購物中心關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù)
根據(jù)內(nèi)蒙古《物業(yè)管理條理第四十六條的規(guī)定》，結(jié)合zz中心的自身特點，在商場管理區(qū)域內(nèi)，禁止以下行為：
1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；
2、改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備的用途；
3、擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
4、占用、損壞或者擅自移動管理區(qū)內(nèi)的公用部位和公共設(shè)施、設(shè)備；
5、隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；擅自在商場管理區(qū)領(lǐng)玩寵物；
6、擅自在建筑物外墻張貼物品或者涂寫、刻畫；
7、違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
8、從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
9、法律、法規(guī)和商場禁止的其他行為。
以上幾點請廣大業(yè)戶認(rèn)真遵守，共同維護(hù)zz中心的良好環(huán)境。
篇2：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)
物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)
一、小區(qū)物業(yè)法制管理的意義與作用
(一)小區(qū)物業(yè)法制管理的內(nèi)涵、意義
小區(qū)物業(yè)法制管理，即是指在物業(yè)管理中，依據(jù)國家或地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則，對 物業(yè)及其物業(yè)管理進(jìn)行法制宣傳、教育、管理與服務(wù)的總稱。
眾所周知，小區(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來就是一對孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開發(fā) 建設(shè)的延續(xù)，在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)時，也應(yīng)同時制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確。應(yīng)該意識到，如果沒有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障，物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系。
目前，我國大部分城市還沒有結(jié)合各自地區(qū)實際情況，認(rèn)真制訂出具有法律約束力的有 關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、制度，所以物業(yè)管理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確。由此導(dǎo)致了在進(jìn)行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關(guān)系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。從而，形成了物業(yè)管理工作具體實施上的難度和阻力。因此，小區(qū)物業(yè)法制管理的意義就在于:
1.建立健全有關(guān)物業(yè)及其物業(yè)管理法規(guī)，可以使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化管理中作到有法可依
物業(yè)管理的發(fā)展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環(huán)境，而市場的正常運行又取決于 法制的完善和市場規(guī)則的制定。如果沒有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場行為與物業(yè)管理，在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費等矛盾時，就會出現(xiàn)無法以法律手段維護(hù)各自 的權(quán)利與義務(wù)。
所以，建立健全物業(yè)管理法規(guī)來明確物業(yè)管理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù)，對規(guī)范市場 行為具有重要的現(xiàn)實意義。
2.建立健全物業(yè)管理法規(guī)，才能確立政府對其管理的權(quán)威
隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè)管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問題。政府有關(guān)部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規(guī)定，但是從實際情況來講，許多原則規(guī) 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監(jiān)督管理也難以形成權(quán)威。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強(qiáng)政府對其管理的權(quán)威。
3.建立健全物業(yè)管理法規(guī)，可以保證業(yè)主的基本權(quán)益
一般來講，住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個業(yè)主對其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭辯的決定權(quán)，他們 是房屋的所有人，有對房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。但是，我國目前的現(xiàn)狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)管理的委托，物業(yè)管理則往往脫離開政府有關(guān)部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理 費用等標(biāo)準(zhǔn)。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益，從業(yè)主自身的利益出發(fā)，迫切要求物業(yè)管理制度法制化，依法辦事。
綜上所述，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。
(二)小區(qū)物業(yè)法制管理的作用
加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。實踐證明， 對物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中，可以發(fā)揮如下作用:
1.可以起到依法治市的作用
從某種意義上說，市場經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對物業(yè)房屋實施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的客觀要 求。只有強(qiáng)調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用。
2.可以起到協(xié)調(diào)各方關(guān)系的作用
加強(qiáng)法制管理，一方面可以使人們在介入小區(qū)物業(yè)管理時，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以樹立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權(quán)威，使各方面在處理相關(guān)的市場行為時，可以起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用。
3.可以起到保護(hù)房屋所有者權(quán)益的作用
制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國家穩(wěn)定繁榮 ，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護(hù)房屋所有者與租用者的合法權(quán)益，起到依法保護(hù)所有者權(quán)益的 作用。
4.可以起到促進(jìn)物業(yè)管理深化改革的作用
