海德國(guó)際社區(qū)的質(zhì)量管理目標(biāo)及管理方式

　　一、質(zhì)量管理目標(biāo)

　　海德國(guó)際社區(qū)作為20**年**市開盤的地標(biāo)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業(yè)管理服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的開發(fā)定位，制定了以下目標(biāo)：

　　一年內(nèi)創(chuàng)建"市級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)"，并獲得稱號(hào)。

　　二年內(nèi)創(chuàng)建"省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)"，并獲得稱號(hào)。

　　三年內(nèi)創(chuàng)建"國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)"， 并獲得稱號(hào)。

　　同時(shí)，從物業(yè)管理前期介入開始到物業(yè)正式接管驗(yàn)收，我公司會(huì)從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照"國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)"的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理工作。配合開發(fā)商進(jìn)行樓盤的銷售，把入住海德國(guó)際社區(qū)打造成身份、地位、成就的象征，把海德國(guó)際社區(qū)打造成浙江省的標(biāo)志性建筑。隨著物業(yè)管理服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護(hù)環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益等方面，為政府和社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

　　二、管理小區(qū)所取得的各種效益

　　1、社會(huì)效益

　　海德國(guó)際社區(qū)作為東陽市的地標(biāo)性建筑，高品級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)是項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)、銷售的有利基礎(chǔ)。海德國(guó)際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會(huì)給東陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)代來巨大影響。物業(yè)公司通過規(guī)范化的管理和人性化服務(wù)，建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺識(shí)別體系，形成與海德國(guó)際社區(qū)一致的"國(guó)際化管理"風(fēng)格，對(duì)于樹立物業(yè)管理品牌，拉動(dòng)?xùn)|陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，引進(jìn)人才，引進(jìn)投資，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。經(jīng)過物業(yè)公司的長(zhǎng)期管理，業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)也將不斷增值，最終形成銷售熱點(diǎn)和居住亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。

　　二、經(jīng)濟(jì)效益

　　公司通過規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、商業(yè)化運(yùn)作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會(huì)更大的提高物業(yè)費(fèi)使用率，把更多資金用于物業(yè)管理服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報(bào)業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。

　　三、環(huán)境效益

　　物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務(wù)中，用扎實(shí)的管理實(shí)現(xiàn)海德國(guó)際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。

　　三、海德國(guó)際社區(qū)擬采用的管理方式

　　1、實(shí)行一體化管理

　　我公司對(duì)海德國(guó)際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時(shí)采用ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理，細(xì)化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護(hù)等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國(guó)際社區(qū)成為東陽市的頂級(jí)社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風(fēng)景線。

　　2、實(shí)行全員聘用制管理

　　企業(yè)將實(shí)行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競(jìng)聘上崗。本著"能者上，庸者下，劣者退"的原則管理人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊(duì)伍。

　　3、實(shí)行軍事化管理

　　對(duì)于海德國(guó)際社區(qū)的管理隊(duì)伍我們將引進(jìn)部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制，保安員優(yōu)先招聘軍隊(duì)退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對(duì)于進(jìn)入公司的保安員首先送到部隊(duì)進(jìn)行為期20天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過20天的嚴(yán)格訓(xùn)練和考核，勝任的保安員正式進(jìn)崗實(shí)習(xí)。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。

　　4、實(shí)行定期例會(huì)制度，及時(shí)解決工作難題

　　根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營(yíng)管理分析會(huì)；每月召開一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會(huì)，安排布置當(dāng)天工作。一年365天，公司員工每天堅(jiān)持出早操，背誦《員工守則》和《文明用語》等。每周一，公司全體員工在廣場(chǎng)集合，升國(guó)旗，對(duì)員工進(jìn)行愛崗敬業(yè)，愛國(guó)愛家鄉(xiāng)的教育。

　　5、實(shí)行全面預(yù)算管理，

　　公司將在小區(qū)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為

文章 各部門制定詳細(xì)的物業(yè)費(fèi)收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項(xiàng)收支指標(biāo)，同時(shí)與相關(guān)責(zé)任人簽訂責(zé)任狀，嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行。

