物業(yè)收費價格市場化之我見

　　“收費難”問題，一直是困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大問題。北京市發(fā)改委、北京市建委于20**年12月19日頒布了《關(guān)于發(fā)布北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)和北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)的通告》(京發(fā)改[20**]2662號)(以下簡稱《通告》)，對物業(yè)管理收費進(jìn)行明確的界定，把除經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)以外的住宅小區(qū)物業(yè)管理收費推向市場。筆者認(rèn)為由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商定價，從理論上講，是符合價值規(guī)律的，也是社會發(fā)展的必然趨勢。但須在物業(yè)管理收費市場完全成熟的條件下才有可能順利實現(xiàn)，而成熟的市場需要政府、社會、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)共同培育。

　　一、物業(yè)管理收費價格市場化的成熟條件

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)管理收費價格市場化的成熟條件應(yīng)該由管理及參與生產(chǎn)消費各方的成熟程度所決定，而目前我國物業(yè)管理發(fā)展水平尚未達(dá)到這一要求。

　　1、政府主管部門對市場研究的投入不夠，市場機(jī)制尚未完全建立起來。

　　物業(yè)管理主管部門在人力資源及編制、體制等方面還沒有足夠的支持。由于主管部門人少，只能被動的應(yīng)對物業(yè)管理的繁雜事務(wù)，更沒有人力、物力去研究、追蹤不斷發(fā)展變化的物業(yè)管理服務(wù)市場，制定市場規(guī)則，培育監(jiān)管體系。另外，政府主管部門建制資格低，沒有相當(dāng)有力的管理權(quán)限。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)面對市場運作能力還不夠強(qiáng)，所提供的服務(wù)類型、標(biāo)準(zhǔn)及價格方面還難于滿足業(yè)主的需要。

　　在國外，“物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)不是由政府規(guī)定，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會根據(jù)預(yù)算決定。因此，做好預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事，提出合理的預(yù)算是其財務(wù)運作甚至利潤多寡的關(guān)鍵。預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，每個業(yè)主和物業(yè)管理公司必須遵照執(zhí)行。由于預(yù)算非常詳實、重置基金，根據(jù)實際每年調(diào)整、逐項計算，對偶然事件有充分考慮，保險觀念強(qiáng)，因此，物業(yè)管理公司的財務(wù)運作基本上處于贏利狀態(tài)，整個市場平穩(wěn)有序?！?也就是說，物業(yè)管理收費市場化，要求企業(yè)有很強(qiáng)的服務(wù)收費價格預(yù)算，而這種預(yù)算不是單一的，是多種可供選擇的，也是實實在在的。要達(dá)到市場的要求，還需要經(jīng)過實踐檢驗的過程。過去，推行的“包干制”及“酬金制”中，真正提高物業(yè)管理企業(yè)市場運作能力的無疑是“酬金制”?！俺杲鹬啤庇形飿I(yè)管理企業(yè)與業(yè)主共同參與管理，具有較高的透明度，有利于提高企業(yè)提高管理服務(wù)產(chǎn)品的供給能力，也有利于業(yè)主的認(rèn)可和評判。

　　3、業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念還很薄弱。

　　正確的物業(yè)管理消費觀念在于:把物業(yè)管理作為物業(yè)(房產(chǎn))保值升值的一種投資行為；物業(yè)管理作為一種服務(wù)產(chǎn)品在得到相應(yīng)的管理服務(wù)后應(yīng)支付相關(guān)費用；物業(yè)的品質(zhì)越好，要求的服務(wù)水平越高，支付的費用越大；作為業(yè)主擁有的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理做得好壞，直接關(guān)系著廣大業(yè)主的切身利益，需要廣大業(yè)主的關(guān)注和支持。物業(yè)管理消費的這些觀念在南方沿海城市的業(yè)主中認(rèn)同度較高，而北方城市，如北京還相對滯后，相當(dāng)一部分業(yè)主服務(wù)要求要高，費用支付要少，有的甚至以種種理由拒絕付費，這也說明物業(yè)管理服務(wù)市場還不夠完善。

