說明:天下城管理處共編制106人,其中管理層人員有:管理處主任、各專業(yè)(部門)主管、辦公室管理員及收款員等共11人。操作層含護衛(wèi)員、維修工、清潔員、接待員、炊事員等共95人。
a.辦公室設3名管理員,分別負責人力資源管理、ISO9000管理和后勤管理;
b. 工程部主管兼機電工程師,其余維修工人不必一步到位,可根據(jù)實際需要視情隨時招聘上崗;
c. 清潔部園藝師由清潔綠化主管兼任。
(二)員工的素質要求
1、管理層員工素質要求
①、管理處主任:大專以上文化程度或中級以上技術職稱,40歲以下,持有物業(yè)管理上崗證書,有兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗,公正廉潔,工作積極熱情,責任心強,有較強的管理、組織及協(xié)調能力。
②、護衛(wèi)主管:在部隊任過班長以上職務,35歲以下,有較強的軍訓和管理能力、作風正派,不懼怕邪惡勢力。
③、機電(維修)主管:大專以上文化程度,m.dewk.cn有相應工作經(jīng)驗,有相關專業(yè)中級以上職稱;
④、清潔綠化主管:大專以上文化程度,要求能夠熟練處理本崗位的各項工作。
⑤、服務中心經(jīng)理:大專以上文化,語言、文字表達能力強,善于人際溝通與協(xié)調。
⑥、辦公室主管:大專學歷, 35歲以下,熟悉ISO9000運作及維護。
⑦、管理員:大專以上文化程度,30歲以下,服從領導、聽從分配、積極主動、認真負責。
⑧、收款員:大專學歷,女性,30歲以下,有兩年以上財務工作經(jīng)驗。
2、作業(yè)層員工素質要求
①、護衛(wèi)員; 高中以上學歷,25歲以下,男性身高1.75米以上,五官端正,身體健康,無不良記錄,有較強的觀察、記憶、分析和辨別能力,有責任心。
②、水電維修工、弱電工、電梯工:男性,年齡不超過40歲,無劣跡,具備高中(中專、中技、職高)以上學歷,持有特種作業(yè)操作上崗證書。
③、服務中心接待員:中專以上學歷,女性,身高1.60米以上,形象較好,語言表達力強,能熟練操作電腦。
④、清潔、綠化工:初中以上文化,35歲以下,經(jīng)專業(yè)技能培訓后上崗。
⑤、炊事員:男性,35歲以下,身體健康,初中以上文化程度,無劣跡,有廚師經(jīng)驗。
3、員工來源:
管理人員可由發(fā)展商從公司現(xiàn)有職員中委派,也可以從人才市場招聘,操作層員工最好能從賓館酒店服務人員中吸納,護衛(wèi)員可考慮與鄭州周邊地區(qū)退伍軍人安置部門聯(lián)系定點招收。管理層的新生力量可考慮從畢業(yè)于物管專業(yè)或酒店管理專業(yè)的應屆畢業(yè)生中招聘,這些人有一定理論基礎,易于入門,培養(yǎng)較快。
篇2：物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則
物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則
隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費這一敏感話題越來越引起人們的關注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來看，因管理費標準的確定、收取、使用及財務管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進一步研究物業(yè)管理費的編制和管理費會計核算的一系列問題已顯得十分必要。
本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費和管理費會計核算方面的一些隱性問題，對物業(yè)管理費的概念，成本構成，編制方法及會計核算中的特性和特殊原則進行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。
一、物業(yè)管理費的定義、性質和編制原則：
(一)物業(yè)管理費的定義：
物業(yè)管理人為了實現(xiàn)其職能，憑借有關法律規(guī)定的權限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和活勞動消耗)所需的成本，通過科學測算，編制出來的費用標準并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費用。
(二)物業(yè)管理費的性質：
物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進行對物業(yè)管理服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務，所以物業(yè)管理費又具有所有權和監(jiān)督權歸物業(yè)所有人、使用管理權歸物業(yè)管理人的權屬分離性質。第三由于物業(yè)管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質。
(三)物業(yè)管理費的編制原則：
1、成本核算原則：
物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設施的管理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務。與此相對應，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費以及維修養(yǎng)護和更新物業(yè)的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業(yè)進行合理剖析，對所管理服務的內容全方位進行科學的成本核算才能得出。
2、折舊補償原則：
折舊是指固定資產(chǎn)的補償方式，即按照固定資產(chǎn)價值轉移程度而為它的更新提取準備金的經(jīng)濟行為。這種補償是由固定資產(chǎn)的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉移的特點決定的。
現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權價值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設備的產(chǎn)權價值份額，但不具有附屬設備的實物，設備實物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補償?shù)膬浣?包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類納入物業(yè)管理費，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。
3、保本微利原則：
在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序，引導消費者適應新型的物業(yè)管理模式確實起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，而理解不出來對于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟體制的建設而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費的原則來取而代之，就應該是順理成章的了。
4、分級管理原則：
作為高附加值的不動產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負擔過重和不恰當刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動產(chǎn)具有的市場價值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動成本核算的基礎上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標準)和管理公司資質等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權系數(shù)指標，以物化成本、活勞動成本加上物業(yè)等級和管理公司資質等級權重，得出比較合理的全成本管理費結果。
5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。
現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的訂價，可用市場機制和價值規(guī)律來調節(jié)，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實際用途分別確定適當?shù)臋嘀乇壤瑥亩贸鲚^為合理的附屬商業(yè)用房的管理費標準。
