陽光海岸小區安全管理措施

　　一、安全管理的措施及對策

　?。ㄒ唬┐_保保安員的綜合素質

　　1、素質管理。對保安員實施準軍事化管理，做到"五統一""三集中"，即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。

　　2、意識培養。努力培養保安員的服務意識，樹立"業主需要就是工作"的觀念，改變原來保安員單一的護衛功能，使保安員成為"保安員、迎賓員、服務員"的有機統一體。

　?。ǘ┌踩芾眢w系的建立

　　1．確定"動態管理"思想，即在崗位的安排上采用固定保安崗與流動崗位相結合的設置，對小區實行動態監控管理。

　　2．在動態管理的層次上采用機動巡邏的方式，巡邏保安員負責小區整體外圍和樓宇內部重點防范部位的安全巡視，確保管理不出現盲點。

　　3．在防范的策略上強調與當地的治安組織聯防聯治，發揮治安的規模優勢。

　　4．強調全員管理。車管員要求發揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起"快速反應,快速支援"體系。

　　5．充分發揮業主的力量，共同參與小區安全防范。

　?。ㄈ┌踩芾淼闹攸c轉移

　　1、接管入伙期，主要以人防為主，物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設施以及保證小區環境的干凈整潔。

　　2、正常使用期，安全防范逐步轉向人防、物防、技防相結合，著重體現技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員，工作重點是杜絕閑雜人員進入小區，疏導車輛，室內防盜和公共秩序維護。

　　（四）逐步完善技防手段

　　管理處通過多種渠道籌集資金，并積極爭取開發商及業主的支持，逐步完善小區內的技術防范手段，向科技要平安。逐步在小區內配備包括門禁系統、樓宇可視對講系統、室內報警系統、閉路電視監控系統、巡更系統、電子圍墻等安全防護設施。

　　二、公共安全管理

　?。ㄒ唬┍０矋徫辉O置

　　1.固定崗位設置：在小區主要出入口、停車場、總控中心等處設立24小時保安值班服務。

　　2.流動巡視崗：設立適當的流動巡視崗對公共區域、樓層進行適時巡視。

　　3.按照政府要求，給下崗人員提供就業機會，在停車場崗，可由下崗人員擔任"車管員"工作，工作應合格。

　?。ǘ┤藛T及物品出入管理

　　1.住戶憑IC卡感應刷卡開門進入。

　　2.對來訪人員可用可視對講與待訪住戶聯絡，得到住戶確認同意后，方可進入。

　　3.對不肯合作強行闖入的人員，通過對講機報告班長或巡樓保安，協助處置;對現場處置情況做簡要記錄。

　　4.盡可能判別及阻止尾隨人員進入小區。

　　5.對進入小區的施工服務人員進行臨時出入證辦理、核對進入或市政單位憑工牌卡核對登記進入。

　　6.搬出大件物品（400mm×400mm以上或需兩人以上才能搬動的物品或需要借助車輛搬運的物品），憑放行條放行。

　　7.批量物品進入小區，查看是否夾帶有《陽光海岸管理公約》所禁止入內的物品，對允許進入的物品給予放行。

　　8.對嚴格禁止入內的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等）拒絕進入,必要時報警。

　?。ㄈ┕舶踩珣狈?/P>

　　1.二十四小時緊急救助協助服務：設有24小時人工接聽直線電話，派員處理如室內停電故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴重堵塞處理，協助派員提供下述相應緊急協助服務。

　　2.配備緊急救助工具、物品：保安監控中心配備電筒、人字梯、電梯開門專用鑰匙、擔架、絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應急物品。

　　3.消防緊急協助服務：義務消防隊第一時間到火警現場處理報警、初期滅火、人員疏散等各項緊救援協助措施。

　　4.停水應急處理服務

　　1)獲知的市政停水情況時，事前在相關樓宇張貼停水通知。

　　2)故障停水情況，接報后10分鐘內到位處理。情況嚴重時，及時告知住戶。

　　5.停電應急處理服務

　　1)備用發電機在5分鐘內發電，提供電梯、消防、供水等一類用電設備電力

　　2)獲知的市政停電情況，事前在相關樓宇張貼停電通知。

　　3)因設備維修保養需要停電，事前在相關樓宇張貼停電通知。

　　4)故障停電情況，接報后10分鐘內到位處理。

　　5)故障停電情況，接報3分鐘內檢查電梯是否困人。如有困人，安撫被困乘客，并實施緊急救援服務。

　　6.急癥病人協助處理服務

　　1)發現（或接報）有急癥病人后，就近保安員迅速趕到現場協助，同時撥打"120"求援。

　　2)對心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫務人員達到前，協助尋找病人身邊的急救藥品，查看說明，協助病人服用，嚴禁隨便移動病人。