　　4、市場定價的可操作性差。

　　物業(yè)管理收費價格市場化，需要物業(yè)管理企業(yè)提出可供業(yè)主選擇的管理服務(wù)方案，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，方案也不同。但是目前還有絕大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)委會，在北京四千多個小區(qū)只有10%左右，即四百多個業(yè)委會。物業(yè)管理收費價格在沒有業(yè)委會的情況下，如何確定?因此，物業(yè)管理收費價格市場化對單一業(yè)主或有業(yè)委會存在的多業(yè)主小區(qū)可以推行，但對多個業(yè)主且無業(yè)委會的小區(qū)就難以操作。

　　綜上所述，成熟的物業(yè)管理服務(wù)市場應(yīng)該具備四種條件:物業(yè)管理企業(yè)具有較強(qiáng)的市場運作能力；業(yè)主對物業(yè)管理的消費觀念要高度一致，并得到認(rèn)可與支持；政府主管部門對市場監(jiān)管體系要建立及完善；產(chǎn)品能夠在“市場”上得到等價交換--定價的可操作性。

　　二、培育市場，為物業(yè)管理收費完全市場化創(chuàng)造條件

　　物業(yè)管理服務(wù)市場化是形勢所需，也是社會發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)的要求，但在目前情況下，物業(yè)管理各方的當(dāng)務(wù)之急是建立、培育、扶持成熟的物業(yè)管理服務(wù)市場。

　　強(qiáng)化政府物業(yè)管理主管部門資源配置及給予相當(dāng)?shù)臋?quán)力，以保證建立健全物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)構(gòu)功能，適應(yīng)培育物業(yè)管理市場的需要。目前，物業(yè)管理主管部門大都隸屬于政府房地產(chǎn)一級機(jī)構(gòu)下面，隨著城市的發(fā)展、社區(qū)物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，要求所擔(dān)負(fù)管理的物業(yè)管理企業(yè)的增多，以及對管理品質(zhì)的提高，政府主管政部門在建制及人員等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，務(wù)必引起各級政府的重視。一個城市的管理，構(gòu)造和諧社會、和諧社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)管理將扮演著重要角色，而物業(yè)管理監(jiān)管、市場培植除了主管部門的努力外，還要求與之有關(guān)的各個部門的配合，如果主管部門沒有被給予充分的權(quán)力并賦予協(xié)調(diào)的功能，物業(yè)管理監(jiān)管工作不可能達(dá)到應(yīng)有的效果。

　　政府主管部門在物業(yè)管理市場培育方面要做好如下工作:引導(dǎo)、協(xié)助物業(yè)管理小區(qū)建立業(yè)主委員會；出臺各類物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、等級及其所需要的成本，供物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)委會參考；加大宣傳力度，引導(dǎo)廣大業(yè)主正確認(rèn)識物業(yè)管理消費理念；制定相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作、物業(yè)管理接撤管工作，加大對業(yè)委會的監(jiān)管并規(guī)范其行為，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督與管理等。

　　物業(yè)管理市場的培植也離不開物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的參與和支持。

　　首先，物業(yè)管理企業(yè)必須充分認(rèn)識到市場培植的重要性，參與培植過程本身就是鍛煉自身、提高市場運作能力的過程。一方面要認(rèn)真貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，按照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好管理服務(wù)工作，抓好質(zhì)量、樹立品牌。通過抓質(zhì)量、樹品牌，使廣大業(yè)主在享受管理服務(wù)、得到實惠的同時，提高物業(yè)管理服務(wù)消費理念的認(rèn)知度，對物業(yè)管理服務(wù)工作認(rèn)可和支持。另一方面要積極應(yīng)對市場，做好市場運作的一切準(zhǔn)備。主要是熟悉市場規(guī)則，參照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)小區(qū)提出可供業(yè)主選擇的管理方案，包括上述提到的預(yù)算、成本翔實，同時又要做好規(guī)避市場風(fēng)險的預(yù)案，提高規(guī)避市場風(fēng)險能力等。