　　6、實(shí)行酒店賓館三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)保潔管理

　　保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點(diǎn)，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來考核保潔人員的實(shí)際工作效果。

　　7、實(shí)行品質(zhì)監(jiān)督管理，實(shí)行員工"星級(jí)評(píng)定"制度

　　設(shè)立客戶品質(zhì)服務(wù)部，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進(jìn)行問卷調(diào)查，對(duì)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對(duì)管理和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見。

　　實(shí)行員工星級(jí)評(píng)定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)及工作成績(jī)?cè)u(píng)定員工等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相應(yīng)級(jí)別工資。

　　8、實(shí)行全員保潔、全天候保潔管理

　　海德國(guó)際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實(shí)行全員保潔制度，對(duì)于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。

　　實(shí)行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進(jìn)行。

　　同時(shí)，通過培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識(shí)，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進(jìn)行保潔工作。

文章

篇2：物業(yè)公司怎樣建立ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系

　　物業(yè)公司怎樣建立ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系

　　一、注意事項(xiàng)

　　處在跨世紀(jì)的“綠色年代”，如何建立與企業(yè)現(xiàn)行管理制度相結(jié)合的ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系，做一個(gè)關(guān)注環(huán)保、關(guān)注人類未來的綠色企業(yè)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，贏得未來綠色市場(chǎng)的巨大商機(jī)，創(chuàng)建用戶滿意、社會(huì)認(rèn)可的物業(yè)，這些是擺在進(jìn)入新世紀(jì)的物業(yè)管理者面前的一個(gè)必須考慮的問題。

　　(1)全方位、多渠道、多層次地傳播和宣傳貫徹ISO14000的意義和效益，轉(zhuǎn)變觀念，在增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境憂患意識(shí)和環(huán)境保護(hù)意識(shí)的同時(shí)，做到及時(shí)與業(yè)主溝通，爭(zhēng)取讓業(yè)主主動(dòng)加入到對(duì)自身物業(yè)的環(huán)境保護(hù)中來，并通過業(yè)主委員會(huì)建立良好的聯(lián)系，得到廣大業(yè)主的配合與支持，這是實(shí)現(xiàn)ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理的前提條件。

　　(2)加強(qiáng)人員培訓(xùn)是實(shí)施ISO14000的重要保障。

　　(3)推行ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理系列標(biāo)準(zhǔn)一定要根據(jù)企業(yè)自身的具體情況和有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范，實(shí)行“量體裁衣”，否則再好的理論、再先進(jìn)的管理模式，都只能是“事倍功半”。

　　(4)選擇有實(shí)力的咨詢公司和科學(xué)的咨詢程序。質(zhì)量認(rèn)證咨詢是一項(xiàng)技術(shù)性極強(qiáng)的專業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)，因此，必須要選擇一家既有專業(yè)能力，又能提供規(guī)范性服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)，只有這樣才能使咨詢工作比較深入，取得實(shí)效。咨詢機(jī)構(gòu)不僅能夠幫助企業(yè)建立宣傳標(biāo)準(zhǔn)，還能協(xié)助企業(yè)建立健全組織機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)企業(yè)編寫好質(zhì)量認(rèn)證體系文件，幫助其搞好試運(yùn)行及內(nèi)部審核、管理評(píng)審等貫標(biāo)認(rèn)證中的各項(xiàng)工作。

　　(5)將對(duì)新污染的控制和老污染的限制治理達(dá)標(biāo)與實(shí)現(xiàn)ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地結(jié)合起來，堅(jiān)持管治并重、以管促治，通過自身的工藝改造，消除污染，做到不排、少排、低濃度排放，減少污染治理的投資成本，降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