小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國民經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理改革是 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要。因此，只有加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的法制管理，運用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段，推動物業(yè)管理改革的不斷深化，起到促進(jìn)物業(yè)管理不斷深化改革的作用。
5.可以起到物業(yè)糾紛依法解決的作用
小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域，從司法部門受理的民事案件看，物 業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。可見，加強(qiáng)物業(yè)法制建設(shè)與管理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對民事糾紛的處理。使物業(yè)法律宣傳、 教育增強(qiáng)了力度。因此，從加強(qiáng)法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。
二、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé)
物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們在 物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個人等。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運作中直接面臨的各種障礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決。
(一)住宅小區(qū)法制管理范圍
如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括 房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。事實上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。
1.房屋的建設(shè)
長期以來我國各種房地產(chǎn)物業(yè)(尤其在住宅方面)的建設(shè)規(guī)模和速度，與城市發(fā)展的情況和城市人口增長速度嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅管理混亂。住宅市場培育不起來 ，導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏控制，從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，與住宅相關(guān)的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。并相應(yīng)將住房問題列入到國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃中，并對住宅建設(shè)的設(shè)計、施工、 規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗收、接管等各個環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍。
2.住宅物業(yè)所有權(quán)
在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。
明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅物業(yè)所有權(quán)不明，往往是引起物 業(yè)管理糾紛的結(jié)癥所在。所以物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制管理的基礎(chǔ)。物業(yè)法規(guī)必須對物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共 有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。
各種所有權(quán)都應(yīng)受到法律的保護(hù)。歸國家、集體所有的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。
3.物業(yè)市場
目前我國住宅物業(yè)市場的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場、租賃市場、相關(guān)的金融市場以及物業(yè)中介服務(wù)市場。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場。為此，需要加強(qiáng)對物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃和計劃，加強(qiáng)物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強(qiáng)社會的法制建設(shè)。
4.物業(yè)維修
對小區(qū)住宅的建設(shè)管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設(shè)，不管維修 。事實上，住宅物業(yè)的維護(hù)、維修是對我國住宅建設(shè)、和規(guī)劃發(fā)展的重要補(bǔ)充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟(jì)效益。從另 一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的 職責(zé)、維修的要求。物業(yè)維修制度的建立，物業(yè)維修資金的來源，物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)，維修隊伍的素質(zhì)和合理的組合等等。
5.小區(qū)物業(yè)管理
小區(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、 住宅經(jīng)濟(jì)市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。為達(dá)到管理的這一目的，必須運用管理的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手 段的具體運用的開始，通過對物業(yè)管理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟(jì)的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化，可以運用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。
(二)住宅小區(qū)法制管理的職責(zé)
建國以來，我國住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當(dāng)復(fù)雜，管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實際的需要。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強(qiáng)管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會的經(jīng)濟(jì)管理、法律管理過渡。用法律 來統(tǒng)一行動，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序。小區(qū)物業(yè)進(jìn)行法制管理的重要職責(zé)，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用:
1.保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益
制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進(jìn)社會主義物質(zhì) 文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā) 生。
2.促進(jìn)物業(yè)的建設(shè)和維修
我國整體物業(yè)供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴(yán)重失修，淘汰率增加。如果把現(xiàn)有的物業(yè)維修好，延長使用年限，不僅可以保證業(yè)主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進(jìn)物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì)和量，盡量彌補(bǔ)物業(yè)供給的不足。
3.促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)的改革