　　其次，由于物業(yè)管理市場又離不開業(yè)主的參與和支持，因此要有調(diào)動業(yè)主參與市場積極性的措施、辦法，如建立市場服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理計費的監(jiān)管、審定機(jī)構(gòu)等。

　　總之，筆者認(rèn)為目前情況下物業(yè)管理收費完全市場化的條件尚未完全成熟，任何一項政策的出臺，都應(yīng)進(jìn)行充分論證，特別是物業(yè)管理收費制度涉及千家萬戶，它的出臺需要滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，又要具有可操作性。因此，我們呼吁:作為過渡期，政府主管部門該盡快出臺有關(guān)管理服務(wù)的參考標(biāo)準(zhǔn)及等級成本(價格)，以便指導(dǎo)這一工作的深入開展。

　　北京龍城興業(yè)物業(yè)管理有限公司

篇2：物業(yè)會所收費管理及倉庫管理流程

　　物業(yè)會所收費管理及倉庫管理流程

　　一．游泳場收費流程

　　1.單次消費：

　　客人到會所前臺收銀處 →報消費人數(shù)及消費項目→收銀電腦開單計費（按消費項目分別開單）→告知客人金額 →請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印一式兩聯(lián)帳單→ 一聯(lián)帳單收銀留存，一聯(lián)帳單交客人（帳單上注明當(dāng)天消費當(dāng)天有效）→ 客人憑帳單到游泳場入場消費，服務(wù)員在帳單上劃雙線作廢。

　　2.月卡、年卡消費：

　?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“游泳場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總次數(shù)→收銀電腦開單計費→請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發(fā)相應(yīng)場館服務(wù)員。

　　②客人消費時，客人憑卡到網(wǎng)球場或游泳場入場→ 服務(wù)員在卡上按人數(shù)劃卡，在“游泳場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、次數(shù)，客人簽名確認(rèn)→ 服務(wù)員簽名確認(rèn)。

　　二. 網(wǎng)球場收費流程

　　1.單次消費：

　　客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印一式兩聯(lián)帳單→ 一聯(lián)帳單收銀留存，一聯(lián)帳單交客人（帳單上注明當(dāng)天消費當(dāng)天有效）→ 客人憑帳單到網(wǎng)球場或游泳場入場消費，服務(wù)員在帳單上劃雙線作廢。

　　2.月卡、年卡消費：

　?、?辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“網(wǎng)球場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數(shù)（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 →收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發(fā)相應(yīng)場館服務(wù)員。

　?、诳腿讼M時，客人憑卡到網(wǎng)球場入場→ 服務(wù)員在卡上按小時數(shù)劃卡，在“網(wǎng)球場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數(shù)，客人簽名確認(rèn)→ 服務(wù)員簽名確認(rèn)。

　　三. 棋牌室收費流程

　　客人到棋牌室消費→服務(wù)員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號→報收銀員錄入收費系統(tǒng)作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務(wù)員用一式兩聯(lián)酒水單下單→用財務(wù)聯(lián)到收銀臺領(lǐng)取水、小食→收銀憑財務(wù)聯(lián)酒水單錄入收費系統(tǒng)→客人結(jié)帳時， 服務(wù)員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統(tǒng)→收銀員結(jié)算出該房消費總額→打印暫結(jié)單給客人→請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→ 收銀錄入結(jié)算方式，收費完成。

