物業(yè)服務(wù)實踐困境及解決對策

　　1908 年成立的世界上第一個全國性的物業(yè)服務(wù)行業(yè)性組織--國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(BOMAI)，它標志著物業(yè)服務(wù)進入法制化，現(xiàn)代化時代。自我國首家物業(yè)服務(wù)公司--深圳市物業(yè)服務(wù)公司于1993年3月成立以來，我國的物業(yè)服務(wù)已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過十一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，但由于我國物業(yè)服務(wù)起步晚，業(yè)主和相關(guān)當事人法制差，法制的不完善，我國的物業(yè)服務(wù)同時也存在著不少的問題。如業(yè)主大會不能按時成立或職權(quán)不明，業(yè)主被物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)商侵權(quán)而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規(guī)范，去向不明等，上述問題在諸如南寧市文華園小區(qū)、三元物業(yè)小區(qū)、聚寶苑小區(qū)、恒大新城小區(qū)等都不同程度地存在著。筆者擬從物業(yè)服務(wù)在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。

　　一、物業(yè)服務(wù)在實踐中遇到的困境

　　20** 年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會會議通過《物業(yè)服務(wù)條例》(以下簡稱物管條例)，同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會，前期物業(yè)服務(wù)、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容，可以說物管條例的內(nèi)容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境:

　　1、業(yè)主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。”第十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。”這一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業(yè)主委員會屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”，有人則認為，業(yè)主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會告物管公司一案來說，因業(yè)主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下:福州海景花園的業(yè)主委員會在去年下半年因物業(yè)服務(wù)糾紛，把原物業(yè)服務(wù)公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業(yè)主委員會作為該案的主體，判決原物業(yè)服務(wù)公司退出海景花園并向業(yè)主委員會移交物業(yè)服務(wù)權(quán)。

　　然而， 3個月之后，法院對于他們因架空層車位權(quán)屬之爭而狀告房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)開發(fā)商的案件，經(jīng)過三天的開庭審理，卻認為業(yè)主委員會只負有代表和維護業(yè)主物業(yè)服務(wù)方面利益的權(quán)利，而無代表和維護業(yè)主房屋所有權(quán)的權(quán)利，不享有參加該案訴權(quán)，從而做出了駁回原告海景花園業(yè)主委員會的起訴。一位網(wǎng)友甚至十分激動地寫道:“驚聞以業(yè)主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業(yè)主心寒。如果業(yè)委會不能代表廣大業(yè)主，誰能代表?不要讓法律的某些環(huán)節(jié)成為現(xiàn)今極個別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關(guān)部門還民一片天，真正體現(xiàn)法律面前人人平等。” 業(yè)主委員會法律地位的不明確，使業(yè)主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，長此以往，容易造成社會的不穩(wěn)定。

　　2、開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)權(quán)利不對等。物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而，在實際操作中，不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。比如業(yè)主按規(guī)定交 2%的專項維修資金，由開發(fā)商收取后即自行挪作它用，并未按規(guī)定轉(zhuǎn)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)帳上。據(jù)廣州市政府估計，廣州各住宅小區(qū)建立物業(yè)專項維修基金“理論計算”數(shù)額應(yīng)達30億元，但這筆資金到20**年6月底只籌集到2億多元，其中按規(guī)定存入指定銀行開設(shè)專戶的只有5000多萬元，其余的很可能已被開發(fā)商截留挪用，造成物業(yè)應(yīng)維修時因資金問題無法維修的矛盾。

　　物管條例還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)時，開發(fā)商應(yīng)當向其移交竣工驗收資料及相關(guān)材料，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商自行組建的，所以，開發(fā)商便省了這一環(huán)節(jié)，將建設(shè)過程中的隱患推到物業(yè)公司頭上，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)費首先來源于開發(fā)商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區(qū)中，文華園物業(yè)公司就是開發(fā)商--國凱房地產(chǎn)開發(fā)公司所組建，其人事權(quán)、財權(quán)均在國凱公司，當有業(yè)主因房屋建設(shè)質(zhì)量問題而要求物業(yè)公司解決時，它便向國凱公司請示并按其要求執(zhí)行。假如開發(fā)商不負責(zé)任，造成問題久拖不決，而業(yè)主只能認為是物業(yè)公司的責(zé)任，便采取不交物業(yè)服務(wù)費等措施來應(yīng)對，物業(yè)公司收不上費用只能少服務(wù)或不服務(wù)，如此一來，便會形成惡性循環(huán)，對小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護極為不利。