經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律是上層建筑。法律是經(jīng)濟(jì)的反映，同時又反作用經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。 當(dāng)前我國正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革，保障改革順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)該在深入調(diào)查研究，總結(jié)新經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，及時把國家關(guān)于物 業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。
4.促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展
為了使改革健康的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地發(fā)展，必須更多地運用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，強(qiáng)化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣，以物業(yè)立法，促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
三、小區(qū)物業(yè)管理中內(nèi)部法規(guī)的建立
強(qiáng)化物業(yè)管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標(biāo)準(zhǔn)，做 到依法治理，依章管理。要對住戶及管理服務(wù)工作人員進(jìn)行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規(guī)。要做到管理制度化、經(jīng)常化，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有:
(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約
雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容:
1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實行統(tǒng)一管理，為購樓者提供有償服務(wù)”。日后樓房交付使用時，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項管理制度，按 章交納各種費用。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失或法律責(zé)任。
在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則。
2.入住前必須向物業(yè)公司辦理入住手續(xù)
物業(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項目的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續(xù)。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價退回房款，收回房屋。
應(yīng)堅持誰入住，誰簽訂入住合約手續(xù)的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續(xù)。因 為接受條件和日后履約的應(yīng)是實際居住者。
一般物業(yè)公司要與業(yè)主簽定的書面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業(yè)管理 規(guī)定等。
(二)協(xié)調(diào)關(guān)系、嚴(yán)格管理
物業(yè)公司應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規(guī)定凡新入住的居民，一律憑物業(yè)公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。
房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項規(guī)定。
規(guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)等的支持和配合，對于物業(yè)管理都是十分重要 的。
上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容，均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。
(三)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國家大法為基礎(chǔ)
中華人民共和國憲法第二十四條規(guī)定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀(jì)律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)”。物業(yè)管理法規(guī)的制定，應(yīng)根據(jù)國家法律、法規(guī)的要求，結(jié)合《中華人民 共和國城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實際情況，對于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則，對簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內(nèi)部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項目實施前，經(jīng)市(縣)規(guī)劃局審定批 準(zhǔn)，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內(nèi)部布局(含花園、平臺層)，不得改變原設(shè)計的使用功能。未經(jīng)批準(zhǔn)、強(qiáng)行施工屬違法行為。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說服、教育、罰款等措施進(jìn)行制止，甚至追究違法戶的法律責(zé)任 。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。
1.告訴業(yè)主(或住戶)，他所購買或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護(hù)規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。
2.控制亂搭、亂改，防止損壞物業(yè)外貌的行為發(fā)生。
3.保證樓宇結(jié)構(gòu)不受人為的破壞，保障業(yè)主和他人的生命財產(chǎn)安全。
4.防止業(yè)主任意改變樓宇使用功能。
(四)重視人才培養(yǎng)，提高管理素質(zhì)
提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質(zhì)，是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈，任重路 遠(yuǎn)的任務(wù)。在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn)，作為內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。只有把培養(yǎng)初、中、高級不同知識結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計劃，列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì) 的制度規(guī)定中去，才能明確職責(zé)權(quán)限，劃定職責(zé)范圍，作到各負(fù)其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作:
1.以身作則，廉潔奉公，盡職盡責(zé)地處理好分管工作或維修任務(wù)。
2.堅持對分工負(fù)責(zé)，又要相互配合，模范地遵守國家法律、法規(guī)和小區(qū)物業(yè)內(nèi)部各項管理制度。
3.管理好包括計劃生育在內(nèi)的全方位服務(wù)工作，在發(fā)現(xiàn)和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規(guī)、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。
4.堅持上門訪問，聽取業(yè)主與住戶對管理服務(wù)工作的意見、要求。及時處理業(yè)主和住戶對管理服務(wù)工作的投訴。
