萬科物業(yè)與中海物業(yè)服務(wù)模式比較

　　綜觀物業(yè)服務(wù)在深圳20年的發(fā)展，有這樣幾個重要的轉(zhuǎn)折點:從第一家物業(yè)公司成立，到公房改制擴大物業(yè)服務(wù)的覆蓋面，物業(yè)服務(wù)走向千家萬戶的普通居民為第一轉(zhuǎn)折點；以蓮花二村"一體化"管理為標(biāo)志，確立深圳物業(yè)服務(wù)模式為第二個轉(zhuǎn)折點；鹿丹村物業(yè)服務(wù)公開招投標(biāo)，拉開了市場競爭的序幕為第三個轉(zhuǎn)折點。作為全國物業(yè)服務(wù)發(fā)源地的深圳，物業(yè)服務(wù)能取得全國矚目的成績，與深圳的經(jīng)濟發(fā)展水平、市場經(jīng)濟的成熟程度等各方面因素有著密切的關(guān)系。尤為重要的是政府主管部門的積極引導(dǎo)、努力探索對深圳物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展直接起著重要的推動作用。

　　隨著社會的發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求不斷增長，物業(yè)服務(wù)服務(wù)事項和內(nèi)容由簡單基本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護衛(wèi)等，在展到機電維護、環(huán)境設(shè)計、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、學(xué)習(xí)、安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動等系列需求。一些有品牌的公司潛心揣摩，結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，提出并實踐了一些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨特的個性特色，突出企業(yè)形象和顯示管理實力的同時，也為整個行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經(jīng)驗；如萬科物業(yè)從早期提出的"酒店式管理"到近期的"無人化管理"、"個性化管理"和"管理報告制度"；中海物業(yè)服務(wù)倡導(dǎo)的"一拖N模式"、"氛圍管理"；深業(yè)物業(yè)實施的"精品戰(zhàn)略"；金地物業(yè)實行的"產(chǎn)學(xué)聯(lián)手"；"保姆計劃"、"四點半學(xué)校"等均取得了良好的市場效益。

　　這里不能不提及貫穿全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展歷程，使物業(yè)服務(wù)意識深入民心的一項重要工作內(nèi)容--社區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率先倡導(dǎo)社區(qū)文化活動和萬廈物業(yè)在蓮花北村通過社區(qū)文化活動的開展建立起"全國城市文明第一村"的社會效益，在市場上均得到了良好的品牌效應(yīng)。事實證明，多樣化、多層次的社區(qū)文化活動是最能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人文精神和關(guān)懷的有效手段，因為它較好地調(diào)整了業(yè)主與企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，同時將物業(yè)服務(wù)工作通過社區(qū)活動去宣傳，更容易得到業(yè)主的接受和認同。

　　1996年以來，萬科、中海、中航、國貿(mào)、金地、蓮花等物業(yè)服務(wù)公司，在全國物業(yè)服務(wù)行業(yè)率先通過了ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量認下，使物業(yè)服務(wù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量規(guī)范管理納入了國際軌道，對物業(yè)服務(wù)操作經(jīng)營中的每個崗位、每個人員、每一個環(huán)節(jié)都有嚴格科學(xué)的管理規(guī)范和檢驗標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，100多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過了ISO9002質(zhì)量認證，其數(shù)量和比例居全國同行業(yè)之首。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)公司是全世界首家獲得ISO9002、ISO14001及SA8000三個標(biāo)準(zhǔn)國際認證的物業(yè)服務(wù)公司。通過規(guī)范化管理的推廣，深圳市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其所管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平已接近或達到國際水準(zhǔn)。

　　本文將就萬科、中海兩家物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)模式進行分析、探討中國高水平物業(yè)服務(wù)的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國物業(yè)服務(wù)進一步發(fā)展的東西。

　　一、萬科物業(yè)服務(wù)的特點

　　1、萬科物業(yè)服務(wù)公司的概況

　　萬科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于一九九二年初，為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機構(gòu)。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)3000萬元，各類專業(yè)服務(wù)人員3000余人，管理面積300余萬平方米。公司現(xiàn)已發(fā)展為國內(nèi)最具規(guī)模及極負盛譽的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)服務(wù)服務(wù)、工程完善配套服務(wù)、房屋租售及綠化工程服務(wù)。通過十多年的物業(yè)服務(wù)研究與實踐，公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)奠定了堅實的地位，成為國家建設(shè)部首批認定的物業(yè)服務(wù)一級資質(zhì)企業(yè)、深圳市物業(yè)服務(wù)甲級資質(zhì)企業(yè)，在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。

