圖書城工程前期介入方案
1、工作內(nèi)容
工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關(guān)系到接管以后的服務(wù)水準(zhǔn)，房屋及其配套設(shè)施的驗收。
A 定期聯(lián)絡(luò)溝通
物業(yè)管理情況、工程進(jìn)度、質(zhì)量情況溝通
前期工程情況溝通
相關(guān)部門工作情況溝通
各施工單位溝通
相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)
供電部門的聯(lián)絡(luò)
供水部門的聯(lián)絡(luò)
有線電視臺的聯(lián)絡(luò)
電信部門郵電部門的聯(lián)絡(luò)
B項目前期介入
制訂工程管理分階段目標(biāo)
對建筑、設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)計進(jìn)行回顧與檢討
參與設(shè)施和設(shè)備的測試和調(diào)試
提出對不完善工程設(shè)計的整改補救建議
熟悉建筑結(jié)構(gòu)，隱蔽工程情況，為驗收和維護(hù)作準(zhǔn)備
建立設(shè)備臺帳，設(shè)備檔案.
資料的收集
工程竣工圖紙的收集整理
設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)品說明使用操作說明文件
設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)資料零部件供應(yīng)商情況
C文件制作
裝修管理規(guī)定
工程部員工日常巡檢路線、項目、記錄表格
保養(yǎng)計劃書、責(zé)任人、保養(yǎng)記錄表格
緊急故障應(yīng)急預(yù)案
D預(yù)算
（1）制運行和維修的成本
（2）預(yù)算費用
（3）使未來的經(jīng)營管理的決定變的容易
2.工作過程
我們的技術(shù)審計包括施工規(guī)范、竣工圖及其他的相關(guān)文件，以及對現(xiàn)場機(jī)電設(shè)施和設(shè)備的檢查以及選擇如下一些關(guān)鍵的設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行性能試驗。
雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)
供水系統(tǒng)
建筑安全系統(tǒng)
配電系統(tǒng)
消防系統(tǒng)
避雷系統(tǒng)
安防系統(tǒng)
我們將從物業(yè)使用的角度，對以上的系統(tǒng)進(jìn)行評估。
1、運行、配置/分配的簡易性
2、運作的安全性和經(jīng)濟(jì)性
3、系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性，以便應(yīng)付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。
4、對建筑物的各職能范圍內(nèi)的服務(wù)功能的配置。
5、節(jié)能和環(huán)保問題
我們也將判斷系統(tǒng)由于日常使用而產(chǎn)生的效率降低的問題，為維持系統(tǒng)長期的良好性能，我們將會特別比較系統(tǒng)的容量。
1、參與調(diào)試、驗收
2、資料歸類
A 建立設(shè)備臺帳
B建立設(shè)備檔案
對參與調(diào)試的設(shè)備
（1）作詳細(xì)的測試記錄
（2）調(diào)試過程記錄，作為今后維修的參考
我們將根據(jù)以上的現(xiàn)場工作情況，制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。
2、工程前期介入時間表
工程管理進(jìn)度細(xì)覽
項目內(nèi)容時間人員
工程前期介入掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對各系統(tǒng)作現(xiàn)場勘察了解，熟悉配電設(shè)施、機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況等。
從物業(yè)管理角度，提出合理化建議
進(jìn)駐至大廈全部竣工
工程部部長及工程師主管
制訂工程管理方案對圖書城深入調(diào)查研究，針對設(shè)施設(shè)備的特點，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質(zhì)量保證體系
進(jìn)駐兩個月后，至大廈全部竣工
設(shè)備調(diào)試驗收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改，辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案
根據(jù)工程進(jìn)度，安排交接管時間
招聘培訓(xùn)招聘人員的現(xiàn)場培訓(xùn)、熟悉現(xiàn)場、管理設(shè)備視設(shè)備調(diào)試、驗收工作進(jìn)度，部分員工到崗、開業(yè)前一個月。全部到崗
完善管理及工作條件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈
全部竣工工程部長
試運作按制訂的管理方案開業(yè)后二個月
定型管理根據(jù)實際運作情況對管理方案修正試運作二個月后
培訓(xùn)計劃
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)對象
1物業(yè)管理概述：
1、物業(yè)管理起源和發(fā)展
2、物業(yè)管理基本內(nèi)容
3、物業(yè)管理環(huán)節(jié)
4、物業(yè)管理法規(guī)入伙前兩個月全體工作人員
2職業(yè)道德、職業(yè)禮儀同上同上
3物業(yè)管理前期介入
1、前期介入工作內(nèi)容和意義
2、物業(yè)管理與招商配合的工作方法
3、物管前期介入與施工的配合同上同上
4崗位技能培訓(xùn)
1、保安前期工作
2、保潔前期工作
3、水電前期工作
4、水電、保安、保潔ISO9001操作規(guī)程同上同上
5接管驗收
1、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
2、接管驗收要點
3、建立工程技術(shù)檔案
4、工程返修管理入伙前一個月工程部為主
6入伙準(zhǔn)備工作資料
1、入伙資料
2、入伙工作流程
3、業(yè)主接待與溝通技巧
4、建立業(yè)主檔案入伙前兩周全體人員
7 日常管理服務(wù)：按ISO9001體系運作
1、治安管理2、消防管理
3、停車管理4、電水氣及通信管理
5、設(shè)備設(shè)施管理6、裝修管理
7、維修服務(wù)8、保潔管理
9、綠化管理10、便民服務(wù)
11、社區(qū)文化活動 12、文件記錄管理
13、采購管理14、人事行政管理
15、財務(wù)管理16、應(yīng)急管理入伙前一個月至入伙后三個月根據(jù)工作崗位和部門職責(zé)分工進(jìn)行
8 業(yè)主意見調(diào)查，業(yè)主投訴和處理入伙前一周全體人員
9CI 系統(tǒng)的建立與管理入伙前一個月至入伙后一個月各部門負(fù)責(zé)人
10業(yè)主委員會，創(chuàng)優(yōu)工作入伙六個月后各部門負(fù)責(zé)人
篇2：物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案
前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務(wù)
要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計階段
對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;
小區(qū)人車分流的設(shè)計;
公共照明開關(guān)設(shè)置位置;
公共照明開關(guān)開閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設(shè)計;
小區(qū)垃圾房的設(shè)置;
公共洗手間的設(shè)置;
信報箱的設(shè)立;
公共告示欄(來自:m.dewk.cn)的配置;
家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;
......。
2、建設(shè)施工階段
建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
篇3：X項目前期介入服務(wù)接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務(wù)
將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計階段
對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。
*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；
*小區(qū)人車分流的設(shè)計；
*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；
*公共照明開關(guān)開閉形式；
*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；
*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；
*公共洗手間的設(shè)置；
*信報箱的設(shè)立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；
2、建設(shè)施工階段
*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；
*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；
*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；
*制訂物業(yè)驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；
*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；
*對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；
*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；
b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；
c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益
c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。
*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。
*內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。
*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。
*業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。
*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認(rèn)。
*業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。