思考舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，物業(yè)服務(wù)這一新興行業(yè)也迅速成長，同時，也面臨著極其嚴(yán)峻的考驗，特別是在舊住宅小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)，受制約困擾的因素則很多，更復(fù)雜，其發(fā)展尤為艱難。分析現(xiàn)狀及難點并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。

　　一、舊住宅小區(qū)的一般狀況

　　1、小區(qū)硬件基礎(chǔ)差，局限性大，遺留問題多，隱蔽性強。

　　由于以前缺乏物業(yè)服務(wù)，住宅小區(qū)長期建管脫節(jié)，規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)置不全，整體布局先天不足。一些小區(qū)通過整治后，園林綠化，路面窨井等公共設(shè)施得到一定的解善，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決:如增補必要物業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，建專用停車場，自行車棚等；一些下水管道并非按標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)，嚴(yán)重影響小區(qū)排水功能等等。這些只有在實施物業(yè)服務(wù)中才逐步暴露出來，從而使得舊小區(qū)在進行管理服務(wù)中治安管理，維修養(yǎng)護的日常工作量大，但收效甚微。

　　2、業(yè)主數(shù)量多，層次廣，小區(qū)呈產(chǎn)權(quán)多元化格局。

　　業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認識和要求及經(jīng)濟承受能力差異大:承受能力強的希望得到全方位，高層次的服務(wù)；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。部分產(chǎn)權(quán)單位多年的福利制分房管房形成的劃地為牢，各自為陣的狀況，對小區(qū)實施統(tǒng)一的社會化，專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)形成巨大障礙。

　　3、管理體制不順，管理模式不明。

　　在舊住宅小區(qū)內(nèi)，行政管理，物業(yè)服務(wù)及專業(yè)部門的專業(yè)管理并存，這必然導(dǎo)致小區(qū)管理主體不清，管理責(zé)任模糊，能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的，層層把關(guān)，從復(fù)管理；沒有經(jīng)濟效益的則容易出現(xiàn)管理空擋，甚至實施管理的內(nèi)容相互沖突，排斥。

　　4、只能實施半封閉管理，治安隱患大。

　　具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但仍難以實施全封閉管理。這就使得住宅小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境的改善難度較大。特別是城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的小區(qū)，外來流動人口多，小區(qū)人流量大，雖然保安人員在小區(qū)主要大門管理監(jiān)控，在小區(qū)內(nèi)巡查，但被盜事件時有發(fā)生。

　　5、舊住宅小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)無資金來源，物業(yè)公司必須自己想辦法籌集資金對小區(qū)實施管理。主要表現(xiàn)在:接管小區(qū)由開發(fā)單位按建安造價的1.5%提供的物業(yè)服務(wù)啟動資金無法落實；小區(qū)物業(yè)服務(wù)沒有造血功能；物業(yè)服務(wù)收費難實施管理。而物業(yè)服務(wù)工作要開展，資金運用面極廣，收支狀況形成極大的反差，從而使小區(qū)物業(yè)服務(wù)難以步入良性循環(huán)。

　　二、舊住宅小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)容易產(chǎn)生的困難

　　1、法規(guī)政策落實難。

　　物業(yè)服務(wù)從根本上說就是對物的管理，對人的服務(wù)，是綜合性極強的企業(yè)行為，對舊住宅小區(qū)的許多管理存在很大的局限性。主要反映在沒有響應(yīng)的管理執(zhí)法權(quán)，對小區(qū)內(nèi)的違章違規(guī)行為的處理停留在協(xié)調(diào)，勸阻，制止及向上請示匯報這一程度上，不能用強有力的限制手段實施管理。如小區(qū)居民違章搭蓋，物業(yè)公司只能加以制止，同時向城管部門反映，居民不聽，強行搭建，城管部門管不下來，物業(yè)公司則難以控制這種行為。小區(qū)的許多違章搭蓋和占道經(jīng)營攤點就是這樣形成的。沒有執(zhí)法權(quán)的管理，就顯得軟弱無力，從而產(chǎn)生的負面效應(yīng)極大。對這種違反有明確法規(guī)條文的行為的制止落實如此困難，那么對違反法規(guī)條文不健全，不完善的行為的制止就更無從談起。