　　四. 桌球室收費流程

　　客人到桌球室消費→服務(wù)員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號（客人簽名確認(rèn)）→報收銀員錄入收費系統(tǒng)作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務(wù)員用一式兩聯(lián)酒水單下單→用財務(wù)聯(lián)到收銀臺領(lǐng)取水、小食→收銀憑財務(wù)聯(lián)酒水單錄入收費系統(tǒng)→客人結(jié)帳時， 服務(wù)員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統(tǒng)→收銀員結(jié)算出該房消費總額→打印暫結(jié)單給客人→請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→ 收銀錄入結(jié)算方式，收費完成。

　　五. 健身室、乒乓球室收費流程

　　1.單次消費：

　　客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印一式兩聯(lián)帳單→ 一聯(lián)帳單收銀留存，一聯(lián)帳單交客人→ 客人憑帳單到健身室或乒乓球室入場消費。

　　2. 月卡、年卡消費：

　　① 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數(shù)（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發(fā)相應(yīng)場館服務(wù)員。

　　② 客人消費時，客人憑卡到網(wǎng)球場入場→ 服務(wù)員在卡上按小時數(shù)劃卡，在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數(shù)，客人簽名確認(rèn)→ 服務(wù)員簽名確認(rèn)。

　　六. 會員卡充值消費收費流程

　　1. 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦會員充值卡→收銀記錄客人姓名、電話，取新會員卡號輸入電腦→ 告知客人可充值金額→請問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀將充值金額輸入會員卡內(nèi)→打印帳單留底→ 交會員卡給客人。

　　2. 客人在棋牌室、桌球室、健身室、乒乓球室消費時，會員充值卡可作現(xiàn)金使用。

　　各項消費流程同上，結(jié)算時客人出具會員卡→收銀將卡在ID讀卡器上讀卡→帳單顯示會員消費金額及余額→打印收費帳單→一聯(lián)客人存，一聯(lián)收銀存。

　　3. 會員卡充值優(yōu)惠：以百元為單位，會員卡充值除游泳打8折優(yōu)惠，棋牌室不打折外，其它項目打9折優(yōu)惠。

　　七、收銀工作程序

　?。ㄒ唬┌嗲皽?zhǔn)備工作

　　1. 收銀與前班收銀交接備用金后到出納處換取當(dāng)天備用零鈔。

　　2. 收銀到會計處領(lǐng)取該班次所需使用的帳單及收據(jù)，檢查帳單及收據(jù)是否順號，如有缺號、短聯(lián)應(yīng)立即退回。

　　3. 檢查電腦系統(tǒng)的日期、時間是否正確，如有日期不對或時間不準(zhǔn)時，應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)整，并檢查色帶、紙帶是否足夠。

　　4. 查閱收銀員交接記事本，了解上班遺留問題，以便及時處理。

　　5. 收銀和領(lǐng)班一起交接、清點吧臺的酒水飲料、必須對照日報表逐一核對，短少的由前一班人員負(fù)責(zé)賠償，接班時不清點的，后來發(fā)現(xiàn)短少的，一律自行負(fù)責(zé)；

　　（二）營業(yè)進(jìn)行中工作程序

　　1. 當(dāng)服務(wù)員把點菜單交到收銀臺時，收銀員應(yīng)首先檢查消費項目、臺號是否記錄齊全，如記錄不全則退回服務(wù)員。

　　2. 當(dāng)點菜單記錄齊全后，開始正式輸入菜單，首先將客帳單號碼輸入電腦內(nèi)， 收銀機(jī)將自動編制該帳單號，待客人結(jié)帳時使用；然后將客人人數(shù)、臺號以及客人所點的食品、飲料內(nèi)容及數(shù)量依照電腦菜單鍵輸入。輸入完畢后即可等待客人結(jié)帳。

　?。ㄈ┙Y(jié)帳工作流程

　　1. 結(jié)帳單一式二聯(lián)：第一聯(lián)為財務(wù)聯(lián)、第二聯(lián)為客人聯(lián)。

　　2. 客人要求結(jié)帳時，收銀員根據(jù)服務(wù)員報結(jié)的臺號打印出結(jié)帳單，服務(wù)員或收 銀員憑結(jié)帳單與客人結(jié)帳。

