物業服務標書編制技巧

　　（一）物業服務投標書的基本要素

　　1、計量單位。投標書中必須使用國家統一規定的行業標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2、貨幣。國內物業服務投標書使用的貨幣應為人民幣，而國際投標中所使用的貨幣則應按招標文件的規定執行。

　　3、標準規范。編制投標書應使用國家統一頒布的行業標準與規范，若采用國外的服務標準與規范，應將所使用的標準規范譯成中文，并在標書中說明。

　　4、表述方式。簡潔、明確、文法流暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。圖紙、表格較之于文字在表述上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風格一致、符合招標文件的要求。

　　5、理論和技巧。投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應熟練掌握與投標書內容相關的法律、技術和財務知識，并以服務為出發點，綜合運用心理學、運籌學、統計學等方面的理論和技巧。

　　6、資料真實。投標文件的內容應符合招標文件的所有條款、條件和規定，且無重的偏離與保留，保證所提供全部資料的真實性，以實用投標文件對應招標文件的要求。

　　（二）物業服務投標書的編寫要求

　　1、要有說服力。

　　2、要有競爭力。

　　3、要有鼓動力。

　　4、要有吸引力。

　　（三）物業服務投標書編寫的注意事項

　　1、投標文件應完全按照招標文件的各項要求。

　　2、確保填寫無遺漏，無空缺。

　　3、填寫方式要規范。

　　4、計算數字必須準確無誤。

　　5、報價合理。

　　6、包裝整潔美觀。

　　7、投標方式規范。

　　8、嚴守秘密，公平競爭。

篇2：淺議物業管理標書編制

　　淺議物業管理標書編制

　　隨著物業管理行業愈加規范，企業投標工作頻次增加，參與投標逐步成為企業獲取項目、占有市場份額的主渠道。筆者近期參加了一些評標工作，將業主招標方、企業投標方以及評標方的做法與認識交織在一起，有了一些對企業標書編制工作的思考。

　　招標單位說：標書是說明書，希望看到企業將如何為業主提供管理服務。投標方說：標書是宣言書，它會表明物業管理企業將怎樣為業主提供管理服務，將達到怎樣的水準。評標方說：標書是判決書，通過物業管理企業的表述，使評委看到企業是否能夠實現標書所指的工作。因此說，標書編制的第一環節在于針對性，應針對業主需求、針對項目特點、針對評標人對標書的一些關注點來編制標書，而現存的問題往往是標書針對性不強。

　　俗活說：干活不由東，累死也無功。標書的編制首先要從專業角度去了解顧客需求，分析顧客需求，滿足顧客需求，通過標書讓業主或招標人感到參加投標的企業準確、全面地了解了業主需求。

　　例如近日參加了一個總部大廈的評標工作，評標前業主單位代表在說明中指出，希望擬聘的物業管理公司符合以下幾點：有管理總部物業的經歷；有新技術、新方法的管理手段；有滿足需求的服務特點；有明確的成本計算明細；有企業人員管理的制度和具有一定專業水準的管理服務團隊；有相關經歷的人員；有重視企業自身形象和隊伍素質管理的做法；有突出細節管理的手段與經驗。這些都對企業編制標書起到了指路明燈的作用。遺憾的是參加投標的企業中，有的企業沒有對上述需求做出具體動作，響應性較差，偏差明顯，影響了投標效果。而勝出企業的響應性卻非常突出，不儀把業主的要求變成了方案，寫進了標書，而且還通過創新和發揮來解答業主的問題，使響應性更加突出，實現了通過標書與業主進行積極的互動與交流，產生了共鳴，達到了事半功倍的效果。

　　無論是業主方，還是評標方，對于標書的關注點在于五方面，即標書的整體性，人員配置的符合性，費用核算的合理性，承諾的可行性，對業主需求或項目需求的響應忭。標朽編制的過程很大程度上體現出的是競標企業的專家思想和企業的專業水平。編制好具有專業水準的標書應該注意以下三方面問題：