　　2、理順體制，協(xié)調(diào)關(guān)系難。

　　按照完善市場經(jīng)濟體制的要求，物業(yè)服務(wù)只涉及物業(yè)公司和業(yè)主兩個主體。舊住宅小區(qū)由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的住房分配制度及行政管理模式的制約較多，且物業(yè)服務(wù)步入市場化軌道在觀念上，管理體制上有待完善，使得物業(yè)服務(wù)區(qū)域呈現(xiàn)出管理主體多元化與復(fù)雜化。物業(yè)服務(wù)公司除了要處理好與業(yè)主的關(guān)系外，與街道居委會，規(guī)劃部門，園林，環(huán)衛(wèi)，水電氣等管理部門的協(xié)作配合是否達到最優(yōu)，都會對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量產(chǎn)生影響。而與這些部門協(xié)調(diào)好關(guān)系，分清職責(zé)，最終達到按照物業(yè)服務(wù)要求建立統(tǒng)一的綜合管理體制與服務(wù)體系則需要社會各方面的大力協(xié)調(diào)和這些行業(yè)的深化改革來實現(xiàn)。

　　3、轉(zhuǎn)變觀念難。

　　舊住宅小區(qū)的居民受行政管理及福利制住房管房的影響較深，作為被管理對象，居民頭腦里形成的“出了家門，就是政府門”觀念根深蒂固，對物業(yè)服務(wù)所涉及的硬件設(shè)施維修養(yǎng)護和管理服務(wù)，認為是政府和所在單位乃至物業(yè)公司的事，小區(qū)的臟，亂，差，市政設(shè)施老化和園林綠化環(huán)境的改善與已無關(guān)；認為實施物業(yè)服務(wù)是變法收費，把物業(yè)服務(wù)費同房租劃等號，與一些亂收費相提并論。同時在物業(yè)服務(wù)宣傳上也出現(xiàn)偏差，最突出表現(xiàn)在目前宣傳輿論多是宣傳物業(yè)服務(wù)做得不足的一面，積極正面的宣傳不多，本來就處在起步發(fā)展，有待完善的物業(yè)服務(wù)就被罩上了一層陰影。從而沒有在全社會形成良好的推進物業(yè)服務(wù)發(fā)展的氛圍，增強群眾對物業(yè)服務(wù)的正確理解和信心。

　　4、物業(yè)服務(wù)收費難。

　　目前，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于經(jīng)營虧損狀態(tài)，其重要原因就是收費難。造成這一狀況的主要原因除觀念意識的轉(zhuǎn)變，居民生活困難，下崗人員較多，承受能力不夠外，還有一個重要原因即對物業(yè)服務(wù)收費行為的規(guī)范存在偏差，存在誤區(qū)。出現(xiàn)重規(guī)范收費行為，忽視規(guī)范交費行為；重規(guī)范企業(yè)行為，忽視規(guī)范業(yè)主行為。即對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費存在的問題有諸多相應(yīng)的懲處措施，有相應(yīng)的監(jiān)管部門如物價局，房地局等專業(yè)部門實施嚴(yán)格管理，對居民不按規(guī)定交費的管理措施和辦法乃至管理部門的確定尤顯薄弱和模糊，這種情況即使在制定法規(guī)方面都十分突出地體現(xiàn)出來。因此，常出現(xiàn)物業(yè)公司按照規(guī)定實施物業(yè)服務(wù)服務(wù)后，管理人員上門收費都往往受到住戶的冷遇，且不聽任何解釋，拒收費人員于門外。

　　三、舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展有待采取的措施和辦法

　　1、建立健全完善的物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)體系。

　　物業(yè)服務(wù)立法要與各部門法律法規(guī)相互協(xié)調(diào)，各自屏棄狹益的部門利益，廢止妨礙物業(yè)服務(wù)發(fā)展的條文，明確督促法規(guī)政策落實的權(quán)力機構(gòu)，維護法規(guī)，政策的嚴(yán)肅性。向物業(yè)服務(wù)企業(yè)托權(quán)放權(quán)，形成由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施對住宅小區(qū)統(tǒng)一的專業(yè)化，社會化的管理。切忌有法不依，有法難依，執(zhí)法不嚴(yán)。建立管理效果督察制，對管理機構(gòu)分清職責(zé)后，管理未達要求的采取有效懲處措施。