5.代表業(yè)主和住戶就小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行協(xié)商與洽談。
6.定期或不定期組織業(yè)主和住戶進(jìn)行相互間的交流、聯(lián)歡活動，為他們之間的溝通和聯(lián)絡(luò)提供幫助。
7.完成上級布置的其他工作。
(五)物業(yè)的民主管理
小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分。它包括兩個方面的制 度內(nèi)容:
1.成立物業(yè)管理委員會
物業(yè)管理委員會，是在物業(yè)所屬地區(qū)政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下，由物業(yè)及其物業(yè)管理牽頭， 由社區(qū)街道辦事處、公安派出所、城市監(jiān)察隊、業(yè)主代表、住戶代表等人員組成的委員會。按有關(guān)法規(guī)及內(nèi)部規(guī)定，進(jìn)行建立章程、制定各項制度，實施民主管理。通過討論物業(yè)管理 方面的重大問題發(fā)揮橋梁作用;物業(yè)管委會受全體業(yè)主委托，對物業(yè)管理起監(jiān)督作用;協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系;維護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益。
2.物業(yè)管理委員會的職權(quán)和范圍
物業(yè)管理委員會是業(yè)主與住戶參與物業(yè)民主管理的組織形式。其主要職權(quán)有:
(1)討論和決定物業(yè)管理服務(wù)工作中的重大問題;
(2)檢查、督促小區(qū)內(nèi)各辦事機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作情況;
(3)檢查、考核物業(yè)各項法規(guī)、協(xié)議、制度、規(guī)定等的貫徹執(zhí)行情況;
(4)檢查管理服務(wù)費用收取與使用情況;
(5)針對物業(yè)管理與服務(wù)的工作情況，提出有關(guān)議案，交物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實施;
(6)向業(yè)主和住戶宣傳物業(yè)管理制度，協(xié)助物業(yè)辦事機(jī)構(gòu)糾正違章、違紀(jì)行為，教育業(yè)主或住戶自覺維護(hù)公共集體利益，支持物業(yè)管理工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)管理人員工作，提出獎勵或處罰建議;
(8)對物業(yè)管委會成員提出增補(bǔ)和罷免意見。
四、小區(qū)物業(yè)管理中的糾紛與仲裁
物業(yè)及物業(yè)管理中的糾紛，是指關(guān)于土地、房屋的權(quán)利和義務(wù)的爭議。民事權(quán)利主體享 有的財產(chǎn)所有權(quán)，具有占有、使用、收益、處分四種權(quán)利。通常情況下，當(dāng)所有人的權(quán)利與所有權(quán)的事實狀態(tài)相吻合的時候，對所有權(quán)不存在糾紛;只有所有權(quán)人的權(quán)利與所有權(quán)的事 實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權(quán)利，受到侵害或發(fā)生爭議的情況下，才發(fā)生糾紛。
物業(yè)及物業(yè)管理糾紛案件，是財產(chǎn)權(quán)益糾紛案件中的一個重要方面。據(jù)資料介紹，各級 法院房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛收案數(shù)是全國民事財產(chǎn)糾紛中的一個突出的問題。僅住宅房產(chǎn)租賃糾紛就占物業(yè)糾紛的一半以上。
(一)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的類型
發(fā)生房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現(xiàn)形式有:
1.土地使用權(quán)糾紛，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的糾 紛及宅基地糾紛等。
2.退租搬遷糾紛。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強(qiáng)行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續(xù)占用原協(xié)議房。
3.房租暴漲、強(qiáng)行收回糾紛。有的業(yè)主以收回房屋使用權(quán)相要挾，大幅度提高房租，強(qiáng)迫使用人退出房屋而引起糾紛。
4.高租強(qiáng)住糾紛。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強(qiáng)行入住，房產(chǎn)主則乘機(jī)抬高房租。
5.房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓引起的糾紛。
6.拖欠房租，損害業(yè)主權(quán)益引起的糾紛。
7.因離婚問題、遺產(chǎn)問題引起的房產(chǎn)糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當(dāng)事人或繼承人對房產(chǎn)的使用、分割等問題發(fā)生爭執(zhí)，互不相讓。
8.其它物業(yè)糾紛。包括業(yè)主不按期向國家交納有關(guān)費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設(shè)、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發(fā)的糾紛。它們往往和未盡 社會義務(wù)相關(guān)。
以上八類物業(yè)糾紛是相互關(guān)聯(lián)、相互滲透的，而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。事實上的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的種類更多、法律關(guān)系更復(fù)雜。過去，人民法院審理房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)法制建設(shè)的健全，行政 或司法程序受理房地產(chǎn)及物業(yè)案件的職責(zé)、范圍將會要求更加明確。依法處理物業(yè)糾紛案件，保護(hù)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會的安定團(tuán)結(jié)，不僅是必要的，也是可能的。
(二)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛仲裁的必要性
房地產(chǎn)及物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，當(dāng)事人可根據(jù)房地產(chǎn)及物業(yè)法規(guī)的有關(guān)條款，以事實為 依據(jù)，自行解決;當(dāng)協(xié)商解決不成時，任何一方都可向國家有關(guān)管理部門申請調(diào)解或仲裁。
所謂“仲裁”，即是指依據(jù)事實，對當(dāng)事人雙方糾紛的性質(zhì)，進(jìn)行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調(diào)解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。
房地產(chǎn)及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的不同方 式，它們在權(quán)限性質(zhì)、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據(jù)國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策進(jìn)行處理，所要達(dá)到的目的則是相同的。房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁的必要性就 在于:
1.在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中存在著大量的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過房地產(chǎn)及物業(yè)行政調(diào)解、仲裁可以得到解決。所以，房地產(chǎn)及物 業(yè)仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進(jìn)行仲裁的一個不可缺少、不可忽視的有效途徑。
2.我國傳統(tǒng)觀念中一般都忌諱法院“打官司”，除非萬不得已，單位或個人之間都擔(dān)心互傷感情，影響以后的協(xié)作和人際關(guān)系。仲裁制度主要以調(diào)解、協(xié)商的方式解決糾紛，易于 當(dāng)事人接受，利于執(zhí)行。
