第一章 總 則
第一條 為保障物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟利益,維護社會公共利益和社會穩(wěn)定,特開辦本保險。
第二條 凡在工商行政管理部門登記注冊,具備物業(yè)管理相應資質并正常經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè),均可根據(jù)本條款規(guī)定向本公司提出投保申請,經(jīng)保險人審核同意后,成為本保險的被保險人。
第三條 本保險單生效的前提必要條件為:被保險人必須如實地填寫投保申請書的各項內容,不得隱瞞真實情況。如果被保險人或其代表漏報、錯報、虛報有關本保險的實質性內容,則本保險單無效。
第二章 保險責任
第四條 在本保險期限內,被保險人及其雇員在本保險單明細表列明的管理區(qū)域內從事物業(yè)管理活動過程中,因過失、疏忽導致業(yè)主遭受人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任,保險人根據(jù)本保險單的約定予以賠償。
第五條 對被保險人因上述原因而支付的事先經(jīng)保險人書面同意的下列費用,保險人亦負責賠償:
(1)訴訟費用;
(2)發(fā)生保險責任事故后,被保險人為縮小或減少對業(yè)主的人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任而支付的必要的、合理的費用。
第三章 責任免除
第六條 因下列原因直接或間接造成的損失、費用和責任,保險人不負責賠償:
(一) 戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭行為、敵對行為、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、騷亂、盜竊、搶劫;
(二)政府有關當局的行政行為或執(zhí)法行為;
(三)核反應、核子輻射和放射性污染;
(四)大氣、土地、水污染及其它污染;
(五)震動、移動或減弱支撐;
(六)地震、雷擊、暴風、暴雨、冰雹、洪水、火山爆發(fā)、地下火、泥石流、臺風等自然災害;
(七)建筑物建造質量問題、公共設施設備產(chǎn)品質量問題或安裝質量問題。
第七條 下列原因引起的任何索賠,保險人不負責賠償:
(一)被保險人根據(jù)與他人簽訂的、未經(jīng)被保險人認可的物業(yè)服務合同或協(xié)議應承擔的責任,但即使沒有這種合同或協(xié)議,被保險人仍應承擔的責任不在此限;
(二)被保險人及其雇員的故意行為或非職業(yè)行為;
(三)被保險人雇傭未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動;
(四)被保險人將保險單上列明的管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(五)被保險人從事物業(yè)管理服務合同約定以外的項目的管理或服務活動。
第八條 下列損失和費用,保險人也不負賠償責任:
(一)被保險人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人員所有的、或雖非其所的但由其保管或控制的非物業(yè)的財產(chǎn)損失;
(二)罰款、罰息、違約金、懲罰性賠款或精神損失賠償金;
(三)本保險單明細表或有關條款中規(guī)定的應由被保險人自行負擔的免賠額;
(四)其他不屬于本保險責任范圍內的一切損失和費用。
第四章 賠償限額與免賠額
第九條 本保險的累計保險賠償限額由被保險人自行確定。
第十條 本保險每次事故賠償限額由被保險人和保險人協(xié)商確定,但最高不能超過累計賠償限額的1/3,在每次事故賠償限額中,每人的人身傷亡賠償限額以人民幣十萬元為限。
篇2：物業(yè)知識教材：物業(yè)管理保險及保險代理
物業(yè)知識教材：物業(yè)管理保險及保險代理
自古以來，人類社會總存在著風險與擔擾。當風險發(fā)生時，必然造成經(jīng)濟損失和資金短缺，于是引發(fā)人們彌補損失或短缺的欲望，而保險這一業(yè)務恰好能滿足這種欲望。保險業(yè)務是把個別人由于事故造成的財產(chǎn)上的不利結果，由處于同一危險環(huán)境之中但未遭遇事故的多數(shù)人予以分擔以排除或減輕災害的一種經(jīng)濟補償。同時，保險業(yè)務是轉移風險，即把個人的危險轉移給他人或社會機構的一項工作，顯然保險就是眾人投保，風險共擔，一方有難，八方救援。所以，在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司將保險推薦給眾多的業(yè)主(其中包括家庭、社會團體、公司、個人等)，受益者并不是業(yè)主單方面，而是多方面的，包括物業(yè)管理公司自身。
