物業(yè)程序文件

　　--項目管理處租售業(yè)務(wù)管理程序

　　1目的

　　加強租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。

　　2范圍

　　適用于公司各管理處全體租售業(yè)務(wù)。

　　3職責(zé)

　　3.1管理處負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨立操作，轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。

　　3.2租售中心負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進(jìn)、洽談和手續(xù)辦理，對管理處租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行管理監(jiān)督；并負(fù)責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。

　　3.3租售人員負(fù)責(zé)客戶收款工作的溝通，經(jīng)營管理組人員負(fù)責(zé)收款。

　　3.4經(jīng)營管理組負(fù)責(zé)監(jiān)督各項收款工作。

　　4方法和過程控制

　　4.1基本要求

　　4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息，如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等，并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。

　　4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。

　　4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù)及閑置情況。

　　4.2接待

　　4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主，給予及時、熱情的接待。

　　4.2.2業(yè)主委托房屋租售時，通過聽、問、看等方式，盡可能多了解其房屋的具體情況。

　　4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時，與其簽訂《樓宇出租（售）委托書》，如業(yè)主通過電話委托，可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。

　　4.2.4對前來委托、咨詢的客戶，與接待業(yè)主相同，在聽取客戶需求后，介紹適合的房屋，并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋，要與其簽訂《樓宇求租（購）委托書》，并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系，并把客戶需求告知，促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易；如客戶當(dāng)時并沒有特別滿意的，要將其需求登記在《客戶委托登記表》中，有合適房源再通知。

　　4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價，業(yè)主委托價如和市場價有很大差距，要建議業(yè)主采用市場價。

　　4.2.6對于登記委托的業(yè)主和客戶，要做好后續(xù)服務(wù)，一個月至少要聯(lián)系一次，告知房屋的租售情況，并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限，可以電話，也可以是面談。

　　4.3簽約

　　4.3.1《樓宇出租（售）委托書》，一式兩份，每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件，并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。

　　4.3.2租賃交易時，應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約；轉(zhuǎn)讓交易時，則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。

　　4.3.3房屋租賃合約一式叁份，由出租方、承租方簽字成立，租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章，但應(yīng)留存一份合約原件存檔。

　　4.3.4《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份，簽訂時必須符合以下條件：買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押（或即將無抵押）查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件；《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后，由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。

　　4.3.5交易時，可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單，供交易雙方使用。

　　4.4收款

　　4.4.1收款原則：在房屋交易過程中，租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金，所有收款均由管理處經(jīng)營管理組人員經(jīng)手，并出具"正式收款收據(jù)"。

　　4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金，在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由經(jīng)營管理組人員收取。

　　4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款：傭金在買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記（或出買方產(chǎn)權(quán)證明）時由經(jīng)營管理組人員收??；轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交管理處后，需轉(zhuǎn)付定金、購房款時，由經(jīng)辦人向管理處申請，經(jīng)租售中心主管核對后按管理處付款程序辦理。

　　4.4.4代理業(yè)務(wù)收款

　　A.客戶定金，根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款，現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。

　　B.銷售代表在收到現(xiàn)金后，立即知會直接主管，并在一個工作日內(nèi)存入指定帳戶（或交委托方）。收款人員對所收款項負(fù)有保管責(zé)任。

　　C.定金款和收款收據(jù)財務(wù)聯(lián)交委托方時，必須要求委托方人員簽收。

　　D.收款收據(jù)不可遺失、損壞，作廢的收款收據(jù)必須完整保存，現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。

　　E.所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。

　　4.5轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引

　　4.5.1轉(zhuǎn)讓流程圖（略）

　　4.5.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料：買賣雙方身份證明；轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》；賣方的婚姻證明，如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。

　　4.5.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明，年滿十八周歲的國內(nèi)公民；有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源；同意以購買的房屋作貸款抵押。

　　5支持性質(zhì)量記錄表格

　　**WY7.5.1-G06-F1《樓宇

求租委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F2《樓宇出租委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F3《樓宇求購委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F4《樓宇出售委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》