3.物業(yè)管理部門在調(diào)解糾紛過程中，仲裁工作人員須反復(fù)向當(dāng)事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經(jīng)歷一個對房地產(chǎn)法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。在這一過程中，也許會使一些當(dāng)事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因?qū)Ψ酵Ｖ骨趾Χ鲃映吩V的情況。
4.調(diào)解和仲裁房地產(chǎn)物業(yè)糾紛要充分聽取當(dāng)事人雙方的陳訴，進(jìn)行一系列搜集證物，查閱憑據(jù)，剔除偽證，查勘現(xiàn)場，技術(shù)鑒定等工作，從而為法院受理不服物業(yè)管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎(chǔ)。
(三)房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁原則
為了保證及時、正確地解決物業(yè)糾紛，房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門應(yīng)確立一系列仲裁原 則，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應(yīng)包括如下原則:
1.先行調(diào)解的原則
房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門受理申請仲裁的房地產(chǎn)或物業(yè)案件時，應(yīng)首先進(jìn)行調(diào)解。只 有經(jīng)過調(diào)解達(dá)不成協(xié)議或者調(diào)解書送達(dá)到一方或雙方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。
2.以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則
仲裁機(jī)關(guān)在受理仲裁過程中，應(yīng)開展深入細(xì)致的調(diào)查研究，查閱戶籍檔案和有關(guān)資料， 在弄清事實的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家的有關(guān)法律和房地產(chǎn)管理法規(guī)進(jìn)行仲裁。
3.當(dāng)事人在法律面前一律平等的原則
申請仲裁的雙方當(dāng)事人都應(yīng)是自然人或獨立法人，在法律上處于平等的地位。因此，當(dāng) 事人無論社會地位怎樣，隸屬關(guān)系如何，仲裁機(jī)關(guān)都應(yīng)支持當(dāng)事人在使用法律上一律平等，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益與平等的行使權(quán)利。
4.不得妨礙當(dāng)事人行使訴訟權(quán)的原則
仲裁發(fā)生后，如果當(dāng)事人一方或雙方不接受仲裁裁決，只要一方當(dāng)事人堅持向司法機(jī)關(guān) 起訴，任何人不得妨礙其行使這項權(quán)利。也就是說，在仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決后，任何一方當(dāng)事人不服，都有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)向法院提出起訴。
5.一次裁決的原則
仲裁行政部門在其職權(quán)范圍內(nèi)處理糾紛案件時，實行一次裁決制度。即國內(nèi)仲裁制度規(guī) 定，當(dāng)仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決后，若當(dāng)事人一方不服，不再進(jìn)行仲裁復(fù)議，可直接向法院起訴。實行一次仲裁制度可以使糾紛得到及時解決，可以避免糾紛長期無法解決的弊端。
(四)在房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁時應(yīng)注意的幾個問題
1.要搞準(zhǔn)糾紛的性質(zhì)
不同性質(zhì)的糾紛，有不同的特征，因而適用一些不同的法律原則。只有理清相關(guān)糾紛問 題的性質(zhì)，在適用法律時才不會張冠李戴。屬于權(quán)屬糾紛，就適用所有權(quán)及使用權(quán)的原則;如果屬于一般債權(quán)糾紛，就適用一般債務(wù)的原則;如果屬于繼承糾紛，就適用繼承原則;屬 于其他一方未盡社會義務(wù)的糾紛，則適用行政、財政、環(huán)衛(wèi)或治安等相關(guān)法規(guī)的對應(yīng)原則。
2.要抓住發(fā)生糾紛的要害或其產(chǎn)生的主要原因
一起糾紛，往往涉及到多個矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞準(zhǔn)糾紛的 性質(zhì)后，還要進(jìn)一步搞清它主要是圍繞什么權(quán)利、義務(wù)發(fā)生的。例如，搞準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)糾紛后，還要搞清它主要是圍繞確認(rèn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生的，還是主要圍繞產(chǎn)權(quán)受到妨礙發(fā)生的等等。要做到這 一點，就要對糾紛的產(chǎn)生、經(jīng)過、現(xiàn)狀作系統(tǒng)周密的調(diào)查研究，不能主觀臆斷、坐堂問案。
3.要查明事實，分清是非，正確適用法律
解決房地產(chǎn)糾紛的方法，有調(diào)解、仲裁和訴訟，不管用何種方法解決，均應(yīng)查明事實， 分清是非，正確適用法律，及時處理糾紛。即使通過訴訟程序的也還應(yīng)本著:“先調(diào)解，后裁決”的原則進(jìn)行。借以確認(rèn)當(dāng)事人的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
(五)房地產(chǎn)及物業(yè)的仲裁程序
1.仲裁的申請。糾紛當(dāng)事人中的任何一方，均有權(quán)按時效規(guī)定(即知其權(quán)利被侵害之日起的1年以內(nèi))向其案件所屬的仲裁機(jī)關(guān)提出申請書，申請仲裁。其中申請書要寫明:申請 人姓名、地址或法定代表人的姓名、職務(wù)，被起訴人名稱、地址或法定代表人姓名、職務(wù)，申請的理由、具體要求、掌握的有關(guān)證據(jù)和證人等。仲裁機(jī)關(guān)在接到申請書后，如符合仲裁 的法律規(guī)定條件，應(yīng)在7日內(nèi)受理。對不符合條件的，應(yīng)在7日內(nèi)通知申請人，不予受理。
2.仲裁前的準(zhǔn)備。仲裁機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在5日內(nèi)將申請書副本送達(dá)被仲裁人。被仲裁人應(yīng)在收到副本后15日內(nèi)提出答辯書和有關(guān)證據(jù)。仲裁員應(yīng)審閱申請書和答辯書，調(diào)查事實 ，收集證據(jù)，必要時可進(jìn)行現(xiàn)場勘察及對物證進(jìn)行技術(shù)鑒定。
3.開庭仲裁。在開庭仲裁前可進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解失敗即開庭仲裁。開庭時，首席仲裁員宣 布仲裁員和書記員的姓名，詢問當(dāng)事人是否有應(yīng)申請回避的情況;聽取當(dāng)事人的陳述和辯論 ，出示有關(guān)證據(jù)，對申訴人和被申訴人征詢意見;然后，再進(jìn)行一次調(diào)解，調(diào)解不成，由仲 裁庭評議后裁決。對裁決的案件，當(dāng)事人一方或雙方有不服裁決的，可在收到仲裁決定書的 15日內(nèi)，向人民法院起訴。如期滿不起訴的，裁決即發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照裁 決自動履行。如一方不履行裁決的，另一方或裁決機(jī)關(guān)可向人民法院申請履行。
篇3：物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實務(wù)探討
物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實務(wù)探討
一、物業(yè)設(shè)備管理存在的問題及設(shè)備維護(hù)工作的重要性
（一）物業(yè)設(shè)備管理存在的問題。
眾所周知，與物業(yè)相配套的設(shè)備不僅數(shù)量多、技術(shù)含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設(shè)備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點和難點。當(dāng)前，在物業(yè)設(shè)備管理方面存在著如下兩大問題，給物業(yè)管理帶來了許多實際困難。