　　3)維護現場秩序，協助醫務人員進行搶救。

　　7.電梯困人應急處理服務：監控中心接到電梯困人報警信號（電梯警鈴、求救電話）后，在3分鐘內到達現場，實施解救。

　　8.爆管（水浸）事故應急處理服務：當發現（或接報）爆管（水浸）信息，在10分鐘內派員到現場處理。

　　9.雷暴（洪水）應急處理服務

　　1）收到信息公告住戶知曉，離家前關閉好窗戶。

　　2）備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫。

　　10.煤氣泄露的應急處理服務

　　1）當嗅到（或接報）煤氣管網有煤氣泄漏時，就近保安員立即封隔現場，同時報煤氣公司緊急處理。

　　2）當嗅到（或接報）公寓單元內有煤氣泄漏時，立即聯系住戶或居委（片警），采取措施進入戶內，關閉煤氣總閥，打開門窗。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。

　　11.出現觸電事故的應急處理服務：發現（或接報）有人觸電時，切斷電源，實施緊急救援措施，并撥打"120"求援。

　　12.醉酒及精神病人鬧事的應急服務：發現（或接報）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在5分鐘內到達現場，隔離、勸阻他人接近，并視情況報110處理。

　　13.治安事件緊急救援協助服務

　　1)搶劫（盜竊）事件

　?、儆龅剑ɑ蚪訄螅尳伲ūI竊）報警，在盡力確保護業主（戶）及自身安全的前提下設法制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機關處理；現場有傷員時要及時送傷員到醫院救治或撥打"120"求救。

　?、诒Ｗo現場，如實的向公安機關反映情況，積極配合、協助公安機關破案。

　　2)斗毆事件

　　①發現（或接報）物業內有業主（戶）之間或業主（戶）與他人爭吵、斗毆情況時，盡可能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態度了解情況，可協助報警處理。

　　②現場有傷員時要立即送醫院救治或撥打"120"求援。

　　三、消防安全管理

　　1.義務消防組織建設

　　1)建立24小時在崗的緊急救助的義務消防隊。

　　2)落實消防安全責任人，簽訂消防安全責任書。

　　3)落實消防安全巡視、檢查制度，經常性的進行巡視、檢查、監督管理。

　　2.消防輔助設施及器材設置

　　管理處對公共區域的消防輔助器材合理配置、統一管理。

　　1)滅火器

　　電梯機房、高低壓電房、水泵房、空調機房配備滅火器；

　　小高層每個大堂配備2瓶4公斤裝的滅火器。高層每個大堂配4瓶4公斤裝的滅火器；

　　物業管理處配6瓶4公斤滅火器；監控中心配8瓶2公斤裝滅火器；維修班配2瓶4公斤裝滅火器；期停車場配4公斤裝滅火器適量，停車場另配4瓶30公斤手推車式干粉滅火器。

　　2)消防服（含頭盔、靴子）

　　配置不少于4套消防服。

　　3)消防自救呼吸面具

　　在主要通道口處配置自救呼吸面具。在義務消防隊人員的崗位旁配置防毒面具。

　　4)消防斧

　　高層樓棟及監控中心各配置一把消防斧。

　　5)高空緩降器

　　配置高空緩降器2套。

　　6)應急照明燈（手提式）

　　消防監控中心配置兩盞。

　　3.公眾消防宣傳

　　1)消防宣傳教育

　?、僦朴喒娤腊踩贫?，開展消防安全宣傳教育。

　?、谠谖飿I區域設置消防宣傳專欄，通過海報、音像資料、多媒體演示、模擬災害處置及火場逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規、普及消防安全知識，包括配合政府相關部門組織的消防展板、參觀培訓講座等宣傳活動。

　　2)消防演習

　　每年舉行一次有住戶參加的綜合性消防演習。

　　4.消防安全內部管理

　　1)消防設施、器材檢查

　　建立消防安全三級檢查制度，每季度對消防栓、滅火器進行一次全面檢查，并對其有效性（完好）進行標示封貼。

　　2)內部消防演練

　　制定消防應急措施，建立消防報警、疏散搶救、安全警戒等各項應急預案，每月組織義務消防隊進行一次專項消防訓練。

　　3)室內裝修消防管理

　?、倬幹剖覂妊b修管理規定，與住戶簽訂《室內裝修管理服務協議》，并向施工單位進行消防安全交底，明確雙方對施工現場的消防安全責任。

　?、跈z查、督促施工單位履行相應責任，按照規定采取必要的安全防護和消防預防措施。督促施工單位清理好現場、使用合格的臨時施工用電線路和照明裝置、配備合格、足量的滅火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工進度的限量進入、施工現場的禁止吸煙等工作。