一、物業(yè)管理公司對所管物業(yè)應辦理的保險
財產(chǎn)保險是商業(yè)保險的一大類別。它是一種以各種財產(chǎn)以及與其有關利益作為保險標的的保險或以造成財產(chǎn)損失的損害賠償責任作為保險標的的保險。物業(yè)管理公司主要對所管轄樓宇的結構、公共裝修及公共設施、設備進行保險。所投保險主要分財產(chǎn)險和機損險兩種。而不承擔對業(yè)主及家人、單元內的所有財產(chǎn)的保險。而財產(chǎn)險和機損險為最重要。
1.財產(chǎn)保險
主要對建筑物及裝飾所投的險種。其保險責任為:
由下列原因造成損失的，保險公司負責賠償:①火災、雷電、爆炸、水管爆裂等;②暴風雨、颶風、臺風、龍卷風、水災、海嘯、雹災、山崩、雪崩、地震、火山爆發(fā)、地面下降下沉、地下發(fā)水等;③飛機墜毀、飛機部件或飛行物體墜落等。
由于物業(yè)為多個業(yè)主所有，其結構及公共部分對每個個體來說不易劃分，因此這些部分的保險責任應由物業(yè)公司負責，而其保險費用由全體業(yè)主分攤。
2.機損險
主要對物業(yè)配套設施設備所投的險種。其保險責任為:
保險公司對被保險機器及其附屬設備由于下列原因造成物質損失，需要修理或重置時，負責賠償:①設計、制造或安裝錯誤，鑄造和原料缺陷;②經(jīng)考核合格的工人、技術人員的操作錯誤，或操作者缺乏經(jīng)驗、技術不善以及使用者的過失行為;③離心力引起的斷裂;④電氣短路和其他電氣原因;⑤鍋爐缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴風雨、嚴寒;⑧設備所在的建筑物的損壞;⑨除②責任規(guī)定以外的其他不可遇料和意外的事故。
對物業(yè)公司而言，機損險的投保范圍為:供配電系統(tǒng)、發(fā)電機、直升梯、空調系統(tǒng)、鍋爐房、給排水系統(tǒng)等。這些部分雖為全體業(yè)主所擁有，但分割投保顯然是不可能的，所以也應由物業(yè)公司代業(yè)主投保，保險費用由全體業(yè)主分攤。
保險金額的計算按賬面原值乘以一個系數(shù)(協(xié)商數(shù))變成市值投保。
保險業(yè)務是物業(yè)管理公司在管理過程中必不可少的一項重要工作，物業(yè)管理公司可根據(jù)本公司實際情況投保，以求做到有備無患。
二、物業(yè)管理公司可代理的常見險種
物業(yè)管理公司除自身的管理中需重視保險業(yè)務的辦理，同時，也為方便業(yè)主，代辦理保險業(yè)務。目前物業(yè)管理公司較合適代理的險種主要是商業(yè)保險。代理商業(yè)保險的好處有很多，可以使管轄內的業(yè)主發(fā)生意外后，損失減低到最小限度，同時，也可減輕物業(yè)管理公司的壓力。物業(yè)管理公司向保險公司申請代辦保險，主要通過下列程序;
(1)目前物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的保險服務，主要是通過與保險公司簽訂保險代理協(xié)議，并獲得政府的執(zhí)照才能展開業(yè)務活動，政府對代理人有較嚴格的要求，有時還開設考試以檢驗其資格。在業(yè)務活動中，代理人必須遵守國家的有關規(guī)定、法規(guī)及代理合同，如有違反，政府可以撤銷其營業(yè)執(zhí)照，保險公司也可解除代理關系。
(2)人們對自己的利益所面臨的風險并不總是清楚的，而且僥幸心理總使人們心存希望。保險從業(yè)人如不事先幫助人們認識風險、分散風險、轉移風險，大多數(shù)潛在的被保險人并不會主動地、積極地、及時地參加保險，消除潛在風險對自己的影響。因此，從物業(yè)管理角度來看，拓展保險的業(yè)務，對廣大的業(yè)主(潛在的投保人)或被保險人具有意義。為了能向被保險人提供較好的服務，主動地謀求業(yè)務的發(fā)展，物業(yè)管理公司往往以自己的業(yè)務員直接向業(yè)主(潛在投保人)或被保險人推銷保險單的方式推銷保險。為了推行、拓展業(yè)務，保險公司往往通過代理合同授予代理人(公司)一定的權利，如向哪些人出賣保單、出賣何利保單、保險金額、范圍等，而保險業(yè)務的選擇和控制是拓展業(yè)務的關鍵環(huán)節(jié)。為了業(yè)務的開展，由保險公司對物業(yè)管理公司的業(yè)務員進行保險知識的培訓。
(3)物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供服務(代理保險業(yè)務)的同時，必須對投保人投保的風險加以審核，來決定是否承保，承保的條件如何，適用怎樣的費率等。投保人由于所抱目的不同，所以通過選擇適當?shù)谋ｋU公司及適合的險種來達到自己的目的，而物業(yè)管理公司出于對自身的保障，在核保過程中也需要對保險人進行選擇。