　　公司高瞻遠矚，為顧客長遠之需求，持續(xù)進行物業(yè)服務(wù)專業(yè)研究與探索，藉此不斷提高服務(wù)質(zhì)素，以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益及社會效益，為物業(yè)服務(wù)市場化、規(guī)范化作出積極貢獻。致力于物業(yè)服務(wù)模式與制度創(chuàng)新，首創(chuàng)"業(yè)主管理委員會"，開創(chuàng)了業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式模式；推行"酒店式管理模式"、"無人化管理"模式、季度"管理報告"制度、"個性化管理服務(wù)"與"鄰里守望"的管理模式，“氛圍管理”模式，“體驗式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)服務(wù)服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個新的境界。

　　萬科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供豐富完善的家居服務(wù)和社區(qū)休閑服務(wù)，完滿結(jié)合人性化與科技化的物業(yè)服務(wù)精英和智能管理系統(tǒng)，讓住戶尊享優(yōu)逸體驗，生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務(wù)理念，以用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立客戶服務(wù)檔案，充分挖掘客戶需求和服務(wù)資源，持續(xù)提高客戶服務(wù)水平，探討體驗氛圍管理模式萬科社區(qū)文化建設(shè)，組織開展豐富多彩的各類業(yè)主活動:萬科業(yè)主運動會、主題式系列社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主業(yè)余生活，為加強與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。通過社區(qū)文化工作的開展，給社區(qū)注入一種強大的文化內(nèi)涵，并讓這種文化內(nèi)涵成為萬科物業(yè)社區(qū)的特有標(biāo)志。

　　20**年，公司被中國質(zhì)量協(xié)會用戶委員會授予"全國用戶滿意企業(yè)(物業(yè)服務(wù)企業(yè))"獎項，中國信用管理協(xié)會授予全國"質(zhì)量?服務(wù)?信譽AAA"物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱號，公司的管理服務(wù)水平再上一個新的臺階。萬科物業(yè)，這只中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績，更上層樓。

　　2、萬科物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營理念

　　萬科物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營理念不是萬科本身自有的，而是在為業(yè)主的服務(wù)過程中，經(jīng)過十幾年的探討、鉆研中總結(jié)出來的經(jīng)驗，具體如下:

　　(1)尊重客戶，讓客戶滿意

　　表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實上，這一切來自于客戶。尊重客戶，理解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠的伙伴，將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務(wù)，萬科品牌的附加值就會因職員優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。對待100名客戶的服務(wù)里，只有一位客戶不滿意，看來只有1%的不合格，但對于該客戶而言，他得到的卻是100%的不滿意。一朝對客戶服務(wù)不善，公司需要十倍甚至更多的努力去補救。在客戶眼中，你就代表萬科。

　　(2)專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化

　　萬科從成立以來十幾年的實踐中摸索出:企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè)對自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集中，建立在專業(yè)化基礎(chǔ)之上的規(guī)模化便越容易形成，從而確立自己在相應(yīng)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)性地位。規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對個人英雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊伍來實現(xiàn)企業(yè)的策略和計劃。良好的制度也是產(chǎn)生利潤的生產(chǎn)要素。萬科反對黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。公司鼓勵相互之間坦誠地交流，友善地溝通。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)"陽光照亮的體制"

　　(3)學(xué)習(xí)是一種生活方式

　　一個學(xué)習(xí)型的組織是這樣一群人:他們?yōu)榱斯餐哪繕?biāo)走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，共同提高能力，創(chuàng)造他們真正感興趣的成果。萬科致力于成為學(xué)習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入，體驗到工作中的生命意義，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，擴展創(chuàng)造未來的能量。萬科的管理者認為:競爭優(yōu)勢是由個人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。學(xué)習(xí)型模式一方面傾向于對組織內(nèi)部的知識加以拓展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識。其中反省是個人學(xué)習(xí)以及組織學(xué)習(xí)過程中的一個重要因素。

　　(4)創(chuàng)新是生命之源

　　一直以來，萬科給自己的定位是"領(lǐng)跑者"，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從84年的蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴張，到專業(yè)化的主動收縮；創(chuàng)新精神就像一臺強勁的發(fā)動機，引領(lǐng)著萬科穩(wěn)健前進。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精神，萬科才得以積極地拓展，萬科品牌才能夠得到了越來越多的認同。創(chuàng)新就是要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己，就是要擺脫成功帶來的條條框框。而創(chuàng)新，需要一個項目一個項目地去積累，需要一點一滴地去突破。

　　萬科將在未來的發(fā)展中致力于逐步擴大領(lǐng)先優(yōu)勢，萬科要面對來自其他優(yōu)秀行業(yè)成員的挑戰(zhàn)，也要面對來自迅速擴大規(guī)模經(jīng)營要求的挑戰(zhàn)。這一目標(biāo)的實現(xiàn)，正有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。