　　2、加快改革和調(diào)整住宅小區(qū)管理機制步伐，切實按照政企分離和實施統(tǒng)一管理的原則，理順小區(qū)管理中各方面的關(guān)系。

　　明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與街道城管及小區(qū)辦的管理關(guān)系，分清物業(yè)服務(wù)公司同各專業(yè)部門的管理職責(zé)和管理內(nèi)容，特別要分清同舊小區(qū)內(nèi)各居委會的職責(zé)范圍，分工和權(quán)限。居委會的職責(zé)突出在黨的方針和國家政策的宣傳，積極開展擁軍優(yōu)屬，計劃生育等方面的工作，而不能以創(chuàng)經(jīng)濟效益為主，否則會造成小區(qū)管理秩序混亂，不利于物業(yè)服務(wù)的開展。

　　3、提高物業(yè)服務(wù)水平，加大物業(yè)服務(wù)宣傳力度。

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)能否被廣大居民和全社會的認可，其自身的管理水平，和自身的人員素質(zhì)是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)公司必須不斷地完善和提高管理服務(wù)水平，培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工隊伍，真正做到為居民提供方便，及時，全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使居民享受到居住生活的舒適，方便和安全。并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進同廣大居民的交流與溝通，以自己的行動宣傳物業(yè)服務(wù)的好處，讓物業(yè)服務(wù)深入人心。社會輿論也要多從正面加強物業(yè)服務(wù)宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識，為推進物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造良好的社會氛圍。

　　4、切實解決物業(yè)服務(wù)收費中出現(xiàn)的難點。

　　首先必須針對不同層次的居民做好觀念轉(zhuǎn)變；其次針對居民的實際情況制定出切實可行的具體的收費辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費工作，建立良好的物業(yè)服務(wù)收費體系，切忌忽視物業(yè)服務(wù)交費行為的規(guī)范；第五，從法律上維護物業(yè)服務(wù)收費的嚴(yán)肅性，權(quán)威性以及強制性。

　　5、充分挖掘和發(fā)揮小區(qū)內(nèi)部潛力及周邊優(yōu)勢，拓寬舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展道路。

　　要增強舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)造血功能，逐步改善小區(qū)綜合狀況，搞好舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)，政府除進行一次性綜合整治外，還需要適當(dāng)給予物業(yè)公司一定的優(yōu)惠政策，動員社會個方面幫助物業(yè)公司健全造血功能，舊住宅小區(qū)原有的一些經(jīng)營們點要適當(dāng)劃撥給物業(yè)公司，使物業(yè)公司能按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的原則實施管理，逐步改變舊住宅小區(qū)先天不足，配套設(shè)施不完善的狀況。物業(yè)服務(wù)公司也要積極在舊住宅小區(qū)周邊開辟新建住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)，以舊住宅小區(qū)為中心，建立若干個物業(yè)服務(wù)衛(wèi)星點，使新舊小區(qū)連成一片，從而形成舊區(qū)發(fā)展促新區(qū)建設(shè)，新區(qū)建設(shè)帶動舊區(qū)發(fā)展的勢態(tài)，逐步使舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)步入良性發(fā)展的軌道。

　　總之，舊居民住宅小區(qū)只有實行統(tǒng)一的，社會化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。然而，物業(yè)服務(wù)的發(fā)展除了物業(yè)服務(wù)公司自身不斷努力外，還需要政府的大力扶持及社會各方面的理解和支持，這樣，物業(yè)服務(wù)才能不斷前進，走出困境。

篇2：小區(qū)幼兒園物業(yè)服務(wù)協(xié)議

　　小區(qū)幼兒園物業(yè)服務(wù)協(xié)議

　　甲方：zzz幼兒園

　　乙方：zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　受zz實業(yè)發(fā)展有限公司全權(quán)委托，zz物業(yè)服務(wù)有限公司對其開發(fā)建設(shè)的zz城項目進行前期物業(yè)管理。現(xiàn)甲乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就z城小區(qū)幼兒園物業(yè)服務(wù)事宜達成如下協(xié)議，雙方共同遵守。