　　3. 作廢或修改帳單時應(yīng)由相關(guān)人員說明作廢或調(diào)整原因，并簽上姓名，當(dāng)班管理人員簽名證實后，將修改單和作廢單（兩聯(lián)）交收銀員送財務(wù)部審核。

　　4. 收銀員在本班次營業(yè)結(jié)束后應(yīng)做單班結(jié)帳，打印當(dāng)班營業(yè)收入報表，當(dāng)班吧臺酒水小食庫存表；在本日營業(yè)工作結(jié)束后，應(yīng)做日結(jié)帳，除打印當(dāng)班營業(yè)收入報表，當(dāng)班吧臺酒水小食庫存表外，要打印日營業(yè)報表。

　　（四）下班時現(xiàn)金及帳單交接程序

　　1. 早班營業(yè)結(jié)束后，收銀員將收入現(xiàn)金、刷卡單在現(xiàn)金交接本上登記交給出納，帳單、報表交會計核查。

　　2. 晚班營業(yè)結(jié)束后，收銀與當(dāng)班領(lǐng)班一同清點收入現(xiàn)金（現(xiàn)金應(yīng)與當(dāng)班報表現(xiàn)金數(shù)一致，若長款上繳，短款收銀自賠），在“現(xiàn)金交款登記表”記錄現(xiàn)金總額并同時簽名，然后將現(xiàn)金裝入信封內(nèi)，并用膠水封口，收銀領(lǐng)班在封口處簽名后再用透明封口，收銀在領(lǐng)班見證下將現(xiàn)金信封放入保險柜保管，第二天早上當(dāng)班收銀在領(lǐng)班見證下開保險柜取出未開封的現(xiàn)金信封交出納，出納清點后在“現(xiàn)金交款登記表”簽名。若出納清點現(xiàn)金與登記表不符，出納報告財務(wù)經(jīng)理，財務(wù)調(diào)取監(jiān)控，根據(jù)監(jiān)控錄像再作處理。帳單、報表交會計核查。

　　八. 酒吧物資的管理

　　1.收貨流程：

　　供應(yīng)商來貨→公司倉管員根據(jù)收貨憑證、發(fā)票核對貨物的品名、規(guī)格、數(shù)量、金額是否一致→ 會所驗收人員檢驗貨物的質(zhì)量 → 合格后倉管員和驗收人員按要求在送貨單上簽字→物資直撥會所酒吧倉保管→收銀根據(jù)收貨單在倉庫管理軟件作物資入庫→打出入庫單→收銀將入庫單、送貨單、發(fā)票報財務(wù)審核報銷。

　　2. 出貨流程：

　　酒吧根據(jù)酒水消費單發(fā)出酒水小食→ 每班營業(yè)結(jié)束后打印酒水銷售報表→根據(jù)酒水銷售明細(xì)錄入倉庫管理軟件作出庫入帳→ 打印出庫單→ 將出庫單隨同銷售報表附在收銀每天收費報表報會計核查。

　　3. 物資盤點流程：

　　每天收銀每班營業(yè)結(jié)束打印庫存物資明細(xì)表核對酒吧實物，領(lǐng)班監(jiān)盤，物資要帳實相符。

篇3：山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發(fā)[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉(xiāng)建委（建設(shè)局）、房管局、市政公用局、城管執(zhí)法局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

　　第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

　　第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。

　　物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：

　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)、檢測費用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　　（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　?。ň牛┙?jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

　　物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際運行費用適當(dāng)減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

　　停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。

　　普通住宅前期停車服務(wù)費可以按照本辦法第七條第二款規(guī)定的程序單獨核定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。

　　第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

　?。ㄒ唬┏稣笇?dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　?。ㄋ模?qiáng)制服務(wù)并收費的；

　?。ㄎ澹┎话匆?guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條 各設(shè)區(qū)市應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發(fā)〔20**〕205號）同時廢止。