1、設(shè)備運行環(huán)境問題。
當(dāng)前的現(xiàn)實情況是，物業(yè)設(shè)備運行環(huán)境一般來說是不如人意的，如電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內(nèi)溫度很高，容易加劇設(shè)備的磨損和導(dǎo)致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設(shè)備、消防增壓設(shè)備、空調(diào)冷卻設(shè)備等會在長期風(fēng)吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設(shè)備的陳舊老化；又比如水泵機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)供暖機(jī)組等許多設(shè)備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設(shè)備的控制線路、機(jī)體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。
2、設(shè)備管理經(jīng)驗和理論問題。
由于我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對制造業(yè)來說是較短的，因此對物業(yè)設(shè)備的管理、維修等方面的經(jīng)驗不足，相應(yīng)的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設(shè)備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經(jīng)驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設(shè)備管理人員素質(zhì)不高的情況，尤其是設(shè)備維修及管理人員的技術(shù)層次低、專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、隊伍不穩(wěn)定等現(xiàn)象，使得設(shè)備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。
（二）設(shè)備維護(hù)工作的重要性。
由于維護(hù)工作可以很好地改善設(shè)備運行環(huán)境，延長設(shè)備的使用壽命，而且維護(hù)成本相對于設(shè)備的修理成本要低得多，這些對于設(shè)備甚至對于整個物業(yè)的保值增值來說是十分有益的。
1、學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護(hù)理論的重要性。
對于上述物業(yè)設(shè)備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設(shè)備管理理論滯后有密切的關(guān)系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視設(shè)備管理，一方面是不知道設(shè)備管理在物業(yè)管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關(guān)設(shè)備管理、維修等方面的專業(yè)知識的情況，如設(shè)備的日常維護(hù)工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設(shè)備維護(hù)的好等。因此對于物業(yè)設(shè)備管理者來說，學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護(hù)方面的理論知識，總結(jié)設(shè)備維護(hù)方面的經(jīng)驗顯得十分重要。
2、開展設(shè)備維護(hù)工作的重要性。
設(shè)備的維護(hù)工作，與設(shè)備的檢查工作、設(shè)備的修理工作構(gòu)成設(shè)備維修工作的三大核心內(nèi)容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設(shè)備維護(hù)專業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作，從而使設(shè)備提前進(jìn)入大修期，甚至提前退役和更新，這種現(xiàn)象較普遍。
因此，筆者從實踐經(jīng)驗出發(fā)，在下文中提出對物業(yè)設(shè)備維護(hù)理論的初步研究，就有關(guān)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)的概念、特點、對象、內(nèi)涵、范圍及內(nèi)容、維護(hù)與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進(jìn)行探討，供有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員參考。
二、物業(yè)設(shè)備維護(hù)概述
（一）設(shè)備維護(hù)的基本概念、特點和對象
1、設(shè)備維護(hù)的基本概念。本文所謂的設(shè)備維護(hù)，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，維持和保護(hù)與房屋建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術(shù)措施及其活動。
2、設(shè)備維護(hù)的特點。設(shè)備維護(hù)工作具有如下特點：
（1）經(jīng)常性。設(shè)備維護(hù)屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時常進(jìn)行的活動；
（2）維持性。設(shè)備維護(hù)主要作用是維持物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，而不是評價或恢復(fù)；
（3）保護(hù)性。設(shè)備維護(hù)具有保護(hù)物業(yè)設(shè)備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。
3、設(shè)備維護(hù)的對象。設(shè)備維護(hù)的客觀對象是物業(yè)設(shè)備及其相關(guān)的環(huán)境等，而設(shè)備維護(hù)的實質(zhì)對象是物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設(shè)備維護(hù)的一個基本要點。因此，對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，首先應(yīng)了解維護(hù)對象的功能和狀態(tài)，通過對設(shè)備的維護(hù)，以期達(dá)到設(shè)備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設(shè)備功能和狀態(tài)并不是維護(hù)者人為的想象出來的，而是設(shè)備的設(shè)計、制造以及設(shè)備在建筑物中配套規(guī)劃等活動的綜合體現(xiàn)。
（二）規(guī)定功能的內(nèi)涵。
在房地產(chǎn)開發(fā)前期，建設(shè)單位和規(guī)劃設(shè)計部門就要根據(jù)市場需求，確定物業(yè)設(shè)備應(yīng)具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應(yīng)滿足人們對物業(yè)的各種需求，同時也應(yīng)符合國家有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)范。
1、設(shè)備的基本功能。它包括物業(yè)設(shè)備與方便、舒適、安全等有關(guān)的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。
2、設(shè)備的特殊功能。它是根據(jù)特別要求所應(yīng)具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應(yīng)具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)、信息自動交換等功能；物業(yè)管理自動化功能，如自動遠(yuǎn)程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務(wù)功能等。
3、物業(yè)設(shè)備的功能應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。如對普通房屋來說，物業(yè)的消防功能應(yīng)符合GBJ16《建筑設(shè)備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應(yīng)符合GBJ45《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應(yīng)符合《防雷減災(zāi)管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》等等。
