繳

　　八、欠費的原因分類

　　A、無客觀原因，答應(yīng)交但因時間問題未能及時繳納

　　B、因主觀原因，拖延不交

　　C、因客觀原因，拖延不交(如：維修問題未處理、管理費贈送未到賬、配套未完善等情況)

　　D、無故惡意拖延

　　E、業(yè)主聯(lián)系不上

　　F、物業(yè)轉(zhuǎn)二手但新業(yè)主未過戶，無法聯(lián)系等

　　九、管理費的催收技巧

　　A、掌握業(yè)主的繳費習(xí)慣，制定行之有效的催繳計劃;

　　B、對非常住、毛坯、無故拖延、歷史欠費類業(yè)戶應(yīng)提前進行催繳;

　　C、電話催收要注意言語的表達，并應(yīng)落實具體繳費時間;

　　D、利用好周末、月底、季度末的有利時間進行有效催繳;

　　E、異地的欠費可建議采用銀行匯款或親戚、朋友代繳方式繳納;

　　F、物業(yè)轉(zhuǎn)二手新業(yè)主未過戶的應(yīng)對原業(yè)主多加催促;

　　G、提前對管理費欠費進行催收，減少因時間原因而造成的欠費;

　　H、對于因客觀原因而欠費的應(yīng)提前協(xié)調(diào)并應(yīng)盡快予以協(xié)助解決;

　　I、對于存在的問題個人無法處理的應(yīng)及時向上級領(lǐng)導(dǎo)反饋;

　　J、對于無故、惡意拖欠的欠費單元應(yīng)采取靈活的處理手段;

　　K、對于業(yè)戶提出的合理意見或建議應(yīng)及時跟進;

　　L、在催收的過程中與業(yè)主建立相互的信任，答應(yīng)業(yè)主的事一定要做到，提升業(yè)戶的滿意度。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？

　　[案例分析]

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費。

　　在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業(yè)費應(yīng)當由房東承擔。

　　根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據(jù)的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應(yīng)當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

　　（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權(quán)屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標準的；

　　（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

　　（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當具備以下條款；

　　（一）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責任；

　　（七）轉(zhuǎn)租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責任；

　　（十）當事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當事人協(xié)商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應(yīng)當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權(quán)證書；

　　（三）當事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。

　　第四章 當事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。

　　出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當予以賠償。

　　第二十條 出租人應(yīng)當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應(yīng)當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復(fù)或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

　　第五章 轉(zhuǎn)租

　　第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

　　第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，由司機機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設(shè)部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：預(yù)繳物業(yè)管理費收取及催繳程序

　　預(yù)繳物業(yè)管理費收取及催繳程序

　　(有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)

　　業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日

　　一、預(yù)繳半年管理費

　　1.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。

　　1.2 每年的1月1日及7月1日起，財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

　　1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　二、預(yù)繳三個月管理費

　　2.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。

　　2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。

　　2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　三、預(yù)繳一個月管理費

　　3.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。

　　3.2 每月的1日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。

　　3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。