　　3、業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定，業(yè)主大會是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業(yè)主委員會只是其執(zhí)行機構(gòu)，法無明文規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織，這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對稱，如建設(shè)單位能自行決定挪用專項維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)服務(wù)費，自行出賣或出租公共停車場等。當業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，就會發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業(yè)主委員會成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發(fā)生過幾起此類案件。

　　4、房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無處罰責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主大會無法及時召開，業(yè)主委員會無法及時成立，業(yè)主與物業(yè)公司(開發(fā)商)發(fā)生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規(guī)定:“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。”第10條明確規(guī)定，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)在當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。由此可知，地方房地產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會成立有監(jiān)管權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的召開是在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下召開的。但從實際操作來看，困難極大。

　　一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國家管理部門，卻在原有基礎(chǔ)上無故增加其負擔(dān)，而得不到相應(yīng)報酬，這在市場經(jīng)濟體制下是難以調(diào)動其積極性的；二是業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)公司的“對手”，如果其按時成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利，物業(yè)公司(開發(fā)商)即有被監(jiān)督的可能，再加上政府部門的監(jiān)督，物業(yè)公司想投機更是難上加難，只好循規(guī)蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會的。在此情況下，如業(yè)主大會遭遇阻撓時，地方房管部門應(yīng)當如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應(yīng)當如何承擔(dān)失職責(zé)任?這些問題由于物管條例未曾規(guī)定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。

　　二、解決對策

　　前面已經(jīng)提到，我國物業(yè)服務(wù)在立法與實踐中的困境極不利于保護業(yè)主的合法權(quán)益，不利于社會的安定團結(jié)，因此，完善我國現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)方面的法規(guī)，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下對策:

　　1、立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(包括前期物業(yè)服務(wù))。

　　首先應(yīng)當在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)服務(wù)，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進行。規(guī)定入住率達到一定比例(如30%--50%)或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，如果建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立的，一定比例(如10--15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會，房管部門應(yīng)當給予支持，否則，業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。

　　業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，在一定期限內(nèi)(如6個月)應(yīng)當做出選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，在選聘新物業(yè)公司期間，建設(shè)單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗收資料、技術(shù)資料說明文件等移交業(yè)主委員會保管，由業(yè)主大會授權(quán)委托業(yè)主委員會在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處的配合下確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，定聘后，業(yè)主委員會再將上述物業(yè)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接對業(yè)主委員會負責(zé)，最終對業(yè)主大會負責(zé)。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔(dān)罪現(xiàn)象發(fā)生，對現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。

　　業(yè)主委員會的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團體關(guān)系、維護共同性物業(yè)權(quán)益的強烈愿望。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其對公共物業(yè)財產(chǎn)的管理權(quán)利，來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。可以說，成立業(yè)主委員會這樣的法律主體，是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說，業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系就如公司董事會與股東會的關(guān)系，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機關(guān)，而不是法人和其他組織。按照法律規(guī)定它并不具備任何法律主體資格!這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權(quán)益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。也使物業(yè)服務(wù)在立法與實踐中脫節(jié)，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機構(gòu)，它負責(zé)實施其決議，代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。

　　3、用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系

　　服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系、業(yè)主大會與政府的關(guān)系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對性地解決物業(yè)服務(wù)糾紛，以南寧市澳洲麗園物業(yè)服務(wù)為例，物業(yè)服務(wù)公司就明確了本身的權(quán)利義務(wù)和地位，對于業(yè)主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務(wù)深受業(yè)主歡迎。業(yè)主就更加支持物業(yè)服務(wù)公司的正常管理活動，形成良性循環(huán)。與此同時，政府部門也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協(xié)助，共同搞好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全衛(wèi)生、交通、綠化等工作。

　　4、明確地方房管部門的失職責(zé)任，把物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。

　　根據(jù)國務(wù)院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī)，應(yīng)當符合體現(xiàn)行政機關(guān)的職權(quán)與責(zé)任相統(tǒng)一的原則，在賦予有關(guān)行政機關(guān)必要的職權(quán)的同時，應(yīng)當規(guī)定其行使職權(quán)的條件、程序和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定。物管條例應(yīng)當補充規(guī)定地方房地產(chǎn)行政管理部門對業(yè)主大會成立遭遇阻撓應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其失職時應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權(quán)，只有如此，才能夠確保物業(yè)公司管理的規(guī)范化。