二、物業(yè)管理費的成本構成及編制方法
(一)物業(yè)管理費核算成本構成
物業(yè)管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業(yè)等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權重。其權重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構成。
1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。
2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業(yè)務費用或單項對外承包等項目。
3、公共設備、設施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機動費等項目。
4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。
5、不可預見費：對以上幾項內容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。
6、保險費：包括房屋保險、設備保險和第三者責任險等項目。
7、附屬設備更新基金：包括大廈所有附屬大型設備、設施的更新儲備金和大修理基金兩部分。
8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。
9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，及對其上級開發(fā)公司或總公司不應計算此項目。
10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。
11、稅收：關于稅種和收稅內容，一般應按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項合理與否，應通過政府部門協(xié)調后按地方法規(guī)執(zhí)行。
12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節(jié)或分攤成平均值按月計收。另外，有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。
(二)物業(yè)管理費核算要點及方法：
1、確定管理費成本構成的注意事項：
前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構成內容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據(jù)盡量準確，比如固定資產(chǎn)和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運用模糊數(shù)學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數(shù)據(jù)：
管理費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關重要，比如：一是在測算各系統(tǒng)大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數(shù)和設備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和調查清市場價格，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準及有效依據(jù)為測算基礎。
3、計算公式：
管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI/Sy
(P代表所求物業(yè)管理費的標準；S代表計算物業(yè)的總面積；F代表單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標準等于計算物業(yè)的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內容一般可設計為：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式，加權系數(shù)、計算結果(計算到小數(shù)點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結束后要寫出核算說明，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會和業(yè)主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。
三、物業(yè)管理費會計核算的特性分析和特定原則
在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理中，對于管理處一級的物業(yè)管理費的會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，人們總覺得有些方面與一般的財務管理原理不同，比如，一般財務管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的，而管理費收入減去費用支出后稱為結余，經(jīng)營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會計原理的指導下做好管理費會計核算，是解決在物業(yè)管理實踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素結合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來確定管理費會計核算中的特定原則，以指導管理費會計核算工作。
(一)物業(yè)管理費"所有者權益"是業(yè)主
在會計基本要素中所有者權益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權，它構成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。
由于物業(yè)管理費是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費除管理者傭金和固定稅費外都要用回在對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時，管理費本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個會計年度中產(chǎn)生了盈余，也應把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應該把它保存好結轉至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結余或數(shù)額過大，則應降低管理費標準。所以，做為會計主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對以管理費為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權益，而只有業(yè)主委托授權之下的使用權和對資金的管理權，而所有者權益為全體業(yè)主共有。
(二)物業(yè)管理費會計主體沒有“利潤”
利潤是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終成果，也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現(xiàn)為虧損。
從物業(yè)管理費會計核算活動的表面看，它的結余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權益與一般企業(yè)的權益不同，其經(jīng)營活動的正凈額不能被經(jīng)營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經(jīng)營者支配，其經(jīng)營者的利潤在管理費成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級的會計核算活動中是沒有利潤的。但在特殊情況下結余是可以進行適當?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費如有缺口需要分攤為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的。總之結余只有在進行二次分配時才可變成利潤。而不進行二次分配直接結轉下年度的為結余，是與利潤的性質有根本區(qū)別的。.