篇2：租售中心物業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

　　租售中心物業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

　　1．目的

　　使租售中心財務(wù)工作規(guī)范化、合理化。

　　2．范圍

　　適用于公司租售業(yè)務(wù)所涉及收、付款環(huán)節(jié)。

　　3．職責(zé)

　　部門/崗位職責(zé)

　　各物業(yè)服務(wù)中心出納負(fù)責(zé)服務(wù)中心處租售業(yè)務(wù)款項的收取，并按公司要求及時上繳公司；

　　租售中心各業(yè)務(wù)分點由指定的兼職財務(wù)人員及地鋪負(fù)責(zé)人收取款項（現(xiàn)金）,并將現(xiàn)金款項存入公司指定賬戶,將繳款憑證交財務(wù)部門結(jié)算公司財務(wù)管理部負(fù)責(zé)付款和收款監(jiān)督。

　　4．方法和過程控制

　　4.1 收據(jù)的領(lǐng)用、保管與核銷

　　4.1.1公司正式收款收據(jù)統(tǒng)一由部門財務(wù)到公司財務(wù)處領(lǐng)，各地鋪要使用的收據(jù)由地鋪負(fù)責(zé)人及兼職財務(wù)人員到部門財務(wù)領(lǐng)取，并按公司財務(wù)規(guī)定領(lǐng)用、發(fā)放、核銷。

　　4.1.2收款收據(jù)不可遺失、損壞，作廢的收款收據(jù)必須完整保存,地鋪負(fù)責(zé)人、兼職財務(wù)人員對收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。

　　4.1.3現(xiàn)場指定兼職財務(wù)人員每月定期將本月收取的收款憑證上交公司財務(wù)部結(jié)算，并按財務(wù)部的要求核銷已使用完的收據(jù)，月底必須核銷完當(dāng)月全部收款。

　　4.1.4作廢的收據(jù)，"四聯(lián)"要全部完整，并注明"作廢"和作廢時間。

　　4.2 收據(jù)使用要求

　　4.2.1現(xiàn)場收據(jù)分類：在收據(jù)備注欄中注明"出租類"、"轉(zhuǎn)讓類"；

　　4.2.2收據(jù)的填寫必須完整，日期、付款方式、金額大小寫等嚴(yán)格按公司財務(wù)部的規(guī)定要求填寫；

　　4.2.3所有人員在開據(jù)收據(jù)時須在"收款人"簽全名，待上繳財務(wù)人員時，再由財務(wù)人員按公司要求核銷；

　　4.2.4填寫收據(jù)時,客戶姓名、付款人均需填寫全稱，"付款人"欄目原則上由付款客戶本人簽字，如因特殊原因須為客戶代付款，付款人簽名處須注明"某某人代"，但"擔(dān)保金"和"定金"必須由付款客戶本人簽字。

　　4.2.5當(dāng)收取客戶的租售業(yè)務(wù)定金時，采用定金托管。買賣雙方如不按托管方式需經(jīng)地鋪負(fù)責(zé)人同意，可直接開收據(jù)給買方：款項來源必須注明"代××（業(yè)主姓名）收取××房（房號）購房定金"，并盡量請賣方在此收據(jù)上簽名確認(rèn)此方式。

　　4.2.6部門財務(wù)負(fù)責(zé)部門內(nèi)各地鋪收據(jù)的發(fā)放及核銷。

　　4.2.7銀行轉(zhuǎn)賬類使用收據(jù)時，先在收據(jù)："交款方式/票據(jù)號"空格處加蓋"以銀行實際到帳為準(zhǔn)"的章。開票人必須嚴(yán)格按轉(zhuǎn)款憑證上金額且與銀行到帳記錄核對確認(rèn)后，方可給客戶開具收據(jù)。

　　4.2.7現(xiàn)金使用收據(jù)時，只限于購房定金、傭金、擔(dān)保金等小額款項，且單筆現(xiàn)金不能超過二萬元。地鋪兼職財務(wù)收到現(xiàn)金后，需認(rèn)真清點現(xiàn)金數(shù)，確認(rèn)數(shù)額無誤及鈔票真?zhèn)魏蠓娇砷_具收據(jù)。