　　第一條 物業(yè)基本情況：

　　物業(yè)名稱：zz城小區(qū)幼兒園

　　建筑面積 : zz 平方米

　　第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利義務(wù)

　　1、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；

　　2、遵守本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時管理規(guī)約》規(guī)定；

　　3、依據(jù)本協(xié)議依時向乙方交納物業(yè)服務(wù)費用及其他相關(guān)費用；

　　4、裝飾裝修房屋時，遵守zz城房屋裝飾裝修管理規(guī)定之相關(guān)條款；

　　5、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)取得物業(yè)服務(wù)公司批準(zhǔn)后方可實施，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予相應(yīng)賠償；

　　6、告知和監(jiān)督幼兒園員工、使用人及訪客等遵守本物業(yè)的各項管理制度，對幼兒園員工、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時管理規(guī)約》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

　　7、做好幼兒園區(qū)域內(nèi)的消防安全防范工作，對幼兒園區(qū)域的用電、用氣安全負責(zé)；

　　8、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)排氣、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。如甲方不配合維修或不提供方便導(dǎo)致?lián)p害或損害加大的，由甲方負責(zé)賠償；

　　9、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機排入設(shè)計預(yù)留的煙道或按環(huán)保規(guī)范要求處理油煙排放，嚴(yán)禁直接向室外排放。否則，造成相鄰業(yè)主投訴，乙方有權(quán)按相鄰業(yè)主意見采取相應(yīng)措施加以制止；

　　10、自覺引導(dǎo)幼兒園員工、學(xué)生、使用人及訪客等遵守社區(qū)各項管理規(guī)定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　11、未經(jīng)乙方審批同意，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻粘貼標(biāo)語廣告，甲方只允許在規(guī)劃設(shè)計的廣告位內(nèi)制作招牌或廣告；

　　12、法規(guī)政策規(guī)定的甲方承擔(dān)的其他權(quán)利與義務(wù)。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1、對公共建筑、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本物業(yè)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；

　　2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約》并書面告知甲方；建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃；

　　3、協(xié)助物業(yè)業(yè)主及其使用人，制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約》的行為；

　　4、依據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)服務(wù)費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修等有償服務(wù)；

　　7、開展多樣的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作與特約服務(wù)工作；

　　8、不承擔(dān)甲方及其使用人的人身安全、財產(chǎn)的保管及保險義務(wù)；

　　9、受理業(yè)戶合理化意見和建議，做好記錄、解釋、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助業(yè)戶及時與開發(fā)商相關(guān)部門進行溝通，解決問題；

　　10、在實施前期物業(yè)管理期間，可依法開展經(jīng)營活動。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生

　　1、物業(yè)區(qū)域公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理(幼兒園庭院內(nèi)的清潔、綠化由甲方自行維護)。

　　三、安全管理：

　　1、內(nèi)容：

　　①協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　　②安全崗位實行公共區(qū)域24小時值班與巡邏制度；

　　③小區(qū)范圍內(nèi)大件物品搬運登記、檢查。

　　2、責(zé)任

　　①嚴(yán)格管理秩序維護員隊伍，做到作風(fēng)嚴(yán)謹、工作規(guī)范；

　　②對發(fā)生在公共區(qū)域內(nèi)危及業(yè)戶安全的情況及時向公安部門通報；

　　③不承擔(dān)甲方人身與財產(chǎn)保管、保險責(zé)任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內(nèi)容

　　①機動車、非機動車停放有序；

　　②定期維護停車場各項設(shè)施。

　　2、責(zé)任

　　①負責(zé)車輛的有序停放；

　　②確保停車場設(shè)施正常運行；

　　③不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管、保險責(zé)任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》。

　　六、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；

　　七、提供業(yè)主及其使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、維護的合理收費服務(wù)。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設(shè)備運行：

　　公共設(shè)備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：

　　1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　　2、安全標(biāo)示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；

　　2、發(fā)生火警及時通報，并協(xié)助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)費用

　　一、物業(yè)服務(wù)費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區(qū)域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：按當(dāng)?shù)胤课轀y繪部門核準(zhǔn)的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元（物業(yè)服務(wù)費繳納可通過銀行委托代扣，由甲方辦理物業(yè)驗收交付手續(xù)時提供代扣銀行帳戶信息及簽訂《委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書》進行銀行代扣）。逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，每逾期一日，應(yīng)交納欠費總額的2‰作為滯納金；