(三)物業(yè)管理費會計核算與管理的特定原則
從管理費的性質及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：
1、業(yè)主支付原則
強調業(yè)主支付原則是因為：首先，交納管理費既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務這個市場關系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們在日常管理費收取工作中會經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費的情況；三是有些開發(fā)商對空置房以無業(yè)主房為由不交管理費。
實際上，物業(yè)管理運作是一個系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運作，尤其是在接管后的運作過程中，絕不會因為上述三種情況的任何一種的存在而停止部分運作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)管理的正常運作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權力，而不交管理費所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費的責任和義務，樹立原則意識，才能更進一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費的收取和管理問題。
2、獨立核算原則
會計主體成立的前提條件必須是擁有獨立資金，進行獨立的經(jīng)濟活動的企業(yè)和實行獨立的會計報告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實行獨立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質決定的，管理處做為內部管理部門既是經(jīng)營、管理、服務的獨立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨立性，還有受托代管的性質。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，是由管理費的全成本性決定的。管理費中對于會計主體向上級繳交的企業(yè)管理費和利潤已做為成本在當期交付，其它除了稅收外，基本上應全部用于對物業(yè)的維護管理和服務上，也必然要求管理處成為以會計核算的獨立為主要內容的獨立運作。再次，是由管理費的所有者權益屬性決定的。由于管理費的所有者權益屬業(yè)主，如果不實行獨立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。
3、多退少補原則
從管理費的概念和性質中可以看到，管理費的所有權屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權。從管理費的構成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的費用。由于管理費標準被確定(批準)后在一定的時間內是一個相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內容，服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業(yè)主(用戶)分攤和在另外某種情況下管理費出現(xiàn)了結余的情況，如果從客觀實際和業(yè)主權益的全方位考慮的話，對于管理費的結余和虧損應采用周期性(一般以一個財務年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH
(1)虧損：由于市場變化，物價上漲，自然災害或管理失誤以及計劃外修補，更新項目等方面的原因使管理費出現(xiàn)虧損，應區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結余填補、業(yè)主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費標準過低而提請增加管理費標準。|