　　5、建立專項維修基金管理委員會。

　　專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發(fā)商售房時按房款2%收取，然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。第二是業(yè)主購房時不交專項維修基金，待用時再以業(yè)主大會決議形式籌集。第三是在收取物業(yè)服務(wù)費用中分兩部分，一部分為平時物業(yè)服務(wù)支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項維修基金，也必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過。

篇2：論物業(yè)服務(wù)立法缺陷與現(xiàn)實困境

　　論物業(yè)服務(wù)立法缺陷與現(xiàn)實困境

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)的市場建設(shè)，曾經(jīng)托付著很多人的夢想--房管部門希望借著住房制度的改革和商品房建設(shè)的步伐，房產(chǎn)管理可以從公房直管、單位自管走向市場化的物業(yè)服務(wù)，走出行政管理的桎梏；勞動部門希望借著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而擴大就業(yè)機會；公安部門希望隨著各個新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的到位，能夠解決城市規(guī)模日益擴大與警力不足的矛盾；而各類居民則希望從此以后，別墅不再是荒郊野外的農(nóng)村住宅、公寓不再是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠；每一個市民都希望自己花費巨資買下的是一個鄰里和睦、安居樂業(yè)的幸福家園。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的夢想推動了國家的立法：

　　1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實施。

　　1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)條例》開始實施。

　　20**年9月1日，國務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)服務(wù)條例》開始實施。

　　在國家的大力推動下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

　　市場人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達國家不到40%的住宅區(qū)實施了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，而居民消費能力遠比不上發(fā)達國家的我國卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)?專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)?物業(yè)服務(wù)公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主?

　　而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費者日加收所欠繳費用千分之三的滯納金的標準竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍；代表業(yè)主權(quán)益的機構(gòu)從“管委會”到“業(yè)委會”到“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會”并不符合《社會團體登記管理條例》的要求；國務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的應(yīng)當征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。

　　面對這樣一個迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無措。有這樣一個案例：某公司購買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司起訴要求支付物業(yè)服務(wù)費及公攤水電費；被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無交費的理由；而法官問：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)?------物業(yè)公司只好無奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費，難道要查封你的司法機構(gòu)來支付?

　　法律界的專家們會發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒有法律上的明確定義。甚至對于不動產(chǎn)的所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移都存在爭議。更別提物業(yè)服務(wù)法律體系中龐雜的細節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實際上存在著新舊體制交雜，法治嚴重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個方面。

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主、(使用人、以及業(yè)主委員會)等民事主體之間對于一定區(qū)域的不動產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場地等在使用、維護過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當然也一些行政法律關(guān)系比如：對業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場準入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。

　　民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過權(quán)利對權(quán)利的自行性的制約，來達到法律對社會關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強調(diào)“強行干預(yù)”是截然相反的。這時你們會發(fā)現(xiàn)：我們現(xiàn)有的三個層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強制干預(yù)。我們的政府負責(zé)著國家所有的公共事務(wù)，還要負責(zé)發(fā)展經(jīng)濟，對于物業(yè)服務(wù)這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實也有心無力。

　　但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個案例，一個小區(qū)有一個業(yè)委會，三年的換屆選舉期未到，有個別幾個業(yè)主不顧 “業(yè)主會議要由業(yè)委會召集”的法律規(guī)定，自行召*議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時召集人的名義向有關(guān)部門進行了報備。該部門不知如何審查，竟給予了報備。由于第一屆委員不認可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請刻制公章，有關(guān)部門竟然無任何手須，給刻了枚“***新業(yè)主委員會”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“***業(yè)主委員會”狀告“***新業(yè)主委員會”的笑話。法院審理認為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會自始至終只有一個，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會的名義提起訴訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

　　政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認真執(zhí)法、如何嚴肅執(zhí)法，這是問題的第二個方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水停電威逼業(yè)主使用人交費，甚至抗拒法院強制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。

　　發(fā)揮民事主體的自覺性、主動性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來讓民事主體通過自己的行動自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實實在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費。

