盛世家園日常管理方案：前期介入

　　日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理等八個(gè)專題進(jìn)行敘述。

　　第一章前期介入

　　前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：

　　一、協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點(diǎn)

　　盛世家園管理處將在前期介入期配合E盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：

　　1.協(xié)調(diào)配合E盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務(wù)工作：

　　2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作：

　　3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護(hù)衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導(dǎo)工作：

　　4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護(hù)管理工作。

　　二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查

　　在銷簋部門的幫助下，協(xié)調(diào)小組在入住前將進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務(wù)需求，并臧調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進(jìn)業(yè)主。同時(shí)，與E地產(chǎn)集團(tuán)共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中了解業(yè)主反饋的信息。

　　三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

　　在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上，與E地產(chǎn)篥團(tuán)攜手，做好以下

　　各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

　　（－）協(xié)助E地產(chǎn)集團(tuán)銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；

　　（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；

　　（三）協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥：

　　（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試：

　　（五）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；

　　（六）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作：

　　（七）針對(duì)末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

　　四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

　　充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著"對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)E地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)"的宗旨，對(duì)盛世家園居住區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收（詳見4E ISO9001體系文件）。

　　五、承擔(dān)前期介入所需費(fèi)用

　　按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但是，考慮到E地產(chǎn)（集團(tuán)）公司對(duì)E物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔(dān)E盛世家園物業(yè)管理前期介入費(fèi)用，金額為人民幣19.02萬元（詳見《E盛世家園前期介入費(fèi)用測算表》）。

　　E盛世泉目前期介入費(fèi)用測笫表項(xiàng)災(zāi)項(xiàng)目名稱計(jì) 算 式支出金額（元）

　　員工工資項(xiàng)目經(jīng)理1人5000元／人。月×1人×12月150000

　　3人1000元／人。用×3人×12月

　　護(hù)衛(wèi)員3人1500元／人，月×3人×12用

　　人員辦證費(fèi)6人×400元／人2400

　　辦公費(fèi)用（／／b公消耗品、通訊、交通等）2000元／用×12用24000

　　四員工培訓(xùn)7人×250元／人1750

　　五材料赍保潔材料費(fèi)500元／用×12月6000

　　維修材料費(fèi)500元／月×12月6000

　　臺(tái)計(jì)：19015元

篇2：物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案

　　前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　前期介入服務(wù)

　　要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)"××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目(---)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

　　小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

　　公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

　　公共照明開關(guān)開閉形式;

　　物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

　　小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

　　公共洗手間的設(shè)置;

　　信報(bào)箱的設(shè)立;

　　公共告示欄(來自:m.dewk.cn)的配置;

　　家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

　　......。

　　2、建設(shè)施工階段

　　建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

　　分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

　　提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

　　檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

　　提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

　　對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

篇3：X項(xiàng)目前期介入服務(wù)接管驗(yàn)收入住管理方案

　　某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)"××項(xiàng)目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報(bào)箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

　　*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

　　1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

　　2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費(fèi)用；

　　6）接管驗(yàn)收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時(shí)完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　*入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項(xiàng)目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。