　　3、萬科物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)

　　萬科物業(yè)顧問服務(wù)秉承萬科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價值觀，不以追求顧問服務(wù)項目的數(shù)量增長為終極目標(biāo)，而重在保證顧問服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量，真正滿足合作方的委托需求和愿望，切實幫助委托方有效地建立起優(yōu)質(zhì)的管理體系，準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，獨立地實施各項管理服務(wù)，并不斷地自我完善。

　　(1)幫助委托方建立起完善的物業(yè)服務(wù)體系，包括:

　　①建立有效的物業(yè)服務(wù)團隊

　　②完善的管理體系

　　③人事行政管理體系

　　④企業(yè)培訓(xùn)體系

　　⑤品質(zhì)監(jiān)控體系

　　⑥客戶服務(wù)體系

　　⑦建立完整的業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書

　　(2)幫助委托方物業(yè)服務(wù)公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。

　　(3)幫助委托方物業(yè)服務(wù)公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。

　　4、萬科物業(yè)服務(wù)的核心價值觀

　　客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導(dǎo)的理念。人才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。職業(yè)經(jīng)理團隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。

　　萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟時代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬科的獨特模式。萬科模式業(yè)內(nèi)領(lǐng)先其獨特的價值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結(jié)構(gòu)值得關(guān)注。

　　二、中海物業(yè)服務(wù)模式的特點

　　1、中海物業(yè)服務(wù)公司的概況

　　深圳市中海物業(yè)服務(wù)有限公司是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過ISO9002、ISO14001認證企業(yè)。自1991年成立以來，中海人以"精誠服務(wù)、精彩生活"為服務(wù)宗旨，勇于開拓、銳意進取，目前已發(fā)展成為擁有員工2000多名，高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下屬3家子公司和一個電子商務(wù)運營網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。

　　十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好評，而且贏得了良好的社會聲譽。截至20**年，公司共獲得國家、省及市、區(qū)級各種榮譽稱號396項，并為20**年深圳首屆質(zhì)量管理獎服務(wù)行業(yè)唯一獲得者；國內(nèi)及香港地區(qū)的廣播電視、報刊等新聞媒體對中海物業(yè)經(jīng)營管理情況的報道多達千次以上；慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士逾兩萬人次；建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在不同場合多次指出:深圳市中海物業(yè)服務(wù)有限公司是我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)第一品牌，中海物業(yè)代表了中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的方向。

　　中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先進的管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)文化的營造；不斷對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗進行揚棄，去其疏漏，取其精華，與時俱進，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國際化與時代性內(nèi)涵，精煉全國物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚規(guī)模化發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)化運營、信息化管理、專業(yè)化增效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做行業(yè)領(lǐng)跑者，為推動中國現(xiàn)代城市的文明化進程做出不懈的努力和追求，為中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展做出新的獨特貢獻!

　　2、中海物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營理念

　　公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資源；同時，作為公民，在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務(wù)”這一發(fā)展目標(biāo)。1996年，公司順利通過1S09002國際質(zhì)量認證，是公司實施規(guī)范化宮理邁出的關(guān)鍵的一步。1999年，公司又率先在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中執(zhí)行“季度管理報告制度”，按季度公開管理處各項管理服務(wù)工作內(nèi)容及費用，并在公司互聯(lián)網(wǎng)站上公布各小區(qū)的管理費標(biāo)準(zhǔn)，進一步提高管理服務(wù)的透明度。使公司的管理理念得到規(guī)范化。

　　3、物業(yè)服務(wù)的方針、目標(biāo)

　　中海房產(chǎn)的建設(shè)者們始終懷著對社會、對消費者的強烈責(zé)任感，堅持以人為本的經(jīng)營目標(biāo)，致力于通過營造高品質(zhì)的房產(chǎn)和提供周到的服務(wù)，倡導(dǎo)文明、和諧、優(yōu)雅的居住文化。20**年4月，公司成功入圍”杭州地區(qū)十大品牌房產(chǎn)”行列；20**年，公司被蕭山區(qū)評選為“百強企業(yè)”在過去的幾年中，中海房產(chǎn)在市場需求的撞擊和磨合中逐漸形成了較為完善的企業(yè)精神--以世界建筑人文歷史為文化背景，以人類可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)原則，以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會責(zé)任，根據(jù)市場變化不斷調(diào)整，優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)；同時積極摸索適合自身發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營方略。