　　二、難題與對(duì)策

　　目前，世界上已有120多個(gè)國(guó)家引進(jìn)并開始實(shí)施了ISO14000的國(guó)際環(huán)境質(zhì)量管理系列標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)也已于1996年將該標(biāo)準(zhǔn)等同地轉(zhuǎn)化為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，1996年7月，原國(guó)家環(huán)保局在企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，組織全國(guó)55家企業(yè)開展了ISO14000環(huán)境管理體系的質(zhì)量認(rèn)證試點(diǎn)工作。1998年，又選擇了廈門、蘇州、大連等9個(gè)城市進(jìn)行了城區(qū)環(huán)保推進(jìn)工作，其中，蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)和廈門鼓浪嶼分別為試點(diǎn)地區(qū)，并且已取得了成功的認(rèn)證。另外，上海市環(huán)保局和浦東新區(qū)也在積極推行ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)，并將金橋開發(fā)區(qū)確定為試點(diǎn)單位。在住宅區(qū)中，如上海錦秋加州花園、深圳世紀(jì)花園等高檔住宅項(xiàng)目都已實(shí)現(xiàn)了ISO14000的認(rèn)證，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　ISO/TC176技術(shù)委員會(huì)認(rèn)為：“所有組織都會(huì)從質(zhì)量管理和外部質(zhì)量保證相結(jié)合的總體利益中獲得好處。”然而，就我國(guó)目前的整體狀況看，在物業(yè)管理中實(shí)施ISO14000環(huán)境質(zhì)量認(rèn)證的企業(yè)還很少，使用這一國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的主要還是在制造業(yè)。從已獲得ISO14000環(huán)境質(zhì)量認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗(yàn)與感受來看，一個(gè)最敏感的問題就是成本費(fèi)用問題。在物業(yè)管理中實(shí)施ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理與質(zhì)量認(rèn)證，不但質(zhì)量認(rèn)證的成本費(fèi)用高，更重要的是實(shí)現(xiàn)ISO14000標(biāo)準(zhǔn)所述狀態(tài)以及維護(hù)、保持、改善這一狀態(tài)所需支付的費(fèi)用更高。

　　如住宅區(qū)物業(yè)環(huán)境質(zhì)量管理中的綠化問題。可以說，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境質(zhì)量與ISO14000所述標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)相距甚遠(yuǎn)，而要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的綠化率的水平的費(fèi)用又是相當(dāng)高的。同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理的收費(fèi)水平以及業(yè)主/住戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)能力，都是物業(yè)管理企業(yè)不敢生硬追求ISO14000的關(guān)鍵原因，具體地說，大片環(huán)境改造的費(fèi)用應(yīng)該由誰來負(fù)擔(dān)?由誰負(fù)擔(dān)才是合理、合適的?當(dāng)然，企業(yè)有實(shí)力追求長(zhǎng)期效益和外部形象的優(yōu)化，這無疑是一條良好的通道，但就目前實(shí)際狀況而言，要讓物業(yè)管理企業(yè)(公司)全部承擔(dān)這項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)來說，恐怕是不太可能的。因此，在目前一片環(huán)境保護(hù)的呼聲中，即推行物業(yè)管理ISO14000的環(huán)境質(zhì)量難度還是很大的，除了普遍的、顯而易見的環(huán)境意識(shí)的問題之外，更具體的難題表現(xiàn)在：

　　(1)經(jīng)費(fèi)來源難以落實(shí)；

　　(2)實(shí)施管理的難度較大；

　　(3)現(xiàn)行理念差異較大；

　　(4)系統(tǒng)界定難；

　　(5)基礎(chǔ)設(shè)施條件差。

　　針對(duì)上述問題以及目前的實(shí)際狀況，要在物業(yè)管理中推行ISO14000環(huán)境管理系列標(biāo)準(zhǔn)可采取以下對(duì)策：

　　(1)加強(qiáng)宣傳教育，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，增強(qiáng)法律觀念；

　　(2)加強(qiáng)管理；

　　(3)轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)參與；

　　(4)在法律符合的范圍內(nèi)，加強(qiáng)合作；

　　(5)增加投入，依靠科技；

　　(6)加強(qiáng)試點(diǎn)工作。

　　目前，就我國(guó)可以在商品房的物業(yè)管理中引進(jìn)ISO14000，在業(yè)主/住戶自愿的基礎(chǔ)上，選擇一些住宅小區(qū)作為試點(diǎn)，為今后的推行做好經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)上的準(zhǔn)備。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：房屋維修質(zhì)量管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修質(zhì)量管理