核保中應特別注意的問題:①道德風險。是指因被保險人故意行為而導致發(fā)生損失的風險。它的產(chǎn)生有三種原因:保險條款有漏洞、被保險人道德的喪失、被保險人遭遇財務上的困難。②心理風險。是指被保險人因參加保險而松懈了風險防范意識所造成的風險。③核保與展業(yè)的關系。展業(yè)的目標在于承攬業(yè)務，核保的目標在于提高業(yè)務的質量，兩者之間一定是存在著沖突的，特別對于物業(yè)公司，由于展業(yè)的對象主要是物業(yè)的使用者(業(yè)主、租客及相關人士)等，所以更要處理好這種關系，否則，在以后的工作中將人為地增添許多不必要的麻煩與問題，甚至影響到正常的管理工作。
(4)保險費計算是保險經(jīng)營的一項重要工作，物業(yè)管理公司往往是根據(jù)保險公司提供的財產(chǎn)保險費計算為依據(jù)。
(5)保險合同成立時，投保人向物業(yè)管理公司(代收)繳納保險費，物業(yè)管理公司通過定期(每星期或每月)與保險公司結算。保險事故發(fā)生時由物業(yè)管理公司通知保險公司負責給付保險金。
(6)保險風險管理是保險經(jīng)營管理中的一個重要組成部分，特別作為物業(yè)管理公司在代理保險工作中，由于需要面對大量的業(yè)主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中對客觀存在的各種風險進行識別和評估。例如，保險業(yè)主的車輛，往往會有監(jiān)守自盜的情況發(fā)生，如果物業(yè)管理公司采用嚴格的車庫管理制度來控制，就可以避免保險詐騙的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而保障社會經(jīng)濟生活的持續(xù)穩(wěn)定和發(fā)展。風險管理的重要目的在于預防風險和控制風險的擴大。因此，物業(yè)管理公司加強風險管理可以更直接地降低風險發(fā)生率和損失率，提高保險經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益。
(7)保險理賠是保險經(jīng)營管理的主要工作，它體現(xiàn)了保險人履行給付保險金的義務和被保險人享受保險待遇的權利。風險事故發(fā)生后，被保險人及物業(yè)管理公司要及時通知保險人，向其提供損失證明物件，進行損失登記。被保險人還要保護現(xiàn)場，并且采取適當措施補救損失，制止損失繼續(xù)擴大。保險人根據(jù)出險通知，派員進行現(xiàn)場勘察，調查損失詳情，確定理賠責任，并給付保險金額。在保險理賠中，雙方當事人要重合同守信用，具體問題具體分析，堅持實事求是，而物業(yè)管理公司在理賠工作中應做到主動積極，迅速及時，準確合理。
通常物業(yè)管理公司替業(yè)主辦理理賠程序。
其中雙方可能會對賠與不賠、賠償多少產(chǎn)生異議。如果發(fā)生了賠償糾紛，物業(yè)管理公司應分別要求雙方協(xié)商解決。協(xié)商無結果時，可由仲裁機關仲裁。
篇3：試論物業(yè)管理責任保險
試論物業(yè)管理責任保險
人保財險由此開發(fā)了上海最早的一個物業(yè)責任保險條款。在這個險種的風險分析書上，列舉了“因小區(qū)安全措施不當、或警告標識不明顯，引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故，造成第三者財產(chǎn)損失或人身傷亡”；“發(fā)生地震、暴風、暴雨、雷擊等自然災害時，因物業(yè)管理、維護不善，造成災害來臨時本不應發(fā)生的損失”等11種可能存在的風險。
然而，這一新的保險產(chǎn)品，由于各種因素，一直難以在市場上普及推廣。“盡管無論是保險公司還是保險經(jīng)紀公司，都認為它有著非常廣闊的前景，可是從目前情況來看，的確不被人重視。”人保財險上海分公司團險營銷管理部副總經(jīng)理王成寶分析認為，主要還是物業(yè)公司投保意識薄弱。
業(yè)內人士分析說，“我國去年責任險保費收入在財產(chǎn)險保費收入中僅占3%左右，更何況是進入中國較晚的物業(yè)責任險呢。”
“因為物業(yè)管理中涉及到的方方面面問題很多，并且可能出現(xiàn)的問題也很復雜，保險公司很難對這些問題的復雜性進行量化，因此，由這些問題所帶來的風險是保險公司所不能承擔的。因而保險公司在對這一產(chǎn)品的宣傳上，采取了相對謹慎的態(tài)度。”一家保險公司的一位資深人士這樣分析說。
去年下半年，天安在全國部分城市推出物業(yè)責任險。但據(jù)天安總公司客戶關系管理部馬國東介紹，與其他財產(chǎn)險險種相比，這一產(chǎn)品在全國賣得并不算好。“推出半年來，這一險種帶來的全國保費收入僅20萬元。其中一個有趣的現(xiàn)象是，這個產(chǎn)品在上海地區(qū)賣得不如長沙。”至于個中原因，馬國東告訴記者，總公司目前正就此做分析。