　?、勖刻觳簧儆趦纱螌ρb修施工現場巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。

　?、軐徍耸┕踊鹕陥蠓桨?，查看動火現場后，辦理施工動火證。

　?、輩f助進行裝修施工消防驗收。

　　四、停車場及交通管理

　　1．停車場標識標線管理

　　1)停車場設置限速標識，限速5公里/小時，設置適當減速帶。

　　2)在停車場內設置《停車場平面示意圖》、《停車場管理制度》、懸掛《停車場收費許可證》。

　　3)停車場進出口設置限制高度標志。

　　4)停車場內設置禁鳴喇叭標識。

　　5)設置禁止吸煙標識。

　　6)人車共用通道設置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標識。

　　7)設置禁止在停車場內加（過）油及維修車輛的標識牌。

　　8)停車場內設置道路（含進出口、停車區）指示及消防疏散通道指示標識。

　　9)按照《交通標識、標線樣本》規范設置停車場內的各種標線。

　　2．車位及車輛管理

　　1)建立私家車位（固定停放車輛）資料檔案，設置"私家車位"標牌及車位編號標識。

　　2)設置停車場收費系統，車輛刷卡計時收費，出、入攝像刷卡圖象對照一致放行。

　　3)維護車場秩序，對停放的車輛進行巡視檢查，正確疏導出入車輛，指揮進庫的車輛按規定泊車。

　　五、自然災害應急

　　1．管理處盡可能及時地收集自然災害（臺風、雷電、暴雨、酷熱等）天氣信息，并以公告欄、通知單等形式公示預告。

　　2．進行防災抗災準備，建立各項防災抗災管理程序，組織抗災培訓。

　　六、公共意外傷害管理

　　1．公共作業安全防范管理

　　1)所有公共作業均設置"正在施工"等警示標識。

　　2)因公共作業造成人員、車輛通行不便的除設置警示標識外，加設護欄（高度80-100CM、間隔30CM）防護，進行下挖作業時進行封閉式防護。

　　3)從事距離地面2.5米以上作業的施工單位要具備相應的資質，作業前要對其進行安全交底。作業（含外墻清洗、擦窗機的操作）現場要設置警示標識，下方要用圍欄（高度在80CM-100CM）防護，圍欄面積=作業面積+作業半徑×高度×0.25,并有專人守護。

　　4)對正在進行的有帶電體裸露、低位的公共作業區域，設置警示標識外，做隔離防護，施工人員離場前斷開電源。

　　5)對正在進行的有尖銳物體外露、粉塵、落物等綜合性危險的公共作業區域，增設警示標識外，做封閉式防護，并有專人負責巡查。

　　6)對住戶聘請來的裝空調、加雪種等高空作業納入管理，要求住戶督促做好安全工作。

　　2．環境安全防范管理

　　1)物業區域的定期投放鼠藥時，放置在非顯眼位置的專用"鼠屋"內，并設置圖文的"有毒鼠餌"警示標識。

　　2)綠化、衛生消殺選用環保的低殘留藥品。

　　3)地面清潔選用中性清潔劑，不使用用強腐蝕性清潔劑。

　　4)園區中的景觀水池保持水深不超過40cm，并設置提醒標識。

　　5)對園區的喬木進行修剪，及時除去枯枝，消除安全隱患。設置雷雨天禁止 停留的警示牌。

　　6)開展禁止高空拋物的宣傳教育。

　　7)要求溜寵物狗的住戶在晚上10點之后至次日6：30之前進行，并且有狗鏈牽行、戴口護套。對違規行為進行勸止。

　　8)其他有關的環境安全隱患的處理，如在陽臺欄桿外養花等等。

　　3．設施及相關場所安全防范管理

　　1)樓宇內的電表房、各種管井等在正常情況下實行上鎖管理。

　　2)二次供水水箱（池）加蓋加網加鎖，指定管理處專人負責管理鑰匙，由專業清洗水池公司進行清洗水池時，由管理處派人開啟、關閉水池鎖。

　　3)物業的重點部位（電梯控制房、空調控制房、配電房、發電機房、電話總機房、水泵房、消防監控中心、倉庫等控制、管理用房）明確安全管理責任人，無人值班時加鎖，并要采取人、技防措施。

