物業項目業主委員會工作經費管理辦法

　　（20**年*月*日業委會會議通過）

　　第一條 根據《北京**業主大會議事規則》第二十五條規定制定本辦法。

　　第二條 本辦法規定的工作經費包括按照《物業服務合同》規定由物業公司提交給業主大會和業主委員會的費用、業主共有資產經營所得、業主捐贈等。

　　第三條 工作經費按照業主大會通過的《業主大會和業主委員會工作經費年度預算》執行。

　　第四條 工作經費用于與**業主大會、業主委員會工作有關的經費開支，包括業主委員會（含籌備階段）辦公經費、業主委員會委員工作補貼、聘用人員工資保險、業主大會會議開支、組織業主活動開支、代管會計事務所報酬、律師費、審計費、網站開發和托管運營費，經業主委員會批準的其他開支。

　　第五條 會計外聘，出納由業主委員會委員擔任。

　　第六條 工作經費報銷時，經辦人須填寫報銷單，報業主委員會秘書長審核、業主委員會主任簽批，方可交出納核報。業主委員會秘書長或主任為經辦人時，須報常務副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支，開支項目須事先列入業委會會議議題，超過半數的業主委員會委員同意，秘書長和主任才能簽批，承辦人可交出納報銷。

　　第七條 工作經費預借申領時，經辦人須填寫申請單，報業主委員會秘書長審核、業主委員會主任簽批，方可交出納領用。業主委員會秘書長或主任為經辦人時，須報常務副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支，開支項目須事先列入業委會會議議題，超過半數的業主委員會委員同意，秘書長和主任才能簽批，承辦人可從出納領用。預借經費，必須在開支后一個月內銷賬。

　　第八條 業主委員會秘書長在每月一次的業主委員會委員通報一次工作經費使用情況，接受全體委員的日常監督。每位委員均有權查看工作經費開支賬簿，財務人員不得以任何理由加以拒絕。

　　第九條 業主委員會每半年須向全體業主公布一次工作經費使用情況，接受業主監督。

　　第十條 業主委員會換屆時，由新一屆業主委員會聘請專業機構或人員對上一屆業主委員會工作經費使用情況進行審計，審計完畢后，方可進行財務交接。

　　第十條 本辦法的修改、補充、解釋須經主委員會會議全體委員三分之二同意，并按照《議事規則》第二十六條公示。

　　第十一條 本辦法經業主委員會會議三分之二委員同意通過，按照《議事規則》第二十六條公示后生效。

篇2：業主大會和業主委員會工作經費問題討論

　　業主大會和業主委員會工作經費問題討論

　　業主大會是一個決策權力機構，業主委員會是其執行機構，執行業主大會的決定。業主大會、業主委員會的工作經費通常包括基本辦公設備購置費用、文件宣傳資料復印制作費用、辦事人員、業委會委員的基本工作補貼(如交通、手機)。根據國家建設部《業主大會規程》第三十五條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

　　一是可由全體業主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔，具體的湊集方法在業主公約或業主大會議事規則中規定

　　二是可在與物業管理公司簽訂《物業服務合同》時，約定該工作經費由物業管理公司承擔。例如，有的業主委員會辦公經費從停車費里與物業公司對半分成，用于召集業主開會時的礦泉水費用、宣傳告示的筆墨紙張、打字費用、電話費等。按其業主委員會的規定，當費用在200元以下時，主任可以簽字，超過200元就需要經過業主委員會的討論。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　加強和諧小區的建設，業主委員會的重要性是毋庸置疑的，但是在不少人的心目中，業委會似乎是與義務奉獻掛上等號的，業委會的運作是否需要運作經費呢?如果有，應該從哪里支出，又用在哪里呢?不久前，在上海業偉業主咨詢有限公司就舉辦了一次別開生面的“業主委員會運作經費”研討會。

　　“津貼該拿”意見占上風

　　在比較傳統的觀念中，似乎業委會就意味著義務性的工作，時運苑業委會主任金龍也贊同這一觀點。他認為，業委會的經費有兩個方面，其一是業委會平時的培訓、開會等不可或缺的程序，這些沒有辦法不開支;其二就是主任的津貼。不管是不是應該拿，業委會主任要拿業主的錢都很難，所以該小區把本來準備寫進議事規則的主任津貼又進行了修改，認為業委會不拿這份津貼更好，這樣精力多的時候就多做，工作忙的時候也可以少做一些。而如果業委會成員拿錢了就必須把事情做好，從這一角度來說，現在的義務勞動反而更有利。