　　4.2.8各地鋪負(fù)責(zé)人，每天必須核對當(dāng)日新開的收據(jù)，如遇外出、休息時，需指定專人核對；地鋪負(fù)責(zé)人開的收據(jù)，由現(xiàn)場兼職財務(wù)人員核對。

　　4.3 現(xiàn)金收取、保管

　　4.3.1 地鋪兼職財務(wù)在收款當(dāng)天將所收現(xiàn)金交物業(yè)服務(wù)中心處出納代存或直接存入公司指定賬戶，如銀行停止收款,應(yīng)當(dāng)采取妥善保管措施,并在次日內(nèi)存入指定賬戶。地鋪兼職財務(wù)、地鋪負(fù)責(zé)人對所收取的現(xiàn)金款項負(fù)保管責(zé)任。

　　4.3.2在收取現(xiàn)金時注意單筆現(xiàn)金款項不能超過人民幣二萬元，大額款項的收取必須要求客戶通過銀行轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)入公司指定銀行帳號中。

　　4．3．3在遇有客戶使用超過二萬元現(xiàn)金支付相關(guān)費用時，我方不允許直接收取現(xiàn)金，由業(yè)務(wù)人員陪同客戶到銀行存入公司指定賬戶。

　　4.4 領(lǐng)用支票、申請轉(zhuǎn)賬、代交費用的要求

　　4.4.1. 支票領(lǐng)用

　　4.4.1.1大額支出、轉(zhuǎn)賬，業(yè)務(wù)人員需提前三個工作日將《付款申請單》交財務(wù)部。

　　4.4.1.2領(lǐng)用支票時需填寫支票領(lǐng)用申請, 準(zhǔn)確填寫收款人及金額后按公司財務(wù)制度審批。

　　4.4.2轉(zhuǎn)付款項

　　4.4.2.1簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》時，考慮到公司的財務(wù)審批流程，在轉(zhuǎn)付款項條件約定原則上不能少于3個工作日，具體以合同為準(zhǔn)。

　　4.4.2.2申請轉(zhuǎn)款給賣方時，按轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定的轉(zhuǎn)款日期，由客戶服務(wù)部提前三個工作日將單據(jù)報部門財務(wù)審核。

　　4.4.2.3申請轉(zhuǎn)款給賣方時，經(jīng)辦人需確定傭金、各項費用是否結(jié)清，否則需預(yù)留足夠的金額在公司。

　　4.4.2.4退還的款項，付款申請單申請時需"收回原收據(jù)"，交部門負(fù)責(zé)人審核后方可辦理退款。

　　4.4.2.5填寫轉(zhuǎn)付房款《付款申請單》時，請準(zhǔn)確填寫房號、收款人姓名、收款人的銀行帳號，同時附件應(yīng)有：業(yè)主本人親筆簽名的收條（不能代簽）、指模、收條上有業(yè)主本人的銀行帳號（原則上需與簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上的賬號保持一致）、業(yè)主（收款人）身份證明復(fù)印件。

　　4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中的代收款項

　　4.4.3.1經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)按協(xié)議時間催促買賣雙方交納各種款項。

　　4.4.3.2經(jīng)辦人員在客戶交款后，需及時將信息上報部門財務(wù)。

　　4.4.3.3在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)中,如客戶委托經(jīng)辦人員代繳費用，如轉(zhuǎn)讓稅費、有線、煤氣過戶費，如客戶有費用在公司，則經(jīng)辦人員可向公司辦理借款手續(xù)墊付，并在業(yè)務(wù)結(jié)束后，持相關(guān)單據(jù)報銷。否則，應(yīng)提前向客戶收取。原則上公司不予代墊，如發(fā)生自行墊付而客戶不予認(rèn)可的款項將由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