　　一、房屋維修質(zhì)量管理概述

　　房屋維修質(zhì)量管理是指為保證和提高維修工程質(zhì)量，貫徹“預(yù)防為主”，為下道工序負(fù)責(zé)、為住戶負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作的總和。施工項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一種一次性的動(dòng)態(tài)過程。所謂動(dòng)態(tài)管理過程，指的是維修施工項(xiàng)目管理的對(duì)象、內(nèi)容和重點(diǎn)，都隨著工程的進(jìn)展而變化，而且某一階段工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一階段質(zhì)量管理工作基礎(chǔ)之上的。由于施工項(xiàng)目質(zhì)量管理的一次性，所以要求領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)高，組織管理嚴(yán)格，操作精心。

　　1.房屋維修質(zhì)量管理的指導(dǎo)思想

　　搞好房屋維修質(zhì)量管理，必須樹立正確的指導(dǎo)思想，主要有下列幾方面:

　　(1)明確對(duì)質(zhì)量的全面認(rèn)識(shí)。質(zhì)量，除通常指工程(產(chǎn)品)本身的質(zhì)量外，還包含產(chǎn)品形成與使用過程中各種要素的質(zhì)量(稱要素質(zhì)量或工序質(zhì)量)和各方面工作的質(zhì)量(稱工作質(zhì)量)。房屋維修產(chǎn)品質(zhì)量離不開工序質(zhì)量這一基礎(chǔ)。工作質(zhì)量則是工序質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益的保證和基礎(chǔ)。所以，要保證和提高房屋維修工程質(zhì)量，就必須努力提高各方面的工作質(zhì)量，以工作質(zhì)量來保證和提高工序質(zhì)量，從而最終達(dá)到保證和提高工程質(zhì)量的目的。

　　(2)樹立全面質(zhì)量管理的基本觀點(diǎn)。房屋維修工程質(zhì)量要體現(xiàn)“一切為用戶服務(wù)”的觀點(diǎn)，這不僅要把施工項(xiàng)目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當(dāng)作上道工序的用戶。全面管理的觀點(diǎn)，即依靠所有部門的全體人員，在形成產(chǎn)品的全過程中對(duì)全面質(zhì)量進(jìn)行的“三全管理”，樹立預(yù)防為主的觀點(diǎn)和用數(shù)據(jù)說話的觀點(diǎn)。

　　(3)正確處理質(zhì)量、成本、工期間的關(guān)系。要正確處理質(zhì)量、成本、工期之間對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，也就是要正確處理好、快、省之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。概括地說，就是要在維修項(xiàng)目現(xiàn)有的技術(shù)條件下，合理地把好、快、省這幾個(gè)目標(biāo)協(xié)調(diào)起來，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質(zhì)量的維修工程使用戶滿意。

　　2.房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容

　　房屋維修質(zhì)量管理要做好以下幾個(gè)方面的工作:

　　(1)建立健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，配置專職或兼職質(zhì)檢人員，分層管理，層層負(fù)責(zé)，并相互協(xié)調(diào)配合。

　　(2)質(zhì)量機(jī)構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，參與編制工程質(zhì)量的技術(shù)措施，并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程。

　　(3)堅(jiān)持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對(duì)維修工程的關(guān)鍵部位，一定要經(jīng)過檢查合格、辦理簽證手續(xù)后，才能進(jìn)行下一道工序施工。

　　(4)在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，這是為提高施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量、制定質(zhì)量管理計(jì)劃與質(zhì)量保證措施、提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。

　　(5)在施工過程中，加強(qiáng)中間檢查與技術(shù)復(fù)核工作，特別是對(duì)關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作。