　　三、甲方辦理物業(yè)驗收交付手續(xù)時，須向乙方預(yù)繳三個月的物業(yè)管理費；

　　五、物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)按政府指導(dǎo)價調(diào)整；

　　六、其他有償服務(wù)費用按政府管理部門批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

　　七、停車場服務(wù)費用，小區(qū)車位管理及車輛停放實行有償收費服務(wù)，具體收費標(biāo)準(zhǔn)按z市物價部門批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第六條代收代繳收費服務(wù)

　　受甲方的委托，乙方提供甲方自用水費、自用電費的代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用由乙方財務(wù)開具收費收據(jù)），甲方須于接收物業(yè)進場裝修前向乙方繳交自用水電費周轉(zhuǎn)金 10000 元，自用水電費周轉(zhuǎn)金用于乙方向供水供電單位代繳費用后再向甲方收取費用的周轉(zhuǎn)用途，甲方的自用水電費繳費時間為每月10日前繳納上月產(chǎn)生的自用水電費用，租賃期滿或協(xié)議解除后在甲方自用水電費沒有欠費的情況下水電費周轉(zhuǎn)金原額無息退還，自用水電費的收費標(biāo)準(zhǔn)按政府規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據(jù)規(guī)定，本物業(yè)建立共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金；

　　二、專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造；

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規(guī)和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的財產(chǎn)、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 協(xié)議期限

　　本協(xié)議有效期自 20** 年 8 月 28 日起至 2035 年 8 月 28 日止，在本協(xié)議有效期內(nèi)如zz城小區(qū)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，在zz城小區(qū)物業(yè)管理權(quán)成功交接后本協(xié)議自動終止。

　　第十條 違約責(zé)任

　　一、乙方違反協(xié)議，未達到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　二、甲方違反協(xié)議，使乙方未達到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　三、乙方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，甲方有權(quán)要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業(yè)服務(wù)公司可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位共用設(shè)施、設(shè)備，乙方有權(quán)責(zé)令整改，恢復(fù)原狀，并賠償經(jīng)濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權(quán)暫停提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權(quán)責(zé)令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權(quán)停止提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　七、雙方約定因為下列事由所導(dǎo)致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負賠償之責(zé)：

　　1、天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動等所致之損害。

　　2、在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致之損害。

　　3、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身固有瑕疵所致的一切相關(guān)損害。但乙方有協(xié)調(diào)相關(guān)部門、單位進行處理的義務(wù)。

　　4、因甲方或第三者之故意或過失所致，或甲方、使用人違反本協(xié)議、《臨時管理規(guī)約》和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。

　　5、非因乙方違反本協(xié)議義務(wù)，甲方專有及約定專用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議甲方改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自甲方遲延給付服務(wù)費用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。

　　8、甲方或物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務(wù)所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生臺風(fēng)、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成甲方相應(yīng)財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十二條在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十四條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決不成的可向物業(yè)服務(wù)行政主管部門申請調(diào)解，調(diào)解不成的向物業(yè)所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本協(xié)議正本六頁、附件四頁，共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規(guī)定

　　一、裝修技術(shù)管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內(nèi)裝修時，嚴(yán)禁打鑿結(jié)構(gòu)墻體、梁、柱、板等結(jié)構(gòu)部位；

　　b、嚴(yán)禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標(biāo)語；

　　c、未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁拆除室內(nèi)隔墻或自行加建室內(nèi)隔墻；

　　d、經(jīng)審批同意業(yè)戶自行加建、改建室內(nèi)隔墻的，墻體材料必須采用輕質(zhì)材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板等），如果采用木質(zhì)骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受物業(yè)公司工作人員監(jiān)督；

　　b、在室內(nèi)裝設(shè)吊頂時，應(yīng)在電源箱或其他重要設(shè)備下設(shè)檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經(jīng)客服中心審批并接受工作人員監(jiān)督；

　　d、衛(wèi)生間、廚房、陽臺等用水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、物業(yè)的動力用電，設(shè)計中已充分考慮，如業(yè)戶需特別動力用電，須向物業(yè)公司提出申請；

　　b、所有弱電系統(tǒng)按設(shè)計安裝，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內(nèi)弱電箱容量已滿足功能要求，不允許擅自改動；