　　4)物業樓宇的天臺門、消防通道疏散戶門加裝門磁報警器，開啟信號與總監控相連，控制上天臺的人員。

　　5)物業內設置樓座號、樓層號、電梯號、物業管理處位置、道路方向、各個經營服務項目位置、停車場及進出口等指示標識。

　　6)各種動力設備懸掛運行狀態（正在運行、正在檢修等）標識。

　　4．公共設施意外傷害防范管理

　　1)低矮（1.9米以下）易碰撞的部位設置"小心碰頭"警示標識。

　　2)公共區域容易碰撞的尖銳物體采取軟包保護措施。

　　3)公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設置"小心摔傷"警示標識。

　　4)非工作人員不宜進入的場所設置"禁止入內"的警示標識。

　　5)非操作人員不允許操作的設備設置"嚴禁觸摸" 的警示標識。

　　6)兒童游樂場所沒有低矮（1米以下）的尖銳物體外露。

　　7)兒童樂園設施經常性巡視，每月全面檢查一次，及時更換損壞物件。

　　8)門禁開門按鈕燈、低矮地面裝飾燈、節慶燈飾等兒童易接觸到的使用36伏以下安全電源，其他低矮的照明燈保持設施本身防護裝置完好。

　　9)透

明玻璃門貼上醒目的防撞（識別）標識。

　　10)物業內有網欄的地方設置"禁止攀爬"標識。對會所泳池保持原有護欄完好。

　　11)電梯（含扶梯）設置 "幼童乘坐必須有大人陪同"及"注意夾傷"的標識。

　　12)兒童樂場所設置安全須知標識，如"兒童游玩必須有大人陪同"的標識。

　　13)對健身房、桑拿房限制兒童進入。對泳池按照安全防范要求進行標識、警示、非開放時間進行鎖閉等管理控制。

　　七、監控中心錄像管理

　　對小區園區出入口、大堂、電梯轎廂等進行24小時不間斷錄像，一般錄像資料保存時間不少于3天。需要時，對某一時間段的錄像可以提取長期保存。

　　八、公共安全輔助設施設置及管理

　　對經公共地方進入住戶私家住宅單位進行必要的阻隔和布置防控報警裝置，包括保持門禁完好、固定消防走道窗戶的開啟程度和增加分隔欄，在易攀爬處設置紅外對射報警裝置、天臺門磁報警等措施，使外部人員不能輕易進入到住戶家中，做好安全防范。

篇2：物業消防安全管理存在問題及改進措施

　　物業消防安全管理存在問題及改進措施

　　隨著城市化的不斷發展，物業消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業消防安全管理存在的問題及以及原因進行了分析，并就如何改進提出了工作建議。

　　物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。

　　一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

　?。?）重視程度不夠。一些物業服務企業重經營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。

　?。?）主體意識不強。有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，樂見“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

　?。?）管理水平薄弱。當前，物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

　?。?）維護資金缺乏。按照《物權法》及有關規定，物業服務企業實施消防管理所需費用主要來自業主交納的物業服務費，物業服務收費遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，然而實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

　　二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：

　?。?）物業管理整體發展水平不高。

　　按照我國《物權法》和《物業管理條例》設計的模式，業主對建筑物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業主組成業主大會，代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，并選舉業主委員會作為其執行機構。物業服務企業是全體業主決定聘用，受業主委托從事物業管理的，物業服務企業與業主共同體是一種合同上的委托關系。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。而現狀是，很多建筑小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同的更加稀少，往往是開發商選聘其認為合適的物業服務公司，甚至“建管合一”，加之業主個體自治維權意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業服務企業非但不是大家的“管家”，反而給人們產生一種服務項目、服務標準、收費項目都由其說了算，只收錢不服務的感受。這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基礎、最深層次原因。

　　（2）物業服務企業消防管理的職責定位不明確。

　　在行政法律體系內，《消防法》第十八條規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”，《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第十條也明確“居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：一是制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。”而民事合同中物業消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設行政主管部門設計的《前期物業服務合同》、《物業管理合同》示范文本），作為為業主服務、對業主負責、依賴物業服務收費而生存的物業服務企業，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責任與民事合同具體職責內容的不對應使得物業服務企業對自身的消防管理職責模糊、淡化。

　　（3）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。

　　例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等問題，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關系上來說，行為人的行為侵犯了其他業主的相鄰權、對他人的人身財產安全構成了潛在危險，權利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟，但中國傳統鄰里關系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