　　可是我們研究現(xiàn)有法律，馬上就會發(fā)現(xiàn)所謂代表業(yè)主行使自治權(quán)的“業(yè)主大會”及其“業(yè)主委員會”原來是個虛的“空殼”。早就有政協(xié)委員發(fā)現(xiàn)，“業(yè)委會”是個三無機構(gòu)，無資金、無場所、無專職人員。這樣的空殼怎么運作?又怎么對外承擔(dān)責(zé)任?一個負不了責(zé)任的空殼又怎能維護業(yè)主的利益?所以我們看到了面對開發(fā)商的實力、面對物業(yè)公司的勢力，廣大業(yè)主實際上是一盤散沙。“物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”上述法規(guī)的規(guī)定實際上是又刻制了一類新型的橡皮圖章。國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》取消了便捷的業(yè)主代表會議形式，規(guī)定“業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。”這樣的規(guī)定，我們能看到的是所謂業(yè)主自治的名下，自治的運作更加困難。

　　公法以國家為本位，私法以個人為本位，民事立法應(yīng)遵循民法的原則而行。只有“以民為本”才有民事法律關(guān)系的順暢，物業(yè)服務(wù)如果不是以“業(yè)主為本”而是以“管理為本”，相信糾紛將永無寧日。最后，我在此呼吁，將物業(yè)所有權(quán)中的管理權(quán)還給業(yè)主，將房產(chǎn)公共部位的管理權(quán)還給全體業(yè)主的代表機構(gòu)，將業(yè)主代表機構(gòu)建設(shè)成一個完整合格的民事主體，不僅是廣大業(yè)主的事、不僅是政府部門“業(yè)主自治監(jiān)督機構(gòu)”的事，更是我們國家立法機關(guān)的事。

篇3：物業(yè)服務(wù)市場困境和機遇

　　物業(yè)服務(wù)市場困境和機遇

　　最近，有關(guān)機構(gòu)對北京人渴望什么樣的社區(qū)規(guī)劃及物業(yè)服務(wù)進行了一次調(diào)查，被調(diào)查者中有38.1%的人認為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務(wù)則包括24小時保安、定點班車、接送孩子等，可見北京人對物管企業(yè)的要求不低。此外物管企業(yè)實行資質(zhì)等級評定、物管項目實行公開招投標制等使得“現(xiàn)在的市場不好做”便成了物業(yè)公司老總們的一個“共識”。

　　在不好做的情況下，北京物管市場競爭會呈何種態(tài)勢?各家物管企業(yè)如何使自己的服務(wù)被業(yè)主認可?

　　市場需求增大為物管企業(yè)提供機遇

　　北京均豪物業(yè)公司總經(jīng)理于慶新認為，目前北京物管市場呈現(xiàn)四大特點：首先是隨著開發(fā)商品牌意識的提高和業(yè)務(wù)細化的需要將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業(yè)物管公司；其次是國企改制逐漸使房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業(yè)實體；第三是現(xiàn)在物管項目開始實行招標，不稱職的物管企業(yè)會被業(yè)主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業(yè)單位的后勤服務(wù)社會化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進也認為，除現(xiàn)有住宅小區(qū)必須進行物業(yè)服務(wù)外，伴隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)已逐漸社會化，物業(yè)服務(wù)的客觀需求已經(jīng)產(chǎn)生，而且會越來越多，萬科物業(yè)負責(zé)建設(shè)部機關(guān)大院的物業(yè)服務(wù)和蓮花物業(yè)負責(zé)國家計委生活區(qū)的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)說明了這一點。

　　物管市場目前存在哪些問題

　　物業(yè)服務(wù)在實際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，主要表現(xiàn)形式有四個方面：1.投訴率高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，20**年全國物業(yè)服務(wù)和商品房投訴與20**年相比增加45.3%。2.缺乏規(guī)范，投訴的意見主要集中在對物業(yè)服務(wù)公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費過高等方面。3.有市無場，與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是，物業(yè)服務(wù)市場結(jié)構(gòu)不全，交易體系不完善。4.運作困難，一方面有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面需求方想聘用自己滿意的物業(yè)服務(wù)公司卻無門路，更談不上選擇。

　　中海物業(yè)北京公司的總經(jīng)理耿萬嶺認為物管具體政策可操作性較差和從業(yè)人員專業(yè)化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質(zhì)問題，他認為現(xiàn)在的物管人員上崗培訓(xùn)時間太短，這樣不利于從業(yè)人員專業(yè)化程度的提高。而從業(yè)人員素質(zhì)的確是影響物管企業(yè)發(fā)展的因素之一，目前執(zhí)行的物管培訓(xùn)是有作用的，但今后還應(yīng)逐步加強物管從業(yè)人員的在崗培訓(xùn)。

　　明年的物管市場競爭如何體現(xiàn)

