淺議機關(guān)辦公樓物業(yè)管理

　　如何組建企業(yè)化的物業(yè)公司、如何接收、管理、運行機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)，如何解決好維修資金籌集使用以及服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等重點問題，是當(dāng)前亟待研究解決的課題。筆者就國家機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理中的問題淺談幾點認(rèn)識。

　　一、建立“準(zhǔn)維修基金”的必要性和基金渠道

　　目前，社會商品住宅和房改住宅普遍實行了房屋維修基金制度，開始走上良性循環(huán)的軌道。與此不同的是，中央國家機關(guān)辦公樓(區(qū))的大、中修及專項維修則仍實行著報預(yù)算、財政審批、撥款的形式。雖說這種方式基本滿足了維修的要求，但是自從以企業(yè)化性質(zhì)的物業(yè)公司來管理機關(guān)辦公樓(區(qū))后，一些矛盾凸顯出來:物業(yè)維修往往有突發(fā)性、隨機性，沒實行企業(yè)化管理前，先維修后結(jié)算或年終統(tǒng)一結(jié)算都可以。實行企業(yè)化管理后情況就不同了，根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)管理合同要求，一般項目的大、中修和專項維修費用不包含在合同收費中。由于物業(yè)項目構(gòu)成的多樣性、復(fù)雜性，一些大、中修和專項維修工程與正常維護修理工作在實際操作上的區(qū)分較為困難，一些維修項目申報后往往需要有雙方根據(jù)合同和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)的過程。當(dāng)然，一般問題經(jīng)過雙方協(xié)商、研究，大多會得到合理的解決，但是需要一段時間，而項目申報、審批以及核撥維修費也需要一個較長的過程。通過什么途徑來解決這一矛盾呢?筆者認(rèn)為可嘗試實行“準(zhǔn)維修基金”制度。辦法是，由轉(zhuǎn)制后的物業(yè)企業(yè)的主管單位，核撥一部分可運營的資產(chǎn)給物業(yè)企業(yè)，讓其經(jīng)營獲得一部分利潤，從其上交的利潤中拿出部分作為“準(zhǔn)維修基金”，再委托物業(yè)公司進(jìn)行代管，?？顚Ｓ?，急事先辦；經(jīng)雙方確認(rèn)屬正常維修項目的開支再轉(zhuǎn)由物業(yè)公司支付，屬大、中修項目的可以待申報審核、撥付后與“準(zhǔn)維修基金”進(jìn)行調(diào)換。通過建立和使用“準(zhǔn)維修基金”既可保護雙方合法權(quán)益，又可保證物業(yè)項目的正常運轉(zhuǎn)。

　　二、機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的確定原則

　　目前，國家機關(guān)辦公樓(區(qū))實行物業(yè)管理的單位，由于各自情況的差異，在合同收費標(biāo)準(zhǔn)上不甚統(tǒng)一。從發(fā)展的趨勢看，經(jīng)過一段時間的運行，具有可比性的機關(guān)辦公樓(區(qū))的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該逐漸趨于一致，但在這一過程中需要考慮解決下列問題。

　　(一)按照市場經(jīng)濟的要求，中央國家機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理的市場最終要向社會開放，社會上同類物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)必將影響到機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)。目前簽訂合同時就應(yīng)考慮到未來可能出現(xiàn)的這種影響。合同雙方現(xiàn)在就要朝這個方向努力，為最終確定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。

　　(二)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定，要考慮如下幾種因素:一是社會上同類物業(yè)項目的管理服務(wù)目前收費標(biāo)準(zhǔn)；二是以往管理過程中的實際支出費用；三是向社會上專業(yè)部門咨詢招標(biāo)的價格。還要考慮企業(yè)和委托方的合理利益，重要的是制定收費標(biāo)準(zhǔn)時要切實按照有關(guān)規(guī)定來運作，合理確定成本、費用、稅金等綜合因素。