物業(yè)責任險，似乎又注定成為一個“不叫座”的“玩意兒”。前一陣，被北京媒體炒得沸沸揚揚的“新華聯(lián)家園的退保*”就是一個很好的例子。
20**年4月份，悅豪物業(yè)管理公司作為新華聯(lián)家園的物業(yè)管理公司與當?shù)匾患邑敭a(chǎn)保險公司達成物業(yè)管理責任險的投保協(xié)議，為期一年，投保額4.8萬元。3個月之后，該小區(qū)出現(xiàn)一處因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，業(yè)主損失極為慘重。但保險公司稱最多賠付2萬元，并在不久后提出退保。經(jīng)過多次交涉，最終結果是保險公司以風險實在太大為由，退還了3萬多元退保金，而始終沒有全額賠付物業(yè)管理公司在保險期內的損失。這個僅維持了100多天的物業(yè)管理責任險也就匆匆收場。
2.上海楊浦試點每戶5元
“物業(yè)責任險在上海不熱銷，主要是因為沒有做大規(guī)模。”太平保險上海分公司綜合部朱李向記者強調，在向市民推廣這個險種時，保險公司不應是惟一的參與者。
據(jù)記者了解，今年7月楊浦區(qū)富苑牧業(yè)、黎平置業(yè)和上工物業(yè)等100多家物業(yè)公司向太平購買了該險種。楊浦區(qū)已有占總數(shù)60%的物業(yè)公司投保了該險種，輻射的居民總戶數(shù)達到20多萬戶，超過楊浦常住市民的一半，可收保費逾100萬元。而在這個產(chǎn)品的推廣期間，楊浦區(qū)房地局扮演了重要的角色。
據(jù)悉，太平和楊浦區(qū)房地局召集了物業(yè)代表共召開了10余次座談會，專門協(xié)商適合楊浦區(qū)的具體操作方案。協(xié)商的結果是，目前楊浦區(qū)的方案以物業(yè)公司為投保單位、以戶數(shù)為保費計算基礎，具體收費標準為5元/戶/年，在投保該險種的小區(qū)，如遇物業(yè)責任導致的“水管爆裂”、“天花板滲水”等事故，均可獲得保障。事后，楊浦區(qū)房地局已下發(fā)文件，要求各房地辦事處和物業(yè)管理企業(yè)對保險工作給予支持。
不過，朱李告訴記者，在向整個上海推廣時，未必都會采取不論小區(qū)情況“每戶5元”的做法，這個收費標準是結合楊浦區(qū)的實際情況制定的，并不適用于上海所有的物業(yè)公司。在其他地區(qū)推廣時，渠道方面也可能會有多種模式，包括爭取街道委員會、物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)公司等單位的配合支持。目前，太平正在跟閔行等區(qū)接洽，爭取更多的市民從中受惠。
目前，物業(yè)責任險的作用已初顯成效。在上海市遭遇臺風“麥莎”影響期間，太平保險公司共收到報案9起，涉及居民百余戶，目前已支付賠款約6萬元，其中有1起人傷，其余多為房屋漏水問題。太平已對所有報案公司進行了電話回訪，并對部分報案公司進行了現(xiàn)場勘察，相關后續(xù)工作正在積極開展中。
王成寶告訴記者，人保財險也正在與一些規(guī)模較大的物業(yè)公司進行接洽，相信該險種很快就會在更大的區(qū)域、物業(yè)管理更成熟的地方得到推廣。據(jù)他介紹，人保財險與物業(yè)公司討論費率時會參照各種因素，包括每次賠償限額、累計賠償限額、營業(yè)收入、風險系數(shù)等。“說具體一點，小區(qū)地段、物業(yè)管理經(jīng)驗、小區(qū)以往出事記錄、消防供電設備、離醫(yī)院近遠等因素都會成為制定費率的參考標準。”
3.引入“無過錯責任”
在分析困擾整個“物業(yè)責任險”市場發(fā)展的最關鍵因素時，王成寶表示，物業(yè)公司的保險意識之所以普遍不強，也與市民有一定關系。比如，許多市民碰到物業(yè)問題，尤其是小毛小病，往往選擇自行解決，這客觀上也使物業(yè)公司投保意識更為淡薄。
物業(yè)責任保險的賠償范圍主要包括:因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，應由物業(yè)公司承擔經(jīng)濟賠償責任；發(fā)生保險責任事故后，物業(yè)公司為減少人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付的必要的、合理的費用。
記者從上海物業(yè)管理協(xié)會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，很多物業(yè)公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清究竟是誰的責任”問題上。她舉例說，就好像業(yè)主家庭失竊這樣的問題，要說物業(yè)公司沒責任肯定不對，但要物業(yè)公司承擔全部責任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都容易成為物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的矛盾。