　　公司聘請北大咨詢公司為企業(yè)進行管理咨詢，逐步形成和完善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域分別導(dǎo)入IS09002管理體系。中海物業(yè)服務(wù)公司本著誠信、創(chuàng)新、務(wù)實、求精，把個人追求融入企業(yè)的長遠發(fā)展之中。以重組上市、戰(zhàn)略擴張、持續(xù)發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架構(gòu)和市場布局，使經(jīng)濟效益和增長質(zhì)量明顯提高。實現(xiàn)自己的主要戰(zhàn)略目標(biāo)。同時為業(yè)主為顧客提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。

　　4、中海物業(yè)服務(wù)的特色

　　中海物業(yè)服務(wù)主要是引進先進的港式物管理念、累積豐富的物管成功經(jīng)驗；規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計；打造出中海獨特的管理特色，實行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理，打造無為而治的至高境界；首創(chuàng)酒店式物管服務(wù)，開行業(yè)之先河；推出商務(wù)全程式服務(wù)，服務(wù)于商業(yè)精英；提倡健康式物管，為業(yè)主營造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、ISO14001、ISO18000三項國際管理體系貫穿運行，中海物業(yè)服務(wù)注重高素質(zhì)的員工隊伍建設(shè)、豐富的人力資源儲備，創(chuàng)造社會效應(yīng)。

　　三、萬科和中海物業(yè)服務(wù)模式的比較

　　在物業(yè)服務(wù)行業(yè)激烈部分中，萬科以觀念超前、服務(wù)精品見長，中海以管理優(yōu)勢和市場規(guī)模領(lǐng)先，把經(jīng)營型管理作為企業(yè)的核心競爭力，形成了自身的特色和優(yōu)勢，對提高企業(yè)經(jīng)濟效益和開拓市場起到了重要的推動作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。

　　1、萬科和中海物業(yè)服務(wù)有一套非常正確的價值觀

　　萬科和中海物業(yè)服務(wù)之所以先進，首先他們是有一套非常正確的價值觀。大家知道，萬科和中海很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市，它們的創(chuàng)業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經(jīng)理的道德操守嚴格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東。所以，萬科和中海形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和公司文化(白領(lǐng)文化)。萬科和中海的管理，點點滴滴中都透露出由此而帶來的專業(yè)、專注和細致、嚴謹。這種價值觀和文化，甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價值。萬科和中海的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”特別好地表達了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時也恰到好處地觀照了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對萬科情有獨鐘、趨之若鶩。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身，公司的核心價值觀才是根本，這一點，國外有關(guān)百年老店的實證研究充分證明了這一真理，一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價值觀。所以我們今天看到一個優(yōu)秀和走向偉大的萬科和中海，我們完全有理由相信深植于萬科和中海的經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價值倫理才是最重要的獲勝基因。

　　2、萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略

　　萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略。最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經(jīng)驗之談和聯(lián)想取勝的看家法寶。這10年來，商場硝煙彌漫，英雄輩出，傳奇故事層出不窮，不僅使老外大跌眼鏡，就是國內(nèi)的企業(yè)家，也常常生出“引無數(shù)英雄競折腰”的喟嘆。然而，日換星移，能經(jīng)得住時間考驗，吹去浮沙始見金的不過爾爾。總起來看，之所以會有許多人折戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信資本經(jīng)營，幻想依靠權(quán)力尋租，或者急欲沖500強、拼湊大船、迎風(fēng)出海。這些企業(yè)注重經(jīng)營機會，而不經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，捕捉熱點而不管理企業(yè)，不能始終如一地堅持自己的戰(zhàn)略，有小機巧而無大謀略。反觀萬科，任憑風(fēng)浪起，我自有章法，10多年前就上市，有A股、B股，但不宣稱是“資本經(jīng)營”，明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級的普通住宅。

　　今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品部件都在總部設(shè)計好，通過住宅工業(yè)化帶動進一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場熱點不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字:“減法”。這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬科和中海終于在做“減法”的同時卻完成了公司穩(wěn)步增長的乘法。一個人要有成就，堅定、堅強、毅力是第一位的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想，而偉大的理想就是他的人生戰(zhàn)略。所謂必有“堅忍不拔之志”，方可蓄積“堅忍不拔之力”。辦公司、做企業(yè)同樣如此，如果不對自己“是什么?為什么?做什么?怎么做?做多少?和誰做?何時做?”等一系列問題做出明確的判斷，形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團隊。如果走進萬科和中海你會發(fā)現(xiàn)無論投資者關(guān)系(透明度、誠信)、投資管理、財務(wù)管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關(guān)管理都非常清楚細致，井井有條。萬科和中海在管理細節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點。萬科和中海人做到了，所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。