　　4.4.3.4在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)中,如客戶委托經(jīng)辦人員代繳費用，如轉(zhuǎn)讓稅費、有線、煤氣過戶費等，需轉(zhuǎn)款至銀行卡后辦理手續(xù)的。如單筆金額20000元以下（含），由經(jīng)辦人辦理；20000-50000元（含）由地鋪負(fù)責(zé)人辦理；50000-100000元（含）由部門主管、經(jīng)理負(fù)責(zé)辦理；100000元以上，由部門指定人員在財務(wù)部指定人員陪同下共同辦理。

　　4.4.4代理贖樓業(yè)務(wù)，原則上要求贖樓業(yè)務(wù)由擔(dān)保公司操作。

　　4.5 費用報銷

　　4.5.1當(dāng)月上下班交通費、手機費用，按公司財務(wù)制度報銷。

　　4.5.2外出辦公需經(jīng)地鋪負(fù)責(zé)人同意，外出車費的報銷，須列詳細(xì)清單，注明款項發(fā)生原因、時間、路線等，經(jīng)部門核實后方可報銷。

　　4.5.3其它費用報銷時，按公司規(guī)定填好《付款申請單》并粘貼好原始票據(jù)交到部門財務(wù)。

　　4.5.4部門需建立費用臺賬。

　　4.6 收入結(jié)轉(zhuǎn)

　　4.6.1每月1號前，部門財務(wù)與公司財務(wù)部結(jié)轉(zhuǎn)上月實際收入。

　　4.6.2每月5號前，部門財務(wù)統(tǒng)計上月的交易達(dá)成情況。

篇3：陜西省加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫租售管理工作有關(guān)問題的通知

　　陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳陜西省物價局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫租售管理工作有關(guān)問題的通知

　　陜建發(fā)[20**]116號

　　陜西省物價局,陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　實施時間： 20**-6-10

　　房地產(chǎn)業(yè)

　　所屬區(qū)域： 陜西

　　各設(shè)區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房管局、房管辦)、規(guī)劃局、物價局，楊凌示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、發(fā)展改革局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位出租、出售的管理，規(guī)范車位、車庫租售價格行為，維護(hù)車位、車庫產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫租售管理工作有關(guān)問題通知如下。

　　一、從20**年6月份起，房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫的租售列入房地市場調(diào)控內(nèi)容，對具有獨立產(chǎn)權(quán)的車位、車庫出售應(yīng)與商品住房相同，對其預(yù)(銷)售、價格備案等相關(guān)內(nèi)容一并納入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，銷售價格漲幅應(yīng)低于當(dāng)年本地新建住房價格漲幅水平。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)嚴(yán)格按照《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》建設(shè)用于停放汽車的車位、車庫。在項目規(guī)劃建設(shè)時應(yīng)將車位、車庫與商品房建設(shè)同步規(guī)劃設(shè)計、同步建設(shè)、同步銷售、同步交付使用。

　　三、占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，只能出租;配建的獨立車位、車庫產(chǎn)權(quán)清晰的可出售、附贈、出租;利用人防工程設(shè)施建設(shè)的車位、車庫及其他建設(shè)的機械車位、車庫不得出售。

　　四、開發(fā)建設(shè)單位在銷售商品住房時，應(yīng)將車位、車庫的配比情況、銷售價格與商品房的銷售價格同時向物業(yè)買受人予以明示，并在商品房買賣合同中約定。

　　五、開發(fā)建設(shè)單位在銷售規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫時只能面向本小區(qū)業(yè)主，在滿足一戶一個車位的基礎(chǔ)上，可考慮其他業(yè)主的需求。

　　六、開發(fā)建設(shè)單位在出租車位、車庫時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，租賃合同期限不得超過1年。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位可將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　七、車位、車庫租賃價格實行市場調(diào)節(jié)價，應(yīng)在出租合同中予以約定，嚴(yán)禁非法牟取暴利。

　　八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫車位停放服務(wù)的，收費標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r格部門制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　九、各市房地產(chǎn)行政主管部門會同物價部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫出售和出租情況的監(jiān)督管理。制定車位、車庫銷售、出租管理的具體辦法。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省物價局將適時對各地貫徹落實情況與房價調(diào)控情況一并予以通報。

　　二〇一一年六月十日