　　(6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)收，堅(jiān)持分項(xiàng)工程的檢查，做好隱蔽工程的驗(yàn)收及工程質(zhì)量的評(píng)定，不合格的工程不予驗(yàn)收簽證。

　　(7)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物配件、成品與半成品的檢查驗(yàn)收，檢查出廠合格證書或測(cè)驗(yàn)報(bào)告。

　　(8)嚴(yán)格對(duì)建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證或測(cè)試報(bào)告。

　　(9)若發(fā)生工程質(zhì)量事故，按有關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)技術(shù)管理部門，并查清事故原因，進(jìn)行研究處理。

　　(10)對(duì)已交付使用的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實(shí)行質(zhì)量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問題時(shí)，按合同規(guī)定負(fù)責(zé)保修。

　　二、維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系

　　1.質(zhì)量保證體系的概念

　　質(zhì)量保證是物業(yè)管理公司向用戶保證其維修的工程在規(guī)定期限內(nèi)能正常使用。它體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)到底的精神，把現(xiàn)場(chǎng)施工的質(zhì)量管理與交工后用戶使用質(zhì)量聯(lián)系在一起。

　　質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標(biāo)，運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能組織起來，形成一個(gè)有明確任務(wù)、職責(zé)和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的有機(jī)整體。

　　2.質(zhì)量保證體系的內(nèi)容

　　維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。

　　(1)思想工作體系。思想工作體系就是由維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶頭，責(zé)成各部門或班組負(fù)責(zé)人開展的質(zhì)量教育活動(dòng)。首先，對(duì)職工進(jìn)行為用戶服務(wù)、對(duì)用戶負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任教育。在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行全面質(zhì)量管理知識(shí)的教育，樹立“質(zhì)量第一”、“預(yù)防為主”的觀點(diǎn)，然后進(jìn)行必要的技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

　　維修項(xiàng)目質(zhì)量管理是全員的管理，每個(gè)職工都要為保證質(zhì)量作出貢獻(xiàn)。維修質(zhì)量管理的要求，要扎根在每個(gè)職工的思想中，落實(shí)在他們的行動(dòng)上。

　　(2)質(zhì)量控制體系。質(zhì)量控制，就是質(zhì)量事故的防患，是維修工程質(zhì)量工作的重點(diǎn)。維修項(xiàng)目的質(zhì)量控制要貫穿于維修的全過程。

　　①維修工程設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量控制。

　　一般地說，維修工程設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制，主要由有關(guān)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。但是維修企業(yè)和維修項(xiàng)目管理人員可以從以下幾個(gè)方面對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量發(fā)揮重要作用:

　　a.參與設(shè)計(jì)方案的討論、審訂，進(jìn)行圖紙會(huì)審。特別是對(duì)于某些有特殊施工工藝要求的工程。

　　b.向設(shè)計(jì)單位提供施工的技術(shù)裝備、技術(shù)水平和質(zhì)量保證的有關(guān)資料，使設(shè)計(jì)盡量結(jié)合施工實(shí)際。

　　c.做好施工過程中的技術(shù)核定，及時(shí)修改不符合現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際的設(shè)計(jì)差錯(cuò)或原設(shè)計(jì)方案。

　　②維修準(zhǔn)備過程的質(zhì)量控制。

　　修繕施工準(zhǔn)備過程，主要包括以下幾個(gè)方面:

　　a.擬定高質(zhì)量的施工方案和施工組織設(shè)計(jì)。

　　b.按計(jì)劃嚴(yán)格進(jìn)行和檢查準(zhǔn)備工作的質(zhì)量。對(duì)全場(chǎng)性的準(zhǔn)備工作、單位工程的準(zhǔn)備工作和作業(yè)條件的準(zhǔn)備工作，都應(yīng)按有關(guān)的準(zhǔn)備工作計(jì)劃周密進(jìn)行并嚴(yán)格檢查其質(zhì)量，包括進(jìn)場(chǎng)的施工設(shè)備及原材料的復(fù)核、檢測(cè)、試驗(yàn)和鑒定等。

　　c.做好技術(shù)交底。逐級(jí)做好技術(shù)交底，使全體施工人員熟悉工程情況、設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工方法等。