　　4、空調(diào)安裝

　　a、空調(diào)機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由使用業(yè)戶負責(zé)保養(yǎng)維修；

　　b、空調(diào)機冷凝水須向設(shè)計排水管內(nèi)排放；

　　c、空調(diào)安裝必須注意安全保護和外觀統(tǒng)一。業(yè)戶必須督促并要求專業(yè)安裝人員對安全和質(zhì)量負責(zé)。嚴(yán)禁非專業(yè)空調(diào)安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統(tǒng)

　　a、室內(nèi)給排水系統(tǒng)管道施工后必須做加壓試驗，檢查不滲漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不允許改變房屋和配套設(shè)施的使用功能；進行地面、內(nèi)墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結(jié)構(gòu)層；陽臺嚴(yán)禁砌建任何形式的花槽或魚池；

　　2、不允許改變衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和位置，嚴(yán)禁將生活用水排入雨水管道；

　　3、裝修時，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機排入設(shè)計預(yù)留的煙道中，嚴(yán)禁直接向室外排放。不得改變煙道及排水立管的設(shè)計位置，禁止有可能使上述設(shè)施造成損害的行為；

　　4、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調(diào)之戶外設(shè)備，須按物業(yè)設(shè)計預(yù)留或物業(yè)公司指定位置施工安裝；

　　7、嚴(yán)禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標(biāo)語廣告；

　　9、不允許改變外墻顏色及在窗外側(cè)安裝防盜網(wǎng)及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞共用設(shè)施、設(shè)備。

　　三、裝修服務(wù)收費

　　1、甲方在規(guī)定范圍內(nèi)進行室內(nèi)裝飾、裝修時，必須提前五天向物業(yè)管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間及施工隊伍名稱，經(jīng)乙方批準(zhǔn)并交納10000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施，保障全體業(yè)主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產(chǎn)生的裝修垃圾、余泥等的清理工作可委托乙方統(tǒng)一組織負責(zé)，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 4.5 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產(chǎn)生的費用由甲方自行負責(zé)）；甲方自行清理的，須遵守小區(qū)各項規(guī)章制度，產(chǎn)生的裝修垃圾、余泥須妥善安排堆放，日產(chǎn)日清，不得隨意丟棄，避免對小區(qū)公共部位或其它業(yè)戶造成影響，如有發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況的處予罰款 500 元/次。

　　3、裝修施工人員出入證工本費： 10 元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、涉及非物業(yè)公司職權(quán)范圍包括但不限于消防安全等的裝修設(shè)計方案和圖紙必須獲取政府有關(guān)部門書面批準(zhǔn)后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過90天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節(jié)假日施工須按物業(yè)公司通知的時間為準(zhǔn)。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業(yè)主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運（委托物業(yè)公司清運的）：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內(nèi)按指定路線自行運至服務(wù)中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午15：00至17：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內(nèi)，不得隨意放置在公共部位或其他公共區(qū)域內(nèi)。

　　5、裝修如需加班施工的須向物業(yè)公司提前申請；

　　6、不得私自在自用部分以外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由甲方負責(zé)修復(fù)和承擔(dān)相關(guān)費用并賠償損失；

　　7、甲方應(yīng)確保施工單位不會對小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備造成任何損壞，如有任何損壞，由物業(yè)公司安排維修，維修費用由業(yè)戶承擔(dān)；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業(yè)，必須向物業(yè)公司提交《明火動用申請表》，經(jīng)審批同意后在物業(yè)工作人員的監(jiān)督下方可作業(yè)；

　　9、裝修期間，請避免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責(zé)人在裝修施工期對單元的安全負責(zé)，并按消防局有關(guān)規(guī)定配備消防滅火器；

　　11、甲方及其聘用的裝修施工單位須按物業(yè)管理規(guī)定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復(fù)印件及每人1寸彩照3張至物業(yè)公司，并根據(jù)實際情況予以補充或更改；