（三）規(guī)定狀態(tài)的內(nèi)涵。
根據(jù)物業(yè)設(shè)備功能和技術(shù)規(guī)范來規(guī)定物業(yè)設(shè)備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術(shù)特征、性能指標(biāo)來描述或評價的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實際狀態(tài)做比較，并根據(jù)兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設(shè)備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。
1、設(shè)備的一般規(guī)定狀態(tài)通過如下不同的指標(biāo)來表示：
（1）額定指標(biāo)。如供電設(shè)備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；
（2）實際指標(biāo)。如配電設(shè)備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；
（3）控制指標(biāo)。如設(shè)備運行時的震動、噪聲、溫升等。
2、外部因素對設(shè)備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護(hù)措施之中。
三、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容
（一）認(rèn)識維護(hù)范圍和內(nèi)容的要點。
對于設(shè)備維護(hù)范圍和維護(hù)內(nèi)容應(yīng)有一個較為全面的認(rèn)識和理解，這對于有效開展物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作來說是必要的。一般來說，應(yīng)注意下列要點：
1、設(shè)備維護(hù)的范圍是指維護(hù)對象的空間，設(shè)備維護(hù)的內(nèi)容是指具體采取的技術(shù)措施或維護(hù)項目。
2、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容與物業(yè)類型有關(guān)。不同類型的物業(yè)其維護(hù)的范圍和內(nèi)容是有差異的，不能一概而論，應(yīng)視具體情況來確定維護(hù)的范圍和內(nèi)容。
3、合理確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容是非常重要的。盡管設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容較為復(fù)雜，但合理的使用、正確的操作是對物業(yè)設(shè)備最好的維護(hù)，也是最為經(jīng)濟(jì)的。
4、除上述設(shè)備維護(hù)內(nèi)容外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)備的實際情況和設(shè)備運行規(guī)律，增補(bǔ)相應(yīng)的維護(hù)措施。
（二）設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。
設(shè)備維護(hù)在設(shè)備管理中是一種積極的保護(hù)性措施。科學(xué)合理地進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)工作，也應(yīng)根據(jù)實際情況確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設(shè)備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。
1、降溫。一般出現(xiàn)下列情況時應(yīng)采取降溫措施：
（1）當(dāng)設(shè)備運行產(chǎn)生的溫升過高將會損壞設(shè)備時。功率較大的電力拖動設(shè)備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線圈匝間短路。
（2）當(dāng)設(shè)備的周圍環(huán)境溫度超過其運行條件時，設(shè)備就容易出現(xiàn)故障。例如某些由微機(jī)控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應(yīng)低于40℃，因此要調(diào)節(jié)機(jī)房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導(dǎo)致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風(fēng)換氣、對設(shè)備直接吹風(fēng)、利用空調(diào)機(jī)等降溫措施。
（3）對下列設(shè)備要重點維護(hù)：電梯曳引機(jī)組、中央空調(diào)冷水機(jī)組、消防自動報警中心設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、計算機(jī)中心等。
2、除濕（潮）。
（1）空間濕度大將引起設(shè)備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設(shè)備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對設(shè)備運行環(huán)境進(jìn)行干燥，使設(shè)備在規(guī)定濕度條件下運行的一種維護(hù)措施。通常可采取開窗、通風(fēng)、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機(jī)等措施。
（2）設(shè)備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節(jié)點處氧化腐蝕，這將導(dǎo)致設(shè)備工作時好時壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護(hù)措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導(dǎo)電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設(shè)備、安裝在地下室的設(shè)備，停車場設(shè)備、其他安裝在有水房間里的設(shè)備等。
3、防銹。設(shè)備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護(hù)設(shè)備。防銹就是對設(shè)備表面（如機(jī)身外殼等）和重要的外露部位涂防護(hù)材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風(fēng)干燥等措施。
此項工作范圍較廣，故應(yīng)視實際情況對重要設(shè)備、重點部位做好此項維護(hù)工作。
4、防曬。事實證明陽光對設(shè)備的破壞作用是存在的，它將引起設(shè)備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進(jìn)行避免陽光直接照射設(shè)備的防護(hù)性措施，如搭蓬、掛簾、設(shè)置防曬設(shè)施等。
對下列設(shè)備要重點維護(hù)：安裝在屋頂上消防設(shè)備、給水增壓設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、燃?xì)夤庠O(shè)備、安全防范設(shè)備或裝置等。
5、防雨（水）。雨水作用在設(shè)備上后，不僅會使設(shè)備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設(shè)備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內(nèi)設(shè)備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護(hù)性措施，如設(shè)置門窗、搭建防雨蓬、設(shè)立防護(hù)欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。
對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內(nèi)重要設(shè)備和設(shè)施，根據(jù)實際工作要求進(jìn)行此項維護(hù)工作。
6、保溫。一些設(shè)備是需要保溫的，如采暖設(shè)備、北方地區(qū)的室外給水設(shè)備等，主要目的是減少能量損耗或保護(hù)設(shè)備免遭破壞。因此，對需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設(shè)備或設(shè)備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設(shè)備周圍環(huán)境加溫的措施。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：安裝于室外的生活給水設(shè)備、供暖管網(wǎng)、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網(wǎng)等。