(2)結余：在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導致管理費出現(xiàn)結余的情況，其結余部分可在一個財務周期結束時用以下辦法處理：一般的結余可轉至下年度，數(shù)額較大時可根據(jù)情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當年用戶)；一部分轉移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤；同時為鼓勵管理者為節(jié)余所做的有效勞動，再可提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結余，則可考慮下調管理費標準。
4、監(jiān)督報告原則
也稱為接受監(jiān)督，財務公開原則，它包括了二個方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應的回報，知情內容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業(yè)管理服務和管理費收支情況在合法程序指導下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業(yè)主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業(yè)主委員會報告工作來實現(xiàn)。
5、利益保全原則
管理處作為會計主體除對管理費進行核算和開展正常管理服務活動外，還有權開展多種經(jīng)營活動，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權有關的多種經(jīng)營活動和與上級公司產(chǎn)權有關的多種經(jīng)營活動，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或屬開發(fā)商的產(chǎn)權委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營活動，這類經(jīng)營活動如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應區(qū)分權屬關系，在補償管理處的經(jīng)營成本的基礎上，使其收益分別納入管理費和上交權利人。所以，業(yè)主權益除自有產(chǎn)權面積和管理費的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權份額涉及到的共用場地、場所及設施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應為業(yè)主共同所有，不能隨意轉移或挪用。但按有關規(guī)定屬開發(fā)商權益范圍的或另有約定的除外。
篇3：淺議物業(yè)管理標書編制
淺議物業(yè)管理標書編制
隨著物業(yè)管理行業(yè)愈加規(guī)范，企業(yè)投標工作頻次增加，參與投標逐步成為企業(yè)獲取項目、占有市場份額的主渠道。筆者近期參加了一些評標工作，將業(yè)主招標方、企業(yè)投標方以及評標方的做法與認識交織在一起，有了一些對企業(yè)標書編制工作的思考。
招標單位說：標書是說明書，希望看到企業(yè)將如何為業(yè)主提供管理服務。投標方說：標書是宣言書，它會表明物業(yè)管理企業(yè)將怎樣為業(yè)主提供管理服務，將達到怎樣的水準。評標方說：標書是判決書，通過物業(yè)管理企業(yè)的表述，使評委看到企業(yè)是否能夠實現(xiàn)標書所指的工作。因此說，標書編制的第一環(huán)節(jié)在于針對性，應針對業(yè)主需求、針對項目特點、針對評標人對標書的一些關注點來編制標書，而現(xiàn)存的問題往往是標書針對性不強。
俗活說：干活不由東，累死也無功。標書的編制首先要從專業(yè)角度去了解顧客需求，分析顧客需求，滿足顧客需求，通過標書讓業(yè)主或招標人感到參加投標的企業(yè)準確、全面地了解了業(yè)主需求。
例如近日參加了一個總部大廈的評標工作，評標前業(yè)主單位代表在說明中指出，希望擬聘的物業(yè)管理公司符合以下幾點：有管理總部物業(yè)的經(jīng)歷；有新技術、新方法的管理手段；有滿足需求的服務特點；有明確的成本計算明細；有企業(yè)人員管理的制度和具有一定專業(yè)水準的管理服務團隊；有相關經(jīng)歷的人員；有重視企業(yè)自身形象和隊伍素質管理的做法；有突出細節(jié)管理的手段與經(jīng)驗。這些都對企業(yè)編制標書起到了指路明燈的作用。遺憾的是參加投標的企業(yè)中，有的企業(yè)沒有對上述需求做出具體動作，響應性較差，偏差明顯，影響了投標效果。而勝出企業(yè)的響應性卻非常突出，不儀把業(yè)主的要求變成了方案，寫進了標書，而且還通過創(chuàng)新和發(fā)揮來解答業(yè)主的問題，使響應性更加突出，實現(xiàn)了通過標書與業(yè)主進行積極的互動與交流，產(chǎn)生了共鳴，達到了事半功倍的效果。