　　3、萬科和中海物業(yè)實現(xiàn)了企業(yè)總成本領(lǐng)先

　　萬科早在93年就成立了萬創(chuàng)設(shè)計公司，進而在99年成立了萬科建筑研究中心，可以說這是企業(yè)的R&D中心，它強調(diào)的是"設(shè)計概念+經(jīng)營意識+專業(yè)知識+創(chuàng)造力"的最佳配合，這種創(chuàng)新給萬科帶來的效益是顯著的。我們所提倡的IMPS項目策劃模式，主張對市場要有透徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內(nèi)涵的產(chǎn)品概念設(shè)計，充分體實現(xiàn)前期策劃對產(chǎn)品附加價值的提升，產(chǎn)品的后續(xù)銷售是產(chǎn)品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項目互動戰(zhàn)略顧問模式是新經(jīng)濟條件下、嶄新的一種房地產(chǎn)顧問模式，這樣一種模式需要在社會實踐中得到檢驗和修正，并在實戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時代希望為中國房地產(chǎn)企業(yè)的顧問和運營盡責(zé)盡力。

　　中海實施總成本領(lǐng)先一是要實行科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴謹有效的成本核算程序，即實行TCM(總成本管理)；二是要積極主動地拓展物業(yè)服務(wù)市場和實現(xiàn)多元化經(jīng)營，拓展?fàn)I運規(guī)模，拓展企業(yè)經(jīng)營資金渠道，增加盈利能力的規(guī)模化運作。這些都是實現(xiàn)企業(yè)總成本領(lǐng)先的重要途徑。中海物業(yè)積極地實行實施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)服務(wù)市場的同時，又利用其自身優(yōu)勢，開展本行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營，加強內(nèi)部造血機能。公司成功開發(fā)出具有獨立知識產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T等四個系列的專用清潔劑，又自己設(shè)計開發(fā)物業(yè)服務(wù)軟件、涉足家庭裝璜領(lǐng)域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場化浪潮中立于不敗之地。培養(yǎng)了企業(yè)的文化力；奠定了企業(yè)的品牌競爭力。

　　中國物管行業(yè)目前非常缺乏鑄造企業(yè)魂的企業(yè)文化。中海物業(yè)的企業(yè)文化是什么，那就是“萬科和中海模式”。萬科和中海在“萬科和中海模式”的熏陶下，形成了學(xué)習(xí)性組織，樹立了業(yè)主是企業(yè)的上帝、股東是企業(yè)的上帝、員工是企業(yè)的上帝、社會是企業(yè)的上帝的四元價值觀，形成了“嚴格苛求、自覺奉獻”的企業(yè)精神......。近幾年，在國內(nèi)外經(jīng)濟理論研究中，出現(xiàn)了一個值得注意的“文化力”概念，它既反映了文化在整個經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位和作用，也表明了企業(yè)文化對于企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義。

　　4、萬科與中海三種模式并存

　　第一種是市場化程度較低、以發(fā)展商為主的物業(yè)，其代表是托管母公司的產(chǎn)業(yè)而成就品牌的萬科和金融街，特點是以做發(fā)展商的品牌為主要目標(biāo)，成為發(fā)展商整體戰(zhàn)略的一部分，最終的走向仍然是市場化。

　　第二種是發(fā)展商支持下的半市場化物業(yè)，其代表是中海。它的特征是有發(fā)展商背景，當(dāng)前主要依賴于市場，已經(jīng)有很強的市場競爭力，但依然從發(fā)展商處接項目，有近水樓臺的優(yōu)勢，母公司的大量項目也自然成為它迅速壯大的比較優(yōu)勢之一。

　　第三種是完全的市場化公司。他們沒有自家發(fā)展商的支持，主要憑借較強的策劃顧問能力與經(jīng)驗在市場上取勝。

　　結(jié)語

　　當(dāng)前各行各業(yè)已經(jīng)進入品牌競爭時代。市場競爭的焦點已經(jīng)逐漸由管理、服務(wù)和價格等較為單項的競爭要素，逐步轉(zhuǎn)向企業(yè)綜合實力的競爭，集中反映為更高層次上的品牌的競爭。據(jù)統(tǒng)計，在大部分同類產(chǎn)品中，前10種優(yōu)質(zhì)品牌市場占有率高達70%-80%。物業(yè)服務(wù)提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，必須通過提供高質(zhì)量和有特色的服務(wù)讓用戶從心里感到滿意，才能為企業(yè)樹立良好的形象，產(chǎn)生品牌效應(yīng)。中海物業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認為品牌不僅僅是一個商標(biāo)、一個圖形或一個名稱，塑造品牌也不僅僅靠廣告和宣傳，要靠扎扎實實地運行管理、兢兢業(yè)業(yè)地努力工作，優(yōu)秀的品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是品牌的要素，優(yōu)秀的形象是品牌的推動力，優(yōu)質(zhì)的管理是品牌的根本。萬科與中海物業(yè)服務(wù)在不同的模式管理過程中，利用自身的優(yōu)勢，經(jīng)過探索、鉆研創(chuàng)造出自己的品牌，在市場激烈競爭的環(huán)境下脫穎而出，使自己各自的管理水平不斷地更新、起到排頭兵的模范作用。