7、防震。某些設(shè)備是需要采取防震措施的，如含有微機(jī)的設(shè)備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設(shè)備，一般均應(yīng)按隨機(jī)技術(shù)文件規(guī)定要求進(jìn)行防震，也可采取開鑿防震溝、設(shè)置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：安全監(jiān)控設(shè)備、計算機(jī)設(shè)備、頻繁且斷續(xù)動作的動力設(shè)備等。
8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動對用電設(shè)備的影響是明顯的。當(dāng)電壓波動的幅度超過規(guī)定值時，就會引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導(dǎo)致設(shè)備故障。如電梯、消防及智能化設(shè)備等，當(dāng)電壓波動太大時，就會引發(fā)信號失真、控制失靈等現(xiàn)象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設(shè)備應(yīng)采取穩(wěn)壓保護(hù)措施，如設(shè)置電力穩(wěn)壓器。
對下列設(shè)備要重點維護(hù)：電梯、消防設(shè)備、計算機(jī)設(shè)備等。
9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設(shè)備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現(xiàn)象，嚴(yán)重的會導(dǎo)致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設(shè)備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設(shè)置隔離裝置防止塵埃進(jìn)入設(shè)備等措施。
對于大多數(shù)設(shè)備來說，都有必要對重要部位進(jìn)行此項維護(hù)工作。
10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設(shè)備的損壞或故障。老鼠經(jīng)常會竄入電氣設(shè)備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護(hù)失效，或進(jìn)入電氣柜內(nèi)，尤其是高壓電氣設(shè)備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥會在風(fēng)機(jī)吸風(fēng)口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設(shè)備故障。因此，對重要線纜應(yīng)采用套金屬管加以保護(hù)，或采取在吸風(fēng)口、通氣口等開放處安置金屬網(wǎng)、在供電和配電房內(nèi)查堵老鼠洞、設(shè)置其他防護(hù)設(shè)施防止小動物進(jìn)入設(shè)備房或設(shè)備中的措施。
對下列設(shè)備或機(jī)房要重點維護(hù)：電梯設(shè)備、電氣設(shè)備、消防自動報警及聯(lián)動設(shè)備、其他用電設(shè)備的重要部位、露天的通風(fēng)換氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的冷卻塔等。
11、防盜防破壞。這是為保護(hù)設(shè)備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設(shè)備、設(shè)置防護(hù)設(shè)施、對重要設(shè)備安裝防盜報警裝置等措施。
對于安裝于室外的重要設(shè)備和裝置，如消防栓、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、自動灑水機(jī)，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設(shè)備和裝置。
四、設(shè)備維護(hù)與設(shè)備維修其他要素及設(shè)備保養(yǎng)的區(qū)別
當(dāng)前，人們對設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)還存在著較模糊的認(rèn)識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導(dǎo)致對設(shè)備維護(hù)工作的不重視現(xiàn)象出現(xiàn)，這對設(shè)備管理的整體效果來說是十分不利的。
1、對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)是一類技術(shù)措施和技術(shù)活動，其目的是排除設(shè)備及設(shè)備本身以外的因素對設(shè)備的損壞，防止外界因素對設(shè)備使用壽命的不利影響，保持設(shè)備正常運行狀態(tài)和條件。
2、設(shè)備維護(hù)有別于對設(shè)備所進(jìn)行的檢查和修理，后者主要是對設(shè)備本身的功能和狀態(tài)所進(jìn)行評定、恢復(fù)的一類技術(shù)措施和技術(shù)活動。也不同于設(shè)備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過程中有時會做一些維護(hù)工作，但重心還在設(shè)備本身上，而維護(hù)的重心主要還是在于減少或避免來自設(shè)備以外的因素對設(shè)備的不利影響。
3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理人員，對設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關(guān)設(shè)備維修的計劃制訂、人員分工職責(zé)上不甚合理，因此，科學(xué)地認(rèn)識和區(qū)分維護(hù)和保養(yǎng)也是非常必要的。
盡管物業(yè)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)都具有預(yù)防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：
（1）時間不同。維護(hù)是經(jīng)常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經(jīng)常性，也還有定期性。
（2）內(nèi)容不同。維護(hù)是維持和保護(hù)物業(yè)設(shè)備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對物業(yè)設(shè)備的修理；而保養(yǎng)是根據(jù)不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。
（3）范疇不同，維護(hù)是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實上，保養(yǎng)是在預(yù)防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護(hù)的，因此，維護(hù)是保養(yǎng)活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業(yè)分工，提高維修效率。
（4）對象不同。維護(hù)一般是以設(shè)備以及設(shè)備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現(xiàn)象為工作對象；而保養(yǎng)通常主要是以設(shè)備為直接對象。
（5）占用工時不同。維護(hù)工作通常是不占用設(shè)備工時的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設(shè)備工時的。
綜上所述，對物業(yè)設(shè)備的維護(hù)內(nèi)容較多，維護(hù)工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員應(yīng)該加以重視，并在實踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗和充實，大家共同努力，使物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作有一個長足的進(jìn)展，設(shè)備管理理論水平不斷地提高，以適應(yīng)不斷進(jìn)步發(fā)展的物業(yè)管理活動的要求。
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本文在《住宅與房地產(chǎn)/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表