無論是業(yè)主方，還是評標方，對于標書的關注點在于五方面，即標書的整體性，人員配置的符合性，費用核算的合理性，承諾的可行性，對業(yè)主需求或項目需求的響應忭。標朽編制的過程很大程度上體現(xiàn)出的是競標企業(yè)的專家思想和企業(yè)的專業(yè)水平。編制好具有專業(yè)水準的標書應該注意以下三方面問題：
崗位的安排應根據(jù)改革法規(guī)和行業(yè)特點及項目需求而確定。人員的定編應結合崗位的設置，超編設崗與過少配置都將造成不夠事業(yè)的印象。
費用支出是體現(xiàn)專業(yè)水準的重中之重。費用的計算過程是專業(yè)素質的體現(xiàn)過程，它與管理品質、投入質量相關。因此，應結合服務標準設計服務程序，制定服務投入量，核算服務成本。
服務承諾要具有可行性。在以往的評標過程中，有些企業(yè)的承諾過于空泛，而有些企業(yè)的承諾又讓人明顯感到難以實現(xiàn)。例如：報修到達時限，十幾萬平米的項目，接報修后三分鐘到達就難以實現(xiàn)；報修返修率為零，難以實現(xiàn)；服務滿意率100%，難以實現(xiàn)；食堂餐飲服務滿意率100%，不可能實現(xiàn)；既然是讓顧客、讓評委、讓外行內行都感覺難以實現(xiàn)的承諾，就會造成失信。因此，承諾要留有余地，要恰到好處。以上問題集中于一點：即通過專家思想體現(xiàn)專業(yè)水平。
標書中對企業(yè)發(fā)展的描述針對性要強。要針對所投項目的特點，在標書中整體介紹公司情況的基礎上，重點應該放在相似項目的管理服務方面，目的在于使其體現(xiàn)參照物的作用，使業(yè)主更加直觀地感受到企業(yè)的管理水平。
企業(yè)要在項目展示的同時注意理念與做法的展示。理念要適宜并具有一定的超前性，做法要恰當且體現(xiàn)細致管理，要在細微之處下功夫，表現(xiàn)與-般的不同，從而引起注意。有些理念和做法有可能引發(fā)一些爭論，只要堅信豐題正確，原則無誤，就要加強對業(yè)主和評標方的引導，同時通過對標書內容進一步論述的環(huán)節(jié)，適度地修改完善，才能取得事半功倍的效果。
結合以上四方面的認識，我們應從注意兩人問題著手編制標書：
一是知己、知彼、知行情。
知己：注意公司經(jīng)營定位與所投項目的檔次，明確公司擬要采取的經(jīng)營戰(zhàn)略，并有針對性地結合以往業(yè)績，在標書中體現(xiàn)出公司的理念與創(chuàng)新思想、項日管理策劃要點等。
知彼：要在接到招標文件之日起注意了解業(yè)主、業(yè)主需求及項目情況，結合上述做法，首先做好項目現(xiàn)場勘察、答疑等前期工作。注意做好項目特點分析、功能分析、需求分析，注意歸納分析結果，最主要的是將符合應標項目需求的分析分類體現(xiàn)在標書中。
知行情：所謂行情，即是在人、機、料、法、環(huán)等各個環(huán)節(jié)中，行業(yè)中的相關規(guī)定和習慣做法與個性需求。
人：人的配置過剩會顯示管理設計有誤，過少則顯得不夠專業(yè)或優(yōu)先進入后調整之嫌疑。只要理由充分，即可自信設置。
機：機具配置及前期啟動費用的計取，工作的安排應有前瞻性，否則不僅影響上作的開展，還會影響雙方合作。
料：對管理消耗的計劃與準備一定要結合項目的檔次、業(yè)主的需求而定，要量入而出，明確標準。
法：要明確管理原則，突出制度，要讓業(yè)主方通過標書了解到投標方將怎樣實施管理，依據(jù)何在。要將掌握的專業(yè)法規(guī)情況，在標書中索引全面，從而增強招標方的信任感。
環(huán)：管理的環(huán)境建設很重要，特別是企業(yè)自身的環(huán)境建設直接體現(xiàn)企業(yè)素質。因此環(huán)境投入不可缺少，部分企業(yè)投標中經(jīng)常以犧牲企業(yè)前期開力、管理費支出等方面而贏得中標，一旦中標將給項目后期管理造成困難，或為控制成本，降低了服務檔次，或苦苦支撐，造成企業(yè)損失，二者均不可取。在投標時就應明確列支，無論是外行與內行，只有強調有序服務，標準化管理，業(yè)主才會接受對于管理環(huán)境的建設。
二是忌粗、忌虛、忌硬傷。
標書編制是嚴肅的事，容不得半點馬虎，但在多次評標中所反映出的問題恰恰就枉于此。編制過程粗、文字組織粗、原則話多、框架語言多、具體描述少、專業(yè)淪據(jù)少，給招標方或評委的感覺是不專業(yè)、不認真、不可信。更有甚者，在報價中出現(xiàn)計算性錯誤、小數(shù)點位置上的錯誤、抄用其他標書語言時名稱上的錯誤等等，業(yè)內人土稱之為“硬傷”。這一“硬傷”輕則失去中標機會，重則敗壞企業(yè)聲譽，影響企業(yè)發(fā)展，因此要非常注意。