盛世家園日常管理方案：前期介入

　　日常物業管理是一項涉及面廣、長期連續的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業又可以分為物業維修、交通管理、安全管理、社區文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節予以闡述，此處不再重復。本部分著重對前期介入、業主入住、二次裝修管理、業主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環境保護與管理等八個專題進行敘述。

　　第一章前期介入

　　前期介入是現代物業管理的一項基礎性工作，其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工過程中，使物業最大限度地滿足業主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：

　　一、協助做好銷售工作，力爭物業管理成為樓盤銷售的賣點

　　盛世家園管理處將在前期介入期配合E盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業管理服務的補充協議，并嚴格按照協議規定密切配合，提供物業管理的優質服務。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：

　　1.協調配合E盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作：

　　2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作：

　　3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作：

　　4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。

　　二、開展業主服務需求凋查

　　在銷簋部門的幫助下，協調小組在入住前將進一步開展業主需求調查以了解居住區內業主的年齡結構、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求，并臧調查結果進行統計、分析，使令后的物業管理工作更力□貼進業主。同時，與E地產集團共同舉辦準業主聯誼活動，集中了解業主反饋的信息。

　　三、進行物業交付前的實操性工作

　　在較深入了解物業及業主需求的墨礎上，與E地產篥團攜手，做好以下

　　各項前期準備工作：

　　（－）協助E地產集團銷售工作，在銷售現場提供物業管理咨詢，解釋業主提出的相關問題；

　　（二）提供相關專業建議，協助制訂園林布置及環境設計方案；

　　（三）協助制訂居住區內交通管制方案及保安崗事設置方篥：

　　（四）收集工程圖紙資料，現場參與設備的安裝調試：

　　（五）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質量；

　　（六）建立與社會專業機構的聯系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作：

　　（七）針對末來需要完醬的物業管理問題建立專項檔案。

　　四、按規范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各種資料和數據，以及對物業的了解，本著"對業主負責，對E地產集團負責"的宗旨，對盛世家園居住區進行嚴格、細致、全面的接管驗收（詳見4E ISO9001體系文件）。

　　五、承擔前期介入所需費用

　　按物業管理行業接管物業的慣例，物業管理前期介入所需費用應由房地產開發商承擔，但是，考慮到E地產（集團）公司對E物業的一貫支持，我司愿意承擔E盛世家園物業管理前期介入費用，金額為人民幣19.02萬元（詳見《E盛世家園前期介入費用測算表》）。

　　E盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱計 算 式支出金額（元）

　　員工工資項目經理1人5000元／人。月×1人×12月150000

　　3人1000元／人。用×3人×12月

　　護衛員3人1500元／人，月×3人×12用

　　人員辦證費6人×400元／人2400

　　辦公費用（／／b公消耗品、通訊、交通等）2000元／用×12用24000

　　四員工培訓7人×250元／人1750

　　五材料赍保潔材料費500元／用×12月6000

　　維修材料費500元／月×12月6000

　　臺計：19015元

篇2：物業管理前期介入服務方案

　　前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　前期介入服務

　　要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　監控和消控中心的設置;

　　小區人車分流的設計;

　　公共照明開關設置位置;

　　公共照明開關開閉形式;

　　物業管理用房的位置設計;

　　小區垃圾房的設置;

　　公共洗手間的設置;

　　信報箱的設立;

　　公共告示欄(來自:m.dewk.cn)的配置;

　　家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

　　......。

　　2、建設施工階段

　　建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

　　提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

　　分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

　　提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

　　幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

　　檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

　　提出遺漏工程項目的建議;

　　對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務

　　將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　*監控和消控中心的設置；

　　*小區人車分流的設計；

　　*公共照明開關設置位置；

　　*公共照明開關開閉形式；

　　*物業管理用房的位置設計；

　　*小區垃圾房的設置；

　　*公共洗手間的設置；

　　*信報箱的設立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；

　　2、建設施工階段

　　*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設備的調試和驗收；

　　*制訂物業驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業銷售階段

　　制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；

　　*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；

　　*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；

　　*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作

　　*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8）業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、 入伙作業標準

　　*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　*內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　5、入伙作業檢查規范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。