　　(三)在收費參考標(biāo)準(zhǔn)中明確的收費項目，也存在一個與現(xiàn)實物業(yè)項目進(jìn)行比對的過程。因為各個具體的物業(yè)項目即使是同一類的系統(tǒng)也是千差萬別的，且投入的年代不同，建設(shè)水平不同，以往運行、管理維護等也不盡相同，這些都導(dǎo)致了物業(yè)的某些系統(tǒng)雖可按參考標(biāo)準(zhǔn)歸為一類，但需付出的維修、管理、服務(wù)的成本、費用等大不相同。

　　三、組建物業(yè)企業(yè)管理機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)過程中幾個問題的思考完成機關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理單位的轉(zhuǎn)換，需要做很多工作:組建物業(yè)企業(yè)，對具體物業(yè)進(jìn)行接收，對接收后的物業(yè)進(jìn)行管理、服務(wù)運行等。

　　組建物管企業(yè)伊始，就應(yīng)該按現(xiàn)代企業(yè)制度來規(guī)范企業(yè)運作，徹底摒棄以往事業(yè)單位辦企業(yè)那種政企不分、產(chǎn)權(quán)混亂、責(zé)任、權(quán)力、利益混淆的現(xiàn)象。組建公司過程中還有一個不容忽視的問題，就是轉(zhuǎn)入企業(yè)工作的原機關(guān)事業(yè)單位人員的管理問題。目前事業(yè)單位的改革正處于啟動階段，國家相關(guān)配套政策尚不完善，在這種情況下組建的既有新招聘人員又接收部分機關(guān)原正式職工組成的企業(yè)，對如何管理好企業(yè)并充分發(fā)揮兩部分人員積極性需要認(rèn)真研究。筆者認(rèn)為根據(jù)目前情況可采取以下步驟:

　　(一)必須改革用人制度。實行人員聘用制度，實現(xiàn)由身份管理向崗位管理轉(zhuǎn)變，由單純行政管理向法制管理轉(zhuǎn)變，由行政任用關(guān)系向平等協(xié)商的聘用關(guān)系轉(zhuǎn)變，由固定用人制度向合同用人制度轉(zhuǎn)變，建立起符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求，符合企業(yè)人力資源管理要求的管理制度。

　　(二)采用過渡期，結(jié)合具體情況實行老人老辦法，新人新政策。實行整體按企業(yè)用人制度運行，允許個人有過渡期(主要是對原有正式職工)，待整體改革和配套政策出臺后再進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。(作者單位:水利部機關(guān)服務(wù)局)

篇2：如何做好機關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

　　如何做好機關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

　　后勤管理與后勤服務(wù)是機關(guān)工作的基石。物業(yè)管理在機關(guān)后勤工作中又占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要有以下五個方面的任務(wù):

　　-是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經(jīng)常對辦公用房進(jìn)行維護、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的工作內(nèi)容之一。

　　二是設(shè)施設(shè)備的管理。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運行和維修進(jìn)行有效的管理，主要包括高低壓配電供應(yīng)、給排水、空調(diào)、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線報警，綜合布線及電梯的管理等。

　　三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、閱覽室、健身房、活動室、招待所的清潔等服務(wù)，為機關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。

　　四是內(nèi)部會議、來客接待的服務(wù)管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務(wù)，包括會場布置、會場服務(wù)、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務(wù)，展現(xiàn)機關(guān)服務(wù)中心服務(wù)人員的風(fēng)貌。

　　五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車場的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務(wù)性也強。通過以上五個方面的管理服務(wù)，為機關(guān)提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點:

　　一是技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。

　　二是政務(wù)活動頻繁。辦公樓是政務(wù)活動場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。

　　三是涉密性強。服務(wù)的對象是市級稅務(wù)機關(guān)，領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱、會議的內(nèi)容，從商業(yè)的角度看都帶有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。

　　四是服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔、客房等，要按星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求，供電通訊上一刻不能間斷，節(jié)假日、休息日要正常運轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　根據(jù)以上的任務(wù)與特點，筆者認(rèn)為搞好物業(yè)管理一定要堅持服務(wù)宗旨，著眼機關(guān)特點，倡導(dǎo)團結(jié)務(wù)實作風(fēng)，發(fā)揚敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，努力為大家提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。必須從以下幾方面著手:

　　一、要抓在崗人員素質(zhì)

　　服務(wù)中心人員比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也分散在南北兩樓的各個層面之中，并受到眾多人員的監(jiān)督和檢驗。服務(wù)中心的工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質(zhì)。對此，筆者認(rèn)為主要是把好“三關(guān)”:

　　一是人員進(jìn)人關(guān)。服務(wù)中心目前在用人上采用的是合同工、臨時工、外包工相結(jié)合的彈性用工制度，而且合同工、臨時工的比例較大。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛(wèi)生保潔及安全保衛(wèi)崗位上。這些工作人員，直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接觸到領(lǐng)導(dǎo)的辦公處(室)，涉密性強。在選拔這些人員時，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿嬖?、政審、試用，同時在文化程度、外在氣質(zhì)上有一定要求，在政治上要求嚴(yán)，以保證隊伍的純潔性。

　　二是思想教育關(guān)。主要是以職業(yè)道德教育為重點，要抓好社會公德、家庭美德、職業(yè)道德的“三德”教育。以增強服務(wù)意識、責(zé)任意識，樹立責(zé)任重于泰山的主人翁思想，使其自覺做好服務(wù)工作，即使是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作，規(guī)范服務(wù)。

　　三是跟蹤監(jiān)督關(guān)。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，該辭退的辭退，該調(diào)整的調(diào)整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。通過這些工作建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊伍。

　　二、要抓服務(wù)技能

　　有些人誤認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，服務(wù)質(zhì)量低下的局面?，F(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，技術(shù)含量也高。實踐證明，物業(yè)管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)。業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)中心的工作效率。

　　因此，筆者認(rèn)為應(yīng)注意通過不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，主要有:

　　(一)參加短期培訓(xùn)。根據(jù)專業(yè)特點和社會辦班的實際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術(shù)人員參加專業(yè)對口的短期培訓(xùn)，并取得上崗證書，掌握實際操作技能。

　　(二)開展崗位練兵。提倡在崗自學(xué)，同時有選擇地進(jìn)行專題講解，請專業(yè)人員現(xiàn)場講授專業(yè)知識及操作方法，根據(jù)講課內(nèi)容，組織崗位練兵活動。

　　(三)借助廠家的技術(shù)優(yōu)勢。為了提高設(shè)施設(shè)備的維護質(zhì)量，一般情況下設(shè)備使用單位都會與專業(yè)廠家簽訂重要設(shè)備的維護合同，按規(guī)定廠家會定期派人上門維修保養(yǎng)，我們應(yīng)借此機會，組織本單位維修人員跟班作業(yè)，向廠家來人學(xué)習(xí)，同時還要有針對性地請他們現(xiàn)場教學(xué)，進(jìn)一步提高在職人員的技術(shù)水平。

　　三、要抓物業(yè)維護質(zhì)量

　　加強對設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價值。

　　一是主動安排預(yù)防性維修。對于大型、關(guān)鍵性的設(shè)備，如變壓器、配電柜、空調(diào)、電梯、自動監(jiān)控、衛(wèi)視通訊、消防報警等，不能等出了故障再處理，一般都應(yīng)及早制定計劃，進(jìn)行預(yù)防性維修。有些還要與專業(yè)廠家協(xié)作，走物業(yè)管理專業(yè)化、社會化的路子，提高設(shè)施、設(shè)備運行的安全系數(shù)，打好主動仗。

　　二是及時完成日常性急修。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應(yīng)加強工作人員通訊聯(lián)系，要求維護人員準(zhǔn)備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機。

　　三是認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機關(guān)辦公帶來不便，需要作某些改進(jìn)性的處理。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。如因經(jīng)費上的原因，也要主動向領(lǐng)導(dǎo)說明爭取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價值。

　　四、要抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。具體地說，就是要著重抓好“三化”:

　　一是服務(wù)規(guī)范化。實施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎(chǔ)上，加強服務(wù)員、維修工、保潔工禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項服務(wù)都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標(biāo)，使服務(wù)工作上軌道、上水平。

　　二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　三是管理制度化。服務(wù)中心從成立之初，就致力于制度建設(shè)，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織服務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

　　五、要抓質(zhì)量目標(biāo)考核

　　根據(jù)辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)，筆者認(rèn)為在抓好質(zhì)量目標(biāo)上，應(yīng)著重從抓“四率”入手:

　　一是設(shè)備完好率。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95%以上。這是確保辦公環(huán)境良好的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到國稅機關(guān)政務(wù)活動的開展。

　　二是衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項經(jīng)常性的工作，面廣量大，要求按紹興市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃，所有樓層都要達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。

　　三是服務(wù)滿意率。要求服務(wù)人員的服務(wù)達(dá)到大家滿意。

　　四是事故差錯率。要降到最低限度，力爭為零。對此，筆者認(rèn)為必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保國稅機關(guān)辦公環(huán)境的安全和各項政務(wù)活動有條不紊地進(jìn)行。

篇3：怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　一、確定管理對象

　　因物業(yè)管理工作較為復(fù)雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩(wěn)腳跟，首先應(yīng)根據(jù)自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標(biāo)和群體，正確把握市場的定位和發(fā)展趨向。因?qū)懽謽?/a>和住宅樓的物業(yè)管理工作較為復(fù)雜，要求人員配備數(shù)量較多，技術(shù)操作和人員管理綜合性較強，外界因素較為普遍，為了更好地開展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。

　　因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀(jì)性要強，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)高，工作標(biāo)準(zhǔn)、工作效率高，規(guī)范性強，諸如此類的要求與我們酒店的各項要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項工作要求私密性較強，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點決定了彼此的核選擇與合作。

　　二、明確物業(yè)管理的職責(zé)

　　后勤管理與后勤服務(wù)是各辦公機關(guān)工作的基石，物業(yè)管理在辦公機關(guān)后勤工作中有占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現(xiàn)在以下五方面的任務(wù):

　　1、房屋的維護與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉的影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐漸降低。為了延緩這個過程，就需要對辦公用房進(jìn)行維護、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的內(nèi)容之一。

　　2、實施設(shè)備的管理。即一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運行進(jìn)行有效的管理，主要包括給排水、空調(diào)、消防、配電供應(yīng)、圖像監(jiān)控、報警及電梯的管理等。

　　3、清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、閱覽室、活動室的清潔等服務(wù)，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。

　　4、內(nèi)部會議，來客接待的服務(wù)管理。主要是為會議及與會者在會前會中提供服務(wù)，包括會場布置、會議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等。通過接待服務(wù)，展現(xiàn)服務(wù)員的風(fēng)貌，提升企業(yè)的品牌形象。

　　5、治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全、監(jiān)控及停車場的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務(wù)性比較強。

　　通過以上五方面的管理服務(wù)，為業(yè)主提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　三、了解物業(yè)管理的特點

　　辦公的物業(yè)管理有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點，全面細(xì)致地了解辦公樓物業(yè)管理的特點才能更好的開展工作，使各項工作得以持續(xù)健康地開展，具體體現(xiàn)以下幾點:

　　1、技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修程度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上專業(yè)對口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進(jìn)行選擇和安置。

　　2、政務(wù)活動頻繁。辦公樓是政務(wù)活動場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛(wèi)人員的警覺性和責(zé)任心要強，對于來訪的人員嚴(yán)格按照辦公樓內(nèi)部接待要求進(jìn)行實施，詳細(xì)地做好記錄工作。衛(wèi)生清理應(yīng)及時、標(biāo)準(zhǔn)高、質(zhì)量保持性要強，做到隨時、隨地，專人進(jìn)行清理，確保各部位、各區(qū)域衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　3、涉密性強。辦公樓服務(wù)的對象多市政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會議的內(nèi)容從商業(yè)角度看有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行服務(wù)，這也是酒店行業(yè)所從事這項工作的優(yōu)勢所在。在此期間要求供電通訊不能間斷，有時節(jié)假日、休息日要正常運轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　四、掌握辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量提升的因素