　　而與會的更多的業委會成員則另有想法--共富新村富康園小區業主委員會主任鐘鶴年就提出，拿不拿津貼，其實是小事，但如果沒有津貼的約束，也許會造成業委會想干就干，不想干就不干的錯誤認知。業委會形同虛設，這是與設立業主委員會，盡最大的職責保護業主利益的原則相悖的。

　　常興家園業委會的運作經費(包括主任津貼)都來自于維修基金利息、小區停車費及小區中的一些額外收入如電梯里的廣告收入等等。該小區業委會副主任黃華茂介紹說，雖然業委會主任、副主任拿津貼，但都要事先通過業主大會討論通過，并張榜公布。他認為，通過業委會的努力工作，能夠管理好小區的資產，并且為小區創收。除了業委會的運作經費外，創收的費用會全部加入到維修基金里，讓業主知道業委會為小區創收不是為了自己，而是為了全體業主的利益。所以只要業委會把創收的收入歸還給業主，業主就會理解，業委會的工作也會相對好做。業主委員會必須要創收，沒有創收就無法運作下去。

　　而浦東北蔡華佳花園業委會秘書胡松濤則認為，業委會上任以后就要代表業主精心管理，使物業公司能夠管理好小區，使業主所繳的物業管理費物有所值，這比業委會拿不拿津貼要重要得多。為了以后的業委會做好榜樣和打好基礎，完全按市場化的理念為今后的業委會建造一個平臺，華佳花園是通過業主大會決定業委會要拿津貼的，而且這一決議是全體通過，沒有任何異議。業委會每個星期都值班，而且還組織一些晚會之類的活動，搞活小區氣氛，豐富業主的生活。在費用方面，規定好運行費在多少范圍內業委會主任簽字就可以，若達到一定數量則必須開業主大會。所以，經費運行方面有沒有困難，關鍵是看看小區業委會是不是要用經費使小區的物業管理更有效和令人放心，為業主創造一個安靜、舒適的生活環境。這樣業委會成員也能認識到自己的價值。

　　淞虹公寓業主委員會主任顧偉成同時還是上海實誠物業管理有限公司總經理，由于身兼兩職，對于經費問題就更有感觸。他認為，不拿經費并不等于就能做好業委會的工作。“即使規定業委會不拿經費，想鉆到業委會干壞事的人，到最后會鉆進來，想方設法地來動用維修基金。所以現在做業委會，重要的是形成一個良好制度，并一直延續下去，為以后的工作鋪好道路。制度好壞人也難干壞事，制度不好好人也要干壞事。建立一整套的好的制度，在為全體業主做好工作的前提下，業主委員會的勞動，付出成本絕對該有回報。”業委會經費合理合法

　　上海業偉業主咨詢服務有限公司總經理劉生敏指出，任何小區都是“值錢”的，一草一木都屬于全體業主所有，即使是售后公房也會有地面停車費。業主委員會作為業主大會的執行機構，其運作經費可以理所當然地由小區公共收益承擔。

　　討論業主委員會是否該有運作經費的問題，關鍵是對于物業管理的觀念需要轉變。首先，物業管理的主體是業主而并非物業公司，業主委員會要聽物業公司的話來使用經費，是本末倒置。而業主進行物業管理的組織形式是業主大會，不是每個業主都說了算，必須是業主大會決定，包括這里所談的業主委員會經費、維修資金的管理、要不要物業公司等，都應由業主大會說了算。

　　至于有的小區說業主委員會沒有錢，是最大的誤區。因為業主是小區的主人，業主交的物業管理費都屬于業主大會的執行機構--業委會的管理，請物業公司提供什么樣的服務，收多少費，都是由業主大會決定的。業主委員會的經費也是業主大會決定的。物業公司收物業管理費只是代收，國務院《物業管理條例》的規定，物業管理費也可以交給業主委員會。而小區的公共收益主要用于補充維修資金，也可以用于業主大會。　　物業管理的根本目的是維護公共利益，維護業主的整體利益，并非是維護某一個業主、某一時期的業主或者某幾棟樓內業主的利益，這一點與物業公司的物業管理服務活動是一種純商業行為，是市場行為有所不同。包括經費在內，業主大會不需要、也不可能把所有的意見統一起來，只要進行公開表決就可以了。因為公開透明的制度，會防范不良事件的發生。