　　面對競爭物管公司開始各謀對策。北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業(yè)已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經(jīng)開始調(diào)整自己的經(jīng)營策略，表現(xiàn)出功能上互相補充、業(yè)務(wù)上相互滲透的趨勢。

　　“有錢賺就應(yīng)該做”是企業(yè)生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環(huán)。耿萬嶺認為，北京明年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。隨著幾年來商品房的熱銷，物管企業(yè)競爭的焦點會在物管費上得到體現(xiàn)，誰能合理收費、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，誰就可能占領(lǐng)市場。

　　企業(yè)發(fā)展的客觀要求是走規(guī)模化道路。他預(yù)測，破產(chǎn)與兼并將是今后物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場的逐步規(guī)范，會導(dǎo)致兩種情況的產(chǎn)生：一是經(jīng)營規(guī)模小、服務(wù)水平差、信譽低的物管公司因不能適應(yīng)市場變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并。

　　“規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場運作的《物業(yè)服務(wù)條例》已出臺一段時間，隨著執(zhí)法力度的加強，物管企業(yè)的競爭會從無序逐漸變成有序，明年的物業(yè)服務(wù)市場將是大發(fā)展前的調(diào)整期，不論是外資企業(yè)還是外地公司，要想真正立足北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優(yōu)秀的作品來。”耿萬嶺說。

　　現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)水平需要跨越式提高

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)人士認為，現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)水平需要跨越式提高，提高水平的對策可注重以下三個方面：

　　首先應(yīng)不斷加強對市場主體的培育與建設(shè)。從供應(yīng)來看，物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在雖已逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來，但在培育市場主體還有欠火候；而培育市場主體不但有利于市場行為的規(guī)范，而且有利于培育和發(fā)展大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公司。

　　從物業(yè)服務(wù)市場的需方來說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會，但真正成立了業(yè)主管理委員會的目前仍然不太多。建議有關(guān)部門抓緊這一工作的實施

　　其次，應(yīng)不斷發(fā)展和完善市場介體。市場介體建設(shè)主要應(yīng)從以下方面入手：

　　成立為交易服務(wù)的中介組織，例如，經(jīng)紀公司、交易所，形成有形的物業(yè)服務(wù)市場。要制訂交易的規(guī)則和方式，規(guī)定市場準入原則和方式，規(guī)定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經(jīng)紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發(fā)布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關(guān)部門出面，成立交易所，由經(jīng)紀公司集中掛牌交易。

　　成立自律性中介組織--物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。協(xié)會應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行立法治市、依法操作的教育，規(guī)范企業(yè)市場行為，對企業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，維護企業(yè)正當權(quán)益。同時收集反映業(yè)主的看法，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府提供牽涉社會發(fā)展與政策重大關(guān)系方面的專業(yè)意見。

　　成立規(guī)范服務(wù)監(jiān)督的中介組織，例如價格審批機關(guān)和仲裁機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的價格是物業(yè)服務(wù)的一個敏感問題。如果物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的價格不是由供需雙方協(xié)商同意，并經(jīng)政府價格部門審核認定，那么，由價格引發(fā)的糾紛將導(dǎo)致以后收費困難。

　　物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生糾紛，究其原因，大多數(shù)是由于物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)服務(wù)中的法律關(guān)系不清楚或許多業(yè)主不知道自己擁有哪些權(quán)利，因此，設(shè)立仲裁機構(gòu)，除了規(guī)范監(jiān)督企業(yè)和業(yè)主，理順雙方的各種法律關(guān)系外，還應(yīng)對社區(qū)內(nèi)的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

　　最后，應(yīng)不斷擴大市場容量，積極引導(dǎo)消費升級。物業(yè)服務(wù)市場需求群體的構(gòu)成單位是社區(qū)，而涵蓋社區(qū)住戶的所有消費需求構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的服務(wù)體系。目前，我們比較注意一般家居、衛(wèi)生醫(yī)療、生活(包括文化、娛樂)方面的服務(wù)，這還遠遠不夠，還應(yīng)關(guān)注發(fā)展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務(wù)。一般來說，當人們購買了商品房后，消費目標已轉(zhuǎn)向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。因此，全面刺激社區(qū)消費經(jīng)濟增長，積極引導(dǎo)消費升級，將帶動和促進物業(yè)服務(wù)的市場本身乃至更大區(qū)域的市場經(jīng)濟發(fā)展。