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篇2：物業(yè)服務(wù)收費模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費從政府定價到政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價的轉(zhuǎn)變

　　目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，廣州市物業(yè)服務(wù)的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房、舊城區(qū)也逐步引入物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費問題尤為突出。

　　廣州市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費均是由企業(yè)申報，物價局審定批復(fù)每戶每平方的管理服務(wù)單價。這在計劃經(jīng)濟時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時對物業(yè)服務(wù)及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對小區(qū)會所配套功能需求、物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當(dāng)中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解、個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作、輿論的負面渲染報道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費問題成為市民普遍關(guān)注的、爭議性較大的熱點問題。

　　20**年底國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以該辦法為依據(jù)，廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主管部門即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價局于20**年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（下稱《細則》），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費的政府定價和政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導(dǎo)價。《細則》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù) 等級 標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)（如寫字樓、商場等）的服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。

　　《細則》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：“這不是要我們提供無常服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復(fù)定價這不是給物管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等等方面存在著這樣那樣的質(zhì)疑。協(xié)會以曾經(jīng)在一天內(nèi)接到20多個有關(guān)收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再者業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導(dǎo)價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補管理費等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個舊城區(qū)樓盤的物業(yè)服務(wù)。形成了各方均對原來的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的含金量重新評定問題。

　　有鑒于此，在對企業(yè)方面，協(xié)會實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。協(xié)會多次與物價局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細則》學(xué)習(xí)講座，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)解答對《細則》存在的疑問。針對企業(yè)在《細則》執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性提出了專業(yè)性的意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進行全面的評價，遵循給什么服務(wù)報什么價格的原則，按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價，提供切實可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感；在舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)的介入方面，應(yīng)從計劃經(jīng)濟政府包辦轉(zhuǎn)入初步的物業(yè)服務(wù)市場體制，不要夸大功能，應(yīng)切實考慮硬件及不足的地方，由于很難實行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標(biāo)價期間要確認收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。同時協(xié)會以在主辦的刊物《物業(yè)服務(wù)信息》中刊登了名為《物管理收費：定價容易執(zhí)行難》的文章，對外反映企業(yè)在實施過程中的實際困難，對此，市物價局給予了專文解釋回復(fù)，得到企業(yè)肯定。

　　對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會實行重在宣傳及時引導(dǎo)的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)服務(wù)消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)В嗅槍π缘刈隽舜罅康慕忉尯鸵龑?dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請香港有關(guān)人士來為其講解案例等。并由協(xié)會秘書長約請廣州日報社在物業(yè)服務(wù)收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區(qū)怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標(biāo)準(zhǔn)？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰？等的七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議，并派我會工作指導(dǎo)部人約請南方日報社對《細則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費的定價，協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會擬定了《關(guān)于辦公室物業(yè)服務(wù)收費建議的評審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，受到行業(yè)的歡迎。

　　為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協(xié)會以對物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的執(zhí)行問題給予了相當(dāng)?shù)闹匾暎鲃优c高物價局溝通，開展了物價收費牌制作的團購招標(biāo)，為會員單位統(tǒng)一制作明碼標(biāo)價牌，并在標(biāo)價牌上加屬協(xié)會的電話，以便受理業(yè)主在收費方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業(yè)服務(wù)的收費動作。

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關(guān)系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實價提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導(dǎo)價及市場調(diào)節(jié)價下，學(xué)會如何在gg開放的經(jīng)濟市場中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順的，更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務(wù)和市場，這將是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應(yīng)顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負責(zé)態(tài)度，行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布賬目明明白白時，當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費的含金量時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會達到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責(zé)任，實現(xiàn)質(zhì)價相符的市場經(jīng)濟規(guī)律時，才是持久的，永恒的。物業(yè)服務(wù)的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權(quán)利還給業(yè)主的同時應(yīng)及時地引導(dǎo)以提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認知度，這樣，物業(yè)服務(wù)只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。