　　12、甲方對單元施工結(jié)果負責(zé)，裝修完工后若出現(xiàn)單元內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、系統(tǒng)損壞或出現(xiàn)故障的由甲方自行負責(zé)維修；

　　13、物業(yè)公司的裝修審批意見不代表對裝修方案技術(shù)參數(shù)的認可，且不保證方案所選設(shè)備、材料的性能及實際效果；

　　14、物業(yè)公司在必要時有權(quán)要求甲方對已審批或已完工的工程做出改動，且甲方應(yīng)在收到書面通知后十個工作日內(nèi)完成；

　　15、自施工之日起，甲方須張貼由物業(yè)服務(wù)中心簽發(fā)的《裝修施工許可證》，以便物業(yè)公司工作人員檢查；

　　16、甲方在單元內(nèi)進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業(yè)戶造成不良影響或引起業(yè)戶投訴時，施工單位應(yīng)停止在單元內(nèi)作業(yè)，必須在物業(yè)公司指定的時間和地點完成；

　　17、甲方必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區(qū)內(nèi)的行為負全部責(zé)任；

　　18、甲方聘用的裝修施工人員應(yīng)著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區(qū)域逗留，不允許使用任何音像設(shè)備如收音機、電視機等，嚴(yán)禁賭博、飲酒、斗毆，嚴(yán)禁有威脅、危害公共安全的其它行為；

　　19、甲方聘用的裝修施工單位及施工人員應(yīng)與物業(yè)公司工作人員密切配合，互相尊重，如發(fā)生矛盾，由雙方協(xié)商解決。

　　五、裝修違規(guī)處罰條例

　　物業(yè)公司對違反國家機關(guān)相關(guān)法律法規(guī)及本社區(qū)裝修管理規(guī)定的業(yè)戶或施工單位，將根據(jù)情節(jié)和后果，按中華人民共和國建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等管理法規(guī)做如下處理：

　　◆責(zé)令停工、責(zé)令恢復(fù)原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經(jīng)濟損失、根據(jù)政府規(guī)定，對違約或違規(guī)行為處以相應(yīng)的違約金。

　　違規(guī)或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規(guī)定佩帶出入證或衣冠不整，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業(yè)戶投訴的；

　　◆運輸裝修材料違反有關(guān)規(guī)定，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆在公共區(qū)域堆放工具、物料，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆擅自未按裝修申請方案及裝修審批意見違規(guī)施工，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆擅自移動公共線路，損壞公共設(shè)施或做出其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導(dǎo)致公共部位和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網(wǎng)裝在外墻或門窗外側(cè)；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統(tǒng)；

　　◆未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導(dǎo)致樓板結(jié)構(gòu)面受損；

　　◆因裝修導(dǎo)致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設(shè)檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標(biāo)志等；

　　◆進行室內(nèi)間隔房間時，未按規(guī)定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經(jīng)批準(zhǔn)私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調(diào)時，違反空調(diào)安裝規(guī)定。

　　◆以上所列內(nèi)容為基本要求，具體執(zhí)行按進場裝修時簽定的守則執(zhí)行。

篇3：柳州市關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)備案的通知(2015)

　　柳州市關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)備案的通知(20**)

　　柳州市物價局 住建委關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)備案的通知

　　各有關(guān)單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯(lián)合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細則》，下同）,現(xiàn)根據(jù)區(qū)物價局《關(guān)于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)備案的批復(fù)》（桂價格〔20**〕921號）等有關(guān)文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細則》第九條第一款為“實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平確定”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)不再報價格部門核準(zhǔn)備案。

　　二、修改《實施細則》第十六條第三款為“建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。以招投標(biāo)方式簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，其物業(yè)服務(wù)等級不得低于中標(biāo)等級，物業(yè)服務(wù)收費不得高于中標(biāo)價格”。

　　三、《實施細則》第十六條增加以下內(nèi)容：“縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立日常及定期核查機制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務(wù)等級開展核定及核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平與核定或核查服務(wù)等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平出具《物業(yè)服務(wù)等級核查意見書》，報相關(guān)價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細則》第十六條第一款。

　　五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)等級核定及日常核查。

　　六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要落實物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的明碼標(biāo)價公示，價格監(jiān)督部門加強檢查和指導(dǎo)。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　20**年1月30日