　　崗位的安排應根據改革法規和行業特點及項目需求而確定。人員的定編應結合崗位的設置，超編設崗與過少配置都將造成不夠事業的印象。

　　費用支出是體現專業水準的重中之重。費用的計算過程是專業素質的體現過程，它與管理品質、投入質量相關。因此，應結合服務標準設計服務程序，制定服務投入量，核算服務成本。

　　服務承諾要具有可行性。在以往的評標過程中，有些企業的承諾過于空泛，而有些企業的承諾又讓人明顯感到難以實現。例如：報修到達時限，十幾萬平米的項目，接報修后三分鐘到達就難以實現；報修返修率為零，難以實現；服務滿意率100%，難以實現；食堂餐飲服務滿意率100%，不可能實現；既然是讓顧客、讓評委、讓外行內行都感覺難以實現的承諾，就會造成失信。因此，承諾要留有余地，要恰到好處。以上問題集中于一點：即通過專家思想體現專業水平。

　　標書中對企業發展的描述針對性要強。要針對所投項目的特點，在標書中整體介紹公司情況的基礎上，重點應該放在相似項目的管理服務方面，目的在于使其體現參照物的作用，使業主更加直觀地感受到企業的管理水平。

　　企業要在項目展示的同時注意理念與做法的展示。理念要適宜并具有一定的超前性，做法要恰當且體現細致管理，要在細微之處下功夫，表現與-般的不同，從而引起注意。有些理念和做法有可能引發一些爭論，只要堅信豐題正確，原則無誤，就要加強對業主和評標方的引導，同時通過對標書內容進一步論述的環節，適度地修改完善，才能取得事半功倍的效果。

　　結合以上四方面的認識，我們應從注意兩人問題著手編制標書：

　　一是知己、知彼、知行情。

　　知己：注意公司經營定位與所投項目的檔次，明確公司擬要采取的經營戰略，并有針對性地結合以往業績，在標書中體現出公司的理念與創新思想、項日管理策劃要點等。

　　知彼：要在接到招標文件之日起注意了解業主、業主需求及項目情況，結合上述做法，首先做好項目現場勘察、答疑等前期工作。注意做好項目特點分析、功能分析、需求分析，注意歸納分析結果，最主要的是將符合應標項目需求的分析分類體現在標書中。

　　知行情：所謂行情，即是在人、機、料、法、環等各個環節中，行業中的相關規定和習慣做法與個性需求。

　　人：人的配置過剩會顯示管理設計有誤，過少則顯得不夠專業或優先進入后調整之嫌疑。只要理由充分，即可自信設置。

　　機：機具配置及前期啟動費用的計取，工作的安排應有前瞻性，否則不僅影響上作的開展，還會影響雙方合作。

　　料：對管理消耗的計劃與準備一定要結合項目的檔次、業主的需求而定，要量入而出，明確標準。

　　法：要明確管理原則，突出制度，要讓業主方通過標書了解到投標方將怎樣實施管理，依據何在。要將掌握的專業法規情況，在標書中索引全面，從而增強招標方的信任感。

　　環：管理的環境建設很重要，特別是企業自身的環境建設直接體現企業素質。因此環境投入不可缺少，部分企業投標中經常以犧牲企業前期開力、管理費支出等方面而贏得中標，一旦中標將給項目后期管理造成困難，或為控制成本，降低了服務檔次，或苦苦支撐，造成企業損失，二者均不可取。在投標時就應明確列支，無論是外行與內行，只有強調有序服務，標準化管理，業主才會接受對于管理環境的建設。

　　二是忌粗、忌虛、忌硬傷。

　　標書編制是嚴肅的事，容不得半點馬虎，但在多次評標中所反映出的問題恰恰就枉于此。編制過程粗、文字組織粗、原則話多、框架語言多、具體描述少、專業淪據少，給招標方或評委的感覺是不專業、不認真、不可信。更有甚者，在報價中出現計算性錯誤、小數點位置上的錯誤、抄用其他標書語言時名稱上的錯誤等等，業內人土稱之為“硬傷”。這一“硬傷”輕則失去中標機會，重則敗壞企業聲譽，影響企業發展，因此要非常注意。