　　《廣州物業(yè)服務(wù)信息》

篇3：政府公共物業(yè)服務(wù)模式與應(yīng)用探討

　　政府公共物業(yè)服務(wù)模式與應(yīng)用探討

　　服務(wù)型政府的主要內(nèi)容是提供維護性的公共服務(wù)與完成為數(shù)不多的管制服務(wù)，提供社會性的公共服務(wù)與必要的公共設(shè)施。對城市公共物業(yè)進行規(guī)范管理、科學(xué)維護，充分發(fā)揮城市公共物業(yè)效能,是提升城市競爭力，促進城市整體功能優(yōu)化的要求，也是政府公共服務(wù)規(guī)范實現(xiàn)的要求，是政府轉(zhuǎn)變行政管理職能，貫徹***，落實民本理念和公共精神的要求。本文通過對政府公共服務(wù)實現(xiàn)過程中物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀和作用進行初步分析，對市場經(jīng)濟下政府規(guī)范提供公共服務(wù)及城市公共物業(yè)服務(wù)的模式與應(yīng)用進行探討。

　　一、政府公共服務(wù)的目的、形式和內(nèi)容

　　在社會主義市場經(jīng)濟條件下，政府提供社會公共事務(wù)的管理，是為各階層人民、各類經(jīng)濟成分服務(wù)的，為社會一切合法的利益集團與個人解除發(fā)展障礙，從宏觀利益出發(fā)，調(diào)節(jié)全社會經(jīng)濟活動。其主要職能是向市民提供適度有效的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)（城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護、城市公共物業(yè)的管理、環(huán)境治理與環(huán)境保護等），政府對企業(yè)和市場的干預(yù)更多地表現(xiàn)為通過長遠規(guī)劃和政策的制訂來引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展方向，通過社會公益事業(yè)建設(shè)和大力發(fā)展社會中介服務(wù)創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境；通過健全法制和強化監(jiān)督來保障合法利益和防范市場風(fēng)險。政府用市場手段提供城市公共物業(yè)服務(wù)維護服務(wù)，不直接參與競爭、參與生產(chǎn)，在城市建設(shè)和管理中，政府充當(dāng)“裁判員”而不是“運動員”。

　　城市公共物業(yè)是政府進行公共建設(shè)的產(chǎn)物，也是政府提供公共產(chǎn)品的主要形式之一。從廣義的角度講，城市公共物業(yè)包括城市各類基礎(chǔ)設(shè)施，如市政道路、橋梁、管網(wǎng)和城市綠地、公園、游園、廣場、景（節(jié)）點、路燈、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站（房）、水利設(shè)施、停車場、農(nóng)貿(mào)市場、公共標(biāo)識建筑、紀(jì)念碑等。城市公共物業(yè)服務(wù)主要是應(yīng)用公共行政學(xué)理論、城市管理理論、可持續(xù)發(fā)展理論，對城市公共物業(yè)實施管理和維護，是以社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益并重為目標(biāo)的一種物業(yè)服務(wù)類型。

　　二、目前城市公共物業(yè)服務(wù)模式

　　從目前城市公共物業(yè)的管理主體來看，各類城市公共物業(yè)是由政府組織投入建設(shè)的，其受益者既包括廣大市民，政府也會從公共物業(yè)的使用配套和保值增值獲得財政長遠的利益。同時，優(yōu)良的城市環(huán)境、完善的公共物業(yè)也會吸引外部資金的投入，有利于本地經(jīng)濟的增長。因此對城市公共物業(yè)進行管理維護，是各級政府城市管理工作的一項重要內(nèi)容。

　　城市規(guī)模的擴大和城市化水平的不斷提高，要求不斷提高政府公共服務(wù)水平和城市管理的質(zhì)量，在城市發(fā)展的過程中，用發(fā)展的手段解決城市管理中出現(xiàn)的新問題，積極探索新的思路，通過改善城市環(huán)境，提升城市功能來實現(xiàn)政府公共服務(wù)，促進城市的整體升值。

　　現(xiàn)階段城市公共物業(yè)服務(wù)的模式可概括為以下兩種：

　　一是政府直接實施行政管理。政府對城市公共物業(yè)的管理實行大包大攬，由若干政府職能部門按各自行政權(quán)能分工對市政、園林、環(huán)衛(wèi)、河道、路燈等城市公共物業(yè)實行歸口管理，政事（企）合一，管干不分，各項管理維護費用、人頭經(jīng)費由政府實施全額撥付或差額撥付。

　　行政包攬模式作為計劃經(jīng)濟體制下的城市管理模式，集管理、作業(yè)、執(zhí)法于一體，責(zé)任不清，效率不高，缺乏活力，效果無法達到長效，有限的環(huán)衛(wèi)資源得不到合理、充分的利用，政府城市管理職能受制于大量日常作業(yè)管理事務(wù)，無法積聚更多的社會資金投入城市建設(shè)等領(lǐng)域。這樣一種模式，與現(xiàn)代化的城市管理要求不相適應(yīng)，也與城市公共物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相背離。