　　根據《上海市住宅物業管理規定》，業主委員會運作經費由業主大會決定。可以從停車費、廣告費等公共收益中提，也可以從物業管理費中提取，所以業主委員會提供服務收費完全可以理直氣壯。但要建立一個制度讓業主委員會分工明確，有明確的責任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來負責。業主委員會主任應該有負責的精神。業主大會可作決策　　搜狐網有一個調查，問“應不應該在繳納物業管理費之外，再繳納一點費用作為業主委員會的經費?”結果是選同意的占57.3%，不同意的占42.7%。

　　劉生敏認為，業主都交了物業管理費，物業管理費就是用于小區管理的，業主委員會就是來管理小區的，其經費理所當然在物業管理費中承擔，為什么要額外繳納業委會的經費呢?業委會的運作經費不要動用維修資金，也可以不動用小區的公共收入，完全可以直接從物業管理費中提取。國外的業主委員會都是以非贏利形式在運作，多數情況下，物業管理經費與業主委員會運作經費是一體化管理的，也就是說業主委員會的運作經費往往就是物業管理費用，或者說就是物業管理費的一部分。

　　他還指出，杭州市1997年就規定了業委會的經費可以從物業管理費中提取1%。北京市在也有這方面的規定，可以從物業管理費中提取3%至5%作為業委會的活動經費，成都則正在考慮在物業管理費中提取10%作為業委會的活動經費。而即使沒有法規文件規定，業主大會也是可以決定的，因為國務院《物業管理條例》已經明確了業主大會決策這個制度。假使是業主大會決定物業管理費中100%作為業委會的活動經費，也是業主委員會自治管理的一種體現。事實上，有很多小規模的小區或者售后房小區因為收費比較困難，物業公司不肯接手，完全可以由業主委員會自己管理。應該認識到，住宅小區會擁有一定的商業價值，因為商家的客源，也就是所有人都住在小區，無論窮人、富人都會回家。小區必然會成為商家的必爭之地，業委會要樹立信心，為全體業主有效管理大家的小區。

　　上海興天物業管理有限公司總經理李文康也指出，物業公司和業委會在經費分配上，要追求各自的權益。業委會的運行經費要比較規范，而且動用費用必須至少要經過兩個人簽字才能報銷，3個月一次匯報，半年做一次公布。同時還建議業委會的人員要充分履行監督權，而盡可能少的履行指揮權，協商是解決問題的最好辦法。

　　小區業委會成立了，小區物業管理的現狀有什么變化?沒變化、不如以前43%

　　有一定改觀，明顯改善50%

　　認為業委會沒發揮作用的依據是什么?業委會法律地位不明確，相關法律法規不完善5.7%

　　業委會缺乏經驗、專業知識，投入經驗不夠28.5%

　　業委會沒有經費，沒有場所21%

　　業主對業委會支持不夠14%

　　你認為業委會工作是不是應該有償?該有償79.3%

　　不應該有償20%

　　你認為應不應該在繳納物業管理費之外，再繳納一點費用作為業主委員會的經費?同意57.3%

　　不同意42.7%

　　法律法規就如何組建業主委員會，業委會該由誰牽頭組織等沒有明確規定。按理說，業主委員會由業主牽頭最好，但目前出現的情況是業主之間并不熟悉，又缺少聯系。因此，有關法規規定由開發商或物管公司來牽頭。但目前法律法規尚有漏洞，開發商存在拖欠物業維修基金、建筑質量等問題;而物業管理公司存在自身的管理水平比較低，及與開發商是“父子兵”等問題，造成有的開發商和物管公司都害怕業主委員會成立之后改聘物管公司，因此，他們的配合并不積極。福州有不少小區早在幾年前就開始籌備成立業委會，但是總被開發商和小區物業管理公司以各種理由為借口故意拖延。業主自身素質問題業委會要如期成立，需要一些維權意識強，而且熱心的業主積極主動去發動其他業主，同時也需要大部分業主的配合。現在，不少人抱著明哲保身的想法，認為多一事不如少一事。他們認為擔任業主委員會委員既然沒有報酬，也是在浪費時間，因此不愿意牽頭對業委會的成立持冷漠觀望的態度。此外，也有個別業主委員會籌備組的成員被收買，不再代表業主利益，引起業主反感，使業委會的籌備工作陷入困境。業委會成員津貼問題小區的事務很瑣碎，對業主委員會成員給些補貼也是合理的。國外的一些法規也規定，經業主大會同意，業委會成員可以收些報酬。我國上海等地目前已經出現了業主委員會主任專業化、中介化的現象。如上海實行的“小區經理責任制”，就是由業主大會聘任專業人員擔任業委會主任來處理日常事務。因此，福建一些業內人士也認為，給予業委會成員適當的津貼將有利于業委會工作的開展。