　　1、抓在崗人員素質(zhì)。

　　物業(yè)管理因人員分配比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也較為分散，受到總多人的監(jiān)督與檢驗。工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質(zhì)的培養(yǎng)。一是，工作人員直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接接觸到領(lǐng)導(dǎo)辦公室，涉密性強，所以在人員選進(jìn)上應(yīng)注意文化程度和外在氣質(zhì)上的要求。在政治上要求嚴(yán)格，以保證隊伍的純潔性。二是，抓好思想教育關(guān)，以職業(yè)道德教育為重點，抓好社會公德、職業(yè)道德的教育工作。以增強服務(wù)意識、責(zé)任意識，樹立主人翁思想和精神，使其自覺做好服務(wù)工作，即便是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作、規(guī)范服務(wù)。三是，做好跟蹤督導(dǎo)工作，對所有人員進(jìn)行工作、思想的考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，對所出現(xiàn)的錯誤，不姑息遷就，嚴(yán)格按照制度規(guī)定予以處理。

　　2、抓好服務(wù)技能工作。

　　有些人錯誤的認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱、服務(wù)質(zhì)量低下的局面?，F(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，技術(shù)含量也搞。實踐證明， 物業(yè)管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)，通過不同形式的培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。

　　3、緊抓物業(yè)維護質(zhì)量。

　　設(shè)施設(shè)備的維護與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價值在平時的日常工作中應(yīng)做好以下三點工作:

　　(1)主動安排預(yù)防性維修。對所有的設(shè)施設(shè)備制定好日常的周期性保養(yǎng)和維修計劃， 定期進(jìn)行維修、預(yù)防問題的出現(xiàn)。

　　(2)及時完成日常性維修。對于日常所報修和檢查過程中所出現(xiàn)的問題，應(yīng)及時有效地進(jìn)行修理，確保損失最小化。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。

　　(3)認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導(dǎo)致各別部位的的維修和改善，這種情況應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。

　　4、緊抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)管理工程，有許多子系統(tǒng)構(gòu)成，全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)，著力抓好以下幾方面的工作:

　　(1)服務(wù)規(guī)范化。實施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤性，增強主動性。加強工作人員的禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮貌到個性服務(wù)都應(yīng)作具體要求，即有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標(biāo)，是服務(wù)工作上軌道、上水平。

　　(2)操作目標(biāo)化。主要是設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、安全巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤， 減少事故的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　(3)管理制度化。從事物業(yè)管理工作首相應(yīng)致力于制度建設(shè)，制定相應(yīng)的管理制度，組織人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，貫徹落實，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。

　　5、抓好質(zhì)量目標(biāo)考核

　　辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)就是抓好質(zhì)量目標(biāo)，主要從設(shè)施設(shè)備的完好率、衛(wèi)生質(zhì)量的達(dá)標(biāo)率、服務(wù)質(zhì)量的滿意率、事故差錯率上入手，嚴(yán)格把關(guān)，使各項工作有效不紊地開展。

　　通過以上四點的闡述和分析，使我們對辦公樓的物業(yè)管理有了進(jìn)一步的認(rèn)識和了解，加強了我們從事物業(yè)管理工作的信心和意志。在實際的工作中應(yīng)當(dāng)秉承藍(lán)海公司的優(yōu)良傳統(tǒng)“你的需求，我的責(zé)任”，發(fā)揚藍(lán)海人的工作作風(fēng)和工作精神，誠實、守信，使藍(lán)海物業(yè)管理得以不斷發(fā)展壯大，是藍(lán)海品牌知名度得以宣傳和提升，逐步創(chuàng)造出具有藍(lán)海特色的物業(yè)管理公司，初步占居?xùn)|營物業(yè)市場。