那如果購買了物業(yè)責任險，這些問題是否就可以迎刃而解?朱李告訴記者，太平這次就專門針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責任”。比如市民在小區(qū)內被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業(yè)公司的責任，也可間接獲賠，當然每筆和累計的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業(yè)的過失，造成非小區(qū)居民在小區(qū)范圍內造成人身意外傷害，太平也將替物業(yè)公司“埋單”。
同樣，人保財險和平安財險對該條款也進行了調整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區(qū)內的公共場所納入了承保范圍。
聯(lián)洋社區(qū)住戶施先生認為，將“無過錯責任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉嫁了物業(yè)管理企業(yè)的責任風險，也使物業(yè)公司管理小區(qū)，處理與業(yè)主的關系時游刃有余。而且，小區(qū)業(yè)主也能實實在在地從中受益。
王成寶介紹說，為了降低風險，保險公司會定期對承保的小區(qū)進行實地查訪，并提出防災防損的具體建議。一旦有小區(qū)連續(xù)幾年出險嚴重的話，保險公司將會提高產(chǎn)品的費率，以加強物業(yè)公司的風險管理意識。
4.是否增加物業(yè)費
保險公司向物業(yè)管理公司收取保險費，那物業(yè)公司是否會向住戶收取額外的物業(yè)管理費用呢?據(jù)記者對戶主的一輪調查發(fā)現(xiàn)，上述問題是他們比較關心的問題。
朱李回答了記者的這一疑問。“楊浦區(qū)這次推出的每戶5元，都是由物業(yè)公司自己掏的，并未向住戶多收取物業(yè)管理費，而且政府方面也提供了部分財政支持。”
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，一直以來業(yè)界對“物業(yè)責任險”都存在著較多的爭議。從有關的保險條款中可以明確看到，物業(yè)責任險的費用計算方法是保費等于當年物業(yè)管理費收入乘以費率，附加險的保費是累計賠償限額乘以附加險費率。
因此，如果某物業(yè)責任保險公司要為自己管轄的小區(qū)上物業(yè)責任險的話，那么其費用應該來自其向業(yè)主收取的物業(yè)管理費里支出。專家認為，物業(yè)管理責任險是建立在物業(yè)管理公司已有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費應該由物業(yè)公司獨立承擔。
保險業(yè)一位資深人士提出了一個折中的辦法:“如果全部保費都由物業(yè)公司來出的話，可能很多物業(yè)公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業(yè)公司出，小頭由戶主出。”
5.責任界定不清
由于小區(qū)流動量較大，尤其是一些管理不甚嚴格的小區(qū)，很多非戶主都可以隨意在小區(qū)走動，一旦出了事故，物業(yè)公司究竟賠還是不賠。“這個原因直接影響物業(yè)責任險的承保責任范圍和產(chǎn)品自身的發(fā)展。”王成寶一針見血地指出。
在過去的《物業(yè)管理條例》中，很多政策法規(guī)并沒有明確一些發(fā)生在小區(qū)的事故該由誰來擔責任、誰來賠。一位物業(yè)專家指出，有關條例可能沒有規(guī)定，但是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業(yè)公司應該承擔合同責任。
而對于這一問題，有關專家表示，相關政策法規(guī)也在逐步完善，而且有關政府部門已經(jīng)出臺了新的《物業(yè)收費管理辦法》，里面明確了物業(yè)公司必須要購買責任險。
據(jù)王青蘭表示，新出臺的上海市《前期物業(yè)服務合同》中更加明確了物業(yè)公司在管理過程中發(fā)生哪些事故，物業(yè)公司可以不承擔責任，比如因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的，物業(yè)公司將不給予賠償。
雖然條款明確了物業(yè)應或不應承擔的責任，但保險公司不會為物業(yè)所有的責任而“埋單”。王成寶介紹說，如果一些事故是物業(yè)公司事前完全可以避免的，那保險公司不會給予賠償。