　　③材料、半成品的質(zhì)量控制。

　　對(duì)材料、半成品的質(zhì)量控制包括:

　　a.嚴(yán)格按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)訂貨、采購(gòu)、包裝和運(yùn)輸。

　　b.物資進(jìn)場(chǎng)要按技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。

　　c.按規(guī)定的條件和要求進(jìn)行堆存、保管和集中加工。

　　d.按進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)地供應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)重要的材料或半成品，要把質(zhì)量管理延伸到供應(yīng)或生產(chǎn)單位。包括提前質(zhì)量檢查，協(xié)助供應(yīng)單位加強(qiáng)質(zhì)量管理，進(jìn)行材料的供應(yīng)監(jiān)督等。

　　④施工機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量保證。

　　包括正確地選擇施工機(jī)械設(shè)備，做好進(jìn)場(chǎng)安裝后的檢查試車，使在用的機(jī)械設(shè)備經(jīng)常保持良好狀態(tài)。

　　⑤施工過程的質(zhì)量控制。

　　施工過程是工程質(zhì)量形成的主要過程，其質(zhì)量控制是維修項(xiàng)目質(zhì)量管理的中心環(huán)節(jié)。

　　a.加強(qiáng)施工工藝管理。工藝是直接加工和改造勞動(dòng)對(duì)象的技術(shù)和方法。工藝控制好了，可以從根本上減少?gòu)U次品，提高質(zhì)量的穩(wěn)定性。為此，必須及時(shí)督促操作規(guī)程、工藝標(biāo)準(zhǔn)等的認(rèn)真執(zhí)行。

　　b.施工過程中的工序控制。好的工程質(zhì)量是由一道道工序在生產(chǎn)中形成的。要從根本上防止不合格品的產(chǎn)生，就必須對(duì)每道工序進(jìn)行質(zhì)量控制。這是保證質(zhì)量的基礎(chǔ)，也是施工過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。

　　c.施工過程中的中間檢查和技術(shù)復(fù)核。對(duì)工程質(zhì)量有較大影響的部位和環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)中間檢查和技術(shù)的復(fù)核。

　　d.做好主要階段和交工前的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

　　⑥使用過程的質(zhì)量控制。

　　房屋維修質(zhì)量管理的最終目的是滿足用戶的使用要求。工程的質(zhì)量，最終要通過使用才能表現(xiàn)出來。使用過程的質(zhì)量控制，就是把質(zhì)量管理延伸到工程的使用過程即工程交付使用后，要做好質(zhì)量回訪和保修，建立保修單和技術(shù)服務(wù)檔案，提高服務(wù)質(zhì)量。其次對(duì)工程的使用要求和效果進(jìn)行普查或?qū)ｎ}性的調(diào)查分析。如針對(duì)某種質(zhì)量通病進(jìn)行專題性的調(diào)查分析等。調(diào)查是質(zhì)量外部反饋的主要信息來源，是質(zhì)量管理的重要依據(jù)。

　　(3)組織保證體系。搞好房屋維修工程的質(zhì)量管理工作，必須要有嚴(yán)密的組織保證體系。為此，要設(shè)立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，配備稱職人員，明確劃分職責(zé)和權(quán)限。如果物業(yè)管理公司自行承擔(dān)維修施工任務(wù)，則要以項(xiàng)目經(jīng)理為核心組建質(zhì)量管理部門，下設(shè)專業(yè)施工隊(duì)的專職質(zhì)檢員，班組兼職質(zhì)檢員，并按班組建立質(zhì)量管理小組。質(zhì)量管理小組的工作是質(zhì)量管理的基礎(chǔ)。如果物業(yè)管理公司將維修施工任務(wù)承包給外部專業(yè)施工單位，則要以項(xiàng)目為對(duì)象組織甲方的項(xiàng)目管理部，實(shí)行內(nèi)部維修施工項(xiàng)目監(jiān)理。