　?。?）政府介入和干預方式簡單而效率不高。

　　政府的介入或干預是在市場運行不規范、權利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執行，維護公共利益。具體到消防行政管理領域，在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成的當今，社會和單位都依賴于公安機關消防機構的消防監督執法行為，而消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，即使檢查發現問題也只能要求物業服務企業督促解決，更不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、相鄰關系人等相互間錯綜復雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

　?。?）物業消防維修費用使用不透明、不暢通。

　　物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。這其中有兩個關鍵點，一方面是必須明確物業消防服務日常維護職責和標準，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區分具體問題哪些是業主或部分業主自身原因造成的、哪些是物業服務企業管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監管資金的政府職能部門認識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數（兩個三分之二）業主或業主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數不積極參與、三是眾口難調形不成合意。這兩個關鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例，所以出現很多建筑消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

　　三、加強物業消防管理的幾點措施

　　從上述分析可以看出，物業消防管理法律關系十分廣泛而復雜，涉及業主和物業使用者的建筑物區分所有權和相鄰關系的權利與義務，業主大會、業主委員會的權利與義務，建筑物開發建設單位的權利與義務，物業服務企業依據物業服務合同所確立的權利與義務，政府及主管部門、相關職能部門的職權和職責等種種關系。尋求提高物業消防管理質量的對策也應當綜合規劃、統籌考慮、各方參與、齊抓共管。

　?。?）完善業主自治組織，提高業主自治水平。

　　應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導、幫助物業小區廣泛成立業主大會，選舉業主委員會，作為全體業主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導的地位，發揮自治自律作用，理順業主與物業服務企業的關系，由業主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

　?。?）明確物業服務企業消防管理的職責與標準。

　　在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

　　（3）大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力。

　　安全生產、社會治安綜合治理、建設（房地產）主管部門等職能部門、機構要會同公安消防部門和鄉鎮、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗或者向物業服務企業派駐消防安全管理師。

　?。?）切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查。

　　以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質、以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

　　（5）明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法。

　　在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設施維護、更新經費的保障突進、落實機制、監管模式和制約措施。

篇3：中學食堂消防安全管理措施及消防應急預案

　　中學食堂消防安全管理措施及消防應急預案

　　為了更好的保障食堂安全生產，提高消防安全意識，預防消防事故的發生。針對食堂具體情況，特制定食堂消防安全管理辦法和消防應急預案。

　　1、建立食堂的兼職消防員。(由管理員兼任)

　　2、兼職消防員負責定期檢查食堂消防設備是否完好，(包括滅火器、消防水、消防帶、消防栓等。)

　　3、兼職消防員負責定期檢查食堂電、氣(線路、管道、開關、)發現問題及時報修或更換。

　　4、兼職消防員負責每學期組織消防安全學習，讓每位員工都熟悉消防知識，正確使用消防器材。

　　5、每兩周必須清洗一次煙罩，每年暑假清洗一次油煙煙道。

　　6、每天晚上值班員要認真檢查水、電、氣開關是否完全關閉。

　　7、食堂不準私拉亂接電線，用電器。停電用蠟燭應注意安全，不用時立即熄滅。

　　鐵中食堂消防應急預案

　　1、在食堂生產過程中，如上灶工作時，操作人員不得離開。若發生停電、短路時應及時關閉天燃氣，若發現電、氣設備有問題應及時停止工作，并上報維修。操作完成后先關閉氣閥，后關閉電源，檢查完畢后方可離開。

　　2、若發生油鍋或油垢、天燃氣起火燃燒，應及時撥打119，通知學校相關部門，關閉氣閥，切斷電源。并迅速組織員工滅火。

　　3、若發生油鍋燃燒，可采用以下辦法撲滅油鍋火焰。

　　(1)用鍋蓋或能遮住鍋的大塊濕布、濕麻袋，遮蓋油鍋，使油鍋中的火與空氣隔絕而熄滅。

　　(2)在沒有鍋蓋等遮蓋物的情況下，還可將蔬菜或其他食物沿著鍋邊一下子倒入鍋內，利用蔬菜、食物與著火油品的溫度差，使火自動熄滅。

　　(3)使用滅火器滅火時應對準火焰根部噴射，并左右晃動、直至將火撲滅。

　　4、如煙道內油垢發生燃燒，應先用滅火器對準煙道撲滅，外面用消防水對其煙道降溫，使煙道內火不能燃燒，直至撲滅。

　　特別需要注意的是：

　　油鍋、電路起火千萬不能用水往鍋里澆。這樣不僅撲滅不了火焰，相反會造成火災和人員傷亡。