　　二是政府通過社會采購提供公共服務(wù)。按照“小政府，大社會”的政府機構(gòu)改革總體目標(biāo)，政府進行宏觀管理，建立規(guī)則，維持秩序，各項具體的城市公共物業(yè)服務(wù)工作交由社會單位承擔(dān)，政府改變“以費養(yǎng)人”的計劃經(jīng)濟管理方式，而轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙再M辦事，出錢認效果”，進行“政府采購”。在城市公共物業(yè)的管理上，轉(zhuǎn)變政府職能，通過引入社會化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等專業(yè)作業(yè)公司或綜合作業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，實現(xiàn)管干分離，提供高效能的公共服務(wù)。

　　城市公共物業(yè)服務(wù)的社會化、企業(yè)化、市場化、產(chǎn)業(yè)化改革方向應(yīng)該說在政府層面上已基本達成了共識，通過社會化的城市公共物業(yè)服務(wù)模式，可進一步強化政府的行政調(diào)控和管理職能，建立精干高效的政府管理隊伍，建立多元化的公共物業(yè)服務(wù)和融資體制，提升城市公共物業(yè)的公共服務(wù)功能和效率。

　　三、城市公共物業(yè)服務(wù)的應(yīng)用與發(fā)展趨勢

　　加強城市管理，提升城市形象，是新世紀(jì)城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理的緊迫任務(wù)。隨著城市化進程的不斷加快，建成城區(qū)的面積日益增大，市民對環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，城市管理的壓力越來越大。

　　現(xiàn)代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理質(zhì)量和公共服務(wù)水平，政府應(yīng)從原有的一些職能中退出來，做到該管的要管；不該管的不管，政事分開，管干分離，變具體，直接，包攬的城市公共物業(yè)服務(wù)為宏觀、間接和監(jiān)督管理。積極培育市場主體，強化公共服務(wù)意識，堅持依法行政，保證城市管理的法制化，規(guī)范化。

　　城市公共物業(yè)的管理作為政府城市管理和公共服務(wù)的延伸和深化，通過社會化運作的形式，可最大限度的發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施的功能和效益。目前，北京、上海、廣州等城市已先后采用了社會化、企業(yè)化管理的形式來實施對城市公共物業(yè)的管理。

　　根據(jù)各地區(qū)實際情況來看，城市公共物業(yè)的社會化管理有以下兩種發(fā)展趨勢：

　　一是“條”狀管理，即專業(yè)型管理。政府按原來的職能機構(gòu)管理模式，分別選擇專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等社會單位，對城區(qū)的城市公共物業(yè)進行社會化、專業(yè)化管理。各專業(yè)公司按照各自的職責(zé)范圍，對城市公共物業(yè)的某一專項進行管理。政府轉(zhuǎn)變職能，成為教練和裁判員。

　　城市公共物業(yè)的專業(yè)型管理強調(diào)“對口性”，體現(xiàn)“專業(yè)化”，與政府職能部門對接性強。如成都高新區(qū)從1996年起不再保留環(huán)衛(wèi)、市政、園林綠化作業(yè) 隊伍，而直接實施社會委托，成都高建環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)有限公司不僅在成都市接手124萬平方米的道路清掃保潔任務(wù)，還在重慶承擔(dān)了50萬平方米的道路清掃保潔工作。

　　二是“塊”狀管理，即綜合型管理，城市公共物業(yè)的區(qū)域綜合型管理模式已在沿海一帶悄然興起，政府將某一處或某一區(qū)域的城市公共物業(yè)交由一家公司進行綜合管理，各項專業(yè)管理的內(nèi)容在綜合管理公司內(nèi)部進行協(xié)調(diào)、組織，將部分政府監(jiān)督、檢查的職能劃到綜合管理公司，增加城市公共物業(yè)服務(wù)檢查監(jiān)督層次，節(jié)約政府監(jiān)督資源，提高政府城市管理效率和管理效能。

　　城市公共物業(yè)的綜合型管理更強調(diào)“大環(huán)境”和“一盤棋”思想，強調(diào)物業(yè)服務(wù)、公共市政、公益事業(yè)、公共秩序、社會職責(zé)聯(lián)動呼應(yīng)，共同發(fā)展，更強調(diào)綜合網(wǎng)絡(luò)式扁平管理。如上海浦東進行的“三合一”改革，成都高新區(qū)在紫竹廣場進行的綜合管理試點等。

　　文/胡生發(fā)